К делу № 2-2088/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 мая 2019 года гор. Армавир 

Армавирский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Селихова Г.С., 

при секретаре Великородней Н.Э.,

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

представителя ответчика ООО «Армавир Центральное» по доверенности ФИО3,

ответчика ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Армавир Центральное», ФИО4 о признании недействительной ничтожной сделкой договора управления многоквартирным домом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ООО «Центральное», ФИО4, в котором просит суд признать недействительной ничтожной сделку договор на управление многоквартирным домом 

<

...> от 

<

...>, заключенный между ООО «Центральное» и ФИО4, действующей от имени собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>. Свои требования мотивирует тем, что решением Армавирского городского суда от 

<

...> по делу 

<

...> по иску ООО «Центральное» к ФИО1 о взыскании задолженности установлено, что решение общего собрания собственников многоквартирного дома от 

<

...>, на основании которого утвержден размер платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома, и заключен оспариваемый договор на управление многоквартирным домом 

<

...> от 

<

...>, согласно которому ответчик осуществляет управление многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме - является недействительным в силу его ничтожности. Решение суда вступило в законную силу 

<

...>. Согласно протоколу 

<

...> внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, инициатором которого была ответчик ФИО4, на решение собрания были поставлены следующие вопросы: выбор способа управления многоквартирным домом; утверждение условий договора управления многоквартирным домом и порядок его заключения; выборы лица, уполномоченного заключить договор от собственников помещений в многоквартирном доме и правом на контроль исполнения обязательств в рамках настоящего договора в 

<

...>; о возложении на управляющую организацию обязанности предоставлять коммунальные услуги собственникам помещении в многоквартирном 

<

...>; об утверждении текста договора управления с приложениями 1-8 в многоквартирном 

<

...>; о порядке и сроках заключения договора управления в многоквартирном 

<

...> с управляющей организацией. Согласно решению общего собрания собственников многоквартирного дома от 

<

...>, признанному решением Армавирского городского суда от 

<

...> ничтожным, был выбран способ управления МКД по адресу: 

<

...> - «управляющая организация», в качестве управляющей организации выбрано ООО «Центральное», а также выбрано лицо, уполномоченное на подписание с ООО «Центральное» договора на управление многоквартирным домом - ФИО4 На ООО «Центральное» возложена обязанность предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в многоквартирном 

<

...>, утвержден текст договора на управление многоквартирным домом с приложениями 1-8, определен порядок его подписания. Как установлено решением Армавирского городского суда от 

<

...> по делу 

<

...> по иску ООО «Центральное» к ФИО1, общее собрание собственников многоквартирного дома от 

<

...> не имело кворума, и в силу п.2 ст. 181.5 ГК РФ являлось ничтожным. Считает, что договор на управление многоквартирным домом 

<

...> от 

<

...> подписан лицом, не имеющим правомочий на подписание такого договора. Поскольку данный договор затрагивает его интересы, он был вынужден обратиться с иском в суд.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования, просил суд их удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика ООО «Армавир Центральное» (правопреемник ООО «Центральное») по доверенности ФИО3 в судебном заседании при вынесении решения полагалась на усмотрение суда, пояснив, что в случае обращения истца в досудебном порядке к ответчику, ему бы были даны разъяснения, что фактически договор признан ничтожным.

Ответчик ФИО4, являющаяся председателем общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, в судебном заседании при вынесении решения полагалась на усмотрение суда.

Выслушав мнение участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании, истец ФИО1 является собственником нежилых помещений, часть литер «А» (магазин), общей площадью 134,6 кв. метров, расположенного в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, на основании договора купли-продажи от 

<

...>, решения Армавирского городского суда от 

<

...>.

В судебном заседании установлено, что 

<

...> состоялось внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, на котором принято решение о выборе способа управления многоквартирным домом – управляющая организация, утвержден состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, текст договора управления с приложением 

<

...>, а также принято решение о заключении договора Управления в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, с ООО «Центральное» путем подписания сторонами, от лица собственников помещений в многоквартирном доме уполномоченным доверенным лицом назначена ФИО4, что отражено в протоколе 

<

...> от 

<

...> внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>.

<

...>, в соответствии с решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 

<

...>, между ООО «Центральное» и уполномоченным представителем собственников помещения многоквартирного дома по 

<

...>, в 

<

...> ФИО4 заключен договор на управление многоквартирным домом 

<

...>.

В связи с тем, что согласно представленному приказу ООО «Центральное» 

<

...> от 

<

...>, ООО «Центральное» сменило наименование организации на ООО «Армавир Центральное», определением суда от 

<

...> произведена замена ответчика ООО «Центральное» на ООО «Армавир Центральное».

Из объяснений представителя истца следует, что договор на управление многоквартирным домом 

<

...> от 

<

...>, заключенный между ООО «Центральное» и ФИО4, действующей от имени собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, является фактически ничтожным, поскольку решение общего собрания собственников многоквартирного дома от 

<

...>, на основании которого было выбрано лицо, уполномоченное заключить договор от собственников помещений в многоквартирном доме и правом на контроль исполнения обязательств в рамках договора в 

<

...>, ничтожно.

В силу ч.2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. 

Согласно ч.3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Решением Армавирского городского суда от 

<

...> обществу с ограниченной ответственность «Центральное» отказано в удовлетворении исковых требований к ФИО1 о взыскании суммы задолженности платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам 

<

...>вого суда от 

<

...> вышеуказанное решение Армавирского городского суда от 

<

...> оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения. Указанное решение вступило в законную силу 

<

...>.

Из текста решения следует, что в качестве основания подписания представителем собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

...>, договора на управление многоквартирным домом 

<

...> от 

<

...> явилось решение собственников от 

<

...>. Так из протокола 

<

...> внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 

<

...> следует, что оно проведено в форме очного голосования; место проведения 

<

...>, во дворе. Суммарная общая площадь всех жилых помещений и площадь всех нежилых помещений, не являющихся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, принадлежащих 119 собственникам, составляет 3984,4 кв.м., в том числе: площадь нежилых помещений - 107,5 кв.м., принадлежащих двум собственникам, общая площадь 3876,9 кв.м., принадлежащих 117 собственникам. В голосовании приняли участие 62 собственника, суммарной площадью 2038,2 кв.м., что составляет 51,16%. 

Вместе с тем, согласно техническому паспорту домовладения 

<

...> по 

<

...>, составленному по состоянию на 

<

...>, площадь здания составляет 7051,3 кв.м., общая площадь жилых помещений составляет 3929,9 кв.м., общая площадь нежилых помещений 2303,5 кв. м., площадь мест общего пользования 817,9 кв. метров. Таким образом, суммарная общая площадь всех жилых и нежилых помещений, не являющихся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме, составляет 6233, 4 кв.м.

При вынесении вышеуказанного решения суд установлено, что, проверяя наличие кворума, путем совершения простых арифметических действий, а именно соотношения суммарной площади принявших участие собственников помещений общей площади всех жилых и нежилых помещений (2038,20х100/6233,40=32,69%), допущен неправильный расчет при подсчете кворума, в связи с чем суд пришел к выводу о ничтожности протокола общего собрания от 

<

...> и решения общего собрания собственников многоквартирного дома от 

<

...> на основании которого утвержден размер платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома и заключен оспариваемый договор на управление многоквартирным домом 

<

...> от 

<

...>, согласно которому ООО «Центральное осуществляет управление многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. 

В апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 

<

...> указано, что суд правильно пришел в выводу о ничтожности решения общего собрания собственников многоквартирного дома от 

<

...>, на основании которого утвержден размер платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников многоквартирного дома и заключен договор на управление многоквартирным домом 

<

...> от 

<

...>, согласно которому ООО «Центральное осуществляет управление многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Вышеуказанные решение и апелляционное определение, вступившие в законную силу, имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящее спора в суде, поскольку, в соответствии со ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Согласно п.1 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктом 1.1 части 2 ст. 44 ЖК РФ решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. 

Согласно п.п.3,4 ст. 48 ЖК РФ количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование. 

Согласно п.2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений. 

Согласно п.п. 1,4 ст. 181.2 ГК РФ решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

В протоколе о результатах очного голосования должны быть указаны: дата, время и место проведения собрания; сведения о лицах, принявших участие в собрании; результаты голосования по каждому вопросу повестки дня; сведения о лицах, проводивших подсчет голосов; сведения о лицах, голосовавших против принятия решения собрания и потребовавших внести запись об этом в протокол.

Согласно п.1 ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим кодексом или иными законами в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

Статьей 181.5 ГК РФ предусмотрено, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

Как следует из смысла закона, положения ст. 181.5 ГК РФ устанавливающие основания отнесения решений собраний, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия для участников соответствующего гражданско-правового сообщества, к категории ничтожных, признаны обеспечивать защиту прав и законных интересов как самих участников данного гражданско-правового сообщества, так и иных лиц, для которых принятие указанных решений также может порождать правовые последствия, на которые эти решения направлены.

Поскольку решение общего собрания собственников многоквартирного дома от 

<

...>, на основании которого подписан договор на управление многоквартирным домом 

<

...> от 

<

...>, ничтожно, суд приходит к выводу, что спорный договор был подписан лицами, не имевшими правомочий на подписание такого договора. Тем самым, ввиду ничтожности решения собрания о выборе способа управления посредством управляющей компании и выборе самой управляющей компании, лица уполномоченного заключить договор от собственников помещений многоквартирного дома, ничтожным является и сам договор управления многоквартирным домом. 

С учетом вышеизложенного, суд находит исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Армавир Центральное» (прежнее наименование ООО «Центральное»), ФИО4 о признании недействительной ничтожной сделкой договора управления многоквартирным домом 

<

...> от 

<

...> обоснованными и удовлетворяет их.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковое требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Армавир Центральное», ФИО4 о признании недействительной ничтожной сделкой договора управления многоквартирным домом - удовлетворить.

Признать недействительным договор на управление многоквартирным домом 

<

...> от 

<

...>, заключенный между ООО «Центральное» и ФИО4, действующей от имени собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>.

Решение изготовлено в окончательной форме 17 мая 2019 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Армавирский городской суд.

Председательствующий: