ДЕЛО №2-777/2021

УИД: 42RS0005-01-2021-000461-03 

З А О Ч Н О Е 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Кемерово 9 марта 2021 год 

Заводский районный суд г. Кемерово в составе

председательствующего судьи Быковой И.В.

при секретаре Дмитриченковой А.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 

гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли – продажи, взыскании убытков и судебных издержек, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли – продажи, взыскании убытков и судебных издержек. 

Требования обоснованы тем, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 (истец, покупатель) приобрела у ФИО2 (ответчик, продавец) квартиру по адресу 

<

адрес>, общей площадью 22,3 м кв., кадастровый №. В соответствии с договором, в счет покупной стоимости квартиры истец передала ответчику 670 000 рублей. В свою очередь, продавец гарантирует, что на момент подписания договора является полноправным и законным собственником объекта, объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдан, возмездное или безвозмездное пользование не передан, не обременен правами третьих лиц, право собственности продавца никем не оспаривается Оригиналы договоров купли-продажи квартиры были переданы в МФЦ для регистрации права собственности. Однако, ДД.ММ.ГГГГ при получении документов в МФЦ, истцом было получено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав, в связи с наложением ареста на спорную квартиру от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время, указывает истец, она не имеет возможности реализовать свои права как собственника в отношении данной квартиры. Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о расторжении договора и возвращении денежных средств, однако до настоящего времени ответчик добровольно возместить истцу причиненный ущерб отказывается.

Истец просит суд:

- расторгнуть договор купли продажи квартиры с кадастровым № по адресу 

<

адрес>, общей площадью 22,3 кв.м., заключенный между ФИО1 и ФИО2;

- взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 убытки в размере 670000,00 рублей, расходы по оплате государственной пошлины.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала, настаивала на их удовлетворении в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом, о разбирательстве дела в ее отсутствие не просила. 

На основании ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, считая их извещенными надлежащим образом

На основании ст. 167 ГПК РФ и руководствуясь ч. 1 ст. 233 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика, извещенного своевременно и надлежащим образом, в порядке заочного производства.

Выслушав истца, исследовав письменные материалы дела, дав оценку собранным доказательствам в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. 

Согласно ч.3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно п.3, п.4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Статей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Нарушение является существенным, если из-за него другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 1 ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункта 2 названной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Судом установлено, что на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 является собственником квартиры по адресу 

<

адрес>, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ за № от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9-12).

Судом также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым, продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: квартиру, назначение: жилое, общей площадью 22,3 кв.м., расположенную на девятом этаже многоквартирного жилого дома по адресу 

<

адрес>, кадастровый № (л.д. 13-14).

В соответствии с условиями заключенного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, по соглашению сторон цена объекта недвижимости составляет 670000. При этом, продавец гарантирует, что на момент подписания договора является полноправным и законным собственником Объекта, Объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдан, возмездное или безвозмездное пользование не передан, не обременен правами третьих лиц, право собственности Продавца никем не оспаривается. Лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования объектом после государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю, не имеется. На момент подписания настоящего договора в квартире временно зарегистрирована ФИО2, которая снимется с регистрационного учета ДД.ММ.ГГГГ. Продавец обязуется освободить объект недвижимости от своего имущества и передать ключи от квартиры в течение семи календарных дней с момента подписания настоящего договора.

Во исполнение принятых на себя обязательств по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получила от ФИО1 денежные средства в сумме 670000 рублей, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15).

Также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись № о государственной регистрации ограничения в виде запрета Управлению Росреестра по 

<

адрес> – Кузбассу совершать действия по регистрации в отношении квартиры по адресу 

<

адрес>. Запись внесена на основании выписки из ФССП от ДД.ММ.ГГГГ №, выдавший орган: ОСП по 

<

адрес> УФССП России по 

<

адрес>. ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись № о государственной регистрации ограничения в виде запрета Управлению Росреестра по 

<

адрес> – Кузбассу совершать действия по регистрации в отношении квартиры по адресу 

<

адрес>. Запись внесена на основании постановления ОСП по 

<

адрес> УФССП России по 

<

адрес>-Кузбассу о запрете на совершение действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №, исполнительное производство №. Записи о государственной регистрации ограничений актуальны до настоящего времени.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по 

<

адрес> – Кузбассу в адрес ФИО1 направлено уведомление № о приостановлении государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимости – квартиры по адресу 

<

адрес> (л.д. 16).

Анализируя собранные по делу доказательства, судом бесспорно установлено существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили заключая договор купли- продажи квартиры по адресу 

<

адрес>, а именно наложение ареста, ограничений, что привело к невозможности исполнения п.3.4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и является основанием для его расторжения. 

Из согласованных объяснений сторон и письменных доказательств следует, что на основании судебных актов в ЕГРН зарегистрированы ограничительные меры в отношении прав ФИО2 на квартиру по адресу 

<

адрес> ( л.д.16). Уведомлением Управления Росреестра по 

<

адрес> отказано в государственной регистрации перехода права на объект недвижимости по адресу 

<

адрес>, по основаниям запреты и ограничении на основании судебных актов. 

Наличие ограничений в отношении спорного жилого помещения последствия и невозможность реализовать право собственности ФИО1 в полном объеме, предусмотренном ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, не было условием при заключении рассматриваемого договора, и истец была вправе рассчитывать при заключении договора на отсутствие условий, ограничивающих реализацию права собственности

Представленные доказательства не свидетельствуют, что в момент заключения договора стороны исходили из того, что такие изменения обстоятельств произойдут, доказательств обратного суду не представлено.

Заявленные истцом обстоятельства суд расценивает в качестве существенных, т.к. если бы стороны могли их разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или, безусловно, был бы заключен на значительно отличающихся условиях, поскольку в такой ситуации (при невозможности перехода права собственности и отсутствие нотариального удостоверения сделки) невозможно использование и распоряжение имуществом по целевому назначению. 

В настоящее время регистрация права собственности приостановлена, истец из выписки ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ ( л.д.12) не могла знать, что спорная квартира находится под арестом, истец обратилась к ответчику с просьбой вернуть денежные средства, ответчик ответила отказом, таким образом, поскольку факт осведомленности о нахождении квартиры под арестом истцом оспаривается, из текста договора указанное обстоятельство не следует, ответчиком в нарушение положений ст. 56 ГПК Российской Федерации доказательства того обстоятельства, что сторонами было согласовано условие о продажи квартиры с обременениями, не представлены, по общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"), суд соглашается с доводами истца о том, что о наличии обременений в виде прав третьих лиц при продажи квартиры она осведомлена не была.

В силу п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Поскольку объективными доказательствами по делу подтверждается, что ФИО1 не имеет возможности зарегистрировать сделку в установленном законом порядке, так как в отношении недвижимого имущества имеются ограничения, также учитывая, что истец обратилась ДД.ММ.ГГГГ к ответчику с письменной претензией о расторжении договора купли-продажи квартиры, возврате денежных средств, уплаченных по договору, указанная претензия не была исполнена ответчиком добровольно, что ответчиком не оспаривается, имеются основания для удовлетворения иска о расторжении договора, обязании возвратить полученные денежные средства в размере 670 000,00 рублей.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 9 900,00 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор купли продажи квартиры с кадастровым № по адресу 

<

адрес>, общей площадью 22,3 кв.м., от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 убытки в размере 670000,00 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 9 900,00 рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Председательствующий И.В. Быкова

Мотивированное решение изготовлено 12 марта 2021 года