дело № 3а-105/2025 (3а-905/2024)

УИД 26OS0000-04-2024-000857-82

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 11 марта 2025 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Чебанной О.М., при секретаре судебного заседания Суховой В.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к министерству имущественных отношений Ставропольского края, управлению Росреестра по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества равной его рыночной стоимости, указывая, что административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

- земельный участок с КН № №, площадью 579 кв.м, уточненная площадь, погрешность 8.0, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- нежилое помещение с КН №, площадью 186 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- нежилое помещение с КН №, площадью 199 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>;

- нежилое помещение с КН №, площадью 187,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» была установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2023:

- с КН № в размере 11 401 098,78 руб.;

- с КН № в размере 12 197 949,77 руб.;

- с КН № в размере 8 983 698,17 руб.

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15.11.2022 № 1215 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № № по состоянию на 01.01.2022 в размере 4 719 116,34 руб. 

ФИО1 полагает вышеуказанную стоимость завышенной, что нарушает ее права как плательщика налогов, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском, в связи с чем просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с КН № № равной его рыночной, определенной по состоянию на 01.01.2022, объектов недвижимости с КН №, КН №, КН № равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 на основании в отчете об оценке ООО «Капитал Инвест» от ДД.ММ.ГГГГ № для земельного участка с КН № № в размере 2 272 000,00 руб., для нежилых помещений: 

- с КН № в размере 5 046 000,00 руб.;

- с КН № в размере 4 549 000,00 руб.;

- с КН № в размере 3 717 000,00 руб.

Административный истец ФИО1 и ее представитель по доверенности ФИО2 в судебное заседание не явились, представлено заявление об уточнении требований с учетом выводов судебной экспертизы, просили удовлетворить уточненный иск в полном объеме и установить кадастровую стоимость объектов в соответствии с выводами эксперта.

Представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края, управления Росреестра по Ставропольскому краю, ГБУ СК «Ставкрайимущество», заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации г. Ставрополя, извещенные о слушании дела надлежащим образом (в деле имеются сведения о направлении судом извещений на официальные адреса электронной почты), в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали. 

В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Исследовав материалы дела, оценив заключение судебной экспертизы, доводы сторон, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненного иска по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

В соответствии с положениями ст. ст. 399, 400, 401 НК РФ физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения (в том числе здания, строения, сооружения, помещения), являются плательщиками налога на имущество физических лиц.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Пунктом 2 ст. 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. 

В соответствии с п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 3 Федерального закона № 237-ФЗ) кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Закона № 237-ФЗ). 

В соответствии со ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п. 1). 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Закона № 237-ФЗ).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельных участков, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем, сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельных участков и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. 

Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что ФИО1 принадлежит земельный участок с КН № №, площадью 579 кв.м, уточненная площадь, погрешность 8.0, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № №-26/474/2024-8 (т. 1 л.д. 34-40).

По результатам государственной кадастровой оценки на основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15.11.2022 № 1215 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости с КН № № по состоянию на 01.01.2022 в размере 5 230 422,00 руб.

Таким образом, утвержденные результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку он является плательщиком налогов, исчисляемой из кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества. 

В подтверждение величины рыночной стоимости земельного участка административный истец представил отчет об оценке ООО «Капитал Инвест» от ДД.ММ.ГГГГ №, в котором рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2022 в размере 2 272 000,00 руб. 

Материалами дела также установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежат объекты капитального строительства:

- нежилое помещение с КН №, площадью 186 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>. Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1 л.д. 22-24);

- нежилое помещение с КН №, площадью 199 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>. Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1 л.д. 26-28);

- нежилое помещение с КН №, площадью 187,9 кв.м, расположенного по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, кв-л 113, 

<

адрес>, помещ. 1. Право собственности подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, запись о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ № (т. 1 л.д. 30-32)

Кадастровая стоимость объектов недвижимости на основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» была установлена по состоянию на 01.01.2023:

- с КН № в размере 11 401 098,78 руб.;

- с КН № в размере 12 197 949,77 руб.;

- с КН № в размере 8 983 698,17 руб.

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанного объекта и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке ООО «Капитал Инвест» от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость для объектов недвижимости по состоянию на 01.01.2023 составляет:

- с КН № в размере 5 046 000,00 руб.;

- с КН № в размере 4 549 000,00 руб.;

- с КН № в размере 3 717 000,00 руб.

С учетом разъяснений, изложенных в п. п. 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной экспертизы эксперта ООО «Аманейдж» ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2022 для земельного участка с КН № № – 4 471 000 руб., рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2023 для нежилых помещения с КН № – 6 382 000 руб.; с КН № – 6 133 000 руб.; с КН № – 4 841 000 руб. 

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта ООО «Аманейдж» ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ № в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Эксперт осуществил осмотр объектов исследования ДД.ММ.ГГГГ.

Дополнительная идентификация объектов исследования проведена по материалам административного дела, публичной кадастровой карте maps.rosreestr.ru, публичной спутниковой карте https://yandex.ru/maps, публичных данных Росреестра rosreestr.ru и др. 

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. 

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты-аналоги, выбранные для исследования земельного участка и нежилых помещений, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка объектов недвижимости – объекты торгового-офисного/коммерческого назначения, фактических данных о ценах предложений объектов производственного назначения, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости. 

Объекты-аналоги, отобранные уникальных объектов, для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице. 

Из экспертного заключения следует, что экспертом при проведении анализа были использованы объявления из архива сайтов https://архифоценщика.рф/ и https://ruads.net/. Были проанализированы 1239 объявлений объектов ОКС, 78 объявлений земельных участков, удовлетворяющие следующим параметрам: местоположение - Ставропольский край, период размещения объявления с 01.01.2021 по 01.01.2022 для земельных участков, с 01.01.2022 по 01.01.2023 для нежилых помещений. Обоснование корректировок по месторасположению, площади и иным ценообразующим факторам подробно изложены экспертом в заключении, с указанием процента применения той или иной корректировки. 

При выборе аналогов сопоставимых с оцениваемым объектом по ценообразующим параметрам было выявлено 11 предложений земельных участков, 23 предложения объектов торгового-офисного/коммерческого назначения в Ставропольском крае, сопоставимые с объектами оценки по основным ценообразующим характеристикам, таким как: местоположение, линия расположения, площадь, назначение, состояние. 

Все рассматриваемые объекты были проанализированы на выявление дубляжей, наличие объявлений о продаже объектов иного назначения, оставлены только те объявления, где указано местоположение объекта, объекты торгового-офисного/коммерческого назначения, расположенные на участках категории населенных пунктов, после чего было отобрано 3 объекта-аналога.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки. 

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом применялся доходный (20 %) и сравнительный (80 %) подходы.

Кроме того, приведены основания отказа от применения затратного подхода для объекта исследования, поскольку объектом исследования выступает типовой объект, а не специализированный объект, сегмент рынка которого представлен достаточным количеством предложений о продаже, а согласно п. 24в ФСО 7 «затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют». 

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении. 

Заключение эксперта является полным, мотивированным, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов и расчетах у суда не имеется.

При этом, доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено. Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами.

Анализируя экспертное заключение, доводы сторон, суд приходит к выводу о том, что оснований для признания заключения эксперта недопустимым доказательствам по делу в соответствии с нормами действующего законодательства, не имеется.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении ООО «Аманейдж» ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ № итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчета об оценке ООО «Капитал Инвест» от ДД.ММ.ГГГГ № у суда не имеется, поскольку содержащиеся в них данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемого объекта. 

Исходя из положений ст. ст. 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений ст. 3 КАС РФ.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости на 44,02 % в отношении объекта недвижимости с КН №, факт завышения кадастровой стоимости на 49,72 % в отношении объекта недвижимости с КН №, факт завышения кадастровой стоимости на 46,11 % в отношении объекта недвижимости с КН №, факт завышения кадастровой стоимости на 5,26 % в отношении объекта недвижимости с №, по сравнению с их рыночной стоимостью, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением оспариваемой кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей. 

Данное обстоятельство свидетельствует, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН, права и законные интересы административного истца нарушены и у суда имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 для нежилых помещений, на 01.01.2022 для земельного участка, установленной в соответствии с заключением эксперта ООО «Аманейдж» ФИО4 от ДД.ММ.ГГГГ №.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости.

Согласно абз. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01.01.2023. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 25.11.2024.

Оснований для удовлетворения ходатайства Управления Росреестра по Ставропольскому краю об изменении процессуального положения на статус заинтересованного лица не имеется, поскольку Управление Росреестра по Ставропольскому краю в силу положений Постановления Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 (ред. от 30.06.2022) «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» (вместе с «Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии»), а также согласно разъяснениям в п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» как государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, является надлежащим административным ответчиком по настоящему административному делу.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с КН №, площадью 186 кв.м, расположенного по адресу: Российская 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 6 382 000 руб. 

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с КН №, площадью 199 кв.м, расположенного по адресу: Российская 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 6 133 000 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с КН №, площадью 187,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 4 841 000 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с КН № №, площадью 579 кв.м, уточненная площадь, погрешность 8.0, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2022 в размере – 4 471 000 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с КН №, КН №, КН №, КН № №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать – 25.11.2024.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 25.03.2025.

Судья - подпись

Копия верна:

Судья - О.М. Чебанная