УИД 48OS0000-01-2024-000310-62

Дело №3а-12/2025

Л И П Е Ц К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

6 августа 2025 года Липецкий областной суд

в составе:

председательствующего судьи Михалевой О.В.,

при ведении протокола судебного

заседания помощником судьи Прокопенко И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению Автономной некоммерческой организации Биосферный полигон «Излегоще» к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения от 11.09.2024 г. и об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Автономная некоммерческая организация Биосферный полигон «Излегоще» обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в завышенном размере, что нарушает права административного истца как плательщика арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости. Полагая решение ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 11.09.2024г. незаконным и необоснованным, т.к. в отчете об оценке рыночной стоимости №-К от 09.08.2024г., выполненном ООО «Магнус Эксперт», отсутствуют нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и ФСО, административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 08.08.2024г. в соответствии с вышеназванным отчётом об оценке.

В судебном заседании представители административного истца по доверенностям ФИО1, ФИО2 исковые требования поддержали, просили установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, определенной заключении эксперта №08/25-СЭ от 17.07.2025 г.

Представитель административного ответчика ОБУ «Центр кадастровой оценки» по доверенности ФИО3 в судебном заседании против удовлетворения иска возражала, полагая, что выводами судебной экспертизы подтверждена обоснованность отказа ОБУ «Центр кадастровой оценки» в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости. Выводы заключения судебных экспертиз полагала недостоверными, не подлежащими принятию в качестве доказательств рыночной стоимости спорного земельного участка. 

Представители заинтересованных лиц администрации Усманского муниципального района Липецкой области, администрации сельского поселения Поддубровский сельсовет Усманского муниципального района Липецкой области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены, причины неявки суду не известны. 

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса. 

Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения. 

В соответствии с постановлением администрации Липецкой области от 17.12.2021г. №570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ – 1.01.2022 г.

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ). 

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение Постановления администрации Липецкой области от 29.05.2017г. №265 «О создании областного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» создано ОБУ «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, с 1.01.2022г. кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды от 29.02.2008 г. и постановления главы администрации Усманского района Липецкой области от 18.02.2008 г. АНО Биосферный полигон «Излегоще» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 853175 +/- 323 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – под прудом (для обеспечения внутрихозяйственной деятельности), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир село. Участок находится примерно в 2100 м. по направлению на юго-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>.(л.д.27-32 т.1).

Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости утверждена приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 09.11.2022г. №131 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Липецкой области и среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальным районам (муниципальным округам, городским округам) Липецкой области по состоянию на 01.01.2022г. в размере 27950 013 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 18.03.2024 г. 

Полагая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец 13.08.2024г. обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчёт об оценке № 0425/24-К от 09.08.2024г., выполненный ООО «Магнус Эксперт».

Решением ОБУ «Центр кадастровой оценки» 11.09.2024г. №ОРС-48/2024/000088 в удовлетворении заявления отказано в связи с нарушениями, выявленными в отчёте об оценке № 0425/24-К от 09.08.2024г., а именно нарушены требования: п.5, п.11б, п.22б ФСО №7, пп.12 п.7, пп.3 п.2, пп.13 п.7, п.8 ФСО VI, п.2 ФСО V, ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Не проведен осмотр объекта оценки и не указаны причины, по которым объект оценки не осмотрен. Отчет об оценке не содержит анализа рынка объекта оценки внешних факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Отсутствует анализ фактических данных о ценах предложений. Не исследован рынок в сегменте, к которому относится фактическое использование оцениваемого объекта. Отсутствует информация, обосновывающая отказ от применения доходного и затратного подходов. При определении сегмента, к которому относится объект оценки, невозможно понять логику и объем проведенного оценщиком исследования.

В отчете отсутствует информация о дате публикации объявления объекта-аналога № 2. Фотообраз объявления о продаже объектов аналогов №1 и № 2 ненадлежащего качества. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и не сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При определении рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода необоснованно используется единица сравнения, несоответствующая выбранной единице сравнения в разделе 11. Используемые в рамках сравнительного подхода сведения о цене предложения и общей площади объекта-аналога №3 не соответствуют тексту объявления о продаже.

Решение принято уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявлений, в решении приведены выявленные в ходе рассмотрения заявления причины, послужившие основанием для принятия решений об отказе в установлении кадастровой стоимости.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОБУ «Центр кадастровой оценки» относительно выявленных нарушений в отчёте об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту ООО «АКГ «Инвестоценка» ФИО10

В соответствии с п. 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований): в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки; существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников; отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

Как следует из заключения судебной экспертизы №В-250106/С от 31.01.2025г., выполненной экспертом ООО «АКГ «Инвестоценка» ФИО9., в отчете об оценке № 0425/24-К от 09.08.2024г., выполненном ООО «Магнус Эксперт», выявлены нарушения п.2 ФСО VI, п.5,10,11,22 б,в ФСО №7. 

Оценщик без соответствующего обоснования не провел осмотр оцениваемого земельного участка, указав на стр. 3 и 8 отчета, что «Объект не доступен для осмотра», что не соответствует действительности. Объект исследования был осмотрен экспертом (раздел 2.2.2 заключения).

Оценщик не проводит анализ рынка объекта оценки, в том числе в тех сегментах, к которым относится фактическое использование объекта оценки. не приведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами из сегмента рынка, к которому может быть отнесен оцениваемый земельный участок, что привело к некорректному подбору аналогов, применяемых в дальнейших расчетах, и к искажению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

На основании проведенного экспертом ФИО11 анализа соответствия отчёта об оценке требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО сделан вывод о том, что отчёт об оценке содержит нарушения, методические ошибки и необоснованные суждения, повлиявшие на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта исследования.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчёт об оценке рыночной стоимости не соответствует приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости не может быть признана достоверной.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» № от 11.09.2024г., суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы принятия, в результате проведенной судебной экспертизы экспертом установлено, что представленный административным истцом отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Следовательно, у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные п.2 ч.10 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления АНО Биосферный полигон «Излегоще» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной. 

Вместе с тем, вопреки доводам административного ответчика, суд считает подлежащими удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости.

Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом изложений диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений. Суд учитывает, что причиной обращения с иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложение, принимает во внимание функцию разрешения административно-правовых споров, которая является основополагающей и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти. 

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Административный ответчик, возражающий против удовлетворения заявленных требований, обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Предметом заявленных требований, в отношении которого подлежит определению рыночная стоимость, является земельный участок с кадастровым номером №, площадью 853175 +/- 323 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – под прудом (для обеспечения внутрихозяйственной деятельности), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир село. Участок находится примерно в 2100 м. по направлению на юго-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>. Границы земельного участка совпадают с границами расположенного на нем водного объекта-пруда. 

Как следует из договора аренды от 29.02.2008 г. и постановления главы администрации Усманского района Липецкой области от 18.02.2008 г., кадастрового паспорта земельного участка, на момент передачи в аренду административному истцу земельный участок имел категорию «земли сельскохозяйственного назначения», вид разрешенного использования «под прудом, для спортивного рыболовства и рыборазведения, организации массового отдыха граждан». Особыми условиями договора установлены сервитуты: право беспрепятственного доступа для забора воды искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий; право беспрепятственного доступа на специально отведенном месте для купания населения, обустройство пляжа: с установкой грибков, лежаков, контейнеров для мусора, мини-автостоянкой, отсыпкой (пляжа) песком; право беспрепятственного выпаса и водопоя скота; ловля естественной прудовой рыбы бесплатно для всех; ловля рыбы-закупленной и запущенной; запуск рыбы актируется по количеству и перечню с представителем местной администрации, разрешения ветеринарной службы. На основании постановления главы администрации Усманского района Липецкой области от 11.06.2014 г. внесены изменения в разрешенное использование земельного участка вместо слов «под прудом, для спортивного рыболовства и рыборазведения, организации массового отдыха граждан» определено «под прудом (для обеспечения внутрихозяйственной деятельности)». Сведений об изменении иных условий договора аренды и характеристик земельного участка не имеется (л.д.27-39 т.1, л.д.206-208 т.4). Таким образом, текущее использование земельного участка с кадастровым номером № определяется внутрихозяйственной деятельностью пользователя, которая может иметь многофункциональное назначение (использование) в рамках категории земли – сельскохозяйственное назначение. При характеристике внутрихозяйственной деятельности арендатора следует учесть, что в соответствии с учредительными документами административного истца Автономной некоммерческой организации биосферный полигон «Излегоще» основными видами деятельности являются выращивание овощей, бахчевых, корнеплодных и клубнеплодных культур, грибов и трюфелей, дополнительные виды деятельности–животноводство, производство с/х культур, охота, лесоводство, рыболовство, рыбоводство (л.д.12-17 т.1). В соответствии с Уставом, целью создания Автономной некоммерческой организации биосферный полигон «Излегоще» является предоставление услуг в сфере улучшения экологии, решения экологических проблем, совершенствования природоохранной, научно-исследовательской, эколого-просветительской деятельности, социально-экономического развития Усманского района Липецкой области…. Отдельные виды деятельности могут осуществляться АНО только на основании специальных разрешений (лицензий). Перечень этих видов деятельности определяется законом. …АНО может осуществлять предпринимательскую и иную приносящую доход деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых она создана (л.д.18-26 т.1).

В целях определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № на основании определений суда экспертом ООО «АКГ «Инвестоценка» ФИО12. проведены судебная оценочная экспертиза и дополнительная судебная оценочная экспертиза (заключения №В-250106/С от 31.01.2025г. и №В-250106/С-1 от 09.04.2025г.), экспертом ООО ЭПГ «Юника-С» ФИО5 – повторная судебная оценочная экспертиза ( заключение №08/25-СЭ от 17.07.2025 г.).

В соответствии с заключением эксперта №В-250106/С от 31.01.2025 г., выполненным экспертом ООО «АКГ «Инвестоценка» ФИО13., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 08.08.2024 г. определена в размере 8011313 рублей.

Из заключения эксперта следует, что объект исследования был отнесен к сегменту рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения Липецкой области, предназначенных под объекты, связанные с эксплуатацией водоемов – для рыбоводства, рыболовства и организации массового отдыха граждан.

Рыночная стоимость определена методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. Экспертом обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов.

При избранном методе выполнена следующая последовательность этапов:

1. Исследование рынка, сбор информации о сделках и предложении аналогичных объектов.

2. Выбор единицы сравнения.

3. Выявление ценообразующих факторов и их влияния.

4. Обоснование и внесение корректировок с учетом различий между объектом исследования и объектами-аналогами.

5. Определение итоговой стоимости.

В качестве объектов-аналогов экспертом использованы 7 земельных участков на территории 

<

адрес> одной категории – земли сельскохозяйственного назначения. Аналог 1- для сельскохозяйственного производства (

<

адрес> мая), аналог 2- для сельскохозяйственного производства (

<

адрес>, Бигильдинский сельсовет), аналог 3 – для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства ( 

<

адрес>, сельское поселение Малининский сельсовет, д.Круглянка), аналог 4 - для сельскохозяйственного производства (

<

адрес>), аналог 5 – для крестьянского фермерского хозяйства (

<

адрес>), аналог 6 - для сельскохозяйственного производства (

<

адрес>, д.Дмитриевка), аналог 7 - для сельскохозяйственного производства (

<

адрес>, Фащевский сельсовет, д.Прудки). Все образцы для исследования либо расположены вблизи водоемов, либо непосредственно на них расположены пруды, что следует из текстов объявлений и скриншотов публичной кадастровой карты.

Объекты-аналоги отобраны по основным ценообразующим факторам:

-передаваемые имущественные права (в т. ч. наличие обременений и ограничений) - право собственности; условия финансирования сделки;

-дата предложения/сделки I год до даты оценки (08.08.2023г. — 08.08.2024г.); возможность торга;

-месторасположение: 

<

адрес> (за исключением 

<

адрес> и ближайшей к городу агломерации, а также 

<

адрес> и др. райцентров 

<

адрес>), расположение вблизи рек и иных водоемов;

-расположение относительно автодорог; фактор масштаба (общая площадь менее 100000 кв.м); категория земель; 

-вид разрешенного использования;

-физические характеристики (форма, рельеф земельного участка); 

-отсутствие улучшений (строений) на земельном участке.

На имеющиеся различия в характеристиках экспертом и условия продажи применены соответствующие корректировки- на торг, на площадь, форму земельного участка.

Оспаривая выводы эксперта в заключении №В-250106/С от 31.01.2025 г., представитель административного ответчика полагал, что экспертом не обоснованно не учтено, что расположенный на земельном участке пруд возможно использовать для рыборазведения в коммерческих целях (для бизнеса) и экспертом не расширена территория подбора аналогов за счет соседних областей.

Как следует из письменных пояснений эксперта ФИО6 и пояснений в судебном заседании, в соответствии с представленными документами и фактически установленным текущим использованием исследуемый земельный участок на дату оценки не использовался и не мог быть использован для рыборазведения в коммерческих целях, для продажи рыбы. Расположенный на земельном участке пруд имеет свободный доступ для всех желающих, используется для купания, бесплатной спортивной рыбалки отдыхающими, которые могут пользоваться своими удочками или арендовать снасти, инвентарь. Разрешения на рыборазведение у арендатора не имеется. Характерных признаков ведения бизнеса – сооружения, строения, оборудование, рыбопитомник и.т.п. на земельном участке отсутствуют. По складывающейся практике, рыборазведение осуществляется на небольших по площади прудах. В данном случае под рыбоводством понимается сохранение уровня естественной прудовой рыбы, например, прикорм, увеличение разновидностей рыб, но не как вид хозяйственной деятельности. Исходя из этого, подбор аналогов экспертом был произведен из земельных участков сельскохозяйственного назначения, на которых расположены водоемы или рядом с водоемами, т.е. с возможностью отдыха, в том числе рыбалки. Исследовался рынок Липецкой области. С учетом того, что было подобрано достаточное количество аналогов, эксперт не счел необходимым использование аналогов из других областей, что привело бы к увеличению числа корректировок.

Оценивая доводы представителя административного ответчика, основанные на необходимости использования в качестве объектов –аналогов исключительно земельные участки с прудами для товарного рыбоводства, в коммерческих целях («зарыбленные», «для платной рыбалки» и т.д.), суд не считает их основанными на представленных доказательствах, в том числе правоустанавливающих документах на земельный участок, условиях договора аренды. Вопреки указанным доводам ответчика, административному истцу отказано в выдаче разрешения на рыбоводство.

Представленные административным ответчиком в судебном заседании предложения о продажах (л.д.187-207 т.2) как альтернатива объектов-аналогов, использованных в заключении №В-250106/С от 31.01.2025 г., исследованы экспертом ФИО6 (л.д.208-225, 230-232 т.2). По каждому объекту приведены обоснования несопоставимости, в силу которых он не может быть использован в качестве аналога для объекта исследования. 

Кроме того, экспертом на основе предложенных административным ответчиком аналогов было разработано 3 варианта расчетов ( л.д.230-247 т.2), из которых следует, что удельная стоимость за 1 кв.м. составила 8,66 руб., 9.50 руб.,9,79 руб., в то время как по заключению эксперта -9.39 руб. за кв.м. Таким образом, удельные показатели стоимости по заключению эксперта и по предложенным административным ответчиком аналогам незначительно отличаются, находятся в границах доверительного интервала цен (от 2,85 руб./кв. м. до 88,24 руб./кв. м (без учета поправок на торг, площадь и пр.)., что подтверждает обоснованность выводов эксперта.

В целях исследования доводов административного ответчика и представленных им предложений иных аналогов для исследования определением суда от 10.03.2025 г. назначена дополнительная судебная экспертиза с поручением проведения тому же эксперту.

В соответствии с заключением эксперта №В-250106/С-1 от 09.04.2025 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 08.08.2024 г. определена в размере 8105163 рублей.

Из названного заключения следует, что эксперт исследовал варианты расчета рыночной стоимости при исключении из расчета аналогов № 3,5,7, а также при использовании информации об объектах – аналогах, предложенных административным ответчиком (л.д.3-127 т.3)

Оспаривая выводы вышеназванной экспертизы, представитель административного ответчика ссылался на необоснованность применения корректировок, необходимость исследования сегмента рынка «товарное рыболовство (разведение рыбы)», в том числе территорий соседних областей, необоснованный отказ от использования доходного подхода (л.д.131-141 т.3).

На все замечания административного ответчика экспертом ФИО6 даны полные и развернутые пояснения в судебном заседании и письменные пояснения (л.д.157 -169 т.3). 

Исследовав и оценив названные заключения в совокупности с иными доказательствами по делу, суд считает заключения судебных экспертиз №В-250106/С от 31.01.2025г., №В-250106/С-1 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненные экспертом ООО «АКГ «Инвестоценка» ФИО6 отвечающими требованиям относимости и допустимости. Представленные административным ответчиком возражения, основанные на иной исходной информации, не опровергают выводы эксперта.

В целях проверки доводов административного ответчика, в том числе в части наличия иных объектов-аналогов за пределами Липецкой области (в Воронежской и Тамбовской областях), свидетельствующих об ином диапазоне цен, иных корректировках определением суда от 20.05.2025 г. по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО ЭПГ «Юника-С» ФИО5

Согласно заключению эксперта №08/25-СЭ от 17.07.2025г., выполненному экспертом ООО ЭПГ «Юника-С» ФИО5, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 08.08.2024г. составляет 8180931 рубль. 

В рамках экспертного исследования экспертом проанализирована информация по состоявшимся торгам по земельным участкам, как наиболее четко отражающая ситуацию на рынке земельных участков по нескольким областям.

В ходе анализа рынка рассматривалось несколько вариантов и сделаны выводы:

1.Рынок купли-продажи земельных участков с/х назначения под водными объектами:

- земельные участки под водными объектами не пользуются спросом;

- ни одна из выявленных сделок не подходит для расчета рыночной стоимости исследуемого земельного участка, из-за даты проведения торгов;

- ценовой диапазон 4,45- 11, 96 руб. за кв.м. используется для понимания ситуации на рынке земельных участков под водными объектами, для формирования итогового заключения эксперта.

2. Рынок аренды земель с/х назначения под водными объектами:

- итоговый сформированный диапазон стоимости годовой арендной платы достаточно узкий 0,54-1,35 руб. за кв.м. в год, что дает возможность применения выявленной информации при расчете рыночной стоимости объекта исследования доходным подходом

3. Рынок купли-продажи земельных участков с/х назначения для с/х производства:

- итоговый сформированный диапазон стоимости 4,20-13,50 руб. за кв.м.;

- имеются объекты, которые можно применять в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка;

- в рамках проведения расчета рыночной стоимости необходимо проведение дополнительного исследования по корректировке на разрешенное использование земельного участка;

- стоит отметить, что среднерыночные стоимости по трем регионам находятся практически на одном уровне: Липецкая область 9,8 руб. за кв.м., Воронежская область – 7,22 руб. за кв.м., Тамбовская область - 8,90 руб. за кв.м.

В силу п.п. 1, 2, 3 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 года № 200, при проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки. В процессе оценки оценщик рассматривает возможность применения всех подходов к оценке, в том числе для подтверждения выводов, полученных при применении других подходов. При применении нескольких подходов и методов оценщик использует процедуру согласования их результатов.

Пунктом 25 ФСО №7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов административного дела и осмотра объекта оценки. 

Экспертом составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на стоимость. 

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт проанализировал подходы к оценке, применил сравнительный и доходный подходы, обосновал отказ от затратного подхода.

Согласно п.п. 4, 6 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения. Методы сравнительного подхода основаны на использовании ценовой информации об аналогах (цены сделок и цены предложений). При этом оценщик может использовать ценовую информацию об объекте оценки (цены сделок, цена обязывающего предложения, не допускающего отказа от сделки).

Согласно п.п. 11,13 Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод. В рамках доходного подхода применяются различные методы, основанные на прямой капитализации или дисконтировании будущих денежных потоков (доходов).

Экспертом сделан вывод о нецелесообразности расчета стоимости земельного участка на основе данных о доходах от эксплуатации земельного участка, поскольку имеются данные о сдаче в аренду домиков, но не от эксплуатации земельного участка. Расчёт на основе построения бизнес- модели от разведения рыбной культуры также не возможен, ввиду отсутствия правовой возможности разведения какой-либо рыбной культуры. В разделе Приложения имеется ответ Министерства сельского хозяйства Липецкой области от 07.07.2025 г. № 41-872И41-2811 на ходатайство исх.№82/25 от 09.06.2025г.

В ходе проведения анализа рынка установлена достоверная информация по стоимости годовой аренды за аналогичные объекты.

Исходя из всего вышеизложенного, для проведения исследования, доходный подход применялся экспертом на основе данных о рыночных данных арендных ставок за сопоставимые объекты.

В рамках доходного подхода экспертом использован метод капитализации земельной ренты (дохода) от эксплуатации земельного участка (сдачи в аренду), подобраны объекты-аналоги для определения стоимости годовой арендной платы за пользование земельными участками под водными объектами, произведен расчет ставки капитализации.

В качестве объектов аналогов использованы земельные участки : 

Аналог 1 – земельный участок с КН № площадью 67 999 м2, вид разрешённого использования земельного участка - водные объекты по адресу : 

<

адрес>

Аналог 2- земельный участок с КН № площадью 25 061 м2, вид разрешённого использования земельного участка -водные объекты, по адресу : 

<

адрес>

Аналог 3- земельный участок с КН № площадью 24 291 м2, вид разрешённого использования земельного участка - водные объекты, по адресу : 

<

адрес>

Аналог 4- земельный участок КН № площадью 15 560 м2, вид разрешённого использования земельного участка- водные объекты, по адресу : 

<

адрес>

Итоговая рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная доходным подходом, составила 9811372 рубля. 

При применении сравнительного подхода эксперт использовал предложения о продаже объектов-аналогов, имеющиеся в открытом доступе (Интернет сайты), приняты во внимание сделки купли-продажи земельных участков сходных с объектом оценки, состоявшиеся торги Воронежской и Тамбовской области, т.е. территория исследования расширена на соседние с Липецкой области, на чем настаивал административный ответчик. Экспертом описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. 

Для расчета подобраны 7 объектов-аналогов одной категории: земли сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного использования.

Аналог 1- земельный участок площадью138786 кв.м., расположенный по адресу : 

<

адрес>, 

<

адрес>

Аналог 2- земельный участок площадью 350000 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>

Аналог 3- земельный участок площадью 259113 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>

Аналог 4 - земельный участок площадью 312000 кв.м., расположенный по адресу : 

<

адрес>

Аналог 5- земельный участок площадью 400000 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>

Аналог 6- земельный участок площадью 244000 кв.м., расположенный по адресу:

<

адрес>, 

<

адрес>

Аналог 7- земельный участок площадью 106332 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>

В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки, имеется обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности). По результатам проведенных расчетов объекты 2,3,7 исключены экспертом, т.к. после проведенных корректировок имеется значительное отклонение от середины ценового диапазона 20%.

Итоговая рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная сравнительным подходом, составила 7108 482 рубля. 

Экспертом произведено согласование полученных в ходе судебной экспертизы результатов рыночной стоимости объекта оценки, для каждого подхода присвоен весовой коэффициент 0,50, выведена итоговая величина рыночной стоимости земельного участка в размере 8180931 рубль. 

Оспаривая выводы эксперта, административный ответчик ссылался на то, что исследование проведено не в полном объеме, не учтено расположение по границе земельного участка базы отдыха, а в пешей доступности – остановки общественного транспорта и населенного пункта, необоснованно не учтена возможность использования земельного участка для рыбоводства, рекреации, неправильно применена ставка капитализации для земельных участков под пашни, кормовые угодья и многолетние насаждения.

По возражениям административного ответчика экспертом ФИО5 даны пояснения в судебном заседании, а также письменные пояснения, согласно которым по правоустанавливающим документам, материалам дела и по результатам осмотра установлено, что земельный участок с кадастровым номером № не имеет вида разрешенного использования «рыбоводство», фактически не используется и в силу установленных ограничений законом и договором аренды не может использоваться для товарного рыбоводства. Пруд является объектом общего пользования-для купания, бесплатной рыбалки, водопоя скота, как водозабор для орошения земель сельскохозяйственного назначения (в том числе лугов, пастбищ), предоставленный в пользование ООО «Ягодные поля», что в силу закона делает невозможным использование объекта для разведения рыбы.

Пояснения эксперта в данной части подтверждаются материалами дела, в том числе реестровым делом на земельный участок с кадастровым номером №, принятым решением управления экологии и природных ресурсов Липецкой области от 15.11.2023 г. об отказе в определении границ рыбоводного участка (л.д.41 т.3), ответом Правительства Липецкой области от 22.11.2023 г. (л.д.42-43 т.3), ответом министерства сельского хозяйства Липецкой области от 07.07.2025 г. (л.д.44 т.3), ответом АНО Биосферный полигон «Излегоще» от 11.06.2025 г. (л.д.29 т.3). Таким образом, рыборазведение в коммерческих целях не является внутрихозяйственной деятельностью административного истца. Представленные доказательства административным ответчиком не опровергнуты.

Согласно ответу Министерства природных ресурсов и экологии Липецкой области от 3.03.2025 г. организация деятельности по раборазведению на водном объекте (пруд 

<

адрес>) возможна в соответствии с водным законодательством (л.д.228 т.2). 

Согласно требованиям ст.4 Федерального закона от 2.07.2013 г. № 148-ФЗ «Об аквакультуре (рыбоводстве) и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» на водных объектах, используемых в процессе функционирования мелиоративных систем, включая ирригационные системы, рыбоводные участки не выделяются.

Из пояснений представителя административного истца и экспертов ФИО6,, ФИО5 следует, что пруд, в том числе используется для бесплатной спортивной рыбалки, в связи с чем поддерживается уровень естественной прудовой рыбы, что нельзя отнести к рыбоводству (рыборазведению) в коммерческих целях.

Принимая во внимание изложенное, суд считает правильными выводы экспертов об отсутствии оснований для определения использования исследуемого земельного участка для рыборазведения (рыбоводства) в коммерческих целях, и, соответственно, для отбора объектов-аналогов и определения рыночной стоимости с учетом указанного использования.

Из заключения эксперта №08/25-СЭ от 17.07.2025 г. и пояснений эксперта ФИО5 следует, что исходя из многофункционального назначения объекта исследования, в рамках доходного подхода определена рыночная стоимость от использования аналогов - земельных участков под водными объектами, т.е. соответствующих объекту исследования по разрешенному использованию (под прудом), в рамках сравнительного подхода – на основании аналогов-земельных участков сельскохозяйственного использования. Разрешенное использование исследуемого земельного участка – под прудом, для обеспечения внутрихозяйственной деятельности, которая в данном случае предполагает и сельскохозяйственное использование, в частности мелиорацию, водопой скота. С учетом отсутствия предложений к продаже объектов – аналогов категории земель сельскохозяйственного назначения с водными объектами, использованы объекты – аналоги названной категории для сельскохозяйственного использования без таковых объектов, вследствие чего на наличие/отсутствие водного объекта введена корректировка на назначение 1.26.

Принимая во внимание изложенное, доводы представителя административного ответчика о том, что использованные экспертом аналоги не учитывают наличие водного объекта-пруда, являются не состоятельными.

Ссылки представителя административного ответчика на необходимость применения корректировок на расположение по границе земельного участка базы отдыха, а в пешей доступности – остановки общественного транспорта и населенного пункта, исследована экспертом и в дополнительных пояснениях оценены экспертом как не влияющие на ценообразование оцениваемого земельного участка.

Утверждение административного ответчика о том, что экспертом не учтено использование пруда на оцениваемом земельном участке в целях отдыха населения, судом не принимается, поскольку в рамках доходного подхода экспертом определялась рыночная стоимость земельного участка на основе аналогов с водными объектами, в том числе используемых для отдыха граждан. В рамках сравнительного подхода таких объектов не установлено. Доказательств обратного суду не представлено.

В пояснениях эксперта ФИО5 признано обоснованным замечание административного ответчика относительно допущенной арифметической ошибки в расчете среднего значения диапазона (таблица 16), указано 1.04 вместо 1.296. Однако указанное значение в расчете стоимости объекта экспертизы не использовалось и на итоговой величине рыночной стоимости не отразилось, вследствие чего допущенная ошибка не может быть признана существенной.

Представителем административного ответчика представлены сведения о несостоявшихся торгах по объектам № 3 и 4. В письменных пояснениях эксперта на данное замечание указано, что стоимость аренды земельных участков для торгов определяется на основе отчетов об оценке рыночной стоимости, вследствие чего она могла быть использована при проведении экспертизы. Кроме того, экспертом представлена дополнительно информация по аналогу №4 о последующем заключении договора аренды с единственным участником торгов, т.е. при проведении экспертизы использованы достоверные сведения. По объекту №3 торги не состоялись по причине отсутствия участников. Вместе с тем, доказательств того, что указанное обстоятельство повлияло или могло существенно повлиять на выводы эксперта не имеется. Как следует из пояснений эксперта, даже если допустить исключение из расчета аналога 3, среднее значение скорректируется в сторону снижения на 4 % (с 0.76 до 0,73).

Экспертом ФИО5 даны обоснованные пояснения относительно применения ставки капитализации для земельных участков сельскохозяйственного назначения с учетом текущего использования объекта исследования, приведен источник среднего значения из расширенного интервала. Эксперт при подготовке заключения основывается на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями, в связи с чем свободен в выборе применяемых методик, справочной информации для достижения поставленной задачи.

Ссылка административного ответчика на высокий размер корректировки на назначение объекта –аналога №6 – 73 % не ставит под сомнение расчет итоговой величины, поскольку стоимость за 1 га по указанному аналогу приближена к середине ценового диапазона (таблицы 12,18,20 ), вследствие чего аналог обоснованно использован при экспертном исследовании.

Доводы о нарушении экспертом научных основ оценочной деятельности, неполном исследовании, неправильном применении ставки капитализации основаны на субъективной оценке и не свидетельствуют о недостоверности выводов эксперта. 

Несогласие административного ответчика с выбранными экспертом объектами-аналогами само по себе о занижении итогового результата рыночной стоимости объекта оценки не свидетельствует. Представленные административным ответчиком объявления о предложениях к продаже не свидетельствуют о сложившейся на рынке тенденции и о том, что определенная экспертом рыночная стоимость объекта не находится в диапазоне рыночных цен. Суд также отмечает, что представленные ответчиком объявления о продажах с очевидностью не свидетельствуют о наличии аналогов, характеристики которых более сходны с характеристиками объекта оценки, нежели использованные экспертом.

Анализируя заключение судебной экспертизы №-СЭ от 17.07.2025г., суд считает подлежащим принятию его в основу решения, поскольку оно соответствуют требованиям Федерального закона от 31.05.2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также недостоверности использованной информации в материалы дела не представлено.

Экспертом, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объекта, даны полные ответы на поставленные вопросы. 

Суд приходит к выводу, что проведенные в рамках рассмотрения дела судебные экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 48:16:1080201:11 как в отдельности, так и в совокупности являются допустимыми доказательствами рыночной стоимости объекта исследования, не содержат существенных противоречий между собой или нарушений, повлиявших на достоверность итоговой величины рыночной стоимости. Примененные методики расчета стоимости отражают индивидуальные характеристики объекта оценки, являются подробными и объективными. Оснований для назначения повторной судебной экспертизы по доводам административного ответчика не имеется.

Вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключениям экспертов. 

В п. 30 Приказа Минэкономразвития России от 25.09.2014г. №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» указано, что существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки.

Следует также учитывать, что все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

В данном случае заключения экспертов не содержат значительного отклонения итоговой величины рыночной стоимости. Исследованы исходные данные с различных территорий с учетом видов внутрихозяйственной деятельностью пользователя, имеющей многофункциональное назначение (использование) в рамках категории земли – сельскохозяйственное назначение. При этом в заключении №В-250106/С от 31.01.2025 г. исходные данные использованы из сегмента земельных участков сельскохозяйственного назначения, предусматривающие возможность отдыха населения с использованием водоема на территории Липецкой области. В заключении эксперта №В-250106/С-1 от 09.04.2025 г. исследованы дополнительно иные варианты расчета рыночной стоимости, в том числе с использованием аналогов, предложенных административным ответчиком, как на территории Липецкой области, так и в соседних областях. В заключении эксперта №08/25-СЭ от 17.07.2025 г. использованы исходные данные из земельных участков сельскохозяйственного назначения, содержащие водные объекты на территории Липецкой области, земельных участков сельскохозяйственного использования на территории Воронежской и Тамбовской области. Определенная по разным вариантам и в рамках разных подходов рыночная стоимость земельного участка находится в границах одного интервала. Сам по себе тот факт, что судом назначалась повторная судебная экспертиза определением от 20.05.2025 г. не порочит ранее выполненные экспертные заключения. Доказательства оцениваются судом в их совокупности при вынесении решения.

Заключения экспертов №В-250106/С от ДД.ММ.ГГГГ, №В-250106/С-1 от ДД.ММ.ГГГГ, №-СЭ от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки, критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» при составлении заключения не допущено, в связи с чем, у суда отсутствуют основания ставить итоговые выводы эксперта под сомнение. 

С учетом позиции административного истца, просившего об установлении кадастровой стоимости в размере, определенном в заключении эксперта №-СЭ от ДД.ММ.ГГГГ, принимая во внимание, что обоснованность его доводов о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, то кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 853175 +/- 323 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – под прудом (для обеспечения внутрихозяйственной деятельности), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир село. Участок находится примерно в 2100 м. по направлению на юго-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> подлежит установлению в размере рыночной стоимости по состоянию на 08.08.2024г. – 8180 931 рубль. 

Ввиду того, что сведения о дате подаче заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Согласно ч.3,4 ст.22.1 Федеральный закон от 03.07.2016г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, в том числе, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении. Днем поступления заявления об установлении рыночной стоимости считается день его представления в бюджетное учреждение или многофункциональный центр, либо день, указанный на оттиске календарного почтового штемпеля уведомления о вручении (в случае его направления регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении), либо день его подачи с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая портал государственных и муниципальных услуг. 

Из содержания оспариваемого решения следует, что заявление АНО Биосферный полигон «Излегоще» в ОБУ «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном рыночной стоимости подано 13.08.2024г. Иных сведений в материалах дела не имеется. 

Таким образом, датой подачи заявления об установлении рыночной стоимости является 13.08.2024г.

В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Оплата за проведение судебной экспертизы, проведенной ООО «АКГ «Инвестоценка», согласно счёту от 31.01.2025г., составляет 90000 рублей, проведенной ООО ЭПГ «Юника-С», согласно счету от 23.07.2025г., составляет 60000 рублей. 

Определяя лицо, за счет которого подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы в размере 90 000 рублей в пользу ООО «АКГ «Инвестоценка», в размере 60000 рублей в пользу ООО ЭПГ «Юника-С», суд исходит из следующего. 

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 КАС РФ).

В силу ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями ч.11 ст. 49 КАС РФ эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленный судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Статьей 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости, то есть законом установлен внесудебный порядок определения рыночной стоимости.

Часть 15 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Поскольку суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 11.09.2024г., а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости не носит самостоятельный характер и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, то расходы по проведению судебной экспертизы должны быть отнесены на административного истца, как на лицо, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В силу изложенного с АНО Биосферный полигон «Излегоще» подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы в пользу ООО «АКГ «Инвестоценка» в размере 90000 рублей, в пользу ООО ЭПГ «Юника-С» - 60000 рублей. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления АНО Биосферный полигон «Излегоще» к ОБУ «Центр кадастровой оценки» о признании незаконным решения от 11.09.2024 г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости отказать. 

Административное исковое заявление АНО Биосферный полигон «Излегоще» к ОБУ «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 853175 +/- 323 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – под прудом (для обеспечения внутрихозяйственной деятельности), местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир село. Участок находится примерно в 2100 м. по направлению на юго-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес> в размере равном рыночной стоимости по состоянию на 08.08.2024г. – 8180 931 (восемь миллионов сто восемьдесят тысяч девятьсот тридцать один) рубль.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 13.08.2024 г.

Взыскать с АНО Биосферный полигон «Излегоще» в пользу ООО «АКГ «Инвестоценка» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 90000 (девяносто тысяч) рублей, в пользу в пользу ООО ЭПГ «Юника-С» - 60000 (шестьдесят тысяч) рублей. 

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий О.В. Михалева

Решение в окончательной 

форме принято 18.08.2025 г.