РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Муравленко 8 октября 2020 года

Муравленковский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Кочневой М.Б.,

при секретаре судебного заседания Грековой Е.А.,

с участием помощника прокурора города Муравленко Заббарова А.В., представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности от 18.09.2020 года, 

рассмотрев в открытом судебном заседании по гражданскому делу № 2-312/2020 по иску Администрации города Муравленко к ФИО2, действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего ФИО4, ФИО3 о признании права собственности на жилое помещение прекращенным, взыскании возмещения за жилое помещение,

УСТАНОВИЛ

Администрация города Муравленко обратилась в суд с иском к ФИО2, действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего ФИО4, ФИО3 о признании права собственности на жилое помещение прекращенным, взыскании возмещения за жилое помещение. В обоснование иска указано, что ответчики являются сособственниками жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> Распоряжением Администрации города Муравленко № от 17.05.2013 года жилые помещения многоквартирного дома № расположенного по адресу: 

<

адрес>, были признаны непригодными для проживания, а дом аварийным и подлежащим сносу. Однако соглашение об изъятии жилого помещения, принадлежащего ответчикам, между сторонами до настоящего времени не заключено, размер возмещения не установлен. В обоснование размера возмещения за жилое помещение представлен отчет № от 16.07.2019 года об оценке рыночной стоимости объекта оценки: комнаты №, общей площадью 20,7 кв.м., расположенной в 

<

адрес>, выполненный 

<

данные изъяты> согласно которому выкупная стоимость объекта оценки составляет 839 240 рублей. Администрация города Муравленко просит прекратить право собственности ответчиков на жилое помещение в виде комнаты № расположенной, по адресу: 

<

адрес>, установив возмещение за жилое помещение в размере 839 240 рублей, пропорционально доле в праве собственности каждому.

Представитель истца ФИО1, допрошенная в судебном заседании, настаивала на исковых требованиях, с размером возмещения по экспертному заключению № от 16.09.2020 года 

<

данные изъяты> не согласилась.

Ответчик ФИО2, действующая от своего имени и в интересах несовершеннолетнего ФИО4, ответчик ФИО12., представитель ответчиков ФИО5 в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, заслушав представителя истца, прокурора, полагавшего необходимым удовлетворить исковые требования Администрации города Муравленко, приняв за основу экспертное заключение 

<

данные изъяты> № от 16.09.2020 года с выплатой возмещения исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, которая составила 1 069 200 рублей, пришел к следующему.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. 

Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3). 

В силу ст.1 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) одним из принципов жилищного законодательства является необходимость обеспечения безопасности жилища, недопустимости произвольного лишения жилища. 

Граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. 

Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других лиц. Жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. 

В соответствии со статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся, в том числе путем отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка.

Согласно ч.1 ст.32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч.2 ст.32 ЖК РФ).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (ч.10 ст.32 ЖК РФ).

Под рыночной стоимостью объекта понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст.3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Как установлено в ходе судебного разбирательства, ответчики ФИО2, действующая за себя и в интересах несовершеннолетнего ФИО4, ФИО3 являются собственниками 1/3 доли каждый в праве собственности на комнату №, общей площадью 20,7 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из государственного реестра недвижимости от 22.11.2018 года и не оспаривается сторонами (т.1 л.д.100-101).

Распоряжением Администрации города Муравленко от 17.05.2013 года № на основании заключения межведомственной комиссии от 29.04.2013 года №, действующей на территории муниципального образования город Муравленко по вопросам признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, жилые помещения 

<

адрес> признаны непригодными для проживания, а дом–аварийным и подлежащим сносу. Управлению жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Муравленко поручено включить жилые помещения многоквартирного дома № по адресу: 

<

адрес>, в перечень непригодного для проживания и аварийного жилищного фонда на территории муниципального образования города Муравленко; УЖКХ Администрации города Муравленко в срок до 24.05.2013 года направить собственникам жилых помещений в многоквартирном доме требования об осуществлении сноса 

<

адрес> в срок до 30.03.2017 года (т.1 л.д.28). 

Впоследствии распоряжением Главы города Муравленко № 416 от 30.03.2017 срок был изменен до 31.12.2018 года (т.1л.д.32).

В связи с фактическим отказом собственников от сноса вышеуказанного дома постановлением Администрации города Муравленко № от 12.07.2019 года было определено изъять земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3349 кв.м., а также жилые помещения, расположенные в многоквартирном жилом 

<

адрес>, находящихся на указанном земельном участке. УМИ администрации города Муравленко было поручено в течение десяти дней со дня принятия настоящего постановления направить данный документ правообладателям изымаемой недвижимости и в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав; выступить заказчиком работ по оценке изымаемого земельного участка и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или оценке прекращаемых прав и размера убытков, причиняемых таким изъятием, а также по оценке недвижимого имущества, предоставляемого взамен изымаемого недвижимого имущества; осуществить переговоры с правообладателями изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия; направить проект соглашения об изъятии недвижимости сторонам такого соглашения для подписания.

29.11.2019 года указанное соглашение было направлено в адрес ответчиков. Вместе тем, несмотря на направленный проект соглашения об изъятии комнаты в связи с изъятием земельного участка, ответчики согласия о выкупе не выразили. 

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч.7 ст.32 ЖК РФ, согласно которой при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. 

Обосновывая заявленные требования, истцом представлен отчет № от 16.07.2019 года, выполненный 

<

данные изъяты> согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 16.07.2019 года составляет 839 240 рублей и складывается из: стоимости комнаты, площадью 20,7 кв.м. – 571 000 рублей, с учетом стоимости доли общего имущества в многоквартирном доме – 241 675 рублей, стоимости части земельного участка, относящегося к объекту оценки – 11 000 рублей, стоимости убытков, которые понесет собственник объекта оценки, вследствие его изъятия – 9 855 рублей. 

Ответчиком в обосновании своих доводов в части того, что размер возмещения в сумме 839 240 рублей является недостаточным, был представлен отчет об оценке 

<

данные изъяты> № от 16.09.2020 года. 

Оценщик ФИО8, проводивший исследование имеет соответствующее профессиональное образование, является членом СРО Региональная ассоциация оценщиков и имеет право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации. Ответственность оценщика застрахована в установленном законом порядке, квалификация подтверждена дипломами о профессиональной переподготовке. Согласно данному отчету рыночная стоимость жилого помещения и убытков, связанных с изъятием, по состоянию на 16.09.2020 года составляет 1 069 200 рублей, стоимости комнаты, площадью 20,7 кв.м. – 720 900 рублей, с учетом площади мест общего пользования, относящихся к оцениваемой квартире – 166 200 рублей, стоимости части земельного участка, относящегося к объекту оценки – 137 000 рублей, стоимости убытков, которые понесет собственник объекта оценки, вследствие его изъятия – 45 100 рублей.

Поскольку дом и находящееся в нем жилое помещение, принадлежащее ответчикам, в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу, не представляет интереса для рынка недвижимости, при определении цены жилого помещения экспертом был использован поэлементный метод определения затрат на замещение изымаемого жилого помещения в составе объекта оценки. Рыночная стоимость объекта недвижимости в составе объекта оценки определялась исходя из ситуации на рынке жилой недвижимости и стоимости жилого помещения, не требующей дополнительных вложений денежных средств, в районе изъятия имущества. Кроме того, был применен метод количественных корректировок в рамках метода сравнения продаж. 

Для определения стоимости жилого помещения в рамках метода сравнения продаж оценщиком ФИО8 был проанализирован рынок жилой недвижимости города Муравленко. Оценщиком при определении рыночной стоимости изымаемого жилого помещения подобраны объекты аналоги в типовых домах, не признанных аварийными и ветхими, пригодные для проживания, с выполненным капитальным ремонтом, сопоставимые по основным характеристикам. Данное допущение оценщиком сделано на том основании, что жилой многоквартирный дом, в котором изымается помещение, признан ветхим. Учитывая, что собственникам необходимо восстановить нарушенные вследствие изъятия жилого помещения и земельного участка для муниципальных нужд права на жилое помещение, а именно покупка аналогичного по всем характеристикам жилого помещения по рыночной стоимости в жилом многоквартирном доме пригодном для проживания не признанном ветхим и аварийным. Определенная таким образом рыночная стоимость жилого помещения, подлежащего изъятию, позволит приобрести жилое помещение аналогичное изымаемому жилому помещению, но пригодное для проживания. 

Данные, приведенные в отчете об оценке, позволяют сделать вывод о том, что произведена оценка рыночной стоимости изымаемого имущества, с учетом месторасположения земельного участка под многоквартирным домом, с учетом стоимости доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносе доме.

Отчет об оценке содержит подробное изложение проведенных исследований и расчетов. Ссылка представителя истца на то обстоятельство, что не правильно выбран вид оценки, не может быть принята во внимание, поскольку не основана на нормах права. Кроме того, утверждение представителя истца, что дом снесен, а оценщиком в отчете указано техническое описание дома, так же не принимается судом во внимание, поскольку для производства оценки рыночной стоимости объекта недвижимости были представлены материалы дела, в которых содержались данные о техническом состоянии дома. Так, например заключение межведомственной комиссии, технический паспорт дома, что позволило оценщику сделать вышеуказанное описание. 

Представителем истца в обоснование своих доводов был представлен отчет об оценке 

<

данные изъяты> № от 16.07.2019 года, проведенный оценщиком ФИО9, на сумму 839 240 рублей (т.1л.д.42-117). Оценщик ФИО9, проводивший исследование также имеет соответствующее профессиональное образование, является членом СРО Региональная ассоциация оценщиков и имеет право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации. Ответственность эксперта (оценщика) застрахована в установленном законом порядке, квалификация подтверждена дипломами о профессиональной переподготовке. 

Оценщик при определении рыночной стоимости размера возмещения изымаемого объекта применял сравнительный и затратный подход. В рамках оценки был применен сравнительный подход для определения рыночной стоимости жилого помещения в составе объекта оценки и метод поэлементного расчета в рамках затратного подхода для определения рыночной стоимости доли общего имущества, доли в праве на земельный участок. Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда имеется достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки. Между тем, для применения затратного метода при определении стоимости доли общего имущества в многоквартирном доме на выбор объектов аналогов влияет объемно-планировочные параметры, типы установленных инженерных систем. Вышеуказанная достоверная информация содержится в проектно-сметной документации на объект строительства, которая оценщиком не запрашивалась и не исследовалась. Источником информации являлся лишь технический паспорт на дом и справочник УПСС «Жилые дома». 

При определении стоимости доли земельного участка, приходящегося на оцениваемое жилое помещение, оценщиком применен метод распределения. Оценщик руководствовался результатами исследования столичного рынка, указав, общая конъектура рынка недвижимости в городах не может сильно отличаться. Принимая во внимание конструктивные особенности объекта оценки, его местоположение и функциональное назначение, наиболее вероятная доля стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости определяется в размере среднего значения между квартирами в кирпичных домах и квартирами в панельном доме и составляет 1%. Однако, данный затратный подход с расчетом затрат на возведение нового аналогичного объекта, использование метода распределения, с учетом конъектуры рынка в столичном регионе, а так же определение стоимости земельного участка в городе Муравленко вышеуказанным методом, не в полной мере отражает рыночную стоимость изымаемого имущества. Кроме того, оценщиком при расчете оценки объекта были взяты аналоги по состоянию на июль 2019 года, в то время когда оценка квартиры согласно отчету ответчика проводилась в сентябре 2020 года. В силу ч.2 ст.12 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки в соответствии с п.1.10 Отчета №, рекомендуемая для целей совершения сделки, может быть использована в период с 16.07.2019 года по 16.01.2020 года. 

Помимо этого, суд учитывает, что согласно отчету 

<

данные изъяты> нижнее значение интервала рыночной стоимости по спорному объекту недвижимости может находиться в пределах 671 392 рубля, а верхнее значение определено в размере 1 007 088 рублей. Таким образом, размер возмещения по отчету, предоставленному ответчиком, составляет 1 069 200 рублей, что в пределах допущения верхней границы интервала, определенной оценщиком ФИО9.

В силу ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ), гражданское судопроизводство осуществляется на условиях состязательности и равноправия сторон. 

Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст.56 ГПК РФ). 

Следовательно, оценив отчет об оценке 

<

данные изъяты> заключение эксперта (оценщика) ФИО9, в совокупности с другими представленными доказательствами, суд пришел к выводу о принятии за основу расчет оценщика 

<

данные изъяты> при определении размера возмещения за жилое помещение, поскольку заключение 

<

данные изъяты> не в полной мере отражает стоимость помещения, подлежащего изъятию. 

Доказательств опровергающих объективность выводов оценщика 

<

данные изъяты> свидетельствующих о том, что указанная в отчете об оценке рыночная стоимость изымаемого имущества не соответствует ценам, фактически сложившимся на рынке недвижимости, не представлено. 

Разрешая спор с учетом действующего законодательства, регулирующего данные правоотношения и исходя из баланса интересов, как органа местного самоуправления, так и собственников, изымаемого жилого помещения, при определении размера возмещения суд принимает отчет № от 16.09.2020 года в качестве доказательства размера возмещения за принадлежащее ответчикам доли в жилом помещении, поскольку он является наиболее достоверным и выполнен в соответствии с требованиями ст.12 ФЗ «Об оценочной деятельности». 

В соответствии со ст.11 ФЗ «Об оценочной деятельности» итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, который должен соответствовать требованиям федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное токование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указывается дата проведения оценки объекта оценки объекта, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта, а так же иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, отраженных в отчете.

Таким образом, отчет 

<

данные изъяты> содержит описание проведенного исследования, заключение соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности», ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ», не содержит неоднозначного толкования и отражает сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результата проведения оценки. В отчете указаны стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование использования подходов оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта данных с указанием источников их получения. Отчет содержит механизм расчета действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, а так же отдельных формирующих его составляющих. 

Принимая во внимание имеющиеся в материалах дела доказательства рыночной стоимости жилого помещения и с учетом заявленных истцом требований, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований Администрации города Муравленко об изъятии жилого помещения, прекращении права собственности и взыскании возмещения за жилое помещение в пользу собственников в размере 356 400 рублей каждому. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ

Исковые требования Администрации города Муравленко удовлетворить частично.

Изъять у ФИО2, ФИО3, ФИО4 для муниципальных нужд жилое помещение в виде комнаты №, расположенной по адресу: 

<

адрес>

Установить возмещение (выкупную цену) за жилое помещение, принадлежащее ФИО2, ФИО3, ФИО4, в виде 1/3 доли в праве собственности на комнату №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в размере 356 400 (триста пятьдесят шесть тысяч четыре) рублей каждому.

Прекратить право собственности ФИО2, ФИО3, ФИО4 на 1/3 долю в праве собственности на комнату, расположенную по адресу: 

<

адрес> после фактической выплаты возмещения за жилое помещение, определенного судом к взысканию с Администрации города Муравленко.

Данное решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности ФИО2, ФИО3, ФИО4 на 1/3 долю в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа путем подачи апелляционной жалобы, через Муравленковский городской суд, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

СУДЬЯ /подпись/ М.Б. КОЧНЕВА