РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

17.01.2024 г. Октябрьский районный суд г. Самары в составе:

председательствующего судьи Мининой О.С.,

при помощнике ФИО1 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-69/2024 по коллективному иску собственников квартир в многоквартирных домах «Акварель»: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39 к ООО «Акварель-Тепло», ООО «Арника», ООО «Специализированая теплосетевая организация», ООО «Гамма», ООО «УК Сервис» о признании котельной частью сложного недвижимого имущества ЖК «Акварель» и общим имуществом собственников МКД, признании действий застройщика незаконными, о признании сделки ничтожной, истребовании имущества из чужого незаконного владения, возложении обязанности по передаче имущества в собственность, признании пункта договора участия в долевом строительстве незаконным, признании договора на теплоснабжение ничтожным, снятии обязанностей по оплате коммунальных услуг, взыскании неосновательного обогащения, компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с коллективным иском к ООО «Акварель- Тепло», ООО «Арника», ссылаясь на то, что в 2020 и 2022 г.г. на Пятой просеке, напротив новой школы №..., в эксплуатацию сданы дома №... Застройщиком многоквартирных домов являлся ответчик - ЗАО (ООО) «Арника». Главным условием, публично объявленным застройщиком относительно благоустройства многоквартирных домов (в том числе посредством рекламы - было наличие котельной в собственности жильцов - собственной котельной, что являлось гарантированным выгодным условием, делающим возможным снизить платежи на Г"ВС и отопление. С первой очередью сдачи домов, в 2020 г., собственникам жилья многоквартирных домов сдана котельная, которая числилась на балансе застройщика (ООО «Арника»). В соответствии с проектной документацией и условиями приобретения жилья, данная котельная по строительной декларации должна была стать общедолевым имуществом, и являться неотъемлемой частью ЖК «Акварель», поскольку была построена на деньги дольщиков. В сентябре 2021 г. застройщик сообщил собственникам многоквартирных домов: о переходе права собственности на котельную (именуемая по тексту также «спорным объектом») к ООО «Акварель-тепло». Из сообщенных от застройщика сведений стало также известно о наличии неизвестного ранее «инвестора» - ООО «Гамма» ИНН 

<

***>, который вложил денежные средства в строительство спорного объекта и предположительно имел право на распоряжение котельной (при этом собственникам многоквартирных домов не были предоставлены никакие обоснованные доказательства данных фактов, помимо устной спорной информации), таким образом, в подлинности и реальности договора инвестирования имеются обоснованные сомнения. Организация, занимающаяся поставкой ГВС и отопления, в нарушение действующего законодательства, без получения надлежаще оформленного и согласованного тарифа, неправомерно затребовала денежные средства у жителей ЖК «Акварель», в виде выставления неподкрепленных законодательными основаниями сумм в присылаемых квитанциях. Помимо этого, после сдачи первой очереди застройки, управляющей организацией в ЖК «Акварель» стала УК «Сервис», которая начала обращаться к жителям многоквартирных домов с исковыми заявлениями об оплате счетов в пользу ООО «Акварель-тепло». С целью защиты законных прав и интересов, жителями многоквартирных домов была выбрана новая управляющая компания ООО «ИНИАН», которая оказала собственникам помощь в подготовке запросов и судебной документации. При попытке обращения в судебные органы лица, чьи права были нарушены, столкнулись с активным противодействием со стороны органов государственной власти, в том числе и ГЖИ, среди которых было настоятельное предложение о смене выбранной управляющей компании «Иниан». Собственниками квартир в многоквартирных домах «Акварель» также подано обращение в Департамент ценового и тарифного регулирования Самарской области. Позднее получен ответ № ДЦТР/2457 от 28.06.2022 г. о том, что ООО «Акварель-тепло», как организация, осуществляющая деятельность в сфере теплоснабжения, устанавливает цены на тарифы самовольно и незаконно, поскольку цены являются необоснованно завышенными и не прошли процедуру утверждения со стороны уполномоченных органов. Помимо указанного, ДЦТР СО считает действия ООО «Акварель-тепло» неправомерными ввиду нарушения обязательных требований законодательства в сфере теплоснабжения и горячего водоснабжения, а также подпадающими под состав административного правонарушения.

В дополнении указали также, что земельный участок под строительство ЖК «Акварель» взят ЗАО «Арника» в аренду у г.о. Самара. В нашем случае застройщик осуществляет постройку ни отдельных зданий, а единого сложного жилищного комплекса «Акварель», которая подразумевает строительство как жилых домов, так и обслуживающих этот комплекс нежилых помещений (в частности, котельную). Из указанного следует, что котельная не имеет индивидуальной цели, не существует как отдельный объект строительства, а возведена как вспомогательный объект коммунального обслуживания комплекса ЖК «Акварель». Таким образом, застройщик не вправе распоряжаться как всеми объектами ЖК «Акварель», так и его отдельными составляющими элементами с момента государственной регистрации. Таким образом, спорное строение проектировалось как котельная, предназначенная для обеспечения горячей водой и теплом жильцов по адресу: адрес. В данной котельной находится оборудование, обслуживающее жилые помещения в жилом доме, для обслуживания данного оборудования необходим доступ эксплуатирующей организации, т.е. данное нежилое помещение (котельной) в соответствии с номами действующего законодательства относится к общему имуществу многоквартирных домов и не может принадлежать на праве собственности отдельным субъектам, являться отдельным предметом сделки. Вышеуказанной проектной документацией предусматривалось строительство собственной котельной, т.е. строительство котельной являлось обязательной для полноправного использования владельцами своих жилых помещений, учитывая их (жилых помещений) функциональное назначение. Поскольку котельная проектировались как вспомогательный объект, предназначенные для обеспечения жилого дома по адресу: адрес, тепловой энергией, не имеет самостоятельного значения, построена одновременно с многоквартирным жилым домом, расположена на земельном участке, предназначенном для строительства и последующей эксплуатации указанных жилых домов, после ввода в эксплуатацию использовались как единственный источник теплоснабжения многоквартирного жилого дома, приходим к логичному выводу об отнесении спорного объекта к общему имуществу собственников помещений многоквартирных жилых домов по адресу:. адрес, и возникновению на него в силу закона права общей долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений указанных многоквартирных домов. Исходя из изложенного котельная построена как объект не внутри дома и не пристроенный к нему, но при этом расположен на земельном участке, выделенном для строительства сложного жилого комплекса, и спроектирован исключительно для обеспечения его нужд.

На момент ввода в эксплуатацию первого этапа строительства (жилых домов и котельной), а также передачи её так называемому «инвестору» ООО «Гамма» - денежные средства на строительство котельной не поступили, из чего следует, что инвестор свои договорные обязательства не исполнил, а, значит, у него не возникло и не могло возникнуть права собственности на котельную (ни на момент строительства, ни после её ввода в эксплуатацию). Поскольку денежные средства на строительство котельной от ООО «Гамма» не поступили - инвестор свои договорные обязательства не исполнил, ввиду чего ООО «Гамма» не может быть признано инвестором котельной, а факт неисполнение обязательств исключает возможность возникновения права собственности на котельную. Информации о других инвесторах в строительстве представлено не было, значит, единственными инвесторами строительства ЖК «Акварель» стали дольщики, на заблаговременно поступившие денежные средства которых и был построен ЖК «Акварель», включая котельную. Отдельно стоящие жилые дома, расположенные на одном земельном участке и объединенные общим инженерным оборудованием, являются составной частью сложного недвижимого имущества - имущества общего пользования собственников помещений в МКД. Таким образом, поскольку спорный земельный участок изначально находился в собственности застройщика, на нем лежала обязанность не только по передаче гражданам в единоличную собственность построенных помещений в многоквартирных домах, но и по передаче в общую долевую собственность земельных участков, сформированных по правилам и. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ. Застройщик был не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должны быть сформированы земельные участки под многоквартирными домами», - отмечается в определении. Спорному объекту котельной присвоен адрес: адрес Таким образом, котельная построена на земельном участке отведённым не просто под строительство ЖК «Акварель», а его составного элемента дома №..., из чего нельзя сделать достоверный вывод о том, какой территории участок требуется для обслуживания жилого дома №... с соответствующими сооружениями, а какой для вспомогательного объекта коммунального обслуживания котельной. Отведенный участок связан единой судьбой с возведенными на нём объектами. Более того, котельную нельзя рассматривать как отдельный построенный элемент коммерческого характера, поскольку это не предусмотрено разрешением на строительство ЖК «Акварель», отдельного разрешения на строительства котельной как коммерческого объекта также нс представлено, из чего можем сделать вывод, что котельная является частью сложного недвижимого имущества ЖК «Акварель». В настоящем деле имеет место быть череда последовательный сделок (цепочка сделок) по незаконному отчуждению котельной, которые являются единой притворной сделкой. Поскольку законодательной нормы и правового устоя, регулирующих данные отношения на сегодняшний день нет, просим применить аналогию права и применить к рассматриваемому спору позиции, изложенные в п.16 Постановления Пленума ВАС от 23.12.2010 № 63 и в Определении ВС РФ от 31.07.2017 № 305-ЭС15-11230, в которых суды считают, что цепочку сделок можно оспорить на основании п. 2 ст. 170 ГК. В сложившейся ситуации совершено сразу несколько сделок с незаконным отчуждением имущества (котельной): между застройщиком ЗАО «Арника» и не исполнившим обязательство инвестором ООО «Гамма» по договору инвестирования в строительство, между ООО «Гамма» и ООО «Акварель-тепло» путём передачи котельной в собственность на баланс последнего, между ООО «Акварель-тепло» и ООО «СТО» путём заключения договора купли-продажи но неправомерно заниженной цене (более чем в 5 раз от реальной стоимости) с противоречащими законодательству условиями.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истцы, с учетом последних уточнений требований, просят суд:

признать котельную по адресуадрес с частью сложного недвижимого имущества ЖК «Акварель»;

признать отсутствие оснований для возникновения права собственности у ООО «Гамма» по договору инвестирования ввиду ненадлежащего исполнения или неисполнения обязательств по перечислению денежных средств на строительство котельной по адресу: адрес

признать сделки по отчуждению котельной между ЗАО «Арника» и ООО «Гамма», между ООО «Гамма» и ООО «Акварель-Тепло», между ООО «Акварель-Тепло» и ООО «СТО» - единой притворной сделкой с применением последствий притворной сделки;

признать котельную по адресу: адрес с находящимся в ней оборудованием – общим имуществом собственников ЖК «Акварель»;

обязать застройщика ЗАО «Арника» с момента применения последствий к единой притворной сделке и возврата котельной на его баланс, незамедлительно передать котельную жителям ЖК «Акварель» тем же механизмом, что и передавалось иное общее имущество, путём подписания акта приёма-передачи (на основании согласия собственников на принятие, выраженное в протоколах общих собраний); 

п. 7.14 договоров участия в долевом строительстве (единый договор для собственников) признать незаконным; 

признать договор на теплоснабжение № 2ТС/21 от 01.12.2021 г. ничтожным в силу закона и снять с истцов обязанность по уплате коммунальных расходов за горячее водоснабжение по услугам теплоноситель и тепловая энергия для ГВС за период с 1 января 2022 г. по 30 августа 2022 г. ввиду отсутствия утвержденного тарифа;

ввиду введения в заблуждение истцов застройщиком на предмет наличия котельной в общей собственности взыскать с застройщика по 100 000 рублей за каждого истца.

При подготовке дела к судебному разбирательству судом не было установлено препятствий для рассмотрения заявленных исковых требований в соответствии с правилами Глава 22.3. Гражданского процессуального Кодекса РФ. Истцами было соблюдено требование пункта 3 статьи 244.26 Гражданского процессуального Кодекса РФ об опубликовании в средствах массовой информации сообщения о присоединении к требованию о защите прав и законных интересов группы лиц.

Протокольным определением суда судом рассмотрены и удовлетворены заявления ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО29, ФИО38, ФИО39 о вступлении в дело в качестве соистцов. 

Протокольными определениями к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ООО «Специализированая теплосетевая организация», ООО «Гамма», ООО «УК Сервис».

В судебном заседании истцы ФИО2, ФИО3, а также представители истцов ФИО40 и ФИО41, действующие на основании решения коллективных истцов № 1 от 13.09.2023 г., уточнённые исковые требования поддержали в полном объеме, дав пояснения аналогичные иску и дополнениям, уточнениям к нему. 

Представитель ответчика ЗАО «Арника» - ФИО42 в представленном отзыве и пояснениях против заявленных исковых требований возражал, указывая на то, что режим общего имущества собственников помещений применяется к одному многоквартирному дому, а не нескольким многоквартирным домам. Полагал, что инвестиционный договор заключен и исполнен сторонами без нарушений закона, поэтому основания для признания его притворной сделкой отсутствуют. Требование о передаче котельной в собственность жителей ЖК «Акварель» считает неправомерным также на том основании, что иск заявлен не всеми собственниками помещений ЖК «Акварель», а установление права собственности лица помимо его воли недопустимо, так как наличие собственности налагает на собственника дополнительные обязанности. Полагал, что пункт 7.14. договора о долевом участии не входит в противоречие с законом. 

Директор ООО «Акварель-Тепло» - ФИО43 и представитель ФИО44 против иска возражали, пояснив, что договор на теплоснабжение заключен в соответствии с требованиями закона, тепловая энергия была поставлена абоненту и должна быть оплачена. В период, когда тариф на тепловую энергию не был утверждён, по договору в спорный период взымалась меньшая стоимость за 1 гикалорию, чем впоследствии была установлена тарифом. 

Ответчик ООО «Гамма» явку представителя в судебное заседание не обеспечил, уведомлён надлежащим образом, ранее направил в суд письменный отзыв, в котором просил исковые требования оставить без удовлетворения.

Представитель ответчика ООО "УК "Сервис" – ФИО45 против заявленных исковых требований возражала, указав, что законодательство допускает заключение договора на теплоснабжения в условиях отсутствия утверждённого тарифа на тепловую энергию. Услуга по отоплению и горячему водоснабжению оказана жильцам надлежащим образом и подлежит оплате. 

Представитель ответчика ООО «Специализированная теплосетевая организация» - ФИО46 представила отзыв и пояснения, в которых против иска возражала. Пояснила, что здание котельной является отдельно стоящим, находится за пределами жилых домов, включает в себе наружные сети теплоснабжения и не относится к общему имуществу собственников многоквартирного дома. При этом котельная относится к опасным производственным объектам, для эксплуатации которого необходима соответствующая лицензия, которая не может быть выдана физическим лицам. 

Третьи лица в судебное заседание не явились. О дате, месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах не явки суду не сообщили

Суд выслушав лиц, участвующих в деле и их представителей, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам. 

Установлено и подтверждается материалами дела, что 29.08.2016 г. Министерство строительства Самарской области выдало ЗАО «Арника» разрешение на строительство №..., на основании которого ЗАО «Арника» производило поэтапное строительство десяти жилых домов, относящихся к малоэтажной жилой застройке, котельной и двух трансформаторных подстанций по Пятой просеке Октябрьского района г. Самара. Строительство котельной было отнесено к первому этапу строительства. 

В отношении котельной, между ЗАО «Арника» (застройщиком) и ООО «Гамма» (инвестором) 15.12.2016 г. заключен договор инвестирования строительства, согласно которому ООО «Гамма» обязуется инвестировать строительство газовой котельной с оборудованием достаточным и необходимым для функционирования данной котельной, а ЗАО «Арника» обязуется построить котельную, ввести её в эксплуатацию и передать Инвестору. 

Стоимость котельной установлена в договоре инвестирования в размере 12 500 000 рублей. 

15.12.2020 г. застройщиком и инвестором подписан протокол № 83 о зачёте встречных требований, из которого следует, что задолженность по оплате котельной Инвестором погашается встречной задолженностью Застройщика по договору займа от 30.09.2013 г. 

В дальнейшем котельная была построена ЗАО «Арника» и введена в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию №... от 10.07.2020 г. Затем котельная передана ООО «Гамма» по акту приёма-передачи от 01.12.2020 г., из которого следует, что вместе со зданием котельной ООО «Гамма» передано оборудование, необходимое для функционирования котельной, в частности: три котла, 9 насосов, теплосчётчик, счётчик газовый, узел коммерческого учёта, запорная арматура, установка умягчения воды, антиконденсатная защита котлов, независимый контур системы отопления, трубопроводы, электрическое оборудование. 

Котельной присвоен почтовый адрес: адрес На основании договора инвестирования и акта приёма-передачи Управление Росреестра по Самарской области произвело 11.12.2020 г. государственную регистрация права собственности за ООО «Гамма». 

Далее на основании протокола общего собрания участников ООО «Гамма» от 30.08.2021 г., ООО «Гамма», передало котельную в качестве вклада в уставный капитал ООО «Акварель-Тепло», в результате чего, право собственности на котельную перешло ООО «Акварель-Тепло». 

Впоследующем, 13.10.2023 г. между ООО «Акварель-Тепло» и ООО «Специализированная теплосетевая организация» заключен договор купли-продажи, в результате которого последнее приобрело право собственности на котельную.

Истцы в исковом заявлении просят признать котельную по адресу: адрес частью сложного недвижимого имущества ЖК «Акварель» и общим имуществом собственников ЖК «Акварель».

В силу статьи 134 Гражданского Кодекса РФ, если различные вещи соединены таким образом, который предполагает их использование по общему назначению (сложная вещь), то действие сделки, совершенной по поводу сложной вещи, распространяется на все входящие в нее вещи, поскольку условиями сделки не предусмотрено иное.

Вместе с тем, в данном случае котельная не может быть отнесена к имуществу, входящему в какое-либо иное имущество, так как является самостоятельным объектом недвижимости, о чём свидетельствует её государственная регистрация как отдельного объекта, соответственно, исковые требования в указанной части удовлетворению не подлежат.

Равным образом котельная не может быть признана и общим имуществом собственников ЖК «Акварель» на основании следующего.

В силу норм статьи 36 Жилищного Кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно п. п. 2, 5 - 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 491 от 13.08.2006 г., в состав общего имущества включаются в том числе оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях; внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Согласно определений понятия "внутридомовая система отопления (горячего водоснабжения)", содержащихся в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, участки транзитных тепловых сетей, проходящих по подвалам жилых домов, а также иное оборудование, предназначенные для снабжения тепловой энергией нескольких многоквартирных домов, не могут быть отнесены к общему имуществу одного многоквартирного дома.

Исходя из приведенных правовых норм, в состав общего имущества в многоквартирном доме могут входить только внутридомовые системы отопления и горячего водоснабжения, начинающиеся от стояков и заканчивающиеся внешней границей стены дома, и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Согласно пункту 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 г., внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Как следует из материалов дела, спорный объект предназначен для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в нескольких многоквартирных домах, а не в одном многоквартирном доме, находится за внешней границей стен многоквартирных домов и, следовательно, не отвечает установленным законодательством критериям общего имущества многоквартирного дома.

Правила допускают наличие общего имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений в нескольких жилых домах, только в случае, если собственники нескольких жилых домов приняли решение о создании одного товарищества собственников жилья в соответствии с пунктом 3 частью 2 статьи 44 Жилищного Кодекса РФ.

Из пояснений истцов следует, что единое товарищество собственников жилья для управления несколькими жилыми домами в ЖК «Акварель» не создавалось. Тот факт, что тепловая энергия поставляется в жилые дома через спорную котельную не является основанием для признания её общим имуществом. Также не является таким основанием наличие информации о котельной в проектной декларации и рекламе застройщика. Доказательства того, что застройщик ЗАО «Арника» вводил в заблуждение кого-либо из дольщиков относительно правового режима котельной в материалы дела не представлено. 

Таким образом, спорный объект не относится к общему имуществу многоквартирного дома, перечисленному в статье 36 Жилищного Кодекса в качестве общего имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме и, соответственно, не может быть признано – общим имуществом собственников ЖК «Акварель».

Доказательств с достоверностью подтверждающих наличие права собственности какого-либо из истцов на спорный объект, как и доказательств участия создания объекта котельной в результате инвестиционной деятельности собственников квартир, расположенных по указанным выше адресам, истцами не представлено.

Представленные истцами договоры участия в долевом строительстве в многоквартирном жилом доме об обратном также не свидетельствуют.

Требование истцов о признании отсутствия оснований для возникновения права собственности у ООО «Гамма» по договору инвестирования и о признании сделки по отчуждению котельной между ЗАО «Арника» и ООО «Гамма», между ООО «Гамма» и ООО «Акварель-Тепло», между ООО «Акварель-Тепло» и ООО «СТО» единой притворной сделкой по своему содержанию и правовым последствиям являются единым требованием.

В силу статьи 166 Гражданского Кодекса РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Как указал Пленум Верховного Суда РФ в пункте 87 Постановления № 25 от 23.06.2015 г. «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации», согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

В настоящем деле истцами не представлено доказательств, что договор об инвестировании строительства от 15.12.2016 г. был совершён с целью прикрыть другую сделку.

На основании статьи 421 Гражданского Кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В соответствии со статьёй 410 Гражданского Кодекса РФ, обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок, которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Как следует из пункта 1.1. договора об инвестировании строительства, предметом настоящего договора является инвестирование в строительство Малоэтажной застройки в части строительства газовой котельной с оборудованием, достаточным и необходимым для функционирования данной котельной строительной площадью 107 кв.м. по адресу: г. Самара, Октябрьский район, Пятая просека. 

ЗАО «Арника» произвело строительство котельной, обеспечило ввод её в эксплуатацию и передало в собственность ООО «Гамма». В свою очередь, обязательство ООО «Гамма» по оплате было прекращено зачётом на основании протокола № 83 от 15.12.2020 г. 

Ссылки истцов на то обстоятельства, что протокол о зачёте был подписан после сдачи котельной в эксплуатацию и передачи объекта инвестору не свидетельствует о притворности совершённой сторонами сделки. Суд полагает, что финансовые взаимоотношения сторон по договору об инвестировании не входят в обстоятельства, подлежащие исследованию и оценке в рамках заявленных исковых требований. По данному основанию судом было отказано истцам в ходатайстве об истребовании у ООО «Арника» договора займа от 30.09.2013 г. 

Также истцы не представили доказательств притворности последующих сделок с недвижимым имуществом: сделки по передаче котельной в уставный капитал ООО «Акварель – Тепло» и договора купли-продажи между ООО «Акварель – Тепло» и ООО «Специализированная теплосетевая организация». Указания истцов на занижение цены котельной, налоговые последствия, также ссылки на судебную практику по делам о несостоятельности (банкротстве) не имеют связи с заявленными исковыми требованиями.

Кроме того, суд полагает, что с учётом вывода об отсутствии прав истцов на спорную котельную, они не имеют охраняемого законом интереса в признании сделок по её отчуждению недействительными, что в силу статьи 166 Гражданского Кодекса РФ исключает возможность удовлетворения таких требований со стороны истцов по настоящему делу. 

В связи с отказом в признании сделок притворными, требование о применении последствий ничтожности сделок (заявленное, кроме прочего, в отношении неопределённого круга лиц, не все из которых являются истцами по делу) также подлежат оставлению без удовлетворения. 

В свою очередь, в силу того, что спорный объект – котельная не может быть признан общим имуществом многоквартирных домов, не включен в состав общего имущества МКД, основания для удовлетворения исковых требований истцов об истребовании котельной из чужого незаконного владения также отсутствуют.

Истцы также просят признать незаконным пункт 7.14 договоров участия в долевом строительстве (единый договор для собственников). 

В силу статей 153, 153 Гражданского Кодекса РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Таким образом, необходимым признаком договора как гражданско-правовой сделки является волеизъявление сторон на его заключение. 

Требование о признании недействительной единого договора без указания на его стороны (каковыми являются не только истцы по делу, но и иные лица, заключившие договора в такой форме), дату заключения и другие идентифицирующие признаки не может быть удовлетворено судом, в связи с тем, что такая форма единого договора не обладает признаками сделки. 

Кроме того, истцами не приведены основания для признания незаконным данного пункта единого договора. 

Исходя из того, что факт введения в заблуждение истцов застройщиком на предмет наличия котельной в общей собственности не нашёл подтверждения в судебном заседании, в данном требовании также следует отказать.

Исковые требования о признании договора на теплоснабжение № 2ТС/21 от 01.12.2021 г. ничтожным в силу закона и снятии с истцов обязанности по уплате коммунальных расходов за горячее водоснабжение по услугам теплоносителя и тепловой энергии для ГВС, за период с 01 декабря 2021 г. по 31 августа 2022 г., ввиду отсутствия утвержденного тарифа также не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Как было заявлено в судебном заседании представителем ООО «Управляющая компания «Сервис» и не опровергнуто сторонами, указанная организация осуществляла управление домами №... по уладрес в период с 10.08.2020 г. по 31.10.2022 г., домом №... до 30.11.2022 г. 

01.12.2021 г. между ООО «Акварель-тепло» («Энергоснабжающая организация») и ООО «УК «Сервис» («Абонент») заключен договор на теплоснабжение № 2ТС/21, по условиям которого «Энергоснабжающая организация» обязуется через присоединенную сеть подавать « Абоненту» на жилой комплекс «Акварель», расположенный по адресу: адрес следующие коммунальные ресурсы: тепловую энергию на отопление и горячее водоснабжение (ГВС) в закрытой системе отопления, а «Абонент» обязуется принять и оплатить тепловую энергии, горячую воду, невозвращенный теплоноситель в случае его потерь, а также соблюдать предусмотренный договором режим его потребления, обеспечивать безопасность находящихся в его ведении тепловых сетей, систем теплопотребления и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением тепловой энергии, горячей воды и теплоносителя. 

Пунктом 4.3 Договора предусмотрен тариф на тепловую энергию за 1 Гкал (с учетом НДС) в размере 1950 руб., с 01.12.2021 г. по 31.10.2022 г. 

Данный тариф по состоянию на 01.12.2021 г. не был утвержден приказом Департамента ценового и тарифного регулирования Самарской области, в связи с отсутствием у ООО «Акварель-тепло» установленных на расчетный период регулирования соответствующих цен (тарифов), что допускается Правилами установления регулируемых цен (тарифов), утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 22.10.2012 г. № 1075 «О ценообразовании в сфере теплоснабжении» ( далее -Правила)

Вопрос ценообразования в сфере теплоснабжения, регулируются Правилами установления регулируемых цен (тарифов), которые определяют порядок установления регулируемых цен (тарифов) в сфере теплоснабжения, предусмотренных Основами ценообразования в сфере теплоснабжения, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 22 октября 2012 г. N 1075, а также условия и порядок принятия решений об отмене и введении регулирования тарифов после их отмены.

Пунктом 7 Правил регламентировано, что предельные уровни тарифов устанавливаются на финансовый год, если иное не установлено федеральными законами или решениями Правительства Российской Федерации. Цены (тарифы) вводятся в действие с начала очередного года на срок не менее 1 финансового года, за исключением следующих случаев, в том числе,

е) решения органов регулирования об установлении цен (тарифов) на тепловую энергию (мощность), теплоноситель для организации, договоры теплоснабжения и (или) поставки тепловой энергии (мощности) и (или) теплоносителя которой заключены по ценам, определенным соглашением сторон в отношении всего объема полезного отпуска тепловой энергии (теплоносителя), если в течение расчетного периода регулирования указанная организация начинает реализовывать (производить) тепловую энергию (мощность) и (или) теплоноситель по подлежащим регулированию ценам (тарифам), в случаях, указанных в подпунктах "а" и "б" пункта 5(2) Основ ценообразования (в случае отсутствия у организации установленных на расчетный период регулирования соответствующих цен (тарифов).

Более того, согласно части 12 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 поименованного Кодекса, договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 статьи 157,2 данного Кодекса.

Таким образом, деятельность по управлению многоквартирным домом предполагает обязанность предоставлять собственникам жилых помещений в многоквартирном доме коммунальные услуги, а также приобретать коммунальные услуги с целью содержания общего имущества многоквартирного дома, для чего лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, заключаются соответствующие договоры с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, отказаться от заключения которых лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом, не вправе.

Услуга по отоплению и горячему водоснабжению в домах адрес оказывалась надлежащим образом.

Поскольку коммунальный ресурс (тепловая энергия) собственниками вышеуказанных домов фактически был потреблен, у собственников возникла обязанность по оплате коммунального ресурса, а отсутствие в спорный период времени тарифа, утвержденного уполномоченным органом в отношении котельной, не может быть квалифицировано как отсутствие тарифа вовсе (применялся тариф, определенный договором), и не может препятствовать начислению стоимости коммунальных услуг, а также способствовать освобождению потребителей истцов и членов их семей от исполнения обязательств по оплате фактически принятого количества ресурса.

Согласно статьям 166, 167 Гражданского Кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Согласно статье 432 Гражданского Кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского Кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского Кодекса РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. Согласно статье 168 Гражданского Кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Если из закона не следует иное, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна. В силу правовой позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 7 постановления от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).

Доказательства, свидетельствующие о наличии у ответчиков ООО «Акварель-Тепло» и ООО «УК «Сервис» противоправной цели в связи с заключением спорного договора, о заключении договора исключительно с намерением причинить вред другому лицу, в материалах дела отсутствуют. Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, тариф на тепловую энергию, поставляемую теплоснабжающей организацией, в спорный период утвержден не был. 

В соответствии со ст. 153 Жилищного Кодекса РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за коммунальные услуги.

Таким образом, само по себе отсутствие утвержденного в спорный период тарифа не освобождает истцов от исполнения обязательств по оплате потребленного коммунального ресурса.

Согласно статье 424 Гражданского Кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Вместе с тем, отсутствие утвержденного регулирующим органом тарифа в случаях, когда законом установлена необходимость применения регулируемых цен, не может освобождать от исполнения обязательства по оплате фактически принятого количества тепла и само по себе не является основанием для признания оспариваемого договора ничтожным. 

Договор на теплоснабжение № 2ТС/21 от 01.12.2021 г. соответствуют требованиям законодательства, прав истцов не нарушает и неблагоприятных последствий для них не повлек.

В свою очередь, отказ собственников в доме от оплаты коммунальной услуги по отоплению и горячее водоснабжение допускается только в случаях отсутствия фактического потребления тепловой энергии. 

Как установлено в судебном заседании и не оспаривается сторонами, тепловая энергия (как на отопление, так и для нужд горячего водоснабжения) в дома поставлялась, собственниками как жилых и нежилых помещений потреблялась, в связи с чем, суд не усматривает оснований для освобождения от обязанности по уплате за коммунальные услуги за горячее водоснабжение по услугам теплоноситель и тепловая энергия для ГВС. 

В части взыскания неосновательного обогащения, возникшего в связи с отсутствием у ООО «Акварель-тепло» тарифов на тепловую энергию необходимо отметить следующее.

Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего) обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), независимо от того, явилось неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу пункта 2 статьи 1102 ГК РФ, правила, предусмотренные 60 главой ГК, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Для возникновения обязательства из неосновательного обогащения истцу необходимо доказать совокупность трех условий:

- факт приобретения или сбережения имущества, то есть увеличение стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно выйти из состава его имущества;

- приобретение или сбережение имущества произведено за счет другого лица, а имущество потерпевшего уменьшается вследствие выбытия из его состава конкретной стоимости имущества, или неполучения доходов, на которые это лицо правомерно могло рассчитывать;

- отсутствуют правовые основания, то есть когда приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого лица не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке, а значит, происходит неосновательно.

Истцами не представлены доказательства, подтверждающие факт оплаты тепловой энергии в ООО «Акварель-Тепло» за какой-либо период и размер неосновательного обогащения.

Кроме того, истцами не оспаривается, что тепловая энергия подается в принадлежащие им жилые помещения от котельной ООО «Акварель-тепло». Нормами действующего гражданского законодательства установлен принцип возмездного перехода ценностей в гражданском обороте, согласно которому приобретатель, получивший в свою собственность имущество (работы, услуги), обязан предоставить прежнему собственнику встречное исполнение в виде оплаты стоимости перешедшего к нему имущества (работ, услуг). Уклонение от предоставления встречного исполнения влечет обогащение одного лица за счет другого, что является недопустимым.

Тарифы на тепловую энергию ООО «Акварель-тепло» установлены приказом Департамента ценового и тарифного регулирования Самарской области от 31.08.2022г. № 308 «Об установлении тарифов в сфере теплоснабжения ООО «Акварель -тепло». Начиная с 01.11.2020 г. в связи с отнесением городского округа Самара к ценовым зонам теплоснабжения, тарифы на тепловую энергию не устанавливаются регулирующим органом, а действуют предельные уровни цен на тепловую энергию. В связи с чем, доводы истцов об отсутствии тарифов на тепловую энергию у ООО «Акварель-Тепло» не находят своего подтверждения.

Таким образом, правовых оснований для удовлетворения исковых требований о признании договора на теплоснабжение ничтожным, снятии обязанностей по оплате коммунальных услуг, у суда также не имеется.

Поскольку основные исковые требования коллективного иска удовлетворению не подлежат, производные требования истцов о взыскании с застройщика по 100 000 рублей на каждого истца также подлежат оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования по коллективному иску собственников квартир в многоквартирных домах «Акварель»: ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, ФИО37, ФИО38, ФИО39 к ООО «Акварель-Тепло», ООО «Арника», ООО «Специализированая теплосетевая организация», ООО «Гамма», ООО «УК Сервис» о признании котельной частью сложного недвижимого имущества ЖК «Акварель» и общим имуществом собственников МКД, признании действий застройщика незаконными, о признании сделки ничтожной, истребовании имущества из чужого незаконного владения, возложении обязанности по передаче имущества в собственность, признании пункта договора участия в долевом строительстве незаконным, признании договора на теплоснабжение ничтожным, снятии обязанностей по оплате коммунальных услуг, взыскании неосновательного обогащения, компенсации морального вреда, - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г. Самары в течение месяца со дня принятия в окончательном виде.

В окончательном виде решение суда принято 24.01.2024 года.

Судья подпись Минина О.С.

Копия верна. 

Судья:

Секретарь: