Дело № 2-5/2024

64RS0048-01-2023-001791-06

Решение

Именем Российской Федерации

7 марта 2024 года г. Саратов

Фрунзенский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Цукановой Е.П.

при секретаре судебного заседания Никишиной В.В.

с участием представителя истца ФИО1

представителя Комитета по управлению имуществом г. Саратова – ФИО2

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к Комитету по управлению имуществом г. Саратова о признании торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка недействительными, о применении последствий признания торгов недействительными, 

установил:

ФИО3 (далее по тексту – истец) с учетом уточненных исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ обратился в суд с иском к Комитету по управлению имуществом г. Саратова (далее – КУИ г. Саратова) о признании недействительными торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №,о применении последствий признания торгов недействительными. 

Свои требования мотивирует тем, что 18.04.2023 Комитет по управлению имуществом г. Саратова опубликовал на официальном сайте torgi.gov.ru извещение о проведении 24.05.2023 открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № с видом разрешенного использования: объекты логистики, склады, промышленные базы, сроком аренды на 4 года 10 месяцев. Согласно извещению, организатором аукциона является Комитет по управлению имуществом г. Саратова. Полагая, что извещение содержит достоверные сведения о предмете аукциона, истец изъявил желание участвовать в аукционе, внес задаток в размере 220 000 руб. и подал заявку на участие в торгах. В ходе проведения аукциона истец сделал наибольшее предложение о цене предмета аукциона и был признан победителем торгов. Комитет по управлению имуществом г. Саратова направил в адрес истца подписанный договор аренды земельного участка, однако истец отказался подписывать договор, поскольку извещение о качественных и технических характеристиках участка не соответствует действительности. На спорном участке расположены объекты капитального строительства и соответственно данные обстоятельства повлекли за собой нарушения прав истца на приобретение земельного участка свободного от прав третьих лиц. Согласно выписке из ЕГРН от 23.08.2023 в Едином реестре зарегистрированы сведения о том, что земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, территории объекта культурного наследия, публичного сервитута. Земельный участок полностью расположен в границах зоны с реестровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, ограничение использования земельного участка в пределах зоны: постановление Правительства РФ от 03.03.2018 №222 «Об утверждении Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон». В границах санитарно-защитной зоны не допускается использование земельных участков в целях: размещения жилой застройки, объектов образовательного и медицинского назначения, спортивных сооружений открытого типа, организаций отдыха детей и их оздоровления, зон рекреационного назначения для ведения дачного хозяйства и садоводства; размещения объектов для производства и хранения лекарственных средств, объектов пищевых отраслей промышленности, оптовых складов производственного сырья и пищевой продукции, комплексов водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды, использования земельных участков в целях производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, предназначенной для дальнейшего использования в качестве пищевой продукции, если химическое, физическое и (или) биологическое воздействие объекта, в отношении которого установлена санитарно-защитная зона, приведет к нарушению качества и безопасности таких средств, сырья, воды и продукции в соответствии с установленными к ним требованиям вид/наименование: Санитарно-защитная зона для промышленной площадки ООО «Монолит Бетон», расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> Таким образом, сведения о том, что земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, ранее не указанные ни в извещении о проведении аукциона, ни в проекте договора аренды земельного участка, свидетельствуют о недействительности торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения аналогичные содержанию искового заявления. Кроме того, пояснил, что спорный земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования, и из заключения судебной экспертизы следует, что с учетом имеющихся на земельном участке коммуникаций и норм для застройки, для размещения объектов логистики, складов, промышленной базы пригодна не вся площадь земельного участка, так как имеются части участка, ограниченные охранными зонами, размеры и конфигурация которых не позволяют размещать на них объекты строительства. Нахождение на земельном участке наземных и подземных коммуникаций делает его непригодным для использования по целевому назначению в заявленном в конкурсной документации объеме. 

Истец в судебное заседание не явился, о дне и месте рассмотрения дела был извещен надлежащим образом, не ходатайствовал об отложении рассмотрения дела по существу. 

Представитель ответчика в ходе судебного разбирательства исковые требования не признал, зоны с особыми условиями использования территории не имелось на дату извещения о проведения аукциона (10.04.2023), ни на дату проведения аукциона (24.05.2023), ни на дату направления проекта договора аренды земельного участка в адрес победителя аукциона (30.05.2023), а потому невозможно расценивать появление зоны с особыми условиями использования территории на спорном земельном участке после проведения аукциона и направления проекта договора в адрес истца как основание признания недействительными торгов. Доказательств невозможности использования земельного участка с учетом охранных зон инженерных сетей материалы дела не содержат. На основании изложенного в удовлетворении исковых требований представитель ответчика просил отказать. 

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных исковых требований, в судебное заседание не явились, о дне и месте рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, не ходатайствовали об отложении рассмотрения дела по существу. 

Информация о времени и месте рассмотрения дела гражданского дела размещена на официальном сайте Фрунзенского районного суда г. Саратова http://fr.sar.sudrf.ru/. 

Извещение сторон, третьих лиц, не заявляющих самостоятельных исковых требований, произведено судом в соответствии с требованиями статей 113-116 ГПК РФ, а потому суд приходит к выводу о возможности рассмотрения гражданского дела в отсутствие не явившихся лиц, в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, эксперта, исследовав письменные материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям. 

В силу положений ст. 123 Конституции РФ и ст.ст. 12, 56 Гражданского процессуального кодекса РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле, исходя из положений ст. 57 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Согласно статье 55 ГПК РФ доказательствами по гражданскому делу являются любые фактические данные, на основе которых в определенном законом порядке суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, иные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела. Эти данные могут устанавливаться объяснениями сторон, показаниями свидетелей, письменными доказательствами.

В соответствии с положениями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (ч. 1). Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы (ч. 2). Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности (ч. 3). Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими (ч. 4).

Согласно п. 3 ст. 447 ГК РФ в случаях, указанных в ГК РФ или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Статья 39.6 ЗК РФ предусматривает преимущественное заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по результатам торгов, проводимых в форме аукциона. 

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (п. 4 ст. 447 ГК РФ). 

В соответствии с п. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. 

Приведенный в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене. 

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца. 

Пунктом 21 ст. 39.11 ЗК РФ предусмотрено, что извещение о проведении аукциона должно содержать сведения: об организаторе аукциона; об уполномоченном органе и о реквизитах решения о проведении аукциона; о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона; о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о возможности подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (за исключением сетей электроснабжения) (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения); о начальной цене предмета аукциона; о "шаге аукциона"; о форме заявки на участие в аукционе, порядке ее приема, об адресе места ее приема, о дате и времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе; о размере задатка, порядке его внесения участниками аукциона и возврата им задатка, банковских реквизитах счета для перечисления задатка; о сроке аренды земельного участка в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. При этом срок аренды такого земельного участка устанавливается с учетом ограничений, предусмотренных п. п. 8 и 9 ст. 39.8 настоящего Кодекса; о льготах по арендной плате в отношении земельного участка, включенного в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренные ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", если такие льготы установлены соответственно нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами; об обязательстве по сносу здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке и в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки, в срок, не превышающий двенадцати месяцев; об обязательстве по сносу здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке и в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, либо по представлению в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденной проектной документации по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев; об обязательстве по приведению в соответствие с установленными требованиями здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке и в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в срок, не превышающий трех лет. 

Согласно п. 1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Статьей 448 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

26.12.2022 ФИО3 обратился в адрес главы администрации муниципального образования «город Саратов», председателя комитета по управлению имуществом г. Саратова с заявлением о проведении аукциона на право заключения договора аренды в отношении земельного участка площадью 1969 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес>, из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: для размещения объектов V класса опасности по СанПин: объекты логистики, склады, промышленные базы (л.д. 43 т.1).

26.01.2023 проведен консультантом отдела контроля за использованием земельных участков ФИО4 администрации муниципального образования «город Саратов» осмотр земельного участка в кадастровом квартале 64:48:040324:833, ориентировочной площадью 1969 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> -2 в 

<

адрес>, в результате визуального осмотра установлено, что земельный участок огорожен, доступ не ограничен, осуществлена при осмотре фотосъемка (л.д. 70-71 т.1).

Постановлением администрации муниципального образования «город Саратов» от 08.02.2023 №449 комитету по управлению имуществом города Саратова постановлено провести торги в форме открытого аукциона на право заключения договора аренды земельного участка площадью 1969 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес> (л.д. 54 т.1.).

Согласно п. 14 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

В спорной ситуации оценка рыночной стоимости права временного возмездного пользования земельного участка (годовой арендный платеж), которая составила 220 000 руб. была определена на основании отчета № от ДД.ММ.ГГГГ общества с ограниченной ответственностью «Аналитик Центр» (л.д. 76-160 т.1).

Во исполнение постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» от 08.02.2023 N 449 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в Ленинском районе для размещения объектов V класса опасности по СанПиН: объекты логистики, склады, промышленные базы» распоряжением N 441-р от 12.04.2023 комитетом по управлению имуществом 

<

адрес> определены условия проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка по адресу: 

<

адрес>. Начальный размер годовой арендной платы передаваемого в аренду земельного участка был установлен в размере 220 000 руб., величина повышения начального размера годовой арендной платы («шаг аукциона») определен в размере 6000 руб., размер задатка - 220 000 руб. (л.д. 55 т.1).

Предметом торгов являлся земельный участок с кадастровым номером 

<

адрес> площадью 1969 кв. м, расположенный по адресу: 

<

адрес> -2 в 

<

адрес>, разрешенное использование: объекты V класса опасности по СанПиН: объекты логистики, склады, промышленные базы. 

Информация о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка размещена в газете «Саратовская панорама» N 15 (1401) от 19.04.2023, а также размещено на официальном сайте www:torgi.gov.ru (л.д.56-57 т.1). Ограничения прав на данный земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, в информации о проведении аукциона не указана.

ФИО3 в лице представителя последнего ФИО1 24.05.2023 была подана заявка на участие в торгах на право заключения договора аренды вышеуказанного земельного участка, из содержания которой следует, что с заявленным объектом ФИО3 ознакомлен (регистрационный номер 833 от 12.05.2023) (л.д. 177 т.1).

Согласно платежного поручения №301217 от 11.05.2023 произведена оплата задатка для участия в торгах 24.05.2023 по земельному участку, кадастровый № в размере 220 000 руб. (л.д. 178 т.1).

Согласно протоколу от 23.05.2023 о результатах рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на лот N 3 (земельный участок с кадастровым номером №) к участию в аукционе допущено 17 заявок претендентов, в том числе допущен к участию ФИО3 (л.д. 161-163 т.1).

В соответствии с протоколом о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка №90 от 24.05.2023, победителем аукциона является участник с карточкой №4 – ФИО3, предложение по цене лота составило 2 302 000 руб. Согласно протоколу о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, победитель обязуется в течение 30 дней со дня направления ему проекта договора аренды земельного участка заключить вышеуказанный договор аренды земельного участка с Комитетом по управлению имуществом г. Саратова на объявленных условиях аукциона и по заявленной им окончательной цене.

ФИО3 не подписал протокол от 24.05.2023 №90, как и не подписал направленный последнему экземпляр подписанного проекта договора аренды спорного земельного участка, что не оспаривалось в ходе судебного разбирательства сторонами. 

Полагая, что извещение о проведении аукциона содержит недостоверные сведения о предмете аукциона, поскольку на участке расположены объекты капитального строительства и более того, земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, а так же участок пересекают охранные зоны коммуникаций, ранее не указанных ни в извещении о проведении аукциона, ни в проекте договора аренды земельного участка, указанные обстоятельства, по мнению истца, являются основанием для признания торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером N № недействительными.

Разрешая заявленные исковые требования, суд, исследовав обстоятельства дела и оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, пришел к следующему.

Согласно извещения о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, земельный участок с кадастровым номером №, разрешенное использование для размещения объектов V класса опасности по СанПиН: объекты логистики, склады, промышленные базы, расположен в границах зоны ограничения строительства: аэродром «Дубки», аэродром «Сокол». Максимальная нагрузка в точке присоединения объектов капитального строительства на данном земельном участке к сети водопровода (ООО «КВС») возможна в объеме 5,0 куб.м./сут., 1,5 куб. м./час, сети канализации отсутствуют. Подключение проектируемых объектов капитального строительства на земельном участке возможно к сетям газораспределения АО «Саратовгаз». Планируемые объекты капитального строительства на спорном земельном участке находятся вне зоны действия радиуса эффективного теплоснабжения энергоисточника филиала «Саратовский» ПАО «Т Плюс». В связи с наличием вблизи земельного участка действующих КЛ-10кВ, направлений ТП-19761-ТП-1827 и ТП 1976II-ТП987, необходимо учесть охранную зону электрических сетей ЗАО «СПГЭС» с соблюдением Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 №160.

Доводы истца о расположении на спорном земельном участке объектов капитального строительства, о чем не было отражено в извещении о проведении аукциона не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства, а потому отсутствуют основания для признания недействительными оспариваемых торгов по реализации земельного участка по указанным доводам по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случая, предусмотренного пп. 6 п. 2 данной статьи. Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 названного кодекса.

Из содержания п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что если иное не установлено этой статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации на собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, возложена обязанность использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

Согласно пп. 8 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

По смыслу положений ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Материалы гражданского дела не содержат сведений о наличии на оспариваемом земельном участке объектов капитального строительства, принадлежащих гражданам или юридическим лицам, зарегистрированных за данными лицами в установленном законом порядке.

Кроме того, согласно заключению судебной экспертизы общества с ограниченной ответственностью «РусЭксперт» от 17.11.2023 №398/2023, сооружений, объектов капитального строительства, на земельном участке с кадастровым номером № расположенном по адресу: 

<

адрес> в 

<

адрес> не установлено. На земельном участке с кадастровым номером № установлено наличие забора (улучшения земельного участка), а также строительный мусор захламляющий участок и локальное заболачивание участка смежное с соседним участком (л.д. 98-132 т. 3).

В соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не является исключительным средством доказывания и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (ст. 67, ч. 3 ст. 86 ГПК РФ).

Достаточных и допустимых доказательств, указывающих на недостоверность проведенной по делу судебной экспертизы, либо ставящих под сомнение её выводы, в ходе судебного разбирательства сторонами не представлено, оснований для назначения по делу повторной экспертизы не имеется.

Таким образом, не доверять заключению судебного эксперта и ставить его выводы под сомнение у суда оснований не имеется, поскольку экспертиза была назначена на основании определения суда, проведена с соблюдением положений ст. ст. 84, 85, 86 ГПК РФ и в соответствии с требованиями Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», судебный эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ, заключение основано на всестороннем, полном и объективном подходе исследования, является ясным, полным, определенным, не имеющим противоречий, содержит подробное описание проведенного исследования, выводы в заключении убедительны, последовательны, согласуются с материалами гражданского дела, не влекут их двоякого толкования, эксперт имеет специальное образование, соответствующую квалификацию, оно в полном объеме отвечает требованиям ст. ст. 55, 59, 60 ГПК РФ.

При таких обстоятельствах, суд принимает судебную экспертизу № 398/2023 от 17.11.2023 в качестве надлежащего доказательства по делу, отвечающего требованиям допустимости, относимости и достоверности. 

Что касается доводов истца о том, что земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, ранее не указанных ни в извещении о проведении аукциона, что влечет за собой невозможность использования земельного участка по своему целевому назначению, то данные доводы нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства и соответственно требования истца о признании торгов недействительными подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 64:48:040324:833, расположенном по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> в 

<

адрес>, площадью 1969+/- 8,9 кв.м., вид разрешенного использования: объекты V класса опасности по СанПиН: объекты логистики, склады, промышленные базы. Земельный участок полностью расположен в границах зоны с реестровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, ограничение использования земельного участка в пределах зоны: Постановление Правительства РФ от 03.03.2018 №222 «Об утверждении Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитных зон». В границах санитарно-защитной зоны не допускается использование земельных участков в целях: размещения жилой застройки, объектов образовательного и медицинского назначения, спортивных сооружений открытого типа, организаций отдыха детей и их оздоровления, зон рекреационного назначения для ведения дачного хозяйства и садоводства; размещения объектов для производства и хранения лекарственных средств, объектов пищевых отраслей промышленности, оптовых складов производственного сырья и пищевой продукции, комплексов водопроводных сооружений для подготовки и хранения питьевой воды, использования земельных участков в целях производства, хранения и переработки сельскохозяйственной продукции, предназначенной для дальнейшего использования в качестве пищевой продукции, если химическое, физическое и (или) биологическое воздействие объекта, в отношении которого установлена санитарно-защитная зона, приведет к нарушению качества и безопасности таких средств, сырья, воды и продукции в соответствии с установленными к ним требованиям вид/наименование: Санитарно-защитная зона для промышленной площадки ООО «Монолит Бетон», расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> (земельный участок с кадастровым номером № тип: Санитарно-защитная зона предприятий, сооружений и иных объектов, №, решения: Дата решения ДД.ММ.ГГГГ, номер решения:№, наименование ОГВ/ОМСУ: Управление Роспотребнадзора Саратовской области. Земельный участок полностью расположен в границах зоны с реестровым номером 64:00-6.803 от ДД.ММ.ГГГГ, ограничение использования земельного участка в пределах зоны: запрещается размещать объекты, создающие помехи в работе наземных средств и систем обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи, предназначенных для организации воздушного движения; в пределах четвертой продзоны приаэродромной территории запрещается без согласования с оператором аэродрома размещение объектов, превышающих следующие высотные ограничения (ограниченная высота в секторе в Балтийской системе высот 1977г.):275,00м.-280,00м.; право на использование радиочастотного спектра предоставляется посредством выделения полос радиочастот и (или) присвоения (назначения) радиочастот или радиочастотных каналов (л.д. 185-197 т.3).

Согласно представленной выписки из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости по состоянию на 23.12.2022 отсутствовали данные о том, что спорный земельный участок расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории (л.д. 58-69 т.1)

Установлено, что в извещении о проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков и на момент проведения аукциона отсутствовали сведения в Едином государственном реестре недвижимости о расположении спорного земельного участка в границах зоны с особыми условиями использования территории, данные обстоятельства были связаны с тем, что решение об ограничении использования земельного участка принято Управлением Роспотребнадзора Саратовской области после проведения оспариваемых торгов – 25.07.2023. 

Согласно заключению судебной экспертизы общества с ограниченной ответственностью «РусЭксперт» от 17.11.2023 №398/2023, не доверять которой у суда не имеется оснований, согласно кадастровой съемке на земельном участке с кадастровым номером №, установлено, что: под земельным участком (вдоль земельного участка) в направлении с севера-востока на юго-запад имеется недействующий высоковольтный кабель, в направлении с запада на восток в северной части земельного участка проходит ливневая канализация одна трубы d=250 мм., в южной части земельного участка имеется незначительный участок трубопровода ливневой канализации и колодец ливневой канализации расположенный под грунтом, вдоль двух границ земельного участка проходит газопровод высокого давления труба d=57 мм. 

На земельном участке площадью 1969 кв.м. с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес> -2 в 

<

адрес> имеются охранные зоны, инженерных сетей: канализации ливневой 168 кв.м., высоковольтного кабеля 70 кв.м., газопровода высокого давления 200 кв.м. накладывающие ограничения на использование земельного участка в соответствии с его видом разрешенного использования: объекты V класса опасности по СанПиН: объекты логистики, склады, промышленные базы.

Имеются санитарно-защитная зона, (санитарно-защитная зона предприятий), накладывающая наряду с охранными зонами инженерных сетей на земельном участке, установленными при ответе на первый вопрос определения, ограничения на использования земельного участка, площадью 1969 кв.м. с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес> -2 в 

<

адрес>, вид разрешенного использования: объекты V класса опасности по СанПиН: объекты логистики, склады, промышленные базы.

Также следует отметить, что исследуемый участок с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес>-2 в 

<

адрес> расположен в Зоне с особыми условиями использования территории, а именно в Приаэродромной территории аэродрома Саратов (ФИО5). 

Таким образом, в результате производства экспертизы установлено, что исследуемый участок с кадастровым номером № полностью расположен в Зонах с особыми условиями использования территории.

В силу определений, данных в Градостроительном кодексе РФ (ст. 1), зоны с особыми условиями использования территорий - охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно ст. 106 ЗК РФ, при определении перечня ограничений использования земельных участков, которые могут быть установлены в границах зоны с особыми условиями использования территории, должны устанавливаться исчерпывающий перечень видов зданий, сооружений, их разрешенного использования (назначения), и (или) требования к параметрам зданий, сооружений, размещение которых допускается или запрещается в границах указанной зоны, и (или) требования к зданиям, сооружениям, размещение которых допускается в границах указанной зоны, исходя из оценки их влияния на объект, территорию, в целях охраны которых установлена указанная зона, или из оценки влияния объекта, территории, в целях охраны которых установлена указанная зона, на размещаемые здания, сооружения при условии, что оценка соответствия данным требованиям может являться предметом экспертизы проектной документации. При определении перечня ограничений использования земельных участков, которые могут быть установлены в границах зоны с особыми условиями использования территории, должен устанавливаться исчерпывающий перечень видов деятельности, осуществление которых допускается и (или) запрещается в границах указанной зоны

При пересечении границ различных зон с особыми условиями использования территорий действуют все ограничения использования земельных участков, установленные для каждой из таких зон, за исключением ограничений, препятствующих эксплуатации, обслуживанию и ремонту здания, сооружения, в связи с размещением которых была установлена одна из зон с особыми условиями использования территорий, при условии, что такие ограничения не установлены в целях охраны жизни граждан или обеспечения безопасности полетов воздушных судов.

Допрошенный в ходе судебного разбирательства эксперт ФИО6 пояснил, что помимо ограничений, указанных в извещении об аукционе, на спорном земельном участке имеются ограничения использования земельного участка, связанные с охранными зонами инженерных сетей, отраженные в экспертном заключении. На земельном участке расположена недействующая высоковольтная линия электропередач (подземная), однако данная линия может находится под напряжением и соответственно в дальнейшем может быть использована по своему назначению. Санитарно-защитная зона для промышленной площадки ООО «Монолит Бетон» была введена после проведения торгов. Более того, в результате исследования он пришел к однозначному выводу о том, что нахождение спорного земельного участка полностью в Зоне с особыми условиями использования территории, а также нахождение на данном земельном участке охранных зон, инженерных сетей препятствует использованию данного земельного участка с учетом вида его разрешенного использования, в частности усматривается невозможность осуществить расположение полноценно на данном участке складов и промышленных баз, поскольку необходимо соблюдать все ограничения использования земельного участка, установленные для каждой из таких зон, которые пересекают земельный участок в различных направлениях.

В пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статьи 178 или 179 Гражданского кодекса Российской Федерации) либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств, например, статьями 495, 732, 804, 944 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные (подпункт 2 пункта 2 статьи 178 ГК РФ).

Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (пункт 5 статьи 178 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Установив, что переданный комитетом по управлению имуществом г. Саратова истцу в аренду земельный участок, расположен в зоне с особыми условиями использования, а также учитывая, что экспертами ООО «РусЭксперт» при проведении судебной экспертизы отмечено, что с учетом имеющихся за земельном участке коммуникаций для размещения складов, промышленных баз пригодна не вся площадь, так как имеются части участка, ограниченные охранными зонами, размеры и конфигурация которых не позволяют размещать полноценно на них указанные объекты. Нахождение на земельном участке инженерных коммуникаций делает его непригодным для использования по целевому назначению в заявленном в конкурсной документации объеме.

Таким образом, с учетом установленных в отношении земельного участка ограничений, использование его по целевому назначению в становиться практически невозможным.

Истцу не были предоставлены сведения о фактическом состоянии земельного участка, истец не обладал информацией о том, что земельный участок является непригодным для использования по целевому назначению в заявленном в конкурсной документации объеме.

Соответственно истец был введен в заблуждение в отношении качества предмета торгов, поскольку он имел намерение приобрести в аренду земельный участок для размещения складов, промышленных баз, а в действительности он не может использовать данный земельный участок в соответствии с целевым назначением в заявленном в конкурсной документации объеме по вышеуказанным причинам.

Не предоставление информации о наличии указанного обстоятельства, имеют существенное значение и должны были повлиять на решение истца об его участии в торгах.

Таким образом, истец лишился того, на что рассчитывал при участии в торгах, ответчик ввел истца в заблуждение, поскольку земельный участок не может быть использован истцом по целевому назначению в полном объеме.

Характеристики и недостатки земельного участка не были отражены в извещении о проведении аукциона, возникли после его проведения и являются существенными.

Поскольку земельный участок имеет существенные недостатки, которые не были оговорены при проведении аукциона и более того, данной информацией в силу своей осмотрительности истец не мог обладать, поскольку Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии сведения о том, что спорный земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории внесены после проведения торгов на основании решения Роспотребнадзора Саратовской области, при этом исходя из объяснений эксперта ФИО6 и заключения судебной экспертизы у истца отсутствует возможность застройки (складов, промышленных баз) земельного участка, что свидетельствует о невозможности его использования по его прямому назначению, в связи с чем требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного следует признать недействительными торги и применить последствия недействительности сделки, вернув истцу денежные средства, внесенные истцом в качестве задатка в размере 220 000 руб. 

Руководствуясь ст. ст. 194–199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО3 к Комитету по управлению имуществом г. Саратова о признании торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка недействительными, о применении последствий признания торгов недействительными - удовлетворить. 

Признать недействительными торги, проведенные Комитетом по управлению имуществом г. Саратова в форме открытого аукциона, по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1969 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>-2 в 

<

адрес>. 

Применить последствия недействительности сделки, обязать Комитет по управлению имуществом г. Саратова (ИНН 

<

***>) вернуть ФИО3 (№) денежные средства в виде задатка, уплаченные в размере 220 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Саратова в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено - 15.03.2024. 

Судья Е.П. Цуканова