Дело № 34RS0027-01-2020-002795-70

Производство №2-1483/2020 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Михайловка 23 ноября 2020 года

Михайловский районный суд Волгоградской области

в составе председательствующего судьи Шевляковой Н.В., 

при секретаре Щегловой Ю.А.,

с участием представителей ответчика администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области ФИО1, ФИО2, представителя третьего лица ООО «Управляющая компания «Михайловская» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области к администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области о признании договора управления многоквартирным домом недействительным в части установления размера платы за содержание жилого помещения, 

у с т а н о в и л:

Инспекция государственного жилищного надзора Волгоградской области обратилась с иском к администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области, в котором просит суд признать пункт 4.2 договора № 038/2020 управления многоквартирным домом № 120 по ул. Обороны в г. Михайловке Волгоградской области от 01.01.2020, заключенного на основании протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами от 30.01.2020 в части размера платы за содержание жилого помещения, недействительным.

В обоснование заявленных требований истец указал, что в соответствии с актом проверки администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области от 25 июня 2020 г. выявлены нарушения порядка установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в указанном многоквартирном жилом доме, при заключении договора управления многоквартирным домом на основании протокола рассмотрения заявок на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами от 30.01.2020, а именно: перечень работ и услуг выполнен без учета стоимости работ, применяемых для конкретного многоквартирного дома, в соответствии с его конструктивными особенностями, не содержит информации о стоимости работ по следующим позициям: п. 1.3 устранение неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта строительных конструкций жилых домов (восстановительные работы); п. 2.2 проведение технических осмотров и устранение в ходе осмотров незначительных неисправностей в системах центрального отопления; п. 2.2 проведение технических осмотров и устранение в ходе осмотров незначительных неисправностей в системах водопровода и канализации; п. 2.4 проведение технических осмотров и устранение в ходе осмотров неисправностей внутридомовой системы электроснабжения; включены работы в отношении оборудования, которое отсутствует в составе общего имущества многоквартирного дома (общедомового прибора учета тепловой энергии). Т.е. размер платы за содержание и ремонт жилых помещений для собственников помещений многоквартирного жилого дома по ул. Обороны, 120 в г. Михайловке Волгоградской области не соответствует п. 5 п. 38 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" и является недействительным.

В судебное заседание представитель истца Инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом, предоставил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

В судебном заседании представители ответчика администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области ФИО1, ФИО2 возражали против удовлетворении исковых требований, указав, что плата за содержание и ремонт жилого помещения установлена на основании экспертного заключения, перечень работ и услуг по управлению многоквартирным домом по ул. Обороны, 120 в г. Михайловке Волгоградской области выполнен с учетом стоимости работ, применяемых для конкретного дома, что подтверждается экспертным заключением ООО «Центр-аудит», однако ошибочно сделана ссылка на техническое обслуживание, поверку и ремонт общедомовых (коллективных) приборов учета в размере 0,15 рубля за 1кв. метр, что не дает оснований полагать, что весь пункт 4.2 договора управления является недействительным. Поскольку администрация городского округа город Михайловка Волгоградской области не является стороной договора от 31.01.2020, в удовлетворении исковых требований просили отказать.

В судебном заседании представитель третьего лица ООО «Управляющая компания «Михайловская» ФИО3 возражала против удовлетворения исковых требований, указав, что, свои обязательства по договору управления управляющая компания и собственники помещений многоквартирного дома № 120 по ул. Обороны в г. Михайловке выполняют, договор заключен по результатам открытого конкурса, который в установленном порядке, как и экспертное заключение ООО «Центр-аудит» от 01.07.2019, заинтересованными лицами не оспорены и недействительными не признаны. Просила в удовлетворении исковых требований отказать. 

Выслушав явившихся лиц, исследовав представленные доказательства, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктом 4 части 6 статьи 20 ЖК РФ определено, что орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлениями, в том числе в защиту прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, нанимателей и других пользователей жилых помещений по их обращению или в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц в случае выявления нарушения обязательных требований.

Право Инспекции как органа государственного жилищного надзора на обращение с заявлением в суд в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц в соответствии с пунктом 4 части 6 статьи 20 ЖК РФ не ограничено лицом, к которому может быть предъявлено соответствующее требование.

На основании ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Так, согласно части 1 статьи 20 ЖК РФ под государственным жилищным надзором понимаются деятельность уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, направленная на предупреждение, выявление и пресечение нарушений, в том числе, органами местного самоуправления, установленных в соответствии с жилищным законодательством требований обоснованности размера платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом.

В силу части 4 ст. 161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Из представленных сторонами доказательств следует, что в соответствии с п. 37 Правил проведения органами местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 (далее – Правила № 75) администрацией городского округа город Михайловка Волгоградской области на официальном сайте было размещено извещение о проведении торгов по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом № 120 по ул. Обороны в г. Михайловке Волгоградской области.

Согласно протоколу рассмотрения заявок на участие в открытом конкурсе от 30.01.2020, конкурс признан состоявшимся. Победитель торгов – ООО «Управляющая компания «Михайловская».

В соответствии с решением лицензионной комиссии многоквартирный дом № 120 по ул. Обороны в г. Михайловке Волгоградской области перешел в управление ООО «УК «Михайловская» на основании договора от 31.01.2020.

Организатором конкурса - администрацией городского округа город Михайловка Волгоградской области установлена плата за содержание и ремонт жилых помещений для собственников помещений в указанном многоквартирном жилом доме в размере 26,81 рубля за 1 кв. метр на основании заключения ООО «Центр-Аудит» от 01.07.2019 по результатам проверки расчета стоимости обязательных и дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту жилья в отношении многоквартирных домов городского округа город Михайловка, являющихся объектам открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления.

25.06.2020 Инспекцией государственного жилищного надзора Волгоградской области составлен акт № 507, в соответствии с которым по результатам проверки выявлены нарушения порядка установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а именно: в Приложении № 2 к извещению о проведении конкурса по отбору управляющей компании не содержится информации о стоимости работ по отдельным позициям, применяемым для конкретного многоквартирного дома, в Приложении № 2 к договору управления многоквартирным домом № 120 по ул. Обороны в г. Михайловке Волгоградской области не указано на наличие общедомового прибора учета тепловой энергии, входящего в состав общего имущества собственников помещений. Однако, стоимость работ, связанных с эксплуатацией, техническим обслуживанием, поверкой и ремонтом общедомового (коллективного) прибора учета тепловой энергии, включена в тариф в размере 0,15 руб./м кв. 

Между тем, согласно заключению ООО «Центр-Аудит» от 01.07.2019 в перечне обязательных работ и услуг графа 4 «годовая плата» содержит стоимость работ исходя из площади данного дома, а графа «наименование работ и услуг» учитывают конструктивные особенности дома. Расчет стоимости работ в п. 1.3, 2.2., 2.4. рассчитан исходя из комплекса работ (единой группы работ) по устранению неисправностей при выполнении внепланового, непредвиденного текущего ремонта строительных конструкций, содержание систем водоснабжения (холодного), отопления и водоотведения в многоквартирных домах, содержание электрооборудования в МКД (стр. 45-50 экспертного заключения).

В п. 2.2. перечня работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оплачиваемых за счет платы за содержание и ремонт жилья в многоквартирном доме (Приложение № 3 к договору управления) действительно указаны работы по эксплуатации, техническому обслуживанию, поверке и ремонту общедомовых (коллективных) приборов учета. Стоимость такой работы определена в перечне в сумме 0,15 руб. за 1 м.кв.

Вместе с тем, цена договора включает в себя сумму цен всего комплекса работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту жилого помещения, в том числе работ и услуг, не относящихся к общедомовому (коллективному) прибору учета тепловой энергии, что не позволяет считать весь пункт 4.2 договора управления, не соответствующим действительности.

Согласно частям 1, 3 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Размер платы за содержание жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления.

В соответствии с частью 3 статьи 156 ЖК РФ и пунктом 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание и ремонт жилого помещения, указанной в конкурсной документации.

Согласно Правилам N 75, под размером платы за содержание и ремонт жилого помещения понимается плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения. 

Подпунктом 5 пункта 38 Правил N 75 определено, что в извещении о проведении конкурса в том числе указывается: наименование обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса, выполняемых (оказываемых) по договору управления многоквартирным домом; наименование дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса, перечень которых устанавливается в соответствии с подпунктом 4(1) пункта 41 Правил N 75; размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, рассчитанный организатором конкурса в зависимости от конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, степени износа, этажности, наличия лифтов и другого механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, материала стен и кровли, других параметров, а также от объема и количества обязательных работ и услуг.

Победитель конкурса в течение 10 рабочих дней с даты утверждения протокола конкурса представляет организатору конкурса подписанный им проект договора управления многоквартирным домом, а также обеспечение исполнения обязательств (п. 90 Правил N 75).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что обязанность по проведению конкурса по отбору управляющей организации возникает в случае неизбрания собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления этим домом. Результаты конкурса являются основанием для заключения с победителем договоров управления многоквартирным домом.

Поскольку обязанность собственников помещений многоквартирного дома по выбору способа управления домом исполнена не была, органом местного самоуправления правомерно проведен открытый конкурс по отбору управляющей организации.

По результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации договор управления указанным домом заключен с ООО "Управляющая компания «Михайловская", что соответствует положениям ч. 1 ст. 447 ГК РФ, предусматривающей, что договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Статья 449 ГК РФ предусматривает, что торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Помимо этого Правила N 75 предусматривают, что нарушение процедуры организации или проведения конкурса, является основанием для признания судом недействительными результатов конкурса и договоров управления многоквартирным домом, заключенных по результатам такого конкурса.

В этой связи надлежащим способом защиты права является не признание договора недействительным, а оспаривание результатов торгов и заключенных по их результатам договоров, что не было сделано по настоящему делу.

В соответствии с пунктом 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

На основании ст. ст. 420, 434 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 154 ГК РФ, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаю форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Инспекцией государственного жилищного надзора Волгоградской области исковые требования предъявлены к администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области, которая не является стороной оспариваемого договора управления многоквартирным домом, следовательно, в отношении данного ответчика не могут быть применены последствия недействительности сделки, поскольку орган местного самоуправления не являлся ни исполнителем договора (получателем денежных средств), ни плательщиком за услуги. 

По изложенным основаниям в удовлетворении исковых требований, предъявленных к администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области о признании п. 4.2 договора управления многоквартирным домом от 31 января 2020 недействительным надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований Инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области к администрации городского округа город Михайловка Волгоградской области о признании п. 4.2 договора управления многоквартирным домом от 31 января 2020 в части установления размера платы за содержание жилого помещения недействительным отказать.

Апелляционные жалобы могут быть поданы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Волгоградский областной суд через Михайловский районный суд Волгоградской области.

Решение в окончательной форме принято 27 ноября 2020 г.

Судья: Н.В. Шевлякова