Дело № 3а-50/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

12 февраля 2018 года город Хабаровск

Хабаровский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Е.А.Бузыновской, 

при секретаре А.Г.Лыткиной, 

с участием представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО1,

представителя заинтересованного лица производственного строительно-монтажного кооператива «Авиатор» ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению администрации города Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 18 октября 2017 года № 21,

у с т а н о в и л:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре 12.01.2018 года обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю (далее по тексту решение Комиссии, Комиссия) от 18.10.2017 года № 21, которым на основании заявления ПСМК «Авиатор» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 15 493,18 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012 года в размере 1 524 373,98 рублей. В обоснование своих требований административный истец сослался на то, что установленная Комиссией рыночная стоимость объекта более чем на 30 процентов - 92,5 процента, ниже кадастровой стоимости, утвержденной постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр, но экспертное заключение о соответствии отчета о рыночной стоимости объекта, отсутствует. Представленный же ПСМК «Авиатор» отчет об оценке от 19.09.2017 года № 156/ЗУ/2017 (составлен сотрудником ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» оценщиком ФИО3, являющимся членом ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет»), который принят Комиссией и положен в основу оспариваемого решения, не является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. Составляя отчет, оценщик не применил корректировки, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки, что повлекло значительное и необоснованное занижение рыночной стоимости. Так оценщиком не применена корректировка на «условия продажи», со ссылкой на то, что в качестве аналогов использована информация о состоявшихся сделках. При этом оценщиком не учтено, что в 2011 году рынок объектов недвижимости был не развит, только началась приватизация земельных участков и их продажа на торгах. Земельные участки фактически продавались в нагрузку к объектам недвижимости, так как приобретать земельные участки отдельно покупатели не желали. Поэтому администрация города вынуждена была устанавливать выкупную цену земельных участков в льготном размере, существенно ниже их рыночной стоимости. В настоящее время на вторичном рынке стоимость земельных участков существенно возросла, что оценщиком не учтено. Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал объекты-аналоги, которые отличаются от оцениваемого объекта по экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, а это существенно влияет на их рыночную стоимость. Так объект оценки располагается в районе смешанной застройки, в непосредственной близости от него располагаются объекты инфраструктуры (торговый центр, детский сад, гостиница и т.п.), имеется транспортная доступность, и он используется для осуществления предпринимательской деятельности. А объекты-аналоги располагаются в районах, которые не имеют развитой инфраструктуры. Не применена корректировка «назначение участка», хотя объекты-аналоги и объект оценки различаются по фактическому использованию на дату определения рыночной стоимости. Неверно выполнена корректировка на местоположение объекта оценки, которое определялось на основание постановления Администрации города Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011 года № 3540-па «Об утверждении расчета платы за пользование зданиями, помещениями, строениями муниципальной собственности городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре». Но это постановление не подлежит применению, поскольку оно регулирует вопросы в отношении объектов капитального строительства, а не земельных участков. При определении рыночной стоимости оценщик исходил из ценового диапазона стоимости 1 кв.м. земли, сведения о котором содержатся в аналитическом обзоре ООО «РСО «Кредо» Земельный рынок Хабаровского края в 2010-2011 гг.», но данный источник отсутствует в свободном доступе, его копия к отчету не приобщена, что делает невозможным ознакомление с ним. Иными документами выводы оценщика о вероятном диапазоне цен не подтверждены. Приложенные к отчету ксерокопии документов на земельный участок заявителем ПСМК «Авиатор» не заверены. 

В судебном заседании представитель административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому края ФИО1 не согласился с требованиями административного истца, просил в их удовлетворении отказать, ссылаясь на то, что ПСМО «Авиатор» с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка представил все необходимые документы, перечень которых указан в части 9 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценки», в том числе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Содержание отчета Комиссией был проверен, он соответствует требованиям статей 11, 15 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Стоимость объекта оценки, определенная в отчете, отражает действительную рыночную стоимость. Все, используемые оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка объекты-аналоги, реализованы администрацией г. Комсомольска-на-Амуре по рыночной стоимости, как следует из сведений, размещенных в свободном доступе. Поэтому определенная рыночная стоимость оцениваемого земельного участка не может квалифицироваться как ликвидная, поскольку никаких документов, свидетельствующих о том, что сделки по продаже земельных участков администрация г.Комсомольска-на-Амуре заключала на органах по ликвидной стоимости, комиссии не было представлено. Доводы административного искового заявления относительно достоверности отчета об оценки аналогичны доводам замечаний, которые администрация г.Комсомольска-на-Амуре представила на заседание Комиссии. Этим замечаниям Комиссия дала оценку, они были признаны несостоятельными. Иных доказательств, свидетельствующих о недостоверности отчета о рыночной стоимости земельного участка, административным истцом не представлено. 

Представитель заинтересованного лица ПСМК «Авиатор» ФИО2 просила отказать административному истцу в удовлетворении его требований по тем основаниям, что отчет об оценке земельного участка составлен специалистом-оценщиком, и соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности». Сведения об объектах-аналогах, на которые оценщик ссылается в отчете, размещены на официальном сайте органа местного самоуправления города Комсомольска-на-Амуре. Информация о том, что сделки с этими объектами совершались при чрезвычайных обстоятельствах, отсутствует. 

Представители административного истца администрации г.Комсомольска-на-Амуре и административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, уведомленные о рассмотрении дела своевременно, в судебное заседание не явились. Исходя из положений статей 150, части 6 статьи 226, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ и учитывая, что неявившиеся в судебное заседание лица не просили об отложение слушания дела, их явка не признана обязательной и не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, суд рассмотрел дело в их отсутствие.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав представленные сторонами письменные доказательства и показания свидетеля ФИО3, суд пришел к следующему выводу. 

В ходе судебного разбирательства установлено, что ПСМК «Авиатор» на праве собственности принадлежит земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, площадью 15 493,18 кв.м., находящийся по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №. Право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.08.2008 года, запись регистрации №.

На этом земельном участке находятся принадлежащие на праве собственности ПСМК «Авиатор» объекты недвижимости: нежилое здание площадью 277,5 кв.м. с кадастровым номером № (право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.08.2008 года, запись регистрации №; нежилое здание площадью 94,7 кв.м. с кадастровым номером № (право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.08.2008 года, запись регистрации №). 

В частях 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ указано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Частями 1, 2, 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из содержания части 1 статьи 387, части 1 статьи 388, части 1 статьи 389 Налогового кодекса РФ следует, что земельный налог вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований. Налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Как установлено частью 1 статьи 389, частями 1, 2 статьи 390 и абзацем первым части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования на территории которого введен налог. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом. 

Постановлением Правительства Хабаровского края от 02.07.2014 года № 205-пр "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края" утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 20 184 050,11 рублей по состоянию на 01.01.2012 года, сведения о кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 04.01.2015 года.

Как предусмотрено абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации") результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае изменения кадастровой стоимости земельного участка по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы (абзац шестой части 1 статьи 391 Налогового кодекса РФ).

Так как ПСМК «Авиатор» является плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется как кадастровая стоимость земельного участка, то он вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, путем обращения в комиссию по рассмотрению споров с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка на предмет установления его рыночной стоимости.

ПСМК «Авиатор» обратился 27.09.2017 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему также и отчет № 156/ЗУ/2017 об определении рыночной стоимости, составленный 19.09.2017 года оценщиком ООО «Оценка Партнер» ФИО3, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2012 года составляет 1 524 373,98 рубля. 

Заявление ПСМК «Авиатор» рассмотрено на заседании Комиссии 18.10.2017 года, и установлено, что отличие рыночной стоимости от утвержденной кадастровой стоимости земельного участка составляет 92,5 процентов. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям, содержащимся в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», и установленным федеральными стандартами оценки. По результатам рассмотрения заявления Комиссия приняла решение № 21 от 18.10.2017 года: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012 года в размере 1 524 373,98 рубля (стоимость 1 кв.м – 98,39 рублей/кв.м.).

В части 5 статьи 245, части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства РФ указано, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, суд выясняет: -нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца; -соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия органа, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, и порядок принятия оспариваемого решения, если такой порядок установлен; -основания для принятия оспариваемого решения, если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; -соответствует ли содержание оспариваемого решения нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

В статье 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указано, что решение комиссии об определении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости может быть оспорено в суде органом местного самоуправления в отношении земельного участка, не находящегося в собственности муниципального образования, но расположенного на соответствующей территории, в случае, если по заявлению собственника этого земельного участка его кадастровая стоимость была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости, чем могут быть затронуты права и законные интересы данного муниципального образования, в том числе связанные с поступлением налоговых доходов в местный бюджет.

Поскольку, как следует из содержания части 1 статьи 387 Налогового кодекса РФ, земельный налог устанавливается нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований, то администрация города Комсомольска-на-Амуре вправе оспорить решение Комиссии от 18.10.2017 года № 21, так как земельный участок с кадастровым номером 27:22:0051309:23 расположен на территории этого муниципального образования и решение Комиссии затрагивает его права и законные интересы. 

Федеральный закон от 03.07.2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (пункты 20, 21 статьи 22) определяет, что порядок работы комиссии устанавливается федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки. Порядок создания комиссии устанавливается уполномоченным органом субъекта Российской Федерации.

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Указанным Порядком (пункты 10, 12, 18) и пунктом 24 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что заседание Комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более полвины присутствующих на заседании членов комиссии. На заседании комиссии ведется протокол, который подписывает председательствующим на заседании и секретарем комиссии.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012 года № П/470 (с изменениями, внесенными приказами от 21.03.2014 года № П/121 и от 09.02.2017 года № П/0058) создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая действует в составе: председатель комиссии – ФИО1 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО4 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО5 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО6 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. Полномочия секретаря комиссии возложены на ФИО7, а в случае её отсутствия – ФИО8.

Из протокола № 21 от 18.10.2017 года заседания Комиссии следует, что оспариваемое административным истцом решение принято единогласно присутствовавшими членами комиссии - заместителя председателя ФИО4 (председательствовал на заседании), члена комиссии ФИО6; протокол заседания комиссии вела секретарь Черевко Ю.О.. Заинтересованные лица (в том числе администрация города Комсомольска-на-Амуре, оценщик) были своевременно уведомлены о поступившем заявлении и принятии его к рассмотрению, и представили свои возражения.

Установленные на основании представленных письменных доказательств обстоятельства позволяют суду сделать вывод, что оспариваемое административным истцом решение Комиссии принято уполномоченным органом, порядок рассмотрения заявления, проведения заседания комиссии и процедура принятия решения не нарушены, форма решения соответствует форме, утвержденной приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263. 

В пункте 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Исходя из положений пункта 16 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации, Федерального закона от 02.06.2016 года № 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденный приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263, (пункт 20) Комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости на тридцать и более процентов. Таким образом, Комиссия наделена самостоятельными полномочиями по проверке достоверности отчета об оценке рыночной стоимости, соответствия его положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Из протокола № 21 от 18.10.2017 года заседания комиссии следует, что проверяя отчет об оценке рыночной стоимости от 19.09.2017 года № 156/ЗУ/2017 на его соответствие положениям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, Комиссия ознакомилась с замечаниями администрации г.Комсомольска-на-Амуре, заслушала пояснения оценщика, составившего отчет, и признала, что отчет соответствует предъявляемым к нему требованиям. 

В отчете об оценке рыночной стоимости от 19.09.2017 года № 156/ЗУ/2017 указано, что оценка объекта недвижимости проводилась по состоянию на 01.01.2012 года, и на эту дату итоговая величина рыночной стоимости объекта кадастрового учета - земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 15 493,18 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, разрешенное использование: необходимый для размещения производственных площадей ПСМК «Авиатор», имеет значение 1 524 376,98 рублей (рыночная стоимость 1 кв.м. земельного участка равна 98,39 рублям). 

Поскольку кадастровая стоимость того же объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2012 года определена в размере 20 184 050,11 рублей, и разница между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и установленной в отношении него рыночной стоимостью составляет более 30 процентов, то у Комиссии имелись, в силу положений пункта 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Изучив содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 19.09.2017 года № 156/ЗУ/2017, составленного сотрудником ООО «ОЦЕНКА-ПАРТНЕР» оценщиком ФИО3, (его подлинник был представлен суду на обозрение), суд признает доводы административного истца о его недостоверности несостоятельными, поскольку факт нарушения оценщиком федеральных стандартов оценки в ходе судебного разбирательства не установлен.

Содержание отчета об оценке рыночной стоимости от 19.09.2017 года № 156/ЗУ/2017 соответствует требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Министерства экономического развития и торговли России от 20.05.2015 года № 299. В нем указаны: дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике, проводившего оценку, -фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков; сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор; цель оценки; точное описание объекта оценки, и реквизиты юридического лица; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, и скреплен печатью юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. 

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Подпункт «и» пункта 8 ФСО № 3 устанавливает, что в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. 

В отчете указано, что для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы отказа от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода. 

Определяя сегмент рынка, оценщик отнес объект оценки к сегменту земельных участков вида разрешенного использования ВРИ-9: «Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок». Определяя объекты-аналоги, оценщик исходил из фактического использования земельных участков под нежилые здания, и среднего значения УПКЗС для кадастрового квартала ВРИ-9. Также он руководствовался такими критериями отбора потенциальных аналогов, как: информация только о состоявшихся сделках; единые объекты недвижимости, информация по которым носит полный характер; единые объекты недвижимости по функциональному назначению соответствующие объекту оценки; единые объекты недвижимости, земельные участка находящиеся в собственности; информация об объектах завершенных строительством.

Выявлено 5 объектов, сопоставимых с объектом оценки по вышеуказанным критериям - сделки о продаже единых объектов недвижимости, информация о которых опубликована на официальном сайте администрации города Комсомольска-на-Амуре. Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Проводя сравнение объектов-аналогов оценщик применил корректировки: корректировка на местоположение, корректировка «на масштаб» (размер площади земельных участков. Расчет и описание корректировки представлены в Отчете.

В тексте отчета об оценке рыночной стоимости от 19.09.2017 года № 156/ЗУ/2017 приведено обоснование выбора и применяемого оценщиком метода и подхода, обоснован отказ от других подходов и методов, приведены последовательность определения стоимости объекта оценки и соответствующие расчеты. 

Довод административного истца о том, что подлежала применению корректировка на «условия продажи», поскольку продажа объектов-аналогов в 2011 году производилась в условиях чрезвычайных обстоятельств по ликвидной стоимости, что не отражало их фактическую рыночную стоимость, суд считает несостоятельным.

Положения статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» определяют, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В пункте 14 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года № 297, указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В подпункте «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО № 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611, указано, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Из содержания отчета следует, что выявленные оценщиком объекты-аналоги относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Информация, подтверждающая совершение сделок с объектами-аналогами, размещена на официальном сайте администрации г.Комсомольска-на-Амуре. Сведений о том, что сделки с объектами заключались в условиях, не отвечающих рыночным, в источниках не представлено.

Административный истец также не представил суду доказательства, подтверждающие его довод о том, что сделки с объектами-аналогами совершались при чрезвычайных ситуациях.

По мнению суда не имеет существенного значения для разрешения данного дела и то обстоятельство (на которое ссылается административный истец), что на объектах-аналогах, которые оценщик использовал для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта, располагаются строения (здания), состояние которых является низколиквидным, поскольку тип застройки не имеет значение для определения стоимости земельного участка. Как указано в пункте 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается, исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта, при этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Не заслуживают внимания и доводы административного истца о том, что при определении рыночной стоимости оцениваемого объекта подлежали применению корректировки на «дату продажи» и на «назначение участка», и что оценщиком не были учтено наличие обременения прав третьих лиц, имевшееся у одного из объектов-аналогов. 

Как указано в пункте 7, подпункте «е» пункта 22 ФСР № 7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки, используются: условия рынка (изменение цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав. В отсутствие документально подтвержденных ограничений (обременений) оценка объекта проводится исходя и предположения об отсутствии таких ограничений.

В отчете указано, что сделки с объектами-аналогами совершены в июле, августе и сентябре 2011 года. Информация, размещенная на официальном сайте администрации г.Комсомольска-на-Амуре, свидетельствует о том, что динамика цен предложения на рынке земельных участков коммерческого назначения в этот период незначительная как положительная, так и отрицательная. Сведения о том, что предметы сделок – земельные участки, обременены правами третьих лиц, отсутствуют. Обстоятельства, свидетельствующие о том, что за период между датами сделки и датой, на которую производилась оценка, произошли существенные изменения цен, или на что на дату продаж предоставлялись скидки к ценам предложений, в ходе судебного разбирательства не установлены. Доказательств того, что в этот период рынок аналогичных объектов недвижимости в г.Комсомольске-на-Амуре был насыщенным и в один и тот же временной период (в один месяц) совершалось достаточное количество сделок с аналогичными объектами недвижимости, которые могли бы быть использованы в качестве объектов-аналогов, административным истцом не представлено. Напротив, в своих письменных объяснениях административный истец подтвердил, что в указанный период рынок земельных участков был неразвит. Также административный истец не представил достоверных доказательств того, что объекты-аналоги имели ограничения (обременения).

Корректировка на назначение земельного участка обоснованно не применена оценщиком, поскольку объект оценки и объекты-аналоги относятся к одному виду разрешенного использования – ВРИ-9. Доказательств обратного административным истцом не представлено.

Ссылка административного истца на неверное выполнение корректировки на местоположение объекта оценки с применением постановления администрации г.Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011 года №3540-па, не принимается судом во внимание по причине её несостоятельности. 

В отчете оценки указано, что корректировка на местоположение произведена методом соотнесения коэффициентов относительной ценности зон, приведенных в постановлении администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011 года №3540-па "Об утверждении расчета платы за пользование недвижимым имуществом муниципальной собственности городского округа "Город Комсомольск-на-Амуре" (в редакции постановления администрации города Комсомольска-на-Амуре от 27.03.2012 года № 871-па), с обоснованием в отчете данного метода. 

Постановлением администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011 года №3540-па утвержден расчет платы за пользование недвижимым имуществом муниципальной собственности, установлены - значение коэффициента, учитывающего зональность расположения используемого здания, помещения, строения, и значение коэффициента, применяемого при передаче используемых площадей в субаренду. 

Согласно постановлению администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011 года №3540-па при расчете платы за один квадратный метр недвижимости учитывается и коэффициент зональности расположения объекта. При этом территория г.Комсомольска-на-Амуре разделена на следующие зоны (Центральный округ)- Центральная зона (1.1), Средняя зона (1.2), Периферийная зона (1.3), Пригородная зона (1.4).

Поскольку объекты-аналоги №№1-4 находятся на границе средней и периферийной зон, а объект-аналог находится в средней зоне, то данное постановление обоснованно использовано оценщиком при применении корректировки на местоположение объектов, с учетом ценности территориальной зоны, в которой располагаются объекты. 

Довод административного истца о том, что в нарушение требований подпункта «ж» пункта 8, пунктов 11, 12 ФСО №3, к отчету приложены представленные заказчиком ксерокопии документы, не заверенные в установленном порядке, к отчету не приложена справка о балансовой стоимости оцениваемого объекта, и приведенная в отчете информация о ценовом диапазоне цен за 1 кв.м. не подтверждена – не приложен аналитический обзор ООО «РСО «Кредо» Земельный рынок Хабаровского края в 2010-2011 годах», и данный источник отсутствует в сети Интернет, суд не принимает во внимание, ибо он является следствием неверного толкования положений закона и недостаточным изучением содержания отчета.

Согласно подпункта «ж» пункта 8 ФСО №3 балансовая стоимость объекта оценки указывается в отчете об оценке при условии, что она определена. Доказательства, свидетельствующие о том, что ПСМК «Авиатор» устанавливал балансовую стоимость оцениваемого земельного участка, административный истец суду не представил.

Пункты 11, 12 ФСР №3 устанавливают, что в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. Документы, предоставленные заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должны быть подписаны уполномоченным на то лицом и заверены в установленном порядке, и к отчету прикладываются их копии. 

Содержание отчета свидетельствует о том, что использованная оценщиком информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании - аналитический обзор ООО «РСО «Кредо» Земельный рынок Хабаровского края в 2010-2011 годах», приложена к отчету об оценке в виде копий соответствующих материалов. Ксерокопии документов, предоставленных заказчиком, заверены в установленном порядке и приобщены к отчету.

Свидетель ФИО3 суду показала, что заказчик представил ей подлинники документов, с которых были сняты ксерокопии, которые и приложенные к отчету. 

Установленные обстоятельства позволяют сделать вывод, что отчет составлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки. 

Каких-либо доказательств недостоверности отчета, повлиявших на размер рыночной стоимости земельного участка, административным истцом, как указано в части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства, не представлено. Ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, им заявлено не было. 

Из содержания части 2 статьи 227, части 5 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что оспариваемое решение органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, признается судом незаконным, если будет установлено, что оно не соответствует нормативным правовым актам и нарушает права, свободы и законные интересы административного истца. При этом суд возлагает на административного ответчика обязанность устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца.

Поскольку в ходе судебного разбирательства не установлено нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта оценки, суд считает, что Комиссия обоснованно приняла его в качестве доказательства рыночной стоимости объекта оценки, и оснований для признания оспариваемого решения Комиссии незаконным, не имеется. Поэтому требования административного истца удовлетворению не подлежат. 

Руководствуясь статьями 175 - 180 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л:

Администрации города Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 18 октября 2017 года № 21 отказать.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции –судебную коллегию по административным делам Хабаровского краевого суда, в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение (решение в окончательной форме) составлено 16 февраля 2018 года. 

Судья Хабаровского краевого суда Е.А.Бузыновская