Гр. дело № 2-1868/2020

44RS0002-01-2020-001902-41

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

2 октября 2020 года г. Кострома

Ленинский районный суд г. Костромы в составе

председательствующего судьи Гуляевой Г.В.

при секретаре Сахаровой Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Акционерному обществу «ДОМ.РФ», Обществу с ограниченной ответственностью «ДОМ.РФ УПРАВЛЕНИЕ ПРОЕКТАМИ» о признании сделки недействительной, 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к Акционерному обществу «ДОМ.РФ», Обществу с ограниченной ответственностью «ДОМ.РФ УПРАВЛЕНИЕ ПРОЕКТАМИ» о признании недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: ... от 10.04.2019г., применении последствий недействительности сделки в виде внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности АО «ДОМ.РФ» на квартиру, расположенную по адресу: ....

Требования истец мотивировал тем, что они проживают и зарегистрированы по месту жительства по адресу: ... 10.04.2019г. между АО «Агентство Финансирования Жилищного Строительства», прекратившим деятельность путем реорганизации в форме присоединения с 09.10.2019г., и ООО «ДОМ.РФ» был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ... Договор купли-продажи зарегистрирован в ЕГРН. Согласно выписке из ЕГРЮЛ правопреемником АО «Агентство Финансирования Жилищного Строительства» является ООО «ДОМ.РФ УПРАВЛЕНИЕ ПРОЕКТАМИ». Истец считает, что договор купли-продажи заключен не уполномоченными лицами. Сделку от имени покупателя (ООО «ДОМ.РФ») совершала ФИО2, действующая на основании доверенности № 174/774000 от 20.02.2018г., удостоверенной 20.02.2018г. по реестру № 36/3-н/36-2018-2-974 нотариусом нотариального округа г. Воронеж ФИО3 Однако, по данным сайта Федеральной нотариальной палаты доверенность с такими реквизитами не выдавалась. Аналогичная ситуация с доверенностью представителя продавца ФИО4 Кроме того, прокуратурой г. Костромы по заявлению истца проводилась проверка, в результате которой установлено, что согласно выписке из ЕГРЮЛ АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ИНН 

<

***> сменило фирменное наименование на АО «ДОМ.РФ» 14 марта 2018г., а доверенность выдана ФИО5 от 20.02.2018г. и приложенная к материалам регистрационного дела указывает, что ФИО5 действует от имени АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Таким образом, при заключении договора от 10.04.2019г. имеются нарушения, допущенные при его составлении. В связи с тем, что фактически сделки проводились от имени одного и того же юридического лица (ИНН 

<

***>) и менялось только его наименование. В договоре купли-продажи продавец и покупатель имеют одинаковый ИНН.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении. Пояснил, что в ходе рассмотрения дела частично его сомнения относительно доверенностей представителей, заключавших сделки были развеяны, поскольку поступили сведения о том, что данные доверенности были удостоверены нотариусами. Однако, он считает, что Громов и ФИО6 не имели права на заключение договора, так как доверенность была выдана от АО «АИЖК». Данная организация 02.03.2018г. была реорганизована, произошла смена руководителя, в связи с чем, доверенность является недействительной. В соответствии со ст. 182, 183 ГК РФ доверенность должна была смениться. Получается, что они сами себе продали эту квартиру. Не понятно, почему Управление Росреестра зарегистрировали эту сделку, имеющую столько недостатков. Были допущены неточности в ИНН, в реестровых номерах, в доверенностях. Договор купли-продажи от 10.04.2019г. был составлен с нарушением законодательства.

Представители ответчиков АО «ДОМ.РФ», ООО «ДОМ.РФ УПРАВЛЕНИЕ ПРОЕКТАМИ», а также третьи лица ФИО7 и Л. П.В., представляющая свои интересы и интересы несовершеннолетней Л. Е.Р., в судебном заседании не присутствуют, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причина неявки неизвестна, ходатайств не представлено.

Ранее в судебном заседании 15.09.2020г. представитель ответчика АО «ДОМ.РФ» ФИО8 поясняла, что не понятно, какой интерес имеется у истца, и как оспаривание данной сделки может повлиять на его права и обязанности, поскольку он оспаривает договор купли-продажи между АО «Агентство финансирования жилищного строительства» и АО «Дом.РФ», при этом право собственности АО «Агентство финансирования жилищного строительства» истец не оспаривает. 18.12.2017 года собственником квартиры, распложенной по адресу: ..., стало АО «Агентство финансирования жилищного строительства». На основании решения суда была взыскана задолженность с ФИО1 в пользу АО «Агентство финансирования жилищного строительства», в связи с чем, квартира была выставлена на торги. Ввиду несостоявшихся торгов квартира была предложена взыскателю, он согласился оставить ее за собой, после чего было зарегистрировано право собственности. АО «Агентство финансирования жилищного строительства» 10.04.2019 года заключило договор купли-продажи с АО «Дом.РФ» на данную квартиру, договор был зарегистрирован. В исковом заявлении основанием признания данного договора недействительным является отсутствие доверенностей в реестре, несовпадение ИНН, однако, скриншотами с сайта Федеральной нотариальной палаты это опровергается, документ с данными реквизитами найден, имеется регистрационный номер. АО «Агентство ипотечного жилищного кредитования» сменило наименование на «Дом.РФ», однако, смена наименования юридического лица, выдавшего доверенность, не является основанием для прекращения действия данной доверенности, поэтому ФИО5 и действовала на основании данной доверенности от имени АО «Дом.РФ». От АО «Агентство финансирования жилищного строительства» выступал ФИО4 на основании доверенности. Полагала, что данный договор действителен, совершен в соответствии с требованиями действующего законодательства, его заключение не повлияло на права и обязанности истца. 

Представитель Управления Росреестра по Костромской области ФИО9 в судебном заседании разрешение исковых требований оставила на усмотрение суда, пояснила, что действительно имеется ошибка в указании ИНН юридических лиц, однако, при регистрации спорной сделки регистратор не усмотрела оснований для приостановления или отказа в регистрации. Как усматривается из Выписки из ЕГРЮЛ АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» сменило свое наименование на АО «ДОМ.РФ», однако, юридическое лицо не прекратило деятельность, не исключено из реестра, поэтому доверенность является действующей. При регистрации сделок они руководствуются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", в котором указаны все основания для приостановления государственной регистрации и отказа в регистрации, таких оснований не имелось. Государственный регистратор осуществляет регистрацию сделок на основании приказа о приеме на работу и служебного контракта, доверенность для осуществления государственным регистратором регистрации сделок не требуется. 

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу абз. 1 п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с ч. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как усматривается из материалов дела, 10 апреля 2019г. был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., между АО «Агентство финансирования жилищного строительства», в лице ФИО4, действующего на основании доверенности № 2777/774000 от 22.11.2018г., удостоверенной 22.11.2018г. по реестру № 36/180-н/36-2018-2-12380 нотариусом ФИО10 г. Воронеж Воронежской области и АО «ДОМ.РФ», в лице ФИО5, действующей на основании доверенности № 174/774000 от 20.02.2018г., удостоверенной 20.02.2018г. по реестру № 36/3-н/36-2018-2-974 нотариусом ФИО3 г. Воронеж Воронежской области.

Судом из Управления Росреестра по Костромской области истребована копия реестрового дела на объект недвижимости с кадастровым номером 44:27:020311:129, расположенный по адресу: .... 

Судом установлено, что договор купли-продажи от 10.04.2019г. содержит неточность в части указания ИНН АО «ДОМ.РФ» как покупателя вышеуказанной квартиры, правильный ИНН АО «ДОМ.РФ» указан в реквизитах сторон в конце данного договора (ИНН 

<

***>). 

Кроме того, в договоре купли-продажи от 10.04.2019г. была допущена описка в указании реестрового номера доверенности, на основании которой действовал представитель АО «Агентство финансирования жилищного строительства» ФИО4, правильный реестровый номер № 36/180-н/36-2018-2-1238.

В материалах дела правоустанавливающих документов на квартиру, расположенную по адресу: ... имеется копия доверенности № 2777/774000 от 22.11.2018г., удостоверенной 22.11.2018г. по реестру № 36/180-н/36-2018-2-1238, на основании которой действовал представитель АО «Агентство финансирования жилищного строительства» ФИО4

Согласно сведениям Федеральной нотариальной палаты в ЕИС содержатся сведения об удостоверении доверенности нотариусом нотариального округа городского округа город Воронеж Воронежской области ФИО10 ем с реестровым номером № 36/180-н/36-2018-2-1238 от 22.11.2018г.

АО «Агентство финансирования жилищного строительства» (ИНН 

<

***>) прекратило свою деятельность путем реорганизации в форме присоединения 09.10.2019г., о чем в ЕГРЮЛ внесена соответствующая запись. Таким образом, данная организация вправе была выдавать доверенность до 09.10.2019г. Правопреемником АО «Агентство Финансирования Жилищного Строительства» является ООО «ДОМ.РФ УПРАВЛЕНИЕ ПРОЕКТАМИ».

Учитывая изложенное, ФИО4 при регистрации сделки купли-продажи представлял интересы АО «Агентство Финансирования Жилищного Строительства» на основании надлежащим образом оформленной доверенности.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ в отношении АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ИНН 

<

***>) 14.03.2018г. сменило фирменное наименование на АО «ДОМ.РФ».

При оформлении сделки ФИО5 представила доверенность от 20.02.2018г., которая наделяет ее правом действовать от имени АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и приложенная к материалам регистрационного дела указывает, что ФИО5 действует от имени АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ИНН 

<

***>), тогда как договор заключался с АО «ДОМ.РФ». 

В соответствии с ст. 188 ГК доверенность прекращается по ряду оснований, названных в п. 1 данной статьи. 

Вопреки доводам истца, смена наименования организации не является основанием для прекращения действия доверенности (п. 1 ст. 188 ГК РФ). Подпункт 4 пункта 1 данной статьи в качестве основания прекращения действия доверенности называет прекращение юридического лица, от имени которого выдана доверенность. В данном случае юридическое лицо не прекратило деятельность. Сам факт изменения наименования контрагента общества нельзя считать основанием прекращения действия ранее выданной доверенности с прежним наименованием и признания ее недействительной до истечения срока действия в силу положений ст. 188 ГК РФ. Поэтому при изменении наименования юридического лица доверенность, выданная до такого изменения, сохраняет свое действие. 

Предъявляя настоящие исковые требования, истец выбрал способ защиты права как признание договора купли-продажи спорного недвижимого имущества от 10 апреля 2019 г. недействительным, ссылаясь на несоответствие сделки требованиям закона (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентирует принцип свободы договора, заключаемого гражданами и юридическими лицами, в том числе свободу определения сторонами условий, подлежащих включению в договор.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

На основании статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор купли-продажи от 10 апреля 2019 г. заключен в письменной форме, соответствует требованиям вышеприведенных статей Гражданского кодекса Российской Федерации и иным требованиям, предъявляемым к форме и содержанию договора, подписан сторонами, содержит все существенные условия, в том числе о цене сделки и передаче денежных средств, стороны добровольно заключили этот договор, в лице представителей, действующих на основании нотариально удостоверенных доверенностей, действующих на момент заключения договора, что подтверждает волю сторон на совершение сделки.

13 июня 2019 г. данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что доводы истца о несоответствии договора требованиям законодательства не нашли подтверждения в ходе рассмотрения дела и не являются основанием для признания сделки недействительной.

Неверное написание ИНН покупателя и реестрового номера доверенности представителя продавца в договоре от 10 апреля 2019 г. является технической ошибкой, не влекущей недействительность оспариваемого договора, поскольку в тексте договора в полном объеме отражены сведения о сторонах, позволяющие в полном объеме идентифицировать как продавца так и покупателя, а также их представителей, в том числе, о представителе продавца - номере доверенности на основании которой он действует, дате ее удостоверения и сведения о нотариусе ее удостоверившим, а также в разделе договора, содержащем сведения о реквизитах сторон, указан верный ИНН покупателя. При этом, в материалах дела правоустанавливающих документов содержится копия доверенности реестровый номер которой указан в договоре неверно.

Таким образом, правовых оснований для признания оспариваемого договора недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности АО «ДОМ.РФ» на квартиру не имеется.

Доводы истца о том, что регистратор ФИО11 не вправе была осуществлять государственную регистрацию договора купли-продажи без доверенности, наделяющей ее таким правом, а также о том, что данный орган ( Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области) вообще не вправе осуществлять регистрацию прав, поскольку в Выписке из ЕГРЮЛ на это не указано, являются ошибочными. 

Государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами (часть 1 статьи 3 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009 года N 457 утверждено Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

Государственная регистрация прав осуществляется вышеуказанным исполнительным органом, в свою очередь государственный регистратор, будучи работником данного органа, осуществляет полномочия органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав.

Рассматривая возражения стороны ответчика об отсутствии у истца правовой заинтересованности заявлять требование о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности сделки, суд приходит к следующему. 

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Поскольку стороной указанной выше сделки истец не являлся, то вправе оспаривать сделку лишь в том случае, если сделка нарушает охраняемые законом интересы истца. 

Суд считает, что истец не доказал, что оспариваемый договор купли-продажи нарушает права и охраняемые законом интересы истца.

Решением Ленинского районного суда г. Костромы от 02.06.2015 по гражданскому делу № 2-2/2015 с учетом исправленной описки по иску ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, оставленным из изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от 27.08.2015, с ФИО1 в пользу ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» взыскана задолженность по кредитному договору в размере 4 185 891 рубль 75 копеек, в том числе: основной долг - 2 495 617 рублей 21 копейку, проценты - 1 689 274 рубля 54 копейки, пени - 1 000 рублей; проценты за пользование кредитом в размере 14 % годовых, начиная с 03.06.2015 г. по день полного исполнения обязательств по кредитному договору. Обращено взыскание на заложенное имущество - квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровый №, путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 1 792 000 рублей. 

Решение вступило в законную силу. 

Как усматривается из Надзорного производства № 7-450-2020 Прокуратуры г. Костромы и ответу ФИО1 на его обращение по вопросам неправомерных действий судебных приставов-исполнителей и соблюдения законодательства при осуществлении сделки с объектом недвижимости, в ОСП по Заволжскому округу города Костромы и Костромскому району УФССП России по Костромской области на исполнении находилось исполнительное производство от 04.07.2016 № 65423/16/44004-ИП, возбужденное на основании исполнительного листа, выданного Ленинским районным судом города Костромы по делу №2-2/2015 о взыскании с ФИО1 задолженности по кредитным платежам (ипотека) в размере 4 219 355,34 руб. в пользу АО «Агентство финансирования жилищного строительства». В рамках данного исполнительного производства 19.05.2017 произведен арест квартиры, расположенной по адресу: ..., в дальнейшем данная квартира была передана на торги, но в связи с тем, что имущество на торгах реализовано не было, было произведено снижение цены на 15%, а в дальнейшем взыскателю было предложено оставить квартиру за собой. В связи с согласием АО «Агентство финансирования жилищного строительства» принять нереализованное имущество, 12.09.2017 вынесено постановление о передаче данного имущества взыскателю в счет погашения долга. Взыскатель АО «Агентство финансирования жилищного строительства» зарегистрировал свое право на квартиру, расположенную по адресу: ....

Данные обстоятельства изложены в ответе прокурора г. Костромы и истцом ФИО1 не оспаривались. Право собственности АО «Агентство финансирования жилищного строительства» на спорную квартиру по состоянию на 18.12.2017г. подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, имеющейся в материалах дела.

Таким образом, квартира, расположенная по адресу: ..., на момент заключения договора купли-продажи от 10.04.2019г. принадлежала на основании решения суда, вступившего в законную силу, и постановления судебного пристава-исполнителя о передаче данного имущества взыскателю в счет погашения долга, на праве собственности АО «Агентство финансирования жилищного строительства».

Право собственности АО «Агентство финансирования жилищного строительства» на указанную выше квартиру не оспорено.

Решением Ленинского районного суда г. Костромы от 28.05.2020г. по гражданскому делу № 2-914/2020 по иску Акционерного общество «ДОМ.РФ» к ФИО1, Л. Полине В. Л. Е. Р. в лице законного представителя ФИО12, ФИО13 о прекращении права пользования жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учета, исковые требования удовлетворены.

Решение суда не вступило в законную силу, обжаловано ответчиками. 

Из пояснений истца следует, что после признания сделки от 10.04.2019г. недействительной, он намерен обращаться с заявлением о пересмотре гражданского дела о выселении его из квартиры и снятии с регистрационного учета по вновь открывшимся обстоятельствам. Предметом оспариваемого договора выступает недвижимое имущество – квартира, в которой истец и третьи лица проживают и зарегистрированы, в связи с чем, он заинтересован в оспаривании указанного договора применительно к правам на него (право проживания). 

Таким образом, из пояснений истца его интерес в оспаривании сделки заключается в сохранении своего права на проживание в квартире по адресу: ....

Вместе с тем, решение суда о признании сделки купли-продажи недействительной, не приведет к возникновению у истца права собственности на данную квартиру, в данном случае сохранится право собственности АО «Агентство финансирования жилищного строительства», правопреемником которого в настоящее время является Общество с ограниченной ответственностью «ДОМ.РФ УПРАВЛЕНИЕ ПРОЕКТАМИ». Намерения истца о сохранении права на проживание в квартире не могут быть защищены, поскольку на квартиру обращено взыскание, а впоследствии она была передана взыскателю и зарегистрировано его право собственности на данную квартиру, что позволяет владельцу использовать квартиру, занятую истцом и третьими лицами. При таких обстоятельствах право требовать признания указанного договора купли-продажи квартиры недействительным истцу не принадлежит, а избранный истцом способ защиты права, не позволяет достичь желаемого результата, в виде сохранения права проживания в квартире. 

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Акционерному обществу «ДОМ.РФ», Обществу с ограниченной ответственностью «ДОМ.РФ УПРАВЛЕНИЕ ПРОЕКТАМИ» о признании сделки недействительной оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд через Ленинский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме. 

Судья Г.В. Гуляева

Мотивированное решение изготовлено 6 октября 2020г.