Гражданское дело №2-164/2023

УИД- 49RS0006-01-2023-000191-35

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Сусуман 25 декабря 2023 г. 

Сусуманский районный суд Магаданской области в составе:

председательствующего судьи Костенко В.В., 

при секретаре Кравцовой Е.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале судебного заседания Сусуманского районного суда Магаданской области, расположенном по адресу: 

<

...>, гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании сделки купи-продажи квартиры действительной, признании права собственности на квартиру,

установил:

ФИО1 обратился в Сусуманский районный суд с иском к ФИО2 с требованием о признании сделки купи-продажи жилого дома и земельного участка заключенным, признании права собственности на квартиру.

В обоснование требований указал, что 2 марта 2015 года истцом куплена квартира, принадлежащая ФИО3, расположенная по адресу: 

<

адрес> обязательством оплаты всей задолженности по коммунальным платежам на момент продажи указанной недвижимости. Расчеты по сделке купли-продажи произведены в присутствии свидетеля – дочери продавца – ФИО2, полная стоимость квартиры оплачена продавцу, договор исполнен, продавец передал истцу ключи и все имеющиеся у него документы на квартиру. С 2 марта 2015 года истец пользуется указанной спорной квартирой, оплачивает коммунальные платежи. Продавец уклонился от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру сославшись на ухудшение состояния здоровья и необходимостью выезда на лечение в другой регион страны. С мая 2015 года связь с продавцом потеряна. В январе 2023 года узнал, что ФИО3 умер. Наследница – дочь, каких-либо притязаний в отношении спорной квартиры не предъявляла, в ней зарегистрирована не была, оформлять свои наследственные права у нотариуса не собирается. В связи со смертью продавца истец не может обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Ссылаясь на положения статей 8.1, 12, 165, 421, 424, 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральный закон № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» просил суд: признать сделку купли-продажи жилого дома и земельного участка между истцом и ФИО3 действительной; признать право собственности истца на объект недвижимости – квартиру 

<

адрес> расположенную в 

<

адрес> в 

<

адрес>, обратить решение суда к немедленному исполнению. 

Определением суда от 154 ноября 2023 года приняты изменения исковых требований, определено п.1 исковых требований считать изложенным в следующей редакции: признать сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> между ФИО3 и ФИО1 действительной.

Истец и в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в телефонограмме просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в телефонограмме просила рассмотреть дело без ее участия, ранее также представила нотариально заверенное заявление о признании иска, в котором указала, что квартира действительно была продана ее отцом ФИО3 истцу в 2015 году за 50 000 рублей с обязательством уплаты покупателем всей задолженности по коммунальным платежам на момент продажи указанной недвижимости. ФИО3 долго болел, она (ФИО2) забрала его на родину, в связи с чем переход права собственности зарегистрирован не был, связь с покупателем потеряна. Наследственных прав на указанную недвижимость не заявляет, поскольку квартира была продана ее отцом, когда тот находился в полном здравии. Последствия признания иска, предусмотренные статьями 35, 39, 173 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) разъяснены и понятны. 

На основании части 5 статьи 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу. 

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Положениями пункта 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Как следует из содержания пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

На основании пункта 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Аналогичные требования закреплены и в пункте 3 статьи 551 ГК РФ, в соответствии с которым в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

Согласно пункту 1 статьи 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Пунктом 1 статьи 166 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 86 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у ее сторон нет цели достижения заявленных результатов.

По смыслу приведенных правовых норм и акта их разъяснений, мнимая сделка характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон, в связи с чем сделка является мнимой в том случае, если уже в момент ее совершения воля обеих сторон не была направлена на возникновение, изменение, прекращение соответствующих гражданских прав и обязанностей.

Для признания сделки мнимой на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида.

При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Как следует из материалов дела ФИО3 9 февраля 2001 года приобрел у ФИО4 квартиру, расположенную по адресу: 

<

...>, общей площадью 29,30 кв.м.

В тот же день сторонами составлен акт передачи квартиры, в соответствии с которым ФИО3 принял вышеуказанную квартиру в свою собственность.

Согласно сведениям ЕГРН право собственности на 

<

адрес> в 

<

адрес> в органах юстиции не регистрировалось.

Вместе с тем судом установлено, что пунктом 7 подготовленного и удостоверенного нотариусом договора купли-продажи от 9 февраля 2001 года предусмотрена государственная регистрация права собственности в бюро технической инвентаризации г. Сусумана, во исполнение которого сторонами названный договор зарегистрирован Сусуманским Бюро технической инвентаризации за номером 14, о чем имеется соответствующая отметка начальника БТИ в самом договоре.

Тем самым суд приходит к выводу, что ФИО3 обладал правом распоряжения принадлежащей ему спорной квартирой.

2 марта 2015 года ФИО3 продал указанную выше квартиру Муцольгову А.Х. 

Согласно п.2.1 указанного договора цена квартиры составляет 50 000 рублей с обязательством оплаты покупателем всей задолженности по коммунальным платежам на момент продажи указанной недвижимости. 

В соответствии с п.2.2 договора покупатель обязуется выплатить продавцу цену квартиры, согласованную сторонами в п.2.1 договора сразу после подписания договора, а продавец передать квартиру после подписания указанного договора. Покупатель производит уплату цены договора наличными средствами. 

Из письменных пояснений сторон следует, что деньги были переданы собственнику имущества – ФИО3 после подписания договора.

Договор купли-продажи квартиры на указанных в нем условиях никем не оспорен, его форма и содержание соответствуют установленным законом требованиям.

Тем самым суд приходит к выводу, что требования договора купли-продажи от 2 марта 2015 года были исполнены сторонами в полном объеме.

В последующем, согласно свидетельству о перемене имени, Муцольговым А.Х. ДД.ММ.ГГГГ фамилия изменена на ФИО5 о чем составлена запись акта о перемене имени №. 

Исходя из разъяснений, изложенных в пунктах 60 - 61 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. 

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). 

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. 

Пункт 62 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года №10/22 разъясняет, что на основании статей 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Как следует из материалов дела, при жизни продавца (ФИО3) ни одна из сторон от государственной регистрации сделки не уклонялась. Факт смерти прежнего собственника и продавца спорной квартиры – ФИО3, указанный ФИО1 в качестве единственной причины невозможности восстановления своих прав и регистрации состоявшегося на основании договора купли-продажи перехода права собственности на спорную квартиру, подтвержден представленным суду сведениями, согласно которым ФИО3 умер 17 декабря 2016 года в с. Али-Юрт Назрановского района, Республики Ингушетия о чем Сунженским отделом ЗАГС Республики Ингушетия, составлена актовая запись о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ. 

Согласно информации нотариуса Сусуманского нотариального округа и Федеральной нотариальной платы, наследственное дело к имуществу умершего ФИО3 не заводилось в связи с не обращением наследников, завещание ФИО3 не оформлялось. Наследство ФИО3 в собственность муниципального образования как выморочное не передавалось.

Данных об обращении ФИО3 либо его родственников с требованиями о признании заключенной 2 марта 2015 года сделки по отчуждению спорной квартиры ничтожной, незаключенной или недействительной в материалах дела не содержится и из представленного ответчиком письменного мнения не следует. 

Исходя из указанных норм права и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, следует, что юридически значимыми обстоятельствами для данных правоотношений является установление обстоятельств, связанных с надлежащей формой договора купли-продажи спорной квартиры, исполнением продавцом обязанности по передаче квартиры во владение истцу, исполнением обязанности истца по оплате квартиры, нахождение спорной квартиры во владении истца, который как следует из представленных им квитанций, нес расходы по уплате коммунальных платежей.

Сведений об обращении истца к правопреемнику умершего продавца – ФИО2 с требованием о регистрации состоявшегося 2 марта 2015 года на основании договора купли – продажи перехода права собственности на спорную квартиру, а равно отказа последней от уклонения от совершения государственной регистрации права в материалах дела не содержится и из пояснений сторон не следует.

В соответствии со статьей 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) ответчик вправе признать иск. 

При признании ответчиком иска и принятии его судом, в соответствии с частью 3 статьи 173 ГПК РФ, принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований. 

Суд принимает признание иска ответчиком по рассматриваемому спору лишь в части заявленных истцом требований о признании сделки купли-продажи действительной и состоявшимся в связи этим перехода права собственности на спорную квартиру, поскольку такое признание не противоречит закону и не нарушает охраняемых законом прав и интересов других лиц, при этом по указанному требованию все юридически значимые обстоятельства по делу установлены, подтверждены доказательствами, отвечающими признакам относимости, допустимости и достаточности, в связи с чем, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска ФИО1 в части признания сделки купли-продажи квартиры действительной и состоявшимся в связи с этим перехода на него права собственности на спорную квартиру, основанием для государственной регистрации которого является принятое судом решение.

Вместе с тем, суд не находит оснований для удовлетворения заявленного ФИО1 требования о признания права собственности на спорный объект недвижимости. Приходя к указанному выводу, суд учитывает следующее. 

Согласно п.1 ст.131 ГК РФ на момент заключения истцом сделки купли-продажи квартиры (2 марта 2015 года), а равно в настоящее время, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежали и подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре.

В соответствии с абз.1 п.2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, переход к истцу права собственности на спорное имущество на основании договора купли-продажи от 2 марта 2015 года подлежал государственной регистрации в установленном законом порядке. 

Доказательств того, что стороны обращались в органы юстиции для регистрации перехода права собственности на квартиру суду в нарушение статьи 56 ГПК РФ не представлено.

В соответствии с частью 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), действующего на момент заключения договора купли-продажи, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним признавалась юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Аналогичные положения содержатся в частях 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ).

В пункте 58 постановления Пленума №10/22 разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. 

Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса (пункт 59 постановления Пленума №10/22).

Согласно пункту 63 постановления Пленума №10/22, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Однако истец правом собственности на спорное имущество до вступления Закона о регистрации не обладал, в связи с чем заключение указанного договора купли-продажи квартиры, факт уплаты им продавцу указанной в договоре цены за приобретаемое имущество, а равно последующее владение переданным имуществом (квартирой) сами по себе не могут являться основанием для признания за ФИО1 права собственности на квартиру и регистрации соответствующего права в судебном порядке. 

Учитывая, что обращаясь в суд, истец в качестве основания возникновения права собственности указал сделку купли-продажи, государственная регистрация перехода права собственности на которое от ФИО3 к ФИО1 в соответствии с установленными Гражданским кодексом и Законом о регистрации правилами до настоящего времени не произведена, заявленные истцом требования о признании за ним права собственности удовлетворению не подлежат. Основанием для государственной регистрации данного права за ФИО1 в данном случае будет являться государственная регистрация установленного судом по рассматриваемому делу состоявшегося перехода права собственности на спорную квартиру. 

Как следует из статьи 210 ГПК РФ немедленному исполнению подлежит судебный приказ или решение суда о: - взыскании алиментов; - выплате работнику заработной платы в течение трех месяцев; - восстановлении на работе.

Согласно статье 211 ГПК РФ суд может по просьбе истца обратить к немедленному исполнению решение, если вследствие особых обстоятельств замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для взыскателя или исполнение может оказаться невозможным. Вопрос о немедленном исполнении решения суда может быть рассмотрен одновременно с принятием решения суда.

Вместе с тем из материалов дела не следует и истцом не представлено сведений, позволяющих суду прийти к выводу о наличии особых обстоятельств, влекущих причинение значительного ущерба для взыскателя, либо невозможности исполнения решения суда в случае его замедления, при этом требования истца не относятся к тем требованиям, которые в обязательном порядке подлежат немедленному исполнению, в связи с чем суд полагает необходимым ходатайство истца об обращении решения суда к немедленному исполнению оставить без удовлетворения. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Принимая во внимание то, что частичное удовлетворение исковых требований ФИО1 по данному гражданскому делу не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком (в отсутствие сведений об активном уклонении ФИО3 от регистрации состоявшегося 2 марта 2015 года перехода права собственности на спорную квартиру, воспрепятствованию совершению истцом данных действий иным способом), издержки истца по уплате государственной пошлины взысканию с ответчика не подлежат (пункт 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании сделки купи-продажи квартиры действительной, признании права собственности на квартиру – удовлетворить частично.

Признать сделку купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> общей площадью 29,3 кв.м., кадастровый № на основании договора купли-продажи от 2 марта 2015 года действительной и состоявшимся в связи с этим переход права собственности от ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения к ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Решение является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> общей площадью 29,3 кв.м., кадастровый № за ФИО1 (паспорт ФИО12). 

В удовлетворении требований о признании за ФИО1 права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, - отказать.

ФИО7 Хасановича об обращении решения суда к немедленному исполнению, оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано сторонами в Магаданский областной суд через Сусуманский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. Днем изготовления мотивированного решения установить 30 декабря 2023 года.

Председательствующий В.В. Костенко