Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Клин 3 декабря 2019 года

Клинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего: судьи Мирошниченко А.И.,

при секретаре Мартыновой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2671/19 по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ООО «Компания ТехноСтройОлимп», ООО «Управляющая компания Олимп» о признании частично недействительным акта приема-передачи квартиры, признании незаконным начисление платы за жилищно-коммунальные услуги, перерасчете платы за жилищно-коммунальные услуги,

У С Т А Н О В И Л:

Истцы обратились в суд с вышеперечисленными исковыми требованиями и указали, что между ними и ООО «Компания ТехноСтройОлимп» 18 декабря 2014 года был заключен договор участия в долевом строительстве /номер/. 

В соответствии с данным договором ответчик обязан был в предусмотренный Договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить Многоэтажный жилой дом с встроенными помещениями общественного назначения и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать Объект долевого участия строительства, указанный в п. 1.3 настоящего договора, Участнику долевого строительства, т.е. истцам, а Участник долевого строительства обязан уплатить обусловленную договором сумму и принять Объект долевого строительства. Планируемый срок окончания строительства Объекта долевого строительства и ввода Дома в эксплуатацию согласно Договору - 31 декабря 2015 года. Ответчиком был нарушен срок сдачи жилого дома в эксплуатацию.

ООО «Компания ТехноСтройОлимп» обратилось в 2017 году с Клинский городской суд с исковым заявлением о взыскании с истцов неустойки за просрочку уплаты цены договора участия в долевом строительстве, доплаты цены договора в связи с изменением в сторону увеличения. Истцами был предъявлен встречный иск об обязании передачи жилого помещения, взыскании неустойки за неисполнение обязательств по договору. В ходе рассмотрения дела в суде между ними было достигнуто мировое соглашение о том, что стороны отказываются от своих претензий друг к другу и исполняют обязательства по договору надлежащим образом. Определением Клинского городского суда от 8 ноября 2017 года данное мировое соглашение было утверждено. Определение вступило в законную силу 24 ноября 2017 года.?

Акт приема-передачи между истцами и ООО «ТехноСтройОлимп» был подписан фактически 31 марта 2018 года. На данном Акте указана дата 20 ноября 2017 года. Данная дата не соответствует действительности.

Управляющая компания ООО «УК Олимп» в мае 2018 года выставила истцам в первый раз платежный документ на оплату жилищно-коммунальных и иных услуг за апрель 2018 года. Там же была указана числящаяся за ними задолженность за период с ноября 2017 года. В августе 2018 года истцами была получена претензия с предложением погасить имеющуюся задолженность по оплате ЖКУ свыше 3-х месяцев на общую сумму 28 915,42 рублей.

Тогда же истцы пытались решить вопрос во внесудебном порядке, обращаясь к застройщику с просьбой изменить дату в Акте приема-передачи. В ответ получили отказ. При этом, ответчик указывал, что Акт был подписан именно 20 ноября.

В настоящее время мировым судьей судебного участка № 73 Клинского судебного района вынесено решение о взыскании с истцов задолженности по оплате ЖКУ за период с 20 ноября 2017 года в размере 27753 руб 75 коп. Истцами погашен данный долг в соответствии с решением мирового судьи. Однако, они считают взыскание с них задолженности за период, когда квартира не была им передана, незаконным, нарушающим их права. 

Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости...» передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Таким образом, дата подписания акта является существенным условием данного документа. В подписанном истцами Акте дата, указанная на нем, не соответствует дате фактического подписания документа.

Определение Клинского городского суда от 8 декабря 2017 года вступило в законную силу 24 ноября 2017 года. До его вступления Акт приема-передачи истцы не подписывали, ответчик не предлагал им сделать это до вступления определения в силу.

В марте 2018 года Акт приема-передачи еще не был подписан, так как не была готова техническая документация. Между ФИО1 и генеральным директором ООО «Компания ТехноСтройОлимп» ФИО5 12 марта 2018 года велась СМС-переписка по мобильному телефону по вопросу подписания акта приема-передачи.

Истцы, при всем желании, физически не могли подписать Акт приема-передачи 20 ноября 2017 года. Место составления данного Акта - /адрес/. 20 ноября 2017 года - понедельник, рабочий день. ФИО6 работает в Департаменте городского имущества г. Москвы в Акционерном обществе «РЭМ». Согласно справке от 08.10.2018 г. № 125 Акционерного общества «РЭМ», 20 ноября 2017 года он находился на рабочем месте с 08.00 до 17.00.

ФИО4 работала в ООО «Эйч Ар», находящемся в г. Москве. 20 ноября года она также находилась на своем рабочем месте.

Таким образом, двое из четверых подписывающих Акт, находились в г. Москва на рабочих местах и не могли подписывать акт в г. Клин.

При подписании истцами Акта приема-передачи им был предоставлен Журнал регистрации, в котором ими были сделаны записи о составлении Акта с указанием фактической даты их подписания.

Сразу после подписания акта приема-передачи 31.03.2018. истцами были поданы документы для регистрации права собственности в Росреестр. Право собственности было зарегистрировано в мае 2018 года, что подтверждает, что акт был подписан именно 31 марта 2018 г.

Первый платежный документ за содержание жилого помещения и коммунальные услуги также был выставлен только в мае 2018 года.

Все это подтверждает, что акт был подписан 31 марта 2018 года и не мог быть подписан 20 ноября 2017 года.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Так как неправильное указание даты составления акта приема-передачи повлекло для истцов неблагоприятные последствия в виде обязанности оплатить расходы за содержание жилья и жилищно-коммунальные услуги за период, когда квартира им фактически еще не была передана, то акт приема-передачи должен быть признан недействительным в части указания даты его составления.

Обязанность по внесению платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги у лица, принявшего жилое помещение от застройщика, после выдачи последнему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию возникает с момента передачи жилого помещения по передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ). Так как жилое помещение было истцами принято только 31 марта 2018 года, то коммунальные платежи должны начисляться с 1 апреля 2018 года. В связи с этим, истцы считают, что ООО «Управляющая компания Олимп» должно произвести перерасчет начисленной истцам платы за жилищно-коммунальные услуги.

Истцы просят:

Признать Акт приема-передачи к Договору участия в долевом Строительстве /номер/ от 18 декабря 2014 года от 20 ноября 2017 года недействительным в части указания даты 20 ноября 2017 года.?

Признать Акт приема-передачи к Договору участия в долевом Строительстве /номер/ от 18 декабря 2014 года составленным 31 марта 2018 года.

Признать незаконным начисление платы за жилищно-коммунальные услуги за период с 21 ноября 2017 года по 31 марта 2018 года.

Обязать ООО «Управляющая компания Олимп» произвести перерасчет платы за жилищно-коммунальные услуги, начисленные за период с 21 ноября 2017 года по 31 марта 2018 года, и произвести зачет оплаченной суммы в размере 27753,75 руб в счет будущих платежей.

В ходе судебного разбирательства ФИО1, который также представляет интересы ФИО4 по доверенности, ФИО2 и ФИО3 поддержали исковые требования.

Представитель ООО «Компания ТехноСтройОлимп» иск не признал, представил в суд письменные возражения на иск, где указал следующее:

18.12.2014 года между ООО «Компания ТехноСтройОлимп» (далее по тексту Ответчик №1) и Истцами заключен Договор долевого участия /номер/ (далее по тексту - Договор) предметом которого являлось долевое участие Истцов в финансировании строительства многоквартирного жилого дома, расположенного адресу: /адрес/, с целью приобретения ими в последующем права собственности на квартиру № 20, общей площадью с учетом неотапливаемых помещений 77,34 кв.м, общей площадью жилого помещения 73,18 кв.м, жилой площадью 44,13 кв.м, (далее по тексту именуемую «Квартира»).

Во исполнение условий Договора, положений Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее по тексту ФЗ РФ от 30 декабря 2004 г № 214-Ф), а также определения Клинского городского суда Московской области квартира № 20 была истцам передана 20 ноября 2017 года по Акту приема-передачи.

Факт передача квартиры от ответчика №1 к истцам по акту приема передачи до вступления в силу Определения Клинского городского суда об утверждении мирового соглашения, достигнутого между Ответчиком 1 Истцами, не свидетельствует о ничтожности Акта приема-передачи. Ответчик 1 исполнил условие мирового соглашения, в части, касающейся передачи объекта, досрочно, равно как и истцы приняли объект, о чем и свидетельствует Акт приема-передачи от 20.11.2017 года.

В период передачи объектов (квартир) во введенных жилых домах в эксплуатацию, ООО «Компания ТехноСтройОлимп» осуществляет свою деятельность по передачи квартир и, соответственно, подписанию Актов приема-передачи в удобное для участников долевого строительства время, т.е. по предварительной договоренности во временном периоде с 07:00 до 23:59. 

Также, основанием для внесения записи о праве собственности в отношении спорного объекта, послужил именно Акт приема-передачи от 20.11.2017 года. Данный факт нисколько не смущал истцов в период подачи документов в регистрирующий орган.

В части заявленных требований к Ответчику 2, Ответчик 1 считает, что требование заявлено не обосновано. В соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ, плата за коммунальные услуги и услуги по содержанию МКД участникам долевого строительства начисляется с даты подписания Акта приема-передачи объекта, в связи с чем, начисления управляющей компании за коммунальные услуги и содержание МКД с 21.11.2017 года были законными и обоснованными. Данный факт также был ранее установлен Судебным участком № 73 Клинского судебного района. (л.д. 37-38).

Генеральный директор ООО «Управляющая компания Олимп» ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие представителя ООО «УК Олимп» и указал, что исковые требования считает необоснованными, так как истцы приняли квартиру по акту приема-передачи от 20.11.2017, а в соответствии с п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. (л.д. 26).

Проверив материалы дела, заслушав стороны, суд считает, что иск не подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 указанной статьи 2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно п. 2 указанной статьи, передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно представленному в суд Акту приема-передачи от 20 ноября 2017 года к Договору участия в долевом строительстве /номер/ от 18 декабря 2017 года, ООО «Компания ТехноСтройОлимп» (Застройщик) передала в собственность ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 (Участник долевого строительства) трехкомнатную квартиру № 20, расположенную на 3 этаже, в жилом доме, находящемся по адресу: /адрес/, общей площадью с учетом неотапливаемых помещений: 77,34 кв.м, общей площадью жилого помещения: 73,18 кв.м (далее – Акт приема-передачи). 

Согласно п. 4 Акта приема-передачи, Участники долевого строительства принимают в собственность от Застройщика вышеуказанную квартиру.

Согласно п. 5 Акта приема-передачи, Участники долевого строительства, как вместе, так и каждый в отдельности каких-либо претензий в части срока передачи квартиры не имеют.

Согласно п. 7 Акта приема-передачи, обязательства Застройщика считаются исполненными с момента подписания настоящего акта.

Акта приема-передачи подписан генеральным директором ООО «Компания ТехноСтройОлимп» и всеми участниками долевого строительства. (л.д. 9).

Бесспорных и убедительных доказательств, с объективностью и достоверностью свидетельствующих о том, что квартира передана в собственность истцов 31 марта 2018 года в суд не представлено.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Учитывая, что квартира передана истцам в собственность по Акту приема-передачи от 20.11.2018, с указанной даты возникла обязанность истцов по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Оценив представленные сторонами и исследованные в судебном заседании доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст. 198 ГПК РФ,

суд

Р Е Ш И Л:

Оставить без удовлетворения исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ООО «Компания ТехноСтройОлимп», ООО «Управляющая компания Олимп»:

- о признании акта приема-передачи к договору участия в долевом строительстве /номер/ от 18 декабря 2014 года от 20 ноября 2017 года недействительным в части указания даты 20 ноября 2017 года;

- о признании акта приема-передачи к договору участия в долевом строительстве /номер/ от 18 декабря 2014 года составленным 31 марта 2018 года;

- о признании незаконным начисления платы за жилищно-коммунальные услуги за период с 21 ноября 2017 года по 31 марта 2018 года;

- об обязании ООО «Управляющая компания Олимп» произвести перерасчет платы за жилищно-коммунальные услуги, начисленные за период с 21 ноября 2017 года по 31 марта 2018 года, и произвести зачет оплаченной суммы в размере 27753,75 руб в счет будущих платежей.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Мособлсуд через Клинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 3 декабря 2019 года.

Судья –