Дело № 2-3593/2018

Поступило в суд 10.09.2018 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

14 ноября 2018 года 

Кировский районный суд города Новосибирска в составе:

председательствующего судьи Гайворонской О.В., 

при секретаре Ахремовой М.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к ФИО5 о признании права собственности отсутствующим на нежилое помещение, 

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 обратились в суд с иском к ФИО6 о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим. В обоснование иска указав, что истцы являются собственниками жилых помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Управлением многоквартирным домом № по 

<

адрес> на основании Протокола общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ и Договора управления многоквартирным от ДД.ММ.ГГГГ является ООО УК «Акатуйская». Спорное нежилое помещение общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположено на цокольном этаже в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес> (комнаты №, №, № к экспликации к поэтажному плану). На основании Акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ застройщик ОАО 

<

данные изъяты> передал участнику долевого строительства - 

<

данные изъяты>» помещение на цокольном этаже в жилом доме по адресу: 

<

адрес>, в том числе нежилое помещение общей площадью - 

<

данные изъяты> кв.м. Общая площадь переданных нежилых помещений составляет 

<

данные изъяты> кв.м, что не соответствует площади нежилого помещения, указанной в Техническом паспорте. 

<

данные изъяты> без законных оснований, самовольно передало 

<

данные изъяты> помещение общего пользования общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, (комнаты №, №, № к экспликации к поэтажному плану). В техническом паспорте на многоквартирный 

<

адрес> представлена экспликация площадей общего пользования в цокольном этаже, в соответствии с которой занимаемое помещение общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м является помещением общего пользования, из которых 

<

данные изъяты> кв.м, являются диспетчерской, 

<

данные изъяты> кв.м – умывальной, 

<

данные изъяты> кв.м – туалетом. Указанное нежилое помещение не может быть признано собственностью 

<

данные изъяты> поскольку является общим имуществом многоквартирного дома. В помещении на цокольном этаже фактически расположены инженерные коммуникации и технические средства, предназначенные для обслуживания более одного помещения, то есть в целом всего многоквартирного дома. В указанном нежилом помещении располагается пункт пожарного поста. 

<

данные изъяты> осуществляя управление общим имуществом многоквартирного дома, в силу своих обязанностей должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, и, соответственно, иметь свободный доступ к управлению системой пожарной охраны. В настоящее время 

<

данные изъяты> незаконно занимает помещение общего пользования и воспрепятствует доступу к подвальному помещению. У собственников многоквартирного дома отсутствует свободный доступ к пожарному посту, что является нарушением права собственников помещений многоквартирном доме в полном объеме владеть и пользоваться общим имуществом в многоквартирном доме. 

<

данные изъяты> также не имеет доступа к управлению системой пожарной охраны, отсутствует возможность осуществлять наблюдение за пожарными пультами, что в свою очередь создает угрозу жизни, здоровью собственников и безопасному проживанию в многоквартирном доме.

На основании изложенного истцы просили признать право собственности на нежилое помещение общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, отсутствующим (комнаты №, № № к экспликации к поэтажному плану) и обязать ответчика устранить препятствия в пользовании нежилым помещением общего пользования (комнаты №, № № по адресу: 

<

адрес> (цокольный этаж) путем освобождения незаконно занимаемого помещения; взыскать с ответчика госпошлину в размере 

<

данные изъяты> руб. 

В судебное заседание истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 не явились, о дате и месте рассмотрения дела по существу были извещены надлежаще. 

Представитель истцов ФИО1, ФИО2, ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам изложенным в иске. При этом просил признать отсутствующим право собственности лишь ФИО6 на спорное имущество, полагая что данное имущество является общим имуществом собственников дома. Нарушено право собственности истцов на общедомовое имущество, которое используется для пульта пожарной охраны дома. 

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явилась, была извещена надлежаще, обеспечила явку представителя, который исковые требования не признал в полном объеме. 

Привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, представитель 

<

данные изъяты> в судебном заседании поддержал позицию истцов. 

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы гражданского дела, представленные суд доказательства, приходит к следующему. 

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Статьей 12 ГК РФ установлены способы защиты гражданских прав, путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. Таким образом, перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим, однако, использование других способов защиты права допускается Кодексом только при наличии прямого указания закона.

Согласно абз. 4 п. 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии со ст. 304 ГПК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Как указывают истцы, они являются собственниками жилых помещений в доме 

<

адрес>. Суду представлена копия свидетельства о государственной регистрации права ФИО2 о праве общей совместной собственности на 

<

адрес>, а также копия свидетельства о государственной регистрации права ФИО3 о праве общей совместной собственности на 

<

адрес>, правоустанавливающие документы остальных истцов не представлены суду. 

ДД.ММ.ГГГГ право собственности на нежилое помещение на цокольном этаже, площадью 

<

данные изъяты> кв.м с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано за ФИО5 (л.д. 27-28) на основании Договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с продавцом 

<

данные изъяты> (л.д. 72).

Спорное помещение принадлежало продавцу 

<

данные изъяты> на основании Договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ с 

<

данные изъяты>, Дополнительного соглашения к нему и от ДД.ММ.ГГГГ и Акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается материалами регистрационного дела /л.д. 44-73/. 

В силу ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551, с учетом п. 2 ст. 567 ГК Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, их возникновение и переход подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, и в этом случае право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Предметом указанного договора являлось участие 

<

данные изъяты> в качестве соинвестора в обеспечении финансирования строительства жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> (строительный адрес) в размере 

<

данные изъяты> руб. В свою очередь застройщик 

<

данные изъяты> обязался по окончании строительства передать спорные помещения в собственность участника долевого строительства, в состав которого входили фитнес центр площадью 566,55 кв.м и диспетчерская площадью 

<

данные изъяты> кв. 

В соответствии с Договором участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ застройщик передал, а участник долевого строительства принял в собственностьпомещения на цокольном этаже в жилом доме по адресу: 

<

адрес> (строительный адрес: 

<

адрес>), в том числе нежилое помещение на цокольном этаже, общей площадью - 

<

данные изъяты> кв.м (согласноуточненных обмеров специалистами 

<

данные изъяты>), входивших ранее в состав фитнес центра согласно Договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. (л.д. 51). 

В соответствии с положением статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Согласно ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно части 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Исходя из буквального толкования приведенных выше правовых норм (ст. 290 Гражданского кодекса РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.1996 №491), возможность отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома или признания самостоятельными объектами недвижимости должна связываться с назначением помещений - предназначены ли помещения для обслуживания, использования и доступа жилого более одного и нежилого помещения в данном доме, связаны ли с последним назначением и следуют ли их судьбе. Разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения - возможности использования его в самостоятельных целях или только по вспомогательному назначению.

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.09.2009 №64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

В силу разъяснений данных Конституционным Судом Российской Федерации в Определении 3002-О от 23.12.2014, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях (в т.ч., ч. 1 ст. 36 ЖК РФ) юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Состав общего имущества определен в п. 2 указанных Правил, согласно которому, в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения: (квартиры).

Таким образом, определяющим признаком для отнесения нежилых помещений в многоквартирном доме к общему имуществу является признак их эксплуатации исключительно в целях удовлетворения нужд более одного помещения в этом доме. Предусматривая право собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме на общее имущество, законодатель одновременно не исключает, что в доме может находиться иное недвижимое имущество самостоятельного назначения, то есть, не предназначенного для обслуживания более одной квартиры в этом доме. При этом факт наличия в помещении коммуникаций сам по себе не является значимым при разрешении вопроса об отнесении помещений к общему имуществу дома. Существенным признаком является возможность использования этого помещения не в качестве вспомогательного, а для самостоятельных целей.

Разъяснения относительно порядка защиты права собственника отдельного помещения в здании на общее имущество здания содержатся в пункте 9 вышеназванного Постановления, согласно которому в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 Гражданского кодекса РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, выбор способа защиты прав собственника помещения в здании на общее имущество здания, зависит от того, лишено ли соответствующее лицо владения этим общим имуществом, или нарушение его права состоит только в наличии записи о праве индивидуальной собственности на общее имущество за другим лицом.

Истец, обосновывая свои требования, ссылался на положения ст. 301 и 302 ГК РФ, просив истребовать из незаконного владения спорное помещение, признав право собственности ответчика на данное помещение отсутствующим.

Согласно техническому паспорту на жилой дом объект недвижимости спорное помещение имеет назначение как диспетчерская площадью 

<

данные изъяты> кв.м, умывальная площадью 

<

данные изъяты> кв.м и туалет площадью 

<

данные изъяты> кв.м. Жилой дом был введен в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № Мэрии г. Новосибирска /л.д. 77/. 

Согласно акту приема-передачи спорное помещение числится как нежилое помещение площадью 32,2 кв.м, с такими размерами и назначением оно и поставлено на кадастровый учет. 

Доводы искового заявления о том, что в данном помещении расположено оборудование пожарно-техническое не могут быть положены в основу удовлетворения заявленных истцами требований, поскольку при разрешении данного спора следует учитывать и иные обстоятельства по делу, имеющие юридическое значение, а именно, целевое назначение данного нежилого помещения, указанное в технической документации, как диспетчерская, имеющая в составе также туалет и умывальную, возникновение у ответчика права собственности на данное нежилое помещение в установленном законом порядке, отсутствие сведений о принадлежности оборудования смонтированного в помещении ответчика, а также необходимости использования всех комнат нежилого помещения собственниками жилого дома, кроме того, суду не представлено доказательств невозможности размещения пожарного пульта с постоянной охраной работником управляющей компании в ином помещении. Также суд исходит из того, что для нужд владельцев жилых помещений многоквартирного дома спорное помещение никогда не использовалось.

Спорное помещение по своим характеристикам не относится к общему имуществу жилого дома и является самостоятельным объектом гражданских прав с правовым режимом, отличным от правового режима общего имущества в многоквартирном доме, и фактически использовалось в качестве самостоятельного объекта, что стороной истца не оспаривалось, нежилое помещение цокольного этажа жилого дома имеет обособленные функциональное назначение и обозначено как самостоятельное помещение (не связано с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома), никогда в качестве такового не использовалось, в связи с чем не является общей долевой собственностью всех собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом, к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся только те помещения, которые предназначены исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме и не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение. Спорное нежилое помещение является самостоятельным объектом недвижимости, расположение в нем какого-либо оборудования, эксплуатируемого управляющей организацией – суду доказательств представлено не было, однако и размещение такого оборудования не изменяет статус помещения. 

Довод истцов о том, что спорное помещение относится к общему имуществу дома, поскольку в нем было установлено пожарное оборудование, подлежит отклонению, поскольку спорное нежилое помещение имеет свой индивидуальный кадастровый номер, присвоение которого свидетельствует о самостоятельном назначении данного помещения.

Кроме того, нахождение в спорном помещении технических коммуникаций не позволяет его отнести к числу общего имущества собственников дома, поскольку юридическим значением для признания имущества общим имуществом собственников дома является предназначение помещений для использования в целях, связанных с обслуживанием жилого дома и фактическое использование имущества в указанных целях, а, поскольку установлено, что спорное помещение фактически не используется в качестве общего имущества домовладельцами, т.к. в нем отсутствуют технические коммуникации, то право общей долевой собственности домовладельцев на указанное помещение не возникло.

Оценив совокупность собранных по делу доказательств, принимая во внимание основание возникновения права собственности ответчика на спорное имущество на основании сделки, суд приходит к выводу, что спорные нежилые помещения являются самостоятельным объектом инвестирования, на момент государственной регистрации права собственности ФИО6 на нежилые помещения спорному объекту недвижимого имущества присвоен кадастровый номер. № еще ДД.ММ.ГГГГ. 

Доказательств, свидетельствующих о том, что собственниками помещений в доме принималось решение о составе общего имущества в многоквартирном жилом доме и включении данного нежилого помещения в состав общего имущества в целях использования для нужд собственников жилого дома, истцами также не представлено.

Оснований для удовлетворения иска в части признания права собственности ФИО6 на спорный объект недвижимости отсутствующим, суд не находит, поскольку в данном случае запись в ЕГРП о праве собственности ФИО6 на данный объект недвижимости права истцов не нарушает, поскольку доказательств, свидетельствующих о том, спорные нежилые помещения обладают признаками, указанными в статье 290 ГК РФ и 36 ЖК РФ, истцами по делу не представлено. При этом сделки на основании который у ответчика возникло право собственности на спорное имущество не оспорены и недействительными не признаны. 

Поскольку оснований для удовлетворения исковых требований о признании отсутствующим права собственности ФИО6 у суда не имеется, суд не находит оснований для возложения обязанности на ответчика по освобождению спорного имущества. 

Таким образом, исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 подлежат отклонению в полном объеме.

В соответствии со ст.ст. 98 ГПК РФ, поскольку в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме, суд не находит оснований для взыскания с ответчика в пользу истцов расходов по оплате государственной пошлины в размере 600 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 оставить без удовлетворения. 

Решение суда может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца.

Председательствующий – подпись

Мотивированное решение суда изготовлено 19 ноября 2018 года. 

КОПИЯ ВЕРНА.

На «___» ____________ 2018 решение суда в законную силу не вступило.

Подлинное решение находится в материалах гражданского дела за № 2-3593/2018 Кировского районного суда г. Новосибирска.

Судья-