Дело № 2 – 1151 / 2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г.-к. Анапа «25» июня 2018 года

Судья Анапского районного суда Краснодарского края Немродов А.Н.

при секретаре Кропачевой Е.А.,

с участием истицы ФИО1, 

ответчицы ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи объектов недвижимости, 

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи объектов недвижимости.

В судебном заседании ФИО1 заявленные исковые требования поддержала и пояснила, что 01.12.2017 г. она и ответчица ФИО2 заключили предварительный договор купли-продажи недвижимости, в соответствии с которым при заключении основного договора купли-продажи она обязалась приобрести, а ответчица продать жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) принадлежащие продавцу на праве собственности. По условиям предварительного договора истица и ответчица договорились о заключении основного договора купли-продажи в срок не позднее 20.01.2018 г. Стоимость объектов недвижимости оценили в 1 500 000 рублей. Оплата за недвижимость должна производиться по частям в форме наличного и безналичного расчета: первая часть денежных средств в размере 50 000 рублей при подписании договора в обеспечение взаимных обязательств по предстоящему отчуждению права собственности на недвижимость; 800 000 рублей – после оформления сделки купли-продажи безналичным платежом (переводом) на лицевой счет ответчицы; оставшееся сумма выплачивается ответчице ежемесячно по 20 000 рублей наличными денежными средствами. Также согласно договору ответчица обязалась: предоставить нотариальное согласие супруга на продажу недвижимости, предоставить справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, снять себя и членов семьи с регистрационного учета с продаваемых объектов недвижимости. Таким образом, при заключении предварительного договора стороны согласовали все существенные условия договора купли-продажи. Она (истица) надлежащим образом выполнила возложенные на нее обязательства для заключения основного договора купли-продажи, а именно, при подписании предварительного договора от 01.12.2017 г. передала денежные средства в размере 50 000 рублей, получила разрешение на снятие денежных средств в размере 330 134 рубля, принадлежащих несовершеннолетнему П.В.В., 00.00.0000 года рождения, что подтверждается приказом Управления по делам семьи и детства администрации МО г.-к. Анапа от 12.02.2018 г. 000. Кроме того, при заключении договора ответчица передала ей ключи от жилого дома и до настоящего времени она (истица) владеет и пользуется жилым домом и земельным участком. 04.05.2018 г. в адрес ответчицы было направлено посредством почтовой связи уведомление-претензия с приложением основного договора-купли продажи объектов недвижимости, а также с указанием даты и времени для их сдачи в МФЦ г.-к. Анапа для регистрации перехода права собственности. Однако в назначенное в уведомлении время ФИО2 в МФЦ г.-к. Анапа не явилась. Извещений об обстоятельствах и причинах, препятствующих явке, ответчицей предоставлено не было. Считает, что имеются основания для понуждения ответчицы к заключению основного договора купли-продажи недвижимого имущества. В связи с тем, что она (истица) не имеет юридического образования, вынуждена была обратиться к юристу, которому заплатила за услуги 5 000 рублей. Учитывая изложенное, ввиду прямого уклонения ответчицы от заключения основного договора купли-продажи объектов недвижимости, просит суд обязать ФИО2 заключить договор купли-продажи жилого дома и 390/810 долей земельного участка, расположенных по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) на условиях, определенных в предварительном договоре купли-продажи недвижимости от 01.12.2017 г. Взыскать с ФИО2 в ее пользу расходы по оплате госпошлины в размере 300 рублей, расходы по оплате за услуги юриста в размере 5 000 рублей.

Ответчица ФИО2 не согласилась с исковыми требованиями ФИО1 о понуждении к заключению договора купли-продажи объектов недвижимости. Пояснила, что ни одна из сторон в установленный предварительным договором купли-продажи срок не направила другой стороне письменное предложение заключить сделку, а в настоящее время она не желает заключать с истицей договор купли-продажи принадлежащего ей недвижимого имущества. Кроме того, ее супруг не давал нотариального согласия на заключение договора по отчуждению недвижимости, приобретенной во время брака, сниматься с регистрационного учета в жилом доме ее семья не намерена. Просила суд в иске ФИО1 полностью отказать. 

Исследовав материалы дела, заслушав истицу ФИО1, ответчицу ФИО2, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению ввиду следующего.

В силу ч.ч. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 000 от 08.09.2014 г., выпискам из ЕГРН от 27.11.2017 г., от 07.06.2018 г. ответчице ФИО2 на основании договора купли-продажи недвижимости от 01.04.2008 г. принадлежит на праве собственности жилой дом, назначение: жилое, общей площадью 39 кв.м., этажность: 1, с кадастровым номером 000, по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) регистрационная запись в ЕГРН от 16.06.2008 г. 000.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 000 от 10.07.2014 г., выпискам из ЕГРН от 28.11.2017 г., от 07.06.2018 г. ФИО2 на основании соглашения о реальном разделе земельного участка и прекращении долевой собственности от 24.01.2008 г., договора купли-продажи недвижимости от 01.04.2008 г., договора купли-продажи недвижимости от 01.07.2014 г. принадлежит 390/810 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 810 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов – индивидуальное жилищное строительство, с кадастровым номером 000, по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) регистрационная запись в ЕГРН от 10.07.2014 г. 000. 

Частью 2 ст. 218 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с ч.ч. 1, 2, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения двухстороннего договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме (ч. 2 ст. 429 ГК РФ).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ч. 2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В ч. 1 ст. 432 ГК РФ указано, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 554 ГК РФ предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

В соответствии с ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч. 1 ст. 551 ГК РФ).

В силу ч. 3 ст. 35 СК РФ для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке.

В соответствии с содержанием предварительного договора купли-продажи недвижимости от 01.12.2017 г. продавец ФИО2 обязалась продать покупателю ФИО1 земельный участок с домом, расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) (п. 1).

Недвижимость оценена сторонами в сумму 1 500 000 рублей, расчет между сторонами производится в следующем порядке: при подписании данного договора покупатель производит оплату продавцу в размере 50 000 рублей наличными денежными средствами, после оформления сделки купли-продажи покупатель производит оплату в размере 800 000 рублей безналичным платежом (переводом) на лицевой счет продавца, оставшуюся сумму покупатель обязуется выплачивать продавцу ежемесячно по 20 000 рублей наличными (п.п. 3, 4 предварительного договора).

Согласно п. 6 предварительного договора купли-продажи продавец обязалась: предоставить нотариальное согласие супруга на продажу объектов недвижимости, предоставить справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, снять себя и членов семьи с регистрационного учета в отчуждаемом жилом доме. 

Предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора и носящий поэтому организационный характер, непосредственно регулирует конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора. Предварительный договор содержит не существенные условия основного договора, а условия, позволяющие установить существенные условия основного договора. При этом, основной договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в соответствии с условиями, изложенными в предварительном договоре. 

Предварительный договор купли-продажи недвижимости от 01.12.2017 г. между ФИО2 и ФИО1 не содержит всех условий, позволяющих установить предмет и условия основного договора купли-продажи недвижимости, поскольку в предварительном договоре указано на продажу земельного участка с домом, однако ответчица является собственником жилого дома и доли земельного участка, при этом отсутствует нотариальное согласие супруга ответчицы на совершение сделки с недвижимостью, приобретенной в период брака, однако истица в обоснование заявленных требований ссылается на уклонение ответчицы от заключения договора купли-продажи и просит суд обязать ФИО2 заключить основной договор купли-продажи недвижимости.

Кроме того, текст основного договора купли-продажи недвижимого имущества, подготовленного истицей, содержит сведения о приобретении недвижимости в общую долевую собственность несовершеннолетних детей истицы – Д.А.Д., П.В.В., с использованием средств материнского капитала в соответствии с Федеральным законом от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», что не было предусмотрено условиями предварительного договора купли-продажи недвижимости между ФИО2 и ФИО1

Согласно ч. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные ч. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. 

В силу ч.ч. 4, 6 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Пунктом 2 предварительного договора купли-продажи недвижимости от 01.12.2017 г. между ФИО2 и ФИО1 было определено, что совершение сделки должно состояться не позднее 20.01.2018 г.

Уведомление-претензию с предложением заключить основной договор, оформить сделку в регистрационном органе и текст основного договора купли-продажи недвижимого имущества ФИО1 направила в адрес ФИО2 только 04.05.2018 г., что усматривается из описи вложения в письмо, квитанции об оплате почтового отправления и отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором. 

Таким образом, до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор, он не был заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить договор, в связи с чем обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены 20.01.2018 г.

С учетом исследованных материалов дела, суд полагает, что предварительный договор купли-продажи недвижимости от 01.12.2017 г. не может являться основанием для заключения между сторонами основного договора купли-продажи недвижимости, как не соответствующий требованиям гражданского законодательства и прекративший свое действие.

Как закреплено в ч.ч. 1, 2 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В соответствии с положениями ст.ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Анализируя каждое из представленных доказательств, а также доказательства в их совокупности и взаимосвязи с позиции относимости, допустимости, достоверности и достаточности, суд считает не подлежащими удовлетворению требования ФИО1 об обязании ФИО2 заключить основной договор купли-продажи жилого дома и доли земельного участка, находящихся по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) на условиях, содержащихся в предварительном договоре купли-продажи недвижимости от 01.12.2017 г.

Принимая во внимание правила ч. 1 ст. 98, ч. 1 ст. 100 ГПК РФ, предусматривающих, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, в том числе расходы по оплате услуг представителя, суд, отказывая в удовлетвори иска ФИО1, не находит оснований также для взыскания с ответчицы в пользу истицы понесенных ею судебных расходов.

При этом суд разъясняет истице ФИО1 ее право на обращение в суд с требованием о взыскании с ответчицы ФИО2 денежных средств, переданных при подписании предварительного договора купли-продажи недвижимости, как неосновательного обогащения, предоставив надлежащие доказательства передачи денежных средств.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи объектов недвижимости – жилого дома и 390/810 долей земельного участка, расположенных по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) на условиях, определенных в предварительном договоре купли-продажи недвижимости от 01.12.2017 г., – отказать. 

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в течение месяца через Анапский районный суд.

Судья 

Анапского районного суда 

Краснодарского края А.Н. Немродов