УИД 66RS0006-01-2024-001449-23 2-26/2025 (2-2371/2024)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург 22 января 2025 года 

Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе:

председательствующего судьи Делягиной С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Баранниковой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-26/2025 (2-2371/2024) по иску Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности на жилое помещение, возложении обязанности принять причитающееся возмещение за изымаемое жилое помещение, о признании права муниципальной собственности, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Екатеринбурга обратилась с иском к ФИО1 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности на жилое помещение, возложении обязанности принять причитающееся возмещение за изымаемое жилое помещение, о признании права муниципальной собственности, признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении.

В обоснование иска указано, что ФИО1 является собственником комнаты 

<

 № > площадью 14,9 кв.м с кадастровым номером 

<

 № >:2013 (далее – КН :2013) в доме № 

<

 адрес > (далее – спорное имущество, изымаемая комната, жилое помещение). Многоквартирный дом по указанному адресу расположен на земельном участке площадью 1 880 кв.м с кадастровым номером 

<

 № >:9, находящимся в общей долевой собственности собственников расположенных в нем помещений. На основании Постановления Администрации г.Екатеринбурга от 12.02.2021 

<

 № > жилой дом по 

<

 адрес > был признан аварийным и подлежащим сносу, а жилые помещения, расположенные в указанном доме, - непригодными для проживания. Поскольку снос либо реконструкция дома в установленные для этого срока произведены не были, Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 10.08.2021 

<

 № > принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом и жилых помещений в нем; согласно приложению к указанному постановлению, изъятию, в том числе, подлежит комната 

<

 № > с КН :2013. Учитывая, что соглашение об изъятии и определении выкупной стоимости изымаемого имущества заключено не было, Администрация г. Екатеринбурга просит в судебном порядке: изъять у ответчика для муниципальных нужд путем выкупа комнату 

<

 № > площадью 14,9 кв.м с КН :2013 в доме 

<

 адрес > с выплатой ему в качестве возмещения 1186700 руб.; прекратить право собственности ответчика на указанное жилое помещение; возложить обязанность принять причитающееся возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств, признать право муниципальной собственности на спорную комнату, признать ответчика утратившим право пользования жилым помещением и выселить из него.

В судебном заседании при рассмотрении дела по существу представитель истца ФИО2 исковые требования поддержал в полном объеме. Возражал относительно выводов, представленных в заключении судебной оценочной экспертизы. Указал, что эксперт необоснованно отказался от применения корректировки на материал стен, в то время как у оцениваемого объекта материал стен – шлакобетонные блоки, а у части объектов-аналогов – кирпич, соответственно, объекты-аналоги имеют более высокие потребительские свойства, чем спорное жилое помещение. Кроме того, поскольку объекты-аналоги были выбраны из числа пригодных для проживания жилых помещений, то, соответственно, включение в размер возмещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт сверх рыночной стоимости жилого помещения полагал неверным. Вытекающей из заключения возможностью приобрести жилье в доме, который не нуждается в проведении капитального ремонта и имеет более высокие потребительские качества, имущественные и жилищные права собственников спорного жилого помещения, предусмотренные статьей 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в РФ», уже защищены. При самом расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт использована неверная техническая информация. Площадь всех жилых помещений, исходя из технического паспорта дома, составляет 520 кв.м, соответственно, именно данная площадь должна являться количественной характеристикой ремонта элементов общего пользования МКД. Экспертом принята в расчет площадь в размере 703,3 кв.м, вместе с тем это совокупная площадь жилых помещений дома и помещений вспомогательного назначения. Между тем помещения вспомогательного использования являются составной частью квартир. Спорное жилое помещение представляет собой комнату в доме коридорной системы, соответственно, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в т.ч. лестницы и коридоры, кухни, умывальная, туалеты, прачечные, уборные, - являются общим имуществом собственников помещений МКД. Осуществив свой контррасчет по каждому виду работ, указал, что общее значение стоимости ремонтных работ по жилому дому составляет 6545607,96 руб., соответственно размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт составит 189168,07 руб. Ссылаясь на наличие в заключении выявленных недостатков, полагает, что оно не может быть положено в основу принятого решения.

Представители ответчика ФИО1 – ФИО3, ФИО4 против изъятия жилого помещения не возражали, при определении размера возмещения полагали возможным руководствоваться представленным экспертным заключением с учетом письменных дополнений эксперта. Указали, что в настоящее время ответчик, имея инвалидность, вынужден проживать в другом жилом помещении, которое он арендует на основании договора найма. Жилье из маневренного фонда ответчику не было предоставлено, вместе с тем доказательства письменного обращения с соответствующим заявлением у них отсутствуют. 

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Помощник прокурора в своем заключении против удовлетворения исковых требований не возражала, указав, что изъятие сопровождается выплатой денежного возмещения.

Заслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, заслушав заключение помощника прокурора, сопоставив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд пришел к следующему.

В соответствии с положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. 

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. 

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.

Аналогичные положения содержатся в пункте 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, связанных, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

Согласно статье 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством.

Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.

В силу статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно статье 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда. Иск о принудительном изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в суд в течение срока действия решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения девяноста дней со дня получения правообладателем такого земельного участка проекта соглашения об изъятии.

В соответствии со статьей 56.2 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для муниципальных нужд осуществляется на основании решений органов местного самоуправления.

Согласно статье 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

В силу статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 настоящего Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство.

Проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества (пункт 2).

В случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (пункт 10).

Возмещение за изымаемые земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества осуществляется за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации или в случае, если решение об изъятии принято на основании ходатайства об изъятии, поданного организацией, указанной в пунктах 1 и 2 статьи 56.4 настоящего Кодекса, за счет средств указанной организации (пункт 13).

Согласно статье 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием для: перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности; государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества; сноса объектов недвижимого имущества, расположенных на изъятом земельном участке, за исключением сооружений, размещение которых на таком земельном участке не противоречит цели изъятия.

В случае, если соглашением об изъятии недвижимости либо вступившим в законную силу решением суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи последствия наступают только после предоставления указанного возмещения (пункт 2).

Права на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества прекращаются с момента государственной регистрации прекращения данных прав, если законодательством Российской Федерации не установлено иное (пункт 3).

С момента прекращения права частной собственности на изымаемые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества на них возникает право собственности муниципального образования в случае, если такой земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества изъяты для муниципальных нужд (пункт 4).

Как установлено судом и следует из материалов дела, многоквартирный дом 

<

 адрес > расположен на земельном участке площадью 1 880 кв.м с кадастровым номером 

<

 № >:9.

На основании Постановления Администрации г. Екатеринбурга от 12.02.2021 

<

 № > указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу, а жилые помещения, расположенные в указанном доме, - непригодными для проживания.

Ответчик ФИО1 является собственником комнаты 

<

 № > площадью 14,9 кв.м с кадастровым номером 

<

 № >:2013 (далее – КН :2013) в доме 

<

 адрес >. Право собственности в ЕГРН зарегистрировано 27.03.2017.

В связи с признанием дома аварийным, собственникам помещений, расположенных в нем, были направлены требования о сносе аварийного дома в срок до 15.05.2021.

Поскольку снос либо реконструкция дома в установленные для этого срока произведены не были, с заявлением на получение разрешения на строительство, реконструкцию или снос указанного аварийного дома собственники жилых помещений не обращались, Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 10.08.2021 

<

 № > принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом и жилых помещений в нем; согласно приложению к указанному постановлению, изъятию, в том числе, подлежит комната 

<

 № > с КН :2013, принадлежащая ответчику на праве единоличной собственности.

17.10.2023 ответчику почтой направлен проект соглашения об изъятии принадлежащего ему недвижимого имущества, который ФИО1 получен не был; почтовая корреспонденция возвращена с отметкой об истечении срока хранения.

Поскольку в досудебном порядке соглашение сторонами подписано не было, Администрация г. Екатеринбурга обратилась с настоящим иском.

Как следует из материалов дела, спор относительно процедуры изъятия между сторонами отсутствует.

Принимая во внимание соблюдение стороной истца процедуры изъятия земельного участка и расположенных на нем строений, отсутствие возражений со стороны ответчика относительно изъятия принадлежащей им комнаты для муниципальных нужд, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отказа в удовлетворении исковых требований в данной части.

Вместе с тем, определяя размер возмещения за изымаемое жилое помещение, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, размер возмещения за изымаемое жилое помещение Администрацией г. Екатеринбурга определен на основании представленного отчета 

<

 № > об оценке от 29.08.2023, подготовленного ООО «ЗСК-Центр», в котором рыночная стоимость объекта оценки (с учетом убытков) по состоянию на дату исследования 10.07.2023 определена в размере 1044000 руб., и включает в себя стоимость жилого помещения, доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и на земельный участок под ним; убытки определены в размере 142700 руб. и включают в себя убытки, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, убытки, связанные с переездом, с поиском другого жилого помещения до приобретения права собственности на него, с оформлением права собственности на другое жилое помещение. 

В соответствии со статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, является рекомендуемой, в том числе для цели совершения сделки, в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Поскольку сроки актуальности оценки, представленной истцом, истекли, а вопрос о рыночной стоимости изымаемого жилого помещения, исходя из предмета и основания заявленных исковых требований, входит в число обстоятельств, подлежащих установлению по делу, и требует наличия специальных познаний, суд, учитывая имеющийся между сторонами спор относительно выкупной стоимости, а также принимая во внимание заявленное стороной ответчика несогласие с предложенной стороной истца стоимостью выкупа, своим определением от 17.05.2024 в целях полного и правильного рассмотрения дела назначил по делу судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Многопрофильна компания «Право. Оценка. Недвижимость» – ФИО5

Согласно полученному заключению эксперта 

<

 № > от 15.11.2024, рыночная стоимость жилого помещения – комнаты 

<

 № > с КН :2013, по состоянию на дату проведения экспертизы определена в размере 1289 000 руб.; рыночная стоимость доли в праве на общее имущество МКД составляет 85 000 руб.; рыночная стоимость доли в праве на земельный участок под МКД – 176 000 руб.; размер убытков, причиненных собственникам жилого помещения в связи с изъятием комнаты для муниципальных нужд (оплата услуг риэлтора, расходы на переезд, государственная пошлина, уплачиваемая при покупке жилого помещения, расходы, связанные с временным вынужденным проживанием в другом жилом помещении до приобретения другого жилья – найм жилья за разумный период времени) – 267079,33 руб.; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 206843,39 руб.

В своих дополнениях к заключению 

<

 № >, эксперт указала, что на стр. 13 заключения представлен фрагмент карт с расстоянием объекта исследования от остановок метрополитена (расстояние по карте составляет около 2000 м), при этом на стр. 51 заключения корректировка применена ошибочно неверно. Эксперт произвел перерасчет в соответствии с правильным значением для объекта исследования, в соответствии с которым рыночная стоимость жилого помещения – комнаты 

<

 № > с КН :2013 на дату проведения экспертизы составляет 1238 000 руб.; рыночная стоимость доли в праве на общее имущество МКД составляет 82 000 руб.; рыночная стоимость доли в праве на земельный участок под МКД – 169 000 руб.; размер убытков, причиненных собственникам жилого помещения в связи с изъятием комнаты для муниципальных нужд (оплата услуг риэлтора, расходы на переезд, государственная пошлина, уплачиваемая при покупке жилого помещения, расходы, связанные с временным вынужденным проживанием в другом жилом помещении до приобретения другого жилья – найм жилья за разумный период времени) – 267079,33 руб.; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 206843,39 руб.

Возражения стороны истца относительно заключения судебной оценочной экспертизы суд отклоняет.

Так, что касается доводов об использовании объектов-аналогов, то из экспертного заключения следует, что для оценки экспертом использовались аналоги – жилые комнаты, расположенные в микрорайоне Уралмаш, 2-го ценового пояса, в пригодных для проживания, но не признанных аварийными на дату оценки, домах. При выборке предложений рассматривались предложения на вторичном рынке. Год ввода в постройки домов выбран в диапазоне 1936 г. – 1987 г. Цены предложений всей выборки представлены в диапазоне от 70000 руб. до 143125 руб. за кв.м. Среднее значение цены предложения рассчитано и составляет 109326 руб. за кв.м. Данные МКД определены экспертом как наиболее соответствующие объекту оценки по потребительским качествам.

По смыслу статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за изымаемое жилое помещение предполагает приобретение равнозначного жилья по местоположению, общей площади, количеству комнат и т.д. Поскольку приобретение на открытом рынке жилое помещение в аналогичном признанному аварийному жилом доме, не представляется возможным, следовательно, при применении поправки на техническое состояние собственник заведомо не сможет рассчитывать на приобретение жилья с аналогичными количественными характеристиками. 

Ошибочное применение корректировки на расстояние объекта исследования от остановок метрополитена явилось основанием для произведения экспертом перерасчета в соответствии с ее корректным значением, что было оформлено в виде дополнения к заключению эксперта, приобщенного к материалам дела (л.д. 103-107 т.1).

Стороной истца было указано на то, что экспертом необоснованно не применена корректировка на материал стен. 

Вместе с тем эксперт в заключении на стр. 42-45 указала, что поправка на материал стен учитывает влияние типа конструктивных элементов на цены объектов. Объект исследования имеет материал стен – шлакобетонные блоки. Строительство многоквартирных домов с материалом стен шлакоблок является устаревшей технологией. Шлакоблоки (бетонные стеновые блоки) в СССР выпускали согласно ГОСТ, который устанавливал прочностные и другие параметры стеновых камней. Шлакоблок изготавливался из шлакобетона, в качестве наполнителя использовался шлак из доменных печей. Материал был дешев и общедоступен, однако, по свойствам материал хрупкий, тяжелый и «холодный». В настоящее время в связи с появлением более современных, теплоэффективных, простых в монтаже материалов, и благодаря совершенствованию строительных технологий, шлакоблоки практически не используются в многоквартирном строительстве. В ходе анализа вторичного рынка жилья в сегменте и в районе расположения объекта исследования предложений о продаже жилья в домах с материалом стен шлакоблок не выявлено. В результате получения возмещения за изымаемое жилье собственнику необходимо приобрести сопоставимую недвижимость в рамках тех предложений, которые существуют на рынке. Как установлено экспертом на основе статистического исследования, корректировка на материал стен из шлакоблока может быть существенной. При этом по смыслу статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за изымаемое жилое помещение предполагает приобретение равнозначного жилья по местоположению, общей площади, количеству комнат и т.д. (равноценное возмещение). Следовательно, при применении поправки на материал стен в рамках настоящего заключения собственник заведомо не сможет рассчитывать на приобретение жилья с аналогичными количественными характеристиками – площадью, количеством комнат. Учитывая данное обстоятельство для исключения необоснованного искажения суммы возмещения экспертом было принято решение не применять поправку на материал стен.

Что касается площади многоквартирного дома, используемой при проведении расчетов, экспертом указано, что сумма площадей квартир/жилых комнат многоквартирного дома по данным технического паспорта составляет 230,5 кв.м, площадь остальных помещений МКД составляет 69,8 кв.м + 173 кв.м = 242,8 кв.м. Таким образом, общая площадь МКД расчётно составляет 530,5 кв.м + 242,8 кв.м = 773,3 кв.м.

Экспертом указано, что исходя из содержания положений части 1 статьи 7, статей 15, 16, 42 Жилищного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что в общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры (коридорной системы) подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Следовательно, в площадь жилого помещения включается площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, например, площади: кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых. 

В площадь жилого помещения не включается площадь: балконов, лоджий, веранд, террас, эксплуатируемой кровли и т.п. Таким образом, на основании поэтажных планов экспертом принято, что к местам общего пользования относятся помещения 24 и 28 (коридоры), 30 (тамбур), 1 и 1 (лестничные клетки): 14,7 + 14,6 + 1,8 + 18,2 + 20,7 = 70 кв.м.

Следовательно, жилая площадь МКД составляет: 773,3 кв.м – 70 кв.м = 703,3 кв.м.

Площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, составляет: 242,8 кв.м – 70 кв.м = 172,8 кв.м.

Суд соглашается с необходимостью включения в площадь МКД площади помещений вспомогательного использования.

Из материалов дела следует, что ответчик занимает комнату, площадью 14,9 кв.м в многоквартирном доме коридорного типа.

Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит определения того, что составляет общую площадь комнаты, расположенной в жилом доме коридорной системы, и не регулирует порядок определения доли площади помещений вспомогательного использования, приходящейся на лиц, занимающих комнаты в таком жилом доме по договору социального найма, то необходимо применение в данном случае в соответствии с частью 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации по аналогии положений статьи 15, 16, 42 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Исходя из содержания положений названных статей Жилищного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что в общую площадь комнаты как части коммунальной квартиры (коридорной системы) подлежит включению жилая площадь самой комнаты, площадь вспомогательных помещений, которые могут находиться при такой комнате и использоваться исключительно для обслуживания данной комнаты (например, кладовая), а также доля площади вспомогательных помещений всей коммунальной квартиры в целом (кухни, туалета, ванной и т.д.), используемых для обслуживания более одной комнаты, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (часть 4 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Поскольку жилое помещение, занимаемое ответчиком, находится в доме коридорного типа, то данное жилое помещение представляет собой часть жилого дома, предназначенного для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме.

Непосредственно в жилом помещении, которое занимают ответчик, отсутствуют помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Вместе с тем, в доме коридорного типа кроме жилых комнат имеются вспомогательные помещения (коридоры на этаже, где расположена комната, а также могут находиться другие вспомогательные помещения, например, туалеты, кладовые, кухни и т.п.), без использования которых пользование комнатной, как жилым помещением, невозможно. Сумма площади комнаты и площадей вспомогательных помещений в части, пропорциональных площади комнаты (комнат), будет образовывать общую площадь помещения, занимаемую гражданами.

Соответственно, расчет компенсации за изымаемое жилое помещение, расположенное в аварийном многоквартирном доме коридорного типа следует производить не только из жилой площади занимаемого помещения, а также и с учетом площади вспомогательных помещений, приходящихся на данную комнату.

Сама по себе необходимость включения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размер выкупной стоимости вопреки доводам стороны истца прямо следует из положений закона.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014 к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относится сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Включение в рыночную стоимость изымаемого нежилого помещения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт соответствует нормам Жилищного кодекса Российской Федерации, статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации и направлено на полное возмещение собственникам убытков, причиненных изъятием жилого помещения.

Поскольку в материалах дела отсутствует информация о том, что капитальный ремонт жилого помещения производился, экспертом рассчитана стоимость компенсации за непроведенный ремонт следующих элементов здания: фасада, кровли, подвального помещения/фундамента; ремонт внутридомовых инженерных систем: электроснабжения, канализации, холодного и горячего водоснабжения. 

Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома для собственника жилого помещения площадью 14,9 кв.м определен экспертом по состоянию на дату проведения экспертизы в сумме 206843,39 руб., путем выведения общего значения стоимости капитального ремонта, а также стоимости за 1 кв.м.

Как следует из материалов дела, МКД 1953 года постройки, при этом нормативные сроки службы, в т.ч. инженерных сетей, предусмотренные ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденные Приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 № 312, истекли.

Таким образом, суд, оценивая заключения эксперта с учетом дополнений к нему, полагает, что оно выполнено с соблюдением требований, предъявляемых к производству экспертизы, содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения и включает в себя общую информацию, идентифицирующую объект оценки, результаты оценки, полученные при применении использованных оценщиком подходов и методов оценки, мотивированные выводы, заключение об итоговой величине стоимости объекта оценки, применяемые стандарты оценочной деятельности. 

В заключении приведена мотивация расчетов, при которых в том числе учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, физических характеристик. Расчеты производились с применением корректировок, как повышающих стоимость, так и понижающих ее, исходя из параметров и характеристик объектов недвижимости.

Квалификация и компетентность судебного эксперта не вызывает сомнений. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. 

Ходатайства о назначении дополнительной, повторной экспертизы заявлено не было.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает возможным положить заключение эксперта в основу решения суда об определении выкупной стоимости спорного жилого помещения.

При изложенных обстоятельствах, размер возмещения выкупной стоимости за изымаемое жилое помещение для ответчика подлежит определению в размере 1 962 922 руб. 72 коп. (1238 000 руб. (стоимость жилого помещения) + 169 000 руб. (стоимость доли в земельном участке) + 82 000 руб. (стоимость доли в общем имуществе МКД) + 267079,33 руб. (убытки) + 206843,39 руб. (компенсация за непроизведенный капитальный ремонт).

В соответствии с подпунктом «ж» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» правовым последствием изъятия у собственника принадлежащего ему жилого помещения путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации) является его выселение из этого жилого помещения, в связи с чем, требования о признании ответчика ФИО1 утратившим право пользования изымаемым жилым помещением и его выселении из комнаты площадью 14,9 кв.м с КН :2013 являются законными с учетом характера возникших правоотношений и подлежат удовлетворению.

Участвующий в судебном заседании помощник прокурора в своем заключении также полагала указанные требования подлежащими удовлетворению.

Доводы о необходимости учета в размер выкупной стоимости денежных средств на аренду жилого помещения, которые вынужден был понести и продолжает их нести ответчик ввиду заключения договора аренды комнаты от 08.07.2024, состоятельными не являются.

Как следует из текста требования о сносе аварийного дома от 17.02.2021 

<

 № > (л.д. 16 т.1) ответчику предлагалось в целях безопасности для временного проживания жилое помещение маневренного фонда специализированного жилищного фонда МО «г.Екатеринбург». По вопросу переселения в жилые помещения маневренного фонда было предложено обратиться в Отдел по учету и распределению жилья Администрации Орджоникидзевского района.

Вместе с тем доказательств того, что ответчик обращался за предоставлением ему жилого помещения в маневренном фонде, материалы дела не содержат, и, как пояснили представители ФИО1, письменные доказательства этому у них отсутствуют. Стороной истца же указано, что о наличии данных обращений ответчика им ничего неизвестно. 

На основании изложенного, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

В силу положений пункта 4 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации сумма возмещения подлежит уплате ответчику в полном объеме до государственной регистрации права муниципальной собственности на изымаемые объекты, учитывая, что последствия изъятия земельного участка наступают только после предоставления выкупной стоимости.

На основании изложенного и, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности на жилое помещение, возложении обязанности принять причитающееся возмещение за изымаемое жилое помещение, о признании права муниципальной собственности, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении ? удовлетворить частично.

Изъять у ФИО1 (СНИЛС 

<

 № >) для муниципальных нужд путем выкупа комнату 

<

 № > площадью 14,9 кв.м с кадастровым номером 

<

 № >:2013 в доме 

<

 адрес >.

Взыскать с муниципального образования «г. Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (СНИЛС 

<

 № >) выкупную стоимость за изымаемое жилое помещение в общем размере 1962 922руб. 72 коп.

Возложить на ФИО1 обязанность принять причитающееся ему к выплате возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить Администрации г.Екатеринбурга банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

Прекратить право собственности ФИО1 (СНИЛС 

<

 № >) на принадлежащую ему комнату 

<

 № > площадью 14,9 кв.м с кадастровым номером 

<

 № >:2013 в доме 

<

 адрес >, признав право собственности на указанную комнату за муниципальным образованием «г.Екатеринбург».

Признать ФИО1, 

<

 дд.мм.гггг > г.р., утратившим право пользования жилым помещением – комнатой 

<

 № > площадью 14,9 кв.м в доме 

<

 адрес > и выселить его из названного жилого помещения.

Настоящее решение с момента вступления в законную силу и после уплаты суммы возмещения за изымаемое жилое помещение является основанием для регистрации права собственности муниципального образования «город Екатеринбург» на комнату с кадастровым номером 

<

 № >:2013.

Управлению Судебного департамента в Свердловской области выплатить денежные средства в сумме 15 000 руб. обществу с ограниченной ответственностью «Многопрофильная компания «Право.Оценка.Недвижимость» (ИНН 

<

***>) за счет средств, поступивших во временное распоряжение Управления Судебного департамента в Свердловской области по чеку от 11.06.2024 в возмещение расходов на оплату стоимости проведенной по делу судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда будет изготовлено в течение десяти рабочихдней.

Председательствующий С.В. Делягина 

Решение суда в мотивированном виде изготовлено 24.01.2025.

Председательствующий: С.В. Делягина