Дело №3а-64/2025

(№OS0№-02)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Майкоп 23 октября 2025 года

Верховный суд Республики Адыгея в составе 

председательствующего Тхагапсовой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания по поручению председательствующего помощником судьи Самоговой Д.Т.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №а-64/2025 по административному исковому заявлению ФИО1 к ГБУ РА «Адыгейский Республиканский центр государственной кадастровой оценки», заинтересованные лица Комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям, Администрация муниципального образования «

<

адрес>» Республики Адыгея, Управление Росреестра по 

<

адрес>, филиал ППК «Роскадастр» по 

<

адрес> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО11 обратился в Верховный суд Республики Адыгея с административным исковым заявлением к ГБУ РА «Адыгейский Республиканский центр государственной кадастровой оценки», заинтересованные лица Комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям, Администрация муниципального образования «

<

адрес>» Республики Адыгея, Управление Росреестра по 

<

адрес>, филиал ППК «Роскадастр» по 

<

адрес> об установлении кадастровой стоимости принадлежащих административному истцу на праве собственности объектов капитального строительства в размере их рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ:

- нежилого здания склада с кадастровым номером №, общей площадью 3 784,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ул. 

<

адрес>, 2А, строение 1; 

- нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 3 537,10 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ул. 

<

адрес>, 2А, строение 1 (образованного в результате раздела указанного выше нежилого здания с кадастровым номером №).

Указал, что право собственности ФИО1 на данные объекты недвижимого имущества подтверждается представленными в дело выписками из ЕГРН, содержащими сведения о регистрации права административного истца на указанные объекты оценки, расположенные на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 2837 +/- 11.0 кв.м, по адресу: 

<

адрес>, муниципальное образование «

<

адрес>», 

<

адрес>, ул. 

<

адрес> А. 

Не соглашаясь с кадастровой стоимостью указанных нежилых объектов капитального строительства, определенной в ходе государственной оценки на дату ДД.ММ.ГГГГ (нежилого здания склада с кадастровым номером № – 42 503 454,58 рублей; нежилого помещения с кадастровым номером № – 39 724 922,50 рублей), полагая ее необоснованно завышенной, административный истец в досудебном порядке обратился в специализированную организацию к эксперту-оценщику ООО «Общество профессиональных экспертов и оценщиков XXI век» ФИО3 для определения рыночной стоимости спорных объектов оценки на указанную дату. 

Согласно выводам независимого эксперта-оценщика ООО «Общество профессиональных экспертов и оценщиков XXI век» ФИО3, рыночная стоимость объектов оценки по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составила:

- по отчету от ДД.ММ.ГГГГ №/Н-25 нежилого здания склада с кадастровым номером № – 24 050 378 рублей; 

- по отчету от ДД.ММ.ГГГГ №/Н-25 нежилого помещения с кадастровым номером №– 18 419 210 рублей. 

Полагая свои права как налогоплательщика нарушенными ввиду необоснованно высокой стоимости налогооблагаемой базы в виде завышенной кадастровой стоимости спорных объектов недвижимого имущества, административный истец ФИО11 в уточненных исковых требованиях просил суд об установлении кадастровой стоимости объектов оценки в размере их рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в представленных с иском отчетах об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №/Н-25 и от ДД.ММ.ГГГГ №/Н-25 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ соответственно: 

нежилого здания склада с кадастровым номером №, общей площадью 3 784,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ул. 

<

адрес>, 2А, строение 1, в размере 24 050 378 рублей; 

- нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 3 537,10 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ул. 

<

адрес>, 2А, строение 1, в размере 18 419 210 рублей.

На административное исковое заявление ФИО1 от административного ответчика ГБУ РА «Адыгейский Республиканский центр кадастровой оценки» поступил письменный отзыв от ДД.ММ.ГГГГ № с доводами о несогласии с заявленными исковыми требованиями ФИО1 в полном объеме. 

В судебное заседание административный истец ФИО11, его представитель по доверенности ФИО4 не явились, о времени и месте судебного разбирательства надлежаще извещены посредством направления судом телеграммы ПАО «Ростелеком» в адрес административного истца ФИО1 по месту его жительства: 

<

адрес>, а также электронного письма на электронный адрес представителя ФИО4 

<

адрес>, полученного адресатом. 

В силу части 1 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, лица, участвующие в деле, а также свидетели, эксперты, специалисты и переводчики извещаются судом или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, посредством факсимильной связи или с использованием иных средств связи и доставки, позволяющих суду убедиться в получении адресатом судебного извещения или вызова. Лицо, участвующее в деле, с его согласия может извещаться путем отправки ему СМС-сообщения или направления извещения или вызова по электронной почте. Согласие лица, участвующего в деле, на извещение посредством СМС-сообщения либо по электронной почте должно быть подтверждено распиской, в которой наряду с данными об этом лице и его согласием на уведомление такими способами указывается номер его мобильного телефона или адрес электронной почты, на которые направляется извещение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним. 

Согласно положениям частей 1, 2 статьи 99 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная повестка, адресованная гражданину, вручается ему лично под расписку на подлежащем возврату в суд корешке повестки. В случае, если лицо, доставляющее судебную повестку, не застанет вызываемого в суд гражданина по месту его жительства, повестка вручается кому-либо из проживающих совместно с ним взрослых членов семьи с их согласия для последующего вручения адресату.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия ими мер по получению информации о движении административного дела, если суд располагает сведениями о том, что данные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе, за исключением случаев, когда меры по получению информации не могли быть приняты ими в силу чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств (часть 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (абзац 2 пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 67 - 68 Постановления Пленума от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", бремя доказывания факта направления (осуществления) сообщения и его доставки адресату лежит на лице, направившем сообщение. 

На основании приведенных законоположений, а, также, учитывая сообщение оператора ПАО «Ростелеком» о том, что телеграмма с извещением Верховного суда Республики Адыгея о судебном заседании, назначенном на 23 октября 2025 года в 15 час. 30 мин. вручена отцу административного истца ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ в 16 час. 20 мин. по месту его постоянного жительства (352332, 

<

адрес>), суд считает извещенным административного истца ФИО1 о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Кроме того, информация о времени и месте рассмотрения дела по административному исковому заявлению ФИО1 заблаговременно размещалась на официальном сайте Верховного суда Республики Адыгея http://vs.adg.sudrf.ru. Доказательств, подтверждающих отсутствие у административного истца возможности отследить движение административного дела посредством общедоступных источников, в дело не представлено. При этом ходатайств об отложении судебного заседания на более поздний срок ни от административного истца ФИО1, ни от его представителя по доверенности ФИО4 в суд не поступило. 

Представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по 

<

адрес>, филиала ППК «Роскадастр» в судебное заседание также не явились, надлежаще уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, в письменных заявлениях просили рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Явившиеся в судебное заседание представители административного ответчика ГБУ РА «Адыгейский Республиканский центр государственной кадастровой оценки» по доверенности - ФИО5, заинтересованных лиц Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности - ФИО6, Администрации муниципального образования «

<

адрес>» Республики Адыгея по доверенности - ФИО7 против рассмотрения административного дела в отсутствие административного истца и его представителя, представителей заинтересованных лиц Управления Росреестра по 

<

адрес>, филиала ППК «Роскадастр» не возражали, в связи с чем, в соответствии с положениями части 7 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени месте судебного разбирательства. 

В соответствии с пунктом 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. 

Согласно статье 6 этого же Закона, государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации). Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации (далее - бюджетное учреждение).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ).

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. №28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов административного дела усматривается, что административный истец ФИО11 является собственником следующих объектов недвижимого имущества:

- нежилого здания склада с кадастровым номером №, общей площадью 3 784,5 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ул. 

<

адрес>, 2А, строение 1; 

- нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 3 537,10 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, ул. 

<

адрес>, 2А, строение 1 (образованного в результате раздела указанного выше нежилого здания с кадастровым номером №), что подтверждается представленными в дело выписками из ЕГРН, содержащими сведения о регистрации права административного истца на указанные нежилые здание и помещение, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 2837 +/- 11.0 кв.м, из категории земель: «Земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования: «Для иных видов жилой застройки, Общежития», находящегося по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, муниципальное образование «

<

адрес>», 

<

адрес>, ул. 

<

адрес> А (т.1, л.д. 12 - 16, 19 - 22).

Также судом установлено, что в порядке статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» административным ответчиком ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр кадастровой оценки» по состоянию на дату ДД.ММ.ГГГГ определена кадастровая стоимость принадлежащих административному истцу объектов недвижимости: 

- нежилого здания склада с кадастровым номером № в размере – 42 503 454,58 рублей (т.1, л.д. 17);

- нежилого помещения с кадастровым номером № в размере – 39 724 922,50 рублей (т.1, л.д. 18).

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений, в административном исковом заявлении ФИО11 просил установить размер кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, ссылаясь на представленные им в дело отчеты об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №/Н-25 и от ДД.ММ.ГГГГ №/Н-25, выполненные по его инициативе независимым оценщиком ООО «Общество профессиональных экспертов и оценщиков XXI век» ФИО3

Ввиду поступивших возражений административного ответчика, и, соответственно, вследствие возникших сомнений в объективности и обоснованности представленных административным истцом отчетов об оценке, на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ по настоящему административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой ставились вопросы о соответствии указанных отчетов независимого оценщика требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки, а также об определении размера рыночной стоимости спорных объектов недвижимости на дату ДД.ММ.ГГГГ в случае несоответствия Отчета об оценке требованиям норм действующего законодательства, предъявляемым к форме и содержанию отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, к описанию объектов оценки, к методам расчета рыночной стоимости объектов недвижимости. Проведение судебной экспертизы судом было поручено судебному эксперту ФИО8, осуществляющему свою трудовую деятельность в Сочинском филиале ФБУ «Краснодарская ЛСЭ», являющемся структурным подразделением государственного экспертного учреждения «Краснодарская ЛСЭ», относящегося к территориальности Верховного суда Республики Адыгея в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-р (в редакции от ДД.ММ.ГГГГ №-р) (т.2, л.д. 233 - 237).

Однако, апелляционным определением судьи Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ определение суда от ДД.ММ.ГГГГ о назначении судебной оценочной экспертизы по частной жалобе административного истца ФИО1 отменено, при этом в доводах частной жалобы административный истец указывал на несогласие на проведение по настоящему административному делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объектов оценки в государственном экспертном учреждении, обращал внимание на отсутствие в деле достаточных доказательств о недостоверности представленных им отчетов об оценке спорных объектов недвижимости (т.3, л.д. 101 - 105).

Определением судьи Верховного суда Республики Адыгея от ДД.ММ.ГГГГ производство по административному делу №а-64/2025 по административному исковому заявлению ФИО1 возобновлено, дело назначено к судебному разбирательству. 

В ходе рассмотрения дела представитель административного ответчика ГБУ РА «Адыгейский Республиканский центр кадастровой оценки» по доверенности – ФИО5 свой письменный отзыв от ДД.ММ.ГГГГ № на административный иск поддержала, с учетом изложенных в нем возражений просила суд в удовлетворении исковых требований административного истца ФИО1 отказать ввиду недоказанности исковых требований.

Представители заинтересованных лиц: Комитета Республики Адыгея по имущественным отношениям по доверенности – ФИО6, Администрации муниципального образования «

<

адрес>» Республики Адыгея по доверенности – ФИО7 возражения административного ответчика также поддержали, представленные административным истцом Отчеты об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №/Н-25 и от ДД.ММ.ГГГГ №/Н-25 полагали недопустимыми доказательствами, административное исковое заявление ФИО1 считали необоснованным, просили его оставить без удовлетворения. 

Заслушав пояснения участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к следующему. 

В силу части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату по состоянию, на которую установлена его кадастровая стоимость.

Заявляя в ходе рассмотрения административного дела уточненные исковые требования, представитель административного истца по доверенности ФИО4 настаивал на необходимости установления кадастровой стоимости вышеперечисленных объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости в соответствии с представленными отчетами об оценке, а, именно:

- согласно отчету от ДД.ММ.ГГГГ №/Н-25 нежилого здания склада общей площадью 3784,5 кв. м, с кадастровым номером № в размере 24 050 378 рублей;

- согласно отчету от ДД.ММ.ГГГГ №/Н-25 нежилого помещения общей площадью 3 537,10 кв.м, с кадастровым номером № в размере 18 419 210 рублей (т.1, л.д. 82 - 242; т.2, л.д. 1 - 160, 200 -202).

Допрошенная в судебном заседании независимый оценщик ООО «Общество профессиональных экспертов и оценщиков XXI век» ФИО3 представленные в дело отчеты об оценке полностью поддержала, пояснив, что отчеты о рыночной стоимости объектов оценки выполнены с использованием затратного, сравнительного и доходного подходов, что обеспечивает максимальную обоснованность установленной их рыночной стоимости на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости, отчеты содержат подробное описание проведенного исследования, соответствуют, по ее мнению, требованиям российского законодательства об оценочной деятельности и действующим федеральным стандартам оценки (т.2, л.д. 192, 208 - 209).

Вместе с тем, представители административного ответчика и заинтересованных лиц против принятия представленных административным истцом отчетов о рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в качестве допустимых доказательств возражали.

Привлеченный к участию в деле в качестве специалиста и допрошенный судом специалист в сфере оценочной деятельности ГБУ Ра «Адыгейский Республиканский центр кадастровой оценки» ФИО9 указал, что в представленных отчетах независимым оценщиком ФИО3 были допущены грубые ошибки при расчете рыночной стоимости объектов недвижимого имущества. Ссылался на то, что при оценке земельного участка площадью 2 837 кв.м, на котором расположены спорные объекты оценки, оценщик подобрал аналоги, не сопоставимые по площади данного участка, такие как: 350 кв.м, 400 кв.м, 500 кв.м, при этом необходимую корректировку на площадь земельного участка не произвел, что повлекло установление некорректного размера рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости (т.2, л.д. 192, 207 - 209).

Частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Согласно требованиям статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Оценивая представленные в дело доказательства в их совокупности по правилам приведенных выше законоположений, учитывая пояснения и возражения лиц, участвующих в деле, привлеченных специалистов, суд приходит к выводу о необоснованности и недоказанности исковых требований административного истца ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов оценки в размере их рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №/Н-25 и от ДД.ММ.ГГГГ №/Н-25, составленных независимым оценщиком ФИО3 ввиду допущенных нарушений требований Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон №135-ФЗ), Федерального стандарта оценки «Виды стоимости» (ФСО II)» (далее - ФСО II), Федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)» (далее - ФСО V), Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)» (далее - ФСО VI), утвержденных приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ №? 200, Федерального стандарта оценки № «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от ДД.ММ.ГГГГ №? 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (далее - ФСО №), что повлияло на правильность и объективность размера рыночной стоимости спорных объектов оценки: нежилого здания склада с кадастровым номером 01:08:0503017:133, а также нежилого помещения с кадастровым номером 01:08:0503017:395, установленного в данных отчетах независимого оценщика. 

Так, суд учитывает, что в нарушение статьи 11 Закона № 135-Ф3, подп. 12 пункта 7 ФСО VI, подп. «а» пункта 11 ФСО № 7, в отчетах на страницах 20 - 27, оценщиком проведен недостаточный анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране на рыночную стоимость объектов оценки, в отчетах приведены данные о социально-экономическом положении Российской Федерации на период: первое полугодие 2022 года, что противоречит методике проведения анализа и фактическим обстоятельствам дела, согласно которым, оценка объектов в отчетах независимого оценщика определялась по состоянию на 01 января 2023 года, что требовало проведения данного анализа за период, наиболее близкий к дате оценки, то есть, за второе полугодие 2022 года.

Кроме того, вопреки требованиям пункта 10 ФСО III, пункта 8 ФСО VI, подп.3 пункта 5 ФСО V, пункта 11 ФСО 7 оценщиком ФИО3 в отчетах приведены недостоверные данные при определении рыночной стоимости объектов оценки на страницах 19, 20, 21 где отмечена низкая транспортная доступность к объектам оценки, что опровергается фактическими обстоятельствами, поскольку материалами дела установлено, что спорные объекты оценки расположены по адресу: 

<

адрес>, л.2А, в непосредственной близости с одноименной автомобильной трассой, являющейся одной из основных магистральных дорог 

<

адрес> (т.1, л.д. 85, 100-101; т.2, л.д. 4, 20 - 21).

В нарушение требований пункта 10, подп. «в» пункта 11, пункта 22 ФСО № в отчетах для анализа рынка объектов оценки и расчета их рыночной стоимости оценщиком использованы предложения не из сегмента рынка объектов оценки, кроме того, при расчете рыночной стоимости указанных объектов недвижимости оценщиком не произведен расчет стоимости земельного участка, что существенно снижает размер рыночной стоимости спорных объектов оценки. 

Одновременно, в противоречие своим выводам относительно рыночной стоимости спорных строений, на страницах 38, 39 отчетов, оценщик, описывая процесс анализа рыночных предложений, в таблице 14 приводит анализ рынка земельных участков с видом разрешенного использования: «под коммерцию и ИЖС», что не соответствует виду использования земельного участка с кадастровым номером 01:08:0503017:385, на котором расположены объекты оценки, имеющего вид разрешенного использования «Общежития». Кроме того, в отчетах оценщиком не указано, что фактически данные объекты оценки используются собственником ФИО11 под производственно-складскую недвижимость, соответствующие корректировки оценщиком не приведены (т.1, л.д. 119, 121 - 122; т.2, л.д. 39, 41 - 42).

Также оценщиком в отчетах проведен анализ предложений по продаже 15 нежилых зданий, из которых 9 объектов взяты из неустановленного сегмента недвижимости, что противоречит требованиям пункта 10, подп. «в» пункта 11, пункта 22 ФСО №, в связи с чем, на страницах 42 - 44 отчетов приведены некорректные диапазоны цен предложений, что влечет некорректность рассчитанной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов оценки (т.1, л.д. 123, 124; т.2, л.д. 43,44).

Заслуживают внимания, по мнению суда, и доводы специалиста ФИО9 о допущенных оценщиком в отчетах об оценке нарушениях положений пункта 22 ФСО №, касающихся методики расчета рыночной стоимости объектов оценки. Так, на страницах 69 - 70 отчетов, оценщиком указаны объекты-аналоги, использованные в расчетах для нежилого здания с кадастровым номером №, площадью в размере 3784,5 кв.м, а также нежилого помещения с кадастровым номером № площадью - 3 537,10 кв.м., однако по размерам площади и по фактическому использованию избранные объекты-аналоги имеют существенные различия: объект-аналог № имеет площадь 345 кв.м, а также вид использования – «здание СТО», объект-аналог № представлен с площадью 300 кв.м, с видом использования – «свободное назначение»; объект-аналог N 3 площадью 245 кв.м, имеет вид использования – «производство металлопластиковых изделий». Между тем, соответствующая корректировка оценщиком в расчетах рыночной стоимости объектов оценки не приведена, что указывает на произвольность избранных методов расчетов, не позволяющих признать их объективными и соответствующими действующим нормам законодательства об оценочной деятельности (т.1, л.д. 150 - 151; т.2, л.д. 70 - 71).

На странице 81 отчета №/Н-25, оценщик применяет объекты-аналоги № и № для расчета затратным способом рыночной стоимости одноэтажного здания, однако согласно материалам административного дела и административному иску, оценке подлежит принадлежащее ФИО1 трехэтажное здание с кадастровым номером №, однако, вопреки фактическим обстоятельствам, поправку на высоту здания оценщик в отчете не привел (т.2, л.д. 81).

На странице 83 оценщик применил индекс перевода цен на 3 квартал 2021 года, тогда как оспариваемая кадастровая оценка спорных объектов недвижимости определялась на дату ДД.ММ.ГГГГ, и, следовательно, использованный оценщиком в отчете №/Н-25 индекс перевода цен нельзя признать корректным (т.2, л.д 83).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что перечисленные факторы привели к необоснованному искажению рыночной стоимости спорных объектов оценки и не подтверждают достоверность предоставленных в Отчетах размеров рыночной стоимости объектов недвижимости: нежилого здания с кадастровым номером 01:08:0503017:133 и нежилого помещения с кадастровым номером 01:08:0503017:395, выполненных с существенными нарушениями требований федеральных стандартов оценки, а также содержащих противоречивые сведения, которые не соответствуют установленным фактическим обстоятельствам, имеющим юридическое значение для административного дела. 

При этом административный истец ФИО11, его представитель по доверенности – ФИО4 допустимых доказательств, опровергающих установленные обстоятельства, не представили, вопреки возражениям представителей административного ответчика и заинтересованных лиц, настаивали на удовлетворении заявленных исковых требований об установлении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости на основании представленных отчетов об оценке, противоречащих действующему законодательству об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, которые не могут быть положены в основу судебного решения.

На основании изложенного, учитывая отсутствие в деле допустимых доказательств, с достоверностью подтверждающих правомерность заявленных административным истцом ФИО11 исковых требований о несоответствии оспариваемой кадастровой стоимости спорных объектов недвижимого имущества их рыночной стоимости, суд не находит правовых оснований для пересмотра установленной административным ответчиком ГБУ РА «Адыгейский республиканский центр кадастровой оценки» в порядке статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» по состоянию на дату ДД.ММ.ГГГГ кадастровой стоимости: нежилого здания склада с кадастровым номером 01:08:0503017:133, и нежилого помещения с кадастровым номером №, в связи с чем, считает, что в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости следует отказать. 

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к ГБУ РА «Адыгейский Республиканский центр государственной кадастровой оценки», заинтересованные лица Комитет Республики Адыгея по имущественным отношениям, Администрация муниципального образования «

<

адрес>» Республики Адыгея, Управление Росреестра по 

<

адрес>, филиал ППК «Роскадастр» по 

<

адрес> об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ:

- нежилого здания склада с кадастровым номером №, общей площадью 3 784,5 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, ул. 

<

адрес>, 2А, строение 1 в размере 24 050 378 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, общей площадью 3 537,10 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, ул. 

<

адрес>, 2А, строение 1 в размере 18 419 210 рублей, отказать в полном объеме. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий апелляционный суд общей юрисдикции (

<

адрес>А) через Верховный суд Республики Адыгея в течение одного месяца со дня принятия в окончательной форме. 

В окончательной форме решение принято 06 ноября 2025 года.

Председательствующий – 

судья Верховного суда

Республики Адыгея Е.А. Тхагапсова