Дело № 2-579/2024

УИД: 69RS0014-02-2024-000455-31

Решение

Именем Российской Федерации

7 октября 2024 года г. Конаково Тверская область

Конаковский городской суд Тверской области в составе

председательствующего судьи Любаевой М.Ю.

при ведении протокола помощником судьи Слепцовой Е.М.,

с участием представителя ответчика ФИО1 по ордеру адвоката Горожанкиной Н.А., ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка не заключенным и истребовании имущества из чужого незаконного владения,

установил:

ФИО3 с учетом уточнения заявленных исковых требований обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1, ФИО2 о признании незаключенным договора купли-продажи земельного участка от 18.12.2021 в отношении земельного участка общей площадью 3799 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> истребовании земельного участка общей площадью 3799 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> из незаконного владения ФИО2. 

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО3 как собственнику земельного участка общей площадью 3799 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> (далее - земельный участок) стало известно о совершении в отношении принадлежащего ему земельного участка сделки купли-продажи, которой он не совершал.

На основании договора купли-продажи земельного участка от 18.12.2021 (далее - договор), заключенному от имени ФИО3, как продавца, земельный участок был отчужден и перешел в собственность ФИО1.

Договор был сфальсифицирован ФИО1.

После фальсификации указанного выше договора ФИО1, действуя от своего имени и от имени ФИО3 (на основании нотариальной доверенности № 69 АА №2689085 от 16.09.2021) обеспечила осуществление государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок от истца к себе, как к покупателю.

Право собственности ФИО1 на земельный участок было зарегистрировано 17.02.2022г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана запись №.

Впоследствии на основании договора купли-продажи земельного участка от 24.05.2022 ФИО1, продала земельный участок ФИО2, что подтверждается записью о государственной регистрации перехода права от 30.05.2022 №.

У ФИО3 не было волеизъявления на заключение спорного договора, указанный договор им не заключался и не подписывался, он является недействительным, подложным.

Истец не осуществлял подачу заявления о государственной регистрации перехода прав на земельный участок в соответствии с договором. Для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок ответчик ФИО1 подала соответствующее заявление от имени истца, действуя при этом на основании доверенности от 16.09.2021г. №69АА 2689085, нотариально удостоверенной нотариусом Конаковского нотариального округа Тверской области ФИО10

Указанная доверенность, согласно её содержанию уполномочивает ответчика на предоставление интересов истца по вопросам, связанным с оформлением и государственной регистрацией права собственности на объекты недвижимого имущества истца. Ответчик не имела полномочий действовать от имени истца при осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.

На основании положений ст.ст. 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок подлежит истребованию из чужого незаконного владения ответчика ФИО2.

В связи с изложенным в суд подано данное исковое заявление.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещался надлежащим образом. 

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещалась надлежащим образом. Почтовым отделением возвращен конверт по истечении срока хранения.

Представитель ответчика ФИО1 по ордеру адвокат Горожанкина Н.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных исковых требований. Пояснила, что сторонами были согласованы все существенные условия договора купли-продажи. Подпись на договоре истец не оспаривает, заключением эксперта подтверждено, что признаки монтажа документа отсутствуют. Оснований для признания договора незаключенным не имеется. Просила суд в удовлетворении исковых требований отказать.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, просил ФИО3 в удовлетворении исковых требований отказать.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, ГКУ Тверской области "Центр управления земельными ресурсами Тверской области", администрация Конаковского муниципального округа Тверской области в судебное заседание своих представителей не направили, о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, ответчиков и третьих лиц, которые о дне, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Рассмотрев исковое заявление, заслушав ответчика, представителя ответчика, допросив эксперта, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу п.2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п.1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу п.1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Судом установлено, что по состоянию на 18 декабря 2021 года истцу ФИО3 на основании договора дарения земельных участков принадлежал земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> площадью 3199 кв.м.

Указанный выше земельный участок находился в личной собственности истца в соответствии с условиями брачного договора от 29 ноября 2019 года, заключенного между ФИО3 и ФИО4.

18 декабря 2021 года между ФИО3 и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять у продавца в собственность земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 3199 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов и предназначенный для индивидуального жилищного строительства. На земельном участке на момент подписания договора нет строений. Также продавец обязуется разрешить врезку и подключение к инженерной инфраструктуре земельного участка с кадастровым номером № по желанию покупателя: водопровод; электричество 15 Кв.т, центральный водопровод, центральная канализация, ж/б дорога.

17 февраля 2022 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области зарегистрирован переход права собственности с ФИО3 на ФИО1 (номер регистрации №

24 мая 2022 года между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять у продавца в собственность земельный участок с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> общей площадью 3799 кв.м., расположенный на землях населенных пунктов и предназначенный для индивидуального жилищного строительства. На земельном участке на момент подписания договора нет строений.

Договор составлен в письменной форме, подписан сторонами. 30 мая 2022 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области зарегистрирован переход права собственности с ФИО1 на ФИО2 (номер регистрации №

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.

Пунктом 3 ст. 432 ГК РФ установлено, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1).

В п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ).

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как предусмотрено ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

Условиями договора купли-продажи от 24 мая 2022 года определен предмет сделки – земельный участок, указаны его кадастровый номер, площадь, категория земель, вид разрешенного использования, местоположение, позволяющие его идентифицировать. 

Также сторонами определена цена договора, а именно по договоренности сторон земельный участок продан за 4 400 000 рублей, подключение к инженерным сетям земельного участка стоит 300 000 рублей. В договоре указано, что общая сумма по договору – 4 700 000 руб., покупатель обязуется выплатить продавцу цену земельного участка, согласованную сторонами в п. 2.1 договора в течении пяти дней после государственной регистрации перехода права собственности. 

Из копии реестрового дела на земельный участок с кадастровым номером № следует, что ФИО1, действуя на основании доверенности от имени ФИО3, обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области с заявлением о регистрации права собственности на земельный участок, а также от своего имени о регистрации права собственности на свое имя на земельный участок.

16 сентября 2021 года истцом была оформлена нотариально удостоверенная доверенность на имя ФИО1 69АА 2689088, удостоверена нотариусом ФИО10 Данной доверенностью ответчику ФИО1 истец ФИО3 предоставил большой круг полномочий в отношении его имущества, в том числе право регистрировать возникновение права, права собственности и переход права собственности в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, МФЦ, ином органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, с правом подачи заявлений о государственной регистрации. Доверенность выдана сроком на один год, с запретом на передоверие полномочий по доверенности другим лицам.

Таким образом, у ответчика ФИО1 имелись полномочия на представление интересов истца при регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок.

Свидетель ФИО11 в судебном заседании 18 июня 2024 года пояснила, что ФИО1 является генеральным директором ООО «Кадастровый центр», свидетель её помощник. Ей известно, что ФИО1 приобрела у ФИО3 два земельных участка в 2021 или 2022 году. Договоры купли-продажи готовились у них в офисе по адресу: 

<

адрес> Договоры всегда готовила сама ФИО1, подготавливала дополнительные документы, расписки. Договора готовили в трех экземплярах, сторонам и регистрирующий орган, расписки в двух экземплярах. Договора сшивались всегда при свидетеле, иногда свидетель ездила в истцу ФИО3 за подписями в договорах. Если договор состоял из двух листов, посередине сшивали ниткой, текст оформлялся с одной стороны для удобства, всегда так делали. Договор составлялся, ФИО1 его сшивала, и свидетель, поскольку ей помогает, ездила к ФИО3, подписывала у него. У них принтер печатает страницу за страницей, переворачивать листы было неудобно, поэтому их и сшивали. С обратной стороны договора фиксировали, так называемыми «залипушками», которые приклеивали с обратной стороны, где узел нитки, и также когда производилась подпись участников договора, на подшивке также ставилась подпись. Причем, при подписании договора внутри и снаружи ставилась разные подписи ФИО3, поскольку, внутри он писал всегда полную подпись, а на оборотной стороне – короткую, где узел ниток, на изнаночной стороне договора. Расписка прикладывалась как самостоятельный документ. Договора ФИО3 подписывал в закрытом кабинете, один на один. Когда свидетель приезжала к нему с готовым пакетом документов на подпись, он просил всех покинуть кабинет, и подписывал договора. При подписании спорного договора свидетель не присутствовала. Сведениями по вопросу передачи денег по договору не располагает. Стандартной процедуры передачи денежных средств по сделкам, не было. Каждый раз по-разному. Кто-то хотел оплатить наличными, кто-то брал ипотеку, соответственно из-за этого менялось количество листов в договоре. Бывает, что ФИО3 подписывает договор, а покупатель в другой период времени подписывает договор. Когда заполняют ипотечный договор, то ФИО3 должен быть согласен, что он продает земельный участок. Договор могли подписывать в разное время, но было определено, что сначала подписывает ФИО3, а затем покупатель, данный процесс регламентирован не был. Договор с ФИО1 готовился в офисе, но свидетель не возила его на подпись к истцу. О том, что ФИО1 покупала земельные участки, знает, так как они работают в одном офисе. ФИО1 генеральный директор, имеет доход, платит налоги, зарплату свидетелю, сама получает денежные средства.

Показания свидетеля логичны, последовательны, оснований не доверять им у суда не имеется.

Показания свидетеля ФИО11 о различных вариантах изготовления договоров купли-продажи также подтверждены представленными ответчиком ФИО1 скриншоты переписки с ФИО5.

Истцом указывалось на фальсификацию ответчиком ФИО1 договора купли-продажи земельного участка от 18 декабря 2021 года. По ходатайству истца судом назначена судебная экспертиза документа.

Согласно заключению эксперта № 18-2024 от 1 августа 2024 года по результатам производства судебной технико-криминалистической экспертизы по материалам гражданского дела №2-579/2024 в представленном на исследование договоре купли-продажи земельного участка от 18.12.2021г. имеются признаки монтажа, то есть признаки создания документа в электронном виде с использованием отдельных реквизитов, путем соединения фрагментов существующих документов с частью текста и заверяющими реквизитами. В представленной расписке в получении денежных средств по договору от 18 декабря 2021 года признаки монтажа не выявлены. 

Второй лист представленного договора купли – продажи земельного участка от 18 декабря 2021 года (текст) выполнен электрофотографическим способом, распечатан на монохромном лазерном копировально – множительном устройстве (красящее вещество – тонер). После распечатки и подписания сторонами второго листа договора, который вероятнее всего являлся частью иного документа (договора), был изготовлен отдельный электронный образ первого листа договора. В дальнейшем электронный образ первого листа договора купли – продажи земельного участка от 18 декабря 2021 года, распечатан с использованием цветного струйного копировально – множительного устройства в части основного текста в цветном режиме печати – в части предложения, начинающегося словами: «продавец подтверждает и гарантирует, что он не признан банкротом …» и заканчивающегося словами «…обращаться в суд для признания себя банкротом». После чего первый и второй листы договора купли – продажи земельного участка от 18 декабря 2021 года в распечатанном виде были прошиты между собой белой нитью, концы которой были на оборотной стороне второго листа договора прямоугольным отрезком белой глянцевой бумаги и скреплены подписями от имени сторон по договору. 

Тексты первого и второго листа договора купли – продажи земельного участка от 18 декабря 2021 года, а также текст расписки в получении денежных средств по договору от 18 декабря 2021 года изготовлены в разных электронных образов документов (файлов) с использованием разных компьютерных версток.

Первый лист договора купли – продажи земельного участка от 18 декабря 2021 года распечатан с использованием цветного струйного копировально – множительного устройства, второй лист договора купли – продажи земельного участка от 18 декабря 2021 года выполнен электрофотографисческим способом, распечатан на монохромном лазерном копировально – множительном устройств. Тексты первого и второго листа договора купли – продажи земельного участка от 18 декабря 2021 года выполнены разными красителями. Текст расписки распечатан с использованием монохромного струйного принтера. 

Все листы представленных на исследование документов являются листами многоцелевой офисной бумаги для печати и копирования документов. Плотность листов в договоре и в расписке 80гр/м2. Различия в цвете листов бумаги между собой могут объясняться различными показателями классности (А,В,С), яркости по ISO и белизны по CIE.

Заключение эксперта №18-2024 от 1 августа 2024 года, выполненное ФИО14, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанных в результате такого исследования выводов. Эксперт, обладающий необходимым уровнем квалификации, провела полное изучение представленных материалов и документов по поручению суда, что свидетельствует об отсутствии у эксперта заинтересованности в результате экспертизы, эксперт была предупреждена судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; выводы эксперта подробно мотивированы, сделаны на основании проведенных исследований и полно отражены в экспертном заключении. Заключение эксперта №18-2024 от 1 августа 2024 года соответствует положениям ст. 86 ГПК РФ и является относимым и допустимым доказательством по делу.

В судебном заседании 7 октября 2024 года была допрошена эксперт ФИО14, которая показала, что разницы нет в этих двух документах. Они сшивались единожды, не установлено, что они расшивались. Но сделаны они как, первые два листа сделаны на одном принтере, вторые листы на другом принтере. Принтеры разного вида, разного вида печати. Первый лист печать электрография – лазерный принтер, второй лист – струйный принтер. На струйном принтере, это детали, и для дела не имеет какое-то значение, здесь присутствует, вставлен абзац текста, и на этом куске текста, откуда его вставляли, была установка текста, струйный цветной принтер, и так как это печатали на цветном принтере, но устанавливали черно-белую печать здесь он допустил еще нанесение трех цветных красителей, это было не другим принтером впечатано, а на этом же принтере, только команда для принтера была другая. Это технический вопрос, для эксперта это важно, а для юриста это не важно. Другие листы электрография, это другой принтер. Монтаж, это не способ подделки, это некое определение, например подчистка, дописка, травление, как угодно, это изменение первоначального содержания. В заключении я написала в каких случаях мы рассматриваем монтаж. Монтаж не свидетельствует, что это подложный документ, это говорит только о способе изготовления документа, поэтому я сочла целесообразным провести исследование на последовательность нанесения, сначала текст, а затем рукописная надпись, либо наоборот. Нет, здесь сначала текст был, затем нанесены все рукописные реквизиты. Признаки монтажа есть, но если смотреть вкупе с распиской, то напечатано на одном принтере. Если бы расписку подвергали монтажу, то рукописные реквизиты находились бы под напечатанным, а они находятся сверху. Сначала был текст, а затем подписан документ.

Учитывая, что истцом не представлено относимых и допустимых доказательства подделки ответчиком ФИО1 оспариваемого договора, доказательств не согласования сторонами существенных условий договора, а также учитывая принятие продавцом исполнения по сделки, оснований для удовлетворения требования ФИО3 о признании незаключенным договора купли-продажи земельного участка от 18 декабря 2021 года в отношении земельного участка общей площадью 3799 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> не имеется.

Согласно ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с п.1 ст.302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Материалами дела подтверждено, что на момент совершение сделки между ФИО1 и ФИО2, ФИО1 являлась собственником отчуждаемого земельного участка.

Договор купли-продажи земельного участка от 18 декабря 2021 года совершен в установленном законом порядке. Продавцом получено согласие супруга на его отчуждение, передан земельный участок, покупателем оплачены денежные средства и принят земельный участок. Кроме того, продавцом оплачен налог на доходы от продажи спорного земельного участка, находящегося в собственности меньше установленного срока.

Поскольку право собственности истца ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером № прекращено на законных основаниях, он является ненадлежащим истцом по заявленному требованию об истребовании земельного участка общей площадью 3799 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> из незаконного владения ФИО2. В данной части исковые требования не подлежат удовлетворению.

руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО1, ФИО2 о признании незаключенным договор купли – продажи земельного участка от 18 декабря 2021 года в отношении земельного участка площадью 3799 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, об истребовании земельного участка общей площадью 3799 кв.м. с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: 

<

адрес> из незаконного владения ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд через Конаковский городской суд в месячный срок со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий М.Ю. Любаева 

Решение в окончательной форме изготовлено 11 октября 2024 года.

Председательствующий М.Ю. Любаева