РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 июня 2025 года адрес

 Тимирязевский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Заборовской С.И., при помощнике судьи фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2280/2025 по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ТКС Риэлти» о возмещении расходов на устранение строительных недостатков, взыскании неустойки,  

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с иском к ООО «ТКС Риэлти» с требованиями о взыскании денежных средств, мотивируя заявленные требования тем, что 09.10.2021 г. между сторонами был заключен договора, предметом которого было произведение силами ответчика отделочных работ в квартире истца. 06.10.2024 г. состоялся осмотр квартиры, в ходе которого был выявлен ряд строительных недостатков и отступлений от качества выполненных работ, предусмотренного договором. 27.12.2024 г. квартира передана истцу, о чем составлен соответствующий акт. По инициативе истца было выполнено заключение о стоимости устранения строительных недостатков, допущенных подрядчиком, которая составила сумма. В течение гарантийного срока истцом в адрес ответчика застройщиком направлено требование об устранении недостатков, однако застройщик указанные требований добровольно не удовлетворил. На основании изложенного истец просит суд взыскать с ООО «ТКС Риэлти» денежные средства в счет возмещения строительных недостатков в размере сумма, неустойку за нарушение срока исполнения требований потребителя за период с 01.07.2025 г. по дату фактического исполнения обязательства из расчета 1 % от сумма за каждый день просрочки, компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф в размере 50 % от присужденной суммы, почтовые расходы в размере сумма, расходы на оформление доверенности в размере сумма.

Впоследствии заявленные требования были уточнены, истец просит суд взыскать с ООО «ТКС Риэлти» денежные средства в счет возмещения строительных недостатков в размере сумма, неустойку за нарушение срока исполнения требований потребителя за период с 01.07.2025 г. по дату фактического исполнения обязательства из расчета 1 % от сумма за каждый день просрочки, компенсацию морального вреда в размере сумма, штраф в размере 50 % от присужденной суммы, почтовые расходы в размере сумма, расходы на оформление доверенности в размере сумма.

Истец в судебное заседание не явилась, обеспечила явку своего представителя – фио, которая заявленные требования с учетом уточнений поддержала, просила иск удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «ТКС Риэлти» - фио в судебное заседание явилась, возражала относительно удовлетворения исковых требований, ходатайствовала о применении положения ст. 333 ГК РФ к заявленным финансовым санкциям.

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

При заключении договора участия в долевом строительстве между сторонами возникают правоотношения по привлечению денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома, которые регулируются положениями Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Согласно ч. 1 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии со ст.12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 г. № 17 «О рассмотрении судами дел по спорам о защите прав потребителей», При рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей либо Закон), другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

Федеральным законом от 08.08.2024 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», которые подлежат применению с 01.09.2024 г.

Согласно ч.8 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного ч.6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

В судебном заседании установлено, что 09 октября 2021 года между ООО «СЗ ТКС Риэлти» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве № 13-ГП-6-1-115/09-10-2021, согласно условиям которого ответчик обязался построить многоквартирный дом и передать истцу жилое помещение – квартиру в доме, расположенном по строительному адресу: адрес, г.адрес, микрорайон № 6, дом 15Д. 

Согласно приложению № 2 к договору и застройщик обязался произвести в квартире отделочные работы водоснабжающего оборудования, сантехники, отопления, вентиляции, штукатурка, монтаж оконных блоков, электромонтажные работы. 

06 октября 2024 года застройщиком организован осмотр квартиры № 115 в многоквартирном доме – объекте долевого строительства, в ходе которого выявлены строительные дефекты: трещины в углах стен, пустошовка в кладке блоков, отклонение в плоскости полов, загрязнения и механические повреждения по периметру дверной коробки, частичное отсутствие сварочного шва стыков короба, полотна регулировки двери, царапины и повреждения оконного блока, загрязнения, отсутствие надлежащей регулировки закрытия оконных створок, не предусмотрены отводы от воды для полотенцесушителя. 

11 декабря 2024 года ИП фио выполнено заключение № 24-1006/5-2, согласно выводам которого выполненные в квартире № 115 отделочные работы не соответствуют нормативным требованиям строительно-технической документации. Причиной возникновения выявленных дефектов является нарушение технологии производства подготовительных и монтажных работ. Стоимость работ и материалов, необходимых для произведения восстановительного ремонта, составляет сумма.

27 декабря 2024 года по передаточному акту квартира № 115, расположенная в многоквартирном доме по адресу: адрес, г.адрес, передана истцу.

В соответствии со статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству ответчика судом назначена судебная строительно-техническая экспертиза. 

Согласно выводам экспертов, изложенным в заключении, в квартире, имеются строительные недостатки (дефекты), вызванные нарушением застройщиком технологии строительного производства и строительных норм и правил, действующих на адрес, при выполнении строительно-монтажных работ силами застройщика. Стоимость устранения недостатков составляет сумма.

Заключение экспертов оценено судом в соответствии с правилами ч. 3 ст. 86 ГПК РФ в совокупности с иными представленными доказательствами. Выводы судебной экспертизы не опровергнуты допустимыми доказательствами.

Поскольку ответчик не исполнил свое обязательство о передаче истцу квартиры, качество которой соответствует условиям договора, строительным нормативам, что подтверждается заключением судебной экспертизы, суд полагает требования истца в части возмещения расходов на устранение строительных недостатков подлежащими удовлетворению.

Ответчик, возражая по существу заявленных требований, указывает, что в заключении судебной строительно-технической экспертизы перечислены иные недостатки, отличные от тех, что перечислены в заключении ИП фио, что дает возможность предположить об ином характере возникновения повреждений, не имеющем отношения к нарушению в ходе производства монтажных работ. 

Также представитель ответчика указывает, что требования о демонтаже и монтаже радиатора отопления не могут быть удовлетворены, поскольку о них не заявлено в исковом заявлении, а сами дефекты не указаны в заключении ИП попова Н.А. С учетом изложенного, ответчик полагает, что часть работ подлежит исключению при расчете суммы удовлетворяемых требований. 

Также представитель ответчика указывает, что не подлежат налогообложению услуги застройщика, оказываемые в рамках договора участия в долевом строительстве, в связи с чем, учитывая, что истцом заявлены требования об изменении цены договора, а рыночная стоимость работ и материалов включает НДС, то сумма взыскиваемых средств подлежит уменьшению на сумму НДС.

Суд критически воспринимает доводы ответчика, поскольку заключением судебной экспертизы объективно установлен перечень и стоимость устранения строительных недостатков и дефектов. Заключение ИП фио было принято судом в качестве доказательства обоснованности заявленных требований, которая впоследствии была проверена исследованием в рамках проведения судебной экспертизы.

Суд обращает внимание, что договором участия в долевом строительстве предусмотрены гарантии качества передаваемой квартиры, следовательно, установленные экспертизой отступления от качества являются нарушением прав истца и подлежат безусловному устранению в рамках разрешения исковых требований. То обстоятельство, что какие-либо дефекты не были выявлены в досудебном заключении, не освобождает застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств.

Доказательств, что дефекты возникли в ходе эксплуатации квартиры по вине истца, суду не представлено, более того, данный довод опровергается заключением судебной экспертизы в ответе на вопрос № 2.

Указание ответчиком на необходимость вычета НДС из стоимости восстановительного ремонта отклоняется судом в силу того, что положениями ст. 15 ГК РФ, ст. 18 Закона РФ «О зашите прав потребителей» и ч. 2 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве» потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества.

Истцом заявлены требования о возмещении расходов на устранение строительных недостатков, а не изменение цены договора.

Таким образом, предметом спора является не изменение цены договора, а возмещение фактического размера убытков, которые должен будет понести истец в связи с нарушением его прав. При таких обстоятельствах, поскольку рыночная стоимость включает в себя НДС, необоснованное исключение суммы налога нарушает право истца на возмещение убытков в полном объеме.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки за нарушение срока исполнения требований об устранении строительных недостатков.

Согласно ч.8 ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного ч.6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ.

Оценивая требования истца в части взыскания неустойки за нарушение срока устранения недостатков, суд принимает во внимание, что в материалах дела отсутствуют доказательства направления претензии в адрес ответчика, то есть фактически заявления соответствующего требований, неправомерное уклонение от исполнения которого может повлечь начисление неустойки.

Сам по себе факт отражения замечаний по отношению к качеству объекта не отождествляется с заявлением таких требований к застройщику, более того, что 27 декабря 2024 года квартира была принята по передаточному акту.

Правительством РФ принято Постановление от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», согласно п.1 которого установлено, что неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч.9 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2025 включительно.

Указанное постановление вступило в силу 22.03.2024.

Таким образом, с учетом действия Постановления Правительства № 326 от 18.03.2024 г. требования истца в части взыскания неустойки удовлетворению не подлежат.

Оснований для взыскания неустойки на грядущий период не имеется, в случае отмены моратория на начисление штрафных санкций и дальнейшего неисполнения обязательств ответчика, истец не лишен права обратиться с новыми исковыми требованиями о взыскании неустойки.

В соответствии с ч.2 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков. 

Разрешая требования истца в части компенсации морального вреда с учетом положений ст. 1100 ГК РФ, суд полагает заявленную ко взысканию сумму компенсации завышенной и необоснованной, суду доказательств объема и характера причиненных страданий не представлено, в связи с чем суд полагает возможным снизить размер компенсации до сумма.

В соответствии с ч.3 ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

Правительством РФ принято Постановление от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», согласно п.1 которого установлено, что неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч.9 ст.4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 30 июня 2025 включительно.

Указанное постановление вступило в силу 22.03.2024.

Особенности, установленные п.1 и 2 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 г. № 326, применяются, в том числе, к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу данного Постановления (п.3 постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326).

Поскольку спорные правоотношения разрешаются в период действия моратория на начисление финансовых санкций, предусмотренного Постановлением Правительства РФ № 326, доказательств направления претензии в адрес ответчика не представлено, штраф взысканию не подлежит.

Согласно ст.88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст.94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами, иные, признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с п.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст.96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу п.2 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле (ст.94 ГПК РФ, ст.106 АПК РФ, ст.106 КАС РФ).

Перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем (далее также - истцы) в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости. 

Суду представлена копия доверенности от 10.03.2024 г. на представление интересов истца в органах судебной власти, за оформление которых уплачено сумма. Соответственно, указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Также истцом представлены доказательств направления копии искового заявления в адрес ответчика, стоимость услуг почтовой связи составила сумма. 

В соответствии со ст.103 ГПК РФ, ст.333.19 НК РФ, поскольку истец был освобожден от уплаты государственной пошлины, суд возлагает на ответчика обязанность по уплате государственной пошлины в доход бюджета адрес в размере сумма.

особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, следует, что в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30.06.2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ТКС Риэлти» о возмещении расходов на устранение строительных недостатков, взыскании неустойки – удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ТКС Риэлти» (ИНН 

<

***>) в пользу ФИО1 (паспортные данные...) расходы на устранение строительных недостатков в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, почтовые расходы в размере сумма, расходы на оформление доверенности в размере сумма.

В удовлетворении остальной части исковых требований – отказать.

Предоставить Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ТКС Риэлти» отсрочку исполнения решения суда в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 326 от 18.03.2024 г.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик ТКС Риэлти» (ИНН 

<

***>) в доход бюджета адрес государственную пошлину в размере сумма.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Тимирязевский районный суд адрес. 

Судья Заборовская С.И.

Решение изготовлено в окончательной форме 20.06.2025 года.