31RS0022-01-2025-002394-44 2-1936/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Белгород 17 ноября 2025 г. 

Свердловский районный суд г. Белгорода Белгородской области в составе:

председательствующего судьи Сороколетова В.Н.,

при секретаре Труфановой А.С.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителей ответчика ФИО2, ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску У.Ю.А., У.Н.В. к ООО «Специализированный застройщик БРИК» о соразмерном уменьшении цены договора, взыскании штрафа, неустойки, судебных расходов, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Обратившись в суд с указанным иском, У.Ю.А., У.Н.В. (далее- истцы) просили: соразмерено уменьшить цену договора № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 299 000 рублей; взыскать с ответчика (ООО «Специализированный застройщик БРИК») денежные средства в указанном размере в счет удовлетворения заявленного требования; взыскать с ответчика в пользу истцов штраф, равный 5% от присужденной судом суммы; взыскать неустойку в размере 109 254,60 руб. (исчислена на момент подписания искового заявления), указать в резолютивной части решения суда, что присужденная неустойка подлежит перерасчету вплоть до вступления в законную силу решения суда; взыскать 60 000 рублей в счет компенсации морального вреда; взыскать 40 000 рублей денежные средства в счет возмещения расходов, которые понесли истцы в связи с заключением договора оказания экспертных услуг № от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать понесенные по делу почтовые расходы. Осуществить взыскание по заявленным требования солидарно, - то есть по 1/2 от присужденных сумм каждому из истцов.

После проведения по делу строительно-технической экспертизы истцы заявлением от ДД.ММ.ГГГГ уменьшили размер исковых требований, просят соразмерено уменьшить цену договора № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 115321 рублей, взыскать с ответчика денежные средства в указанном размере в счет удовлетворения заявленного требования, взыскать с ответчика в пользу истцов неустойку в размере 18728,13 руб. Указать в резолютивной части решения суда, что присужденная неустойка подлежит перерасчету в случае отмены моратория на начисление неустойки при ее невыплате ответчиком за пределами действия периода моратория. В остальной части истцы оставляют требования без изменения. 

Истцы сослались на то, что являются собственниками квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ между истцами и застройщиком ООО «Специализированный застройщик БРИК» был заключен договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ Объектом договора являлась 2-х комнатная квартира №, расположенная по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>. Акт приема-передачи квартиры был подписан дольщиками и застройщиком ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ собственниками квартиры было установлено ненадлежащее качество объекта долевого строительства, выразившееся в следующих недостатках (дефектах): 1) протекание горизонтальных створок панорамного стеклопакета в балконном помещении № комнаты № (согласно техническому паспорту квартиры, приложение №); 2) протекание вертикальных створок панорамного стеклопакета в балконном помещении № комнаты №. ДД.ММ.ГГГГ Собственниками квартиры посредством заказной почтовой корреспонденции была направлена претензия в адрес застройщика с требованием безвозмездно устранить названные недостатки объекта долевого строительства. Претензия была проигнорирована застройщиком. Учитывая тот факт, что застройщик не предпринимал никаких действий для урегулирования возникшего спора, собственники жилого помещения обратились в экспертную организацию ООО «Лаборатория Экспертизы и Права» с целью проведения комплексной строительно-технической экспертизы спорного объекта недвижимости. Экспертом было установлено наличие недостатков в переданной истцам квартире и определена стоимость устранения недостатков 299000 рублей. 

В судебном заседании представитель истцов ФИО1 поддержала уточненные исковые требования, сославшись на изложенное в иске.

Представители ответчика ФИО2, ФИО3, просят отказать в удовлетворении исковых требований, представив письменные возражения на иск. В случае частичного удовлетворения иска просят применить ст. 333 ГК РФ для снижения неустойки и штрафа. Судебная строительно-техническая экспертиза подтвердила, что выявленные дефекты не препятствуют эксплуатации квартиры и подлежат устранению путем регулировки, герметизации и замены отдельных элементов, без необходимости полной замены конструкций. Исходя из особенностей применения ответственности застройщика за 2025 год, установленной постановлениями Правительства РФ в рамках полномочий, предоставленных п. 4 ч. 1 ст. 18 Федерального закона от 08.03.2022 № 46-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (с изменениями от 26.12.2024 № 1916 и от 19.06.2025 № 925), при определении размера подлежащих возмещению убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не учитываются убытки, причиненные в период с 1 января 2025 г. до 31 декабря 2025 г. включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства (абз. 5 п. 1 Постановления № 326). При определении размера убытков, предусмотренных ч. 1 ст. 10 Закона № 214-ФЗ, за исключением убытков, предусмотренных абз. 5 п. 1 Постановления № 326, не учитываются убытки, причиненные в период со дня вступления в силу постановления (22 марта 2024 г.) до 31 декабря 2025 г. включительно (абз. 6 п. 1 Постановления № 326). Указанные особенности применяются к правоотношениям, возникшим из договоров, заключенных до дня вступления в силу постановления (п. 3 Постановления № 326), и направлены на баланс интересов участников долевого строительства и застройщиков в условиях социально-экономических вызовов. Истцы не представили доказательств фактических расходов на устранение дефектов в 2024 году, а их требования основаны на гипотетических убытках, которые подлежат исключению из расчета в соответствии с указанными постановлениями. Требование о взыскании неустойки также подлежит отклонению, поскольку в заявленный период с 02.09.2024 по настоящий день не начисляется неустойка за неисполнение обязательств по устранению недостатков (п. 1 Постановления № 326). Положения ч. 4 ст. 10 Закона №214-ФЗ устанавливают, что при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Применительно к настоящему спору, предельный размер ответственности застройщика составляет 111 330 рублей. Требование компенсации морального вреда необоснованно, поскольку Истец не представил доказательств причинения вреда здоровью или нравственных страданий, связанных с действиями Ответчика (ст. 151 ГК РФ). Моральный вред не может быть основан только на основании просрочки или косметических дефектов.

Третьи лица ООО «Брик Градстрой» и ООО ПК «Хафнер» явку представителей в суд не обеспечили, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом судебными повестками. 

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела по представленным доказательствам, суд признает заявленные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению. 

Материалами дела установлено, что истцы являются собственниками квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в равных долях, что подтверждается представленной выпиской из ЕГРН.

ДД.ММ.ГГГГ между истцами и застройщиком ООО «Специализированный застройщик БРИК» был заключен договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ Объектом договора являлась 2-х комнатная квартира №, расположенная по адресу: 

<

адрес>. Акт приема-передачи квартиры был подписан дольщиками и застройщиком ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ собственниками квартиры было установлено ненадлежащее качество объекта долевого строительства, выразившееся в следующих недостатках (дефектах): 1) протекание горизонтальных створок панорамного стеклопакета в балконном помещении № комнаты № (согласно техническому паспорту квартиры, приложение №); 2) протекание вертикальных створок панорамного стеклопакета в балконном помещении № комнаты №. ДД.ММ.ГГГГ собственниками квартиры посредством заказной почтовой корреспонденции была направлена претензия в адрес застройщика с требованием безвозмездно устранить названные недостатки объекта долевого строительства. Претензия была проигнорирована застройщиком. 

В соответствии с п.п. 6.2, 6.3 главы № «Гарантии качества» договора долевого строительства, - застройщик обязан передать участнику объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технического/градостроительного регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям.

Гарантийный срок на объект составляет 5 лет и исчисляется со дня передачи объекта.

В соответствии с п.п. 1 и 6 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее ФЗ № 214): Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Исходя из положений п. 2 ст. 7 ФЗ № 214, - в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

соразмерного уменьшения цены договора;

возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Определением Свердловского районного суда г. Белгорода г. Белгорода от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначено проведение строительно-технической экспертизы. В соответствии с заключением эксперта ООО «Центр независимой оценки» К.В.В. № от ДД.ММ.ГГГГ, конструкции остекления оконных блоков, балконных блоков, блока входной двери, имеют дефекты, перечисленные в заключении эксперта, выявленные дефекты являются производственными. Рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения дефектов, составит: 115321 рублей. Представленное доказательство принимается в качестве достоверного и допустимого доказательства по делу. Эксперт предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы экспертизы приняты сторонами и не оспорены. 

В соответствии с ч. 4 ст. 10 Закона №214-ФЗ, при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. 

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 г. N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", (далее - Федеральный закон N 482-ФЗ) данная норма вступила в силу с 1 января 2025 г.

Как следует из части 5 статьи 6 Федерального закона N 482-ФЗ, соответствующие положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 г.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности могут возникать из устанавливающего их судебного решения.

Указанная часть 4 статьи 10 Федерального закона N 214-ФЗ связывает определение как факта ненадлежащего исполнения обязательств, так и размера уменьшения цены договора, возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, уплату неустойки (штрафов, пеней), процентов, возмещения убытков, связанных с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования, с принятием судом решения об удовлетворении требований участника долевого строительства.

Таким образом, права и обязанности, связанные с возмещением расходов на устранение строительных недостатков объекта возникают у сторон из решения суда.

Поскольку решение принимается после 1 января 2025 г., положения части 4 статьи 10 Федерального закона N 214-ФЗ о взыскании расходов на устранение недостатков и неустойки в размере не более 3% от цены договора подлежат применению.

Из ответа на вопрос 2 заключения строительно-технической экспертизы следует, что причиной наличия дефектов является некачественное выполнение строительно-монтажных работ. Применение несоответствующих или дефектных материалов не имеется. Не имеется следов эксплуатационного или разрушающего воздействия. Поэтому эксперт определил природу дефектов, как производственные. 

Из ответа на вопрос 4 заключения строительно-технической экспертизы следует, что для устранения выявленных дефектов, необходимо выполнить демонтаж и монтаж стеклопакетов витражного остекления, оконных блоков, дверного блока, выполнить работы по герметизации профилей, регулировке оконных блоков, двери. 

Тем самым, все выявленные недостатки связаны с результатом проведения отделочных работ, следовательно размер заявленных истцами требований об уменьшении цены договора, взыскании неустойки и штрафа должен быть ограничен 3% цены договора. 

Согласно п. 4.1 Договора долевого участия № от ДД.ММ.ГГГГ, цена договора составляет 3 711 000 рублей. Следовательно, предельный размер ответственности застройщика составляет 3 711 000 х 3 % = 111 330 рублей. Указанную сумму суд взыскивает с ответчика в пользу истцов в равных долях, по 55650 рублей в пользу каждого из истцов. 

На основании положений постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" суд предоставляет ответчику отсрочку по выплате указанных расходов до ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы ответчика об отсутствии оснований для удовлетворения требований об уменьшении цены договора, не принимаются судом, поскольку уменьшение цены договора производится с учетом особенностей применения к застройщику финансовых санкций, предусмотренных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», то есть с применением отсрочки. 

В силу ч. 2 ст. 10 Федерального закона N 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Судом установлено нарушение прав истцов действиями ответчика в связи с наличием недостатков проведения отделочных работ. Размер компенсации морального вреда суд определяет по 5000 рублей в пользу каждого из истцов, с учетом установленных обстоятельств, длительности нарушений прав истцов, выявленной стоимости устранения недостатков. 

На основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию понесенные расходы по оплате услуг эксперта и почтовые расходы пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований после их уменьшения. 

Исковые требования удовлетворены на 83% (111300/ (115321+18728,13)х100). Следовательно, в пользу истцов подлежат взысканию расходы на получение заключения специалиста № в размере 40000/100х83= 33200 рублей, по 16600 рублей в пользу каждого из истцов. Также суд взыскивает в пользу истцов понесенные по делу судебные расходы: 1046,72/100х83=868,77 рублей, по 434,4 рублей в пользу каждого из истцов. 

На основании п. 1 ст. 103 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика 7339 рублей (включая 3000 рублей за требования о взыскании компенсации морального вреда) государственной пошлины в доход муниципального образования г. Белгород. На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд, 

решил:

Исковые требования У.Ю.А. паспорт №, У.Н.В. паспорт № к ООО «Специализированный застройщик БРИК» ИНН 

<

***> о соразмерном уменьшении цены договора, взыскании штрафа, неустойки, судебных расходов, компенсации морального вреда, удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик БРИК» в пользу У.Ю.А., У.Н.В. в счет уменьшения цены договора 111300 рублей, по 55650 рублей в пользу каждого из истцов, по 5000 рублей компенсации морального вреда в пользу каждого из истцов, по 16600 рублей по договору оказания экспертных услуг в пользу каждого из истцов, по 434,4 рублей почтовые расходы в пользу каждого из истцов. 

Отсрочить исполнение настоящего решения суда в части взыскания денежных средств на устранение недостатков до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

В остальной части заявленных исковых требований, отказать. 

Взыскать с ООО «Специализированный застройщик БРИК» 7339 рублей государственной пошлины в доход муниципального образования г. Белгород. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Свердловский районный суд г. Белгорода Белгородской области.

Мотивированное решение изготовлено 1 декабря 2025 г. 

Судья