№ 2-28/2023 

<

данные изъяты> УИД: 36RS0006-01-2023-004284-12

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 февраля 2024 года Центральный районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Панина С.А.,

при секретаре Юсуповой К.В., 

с участием:

представителя истца ООО «ДОМ.РФ Управление активами» Д.У. ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ» по доверенности ФИО2,

ответчика ФИО3,

представителя ответчика ФИО3 на основании ордера адвоката Ждановой Ю.Г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО «ДОМ.РФ Управление активами» Д.У. ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ» к ФИО3 о взыскании задолженности по договору найма жилого помещения № № от 15.08.2022 в размере 69437,94 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 2283 руб.,

установил:

Истец ООО «ДОМ.РФ Управление активами» Д.У. ЗПИФ обратилось в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что между ООО «ДОМ.РФ Управление активами» Д.У. ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ» (наймодатель) и ФИО3 (наниматель) заключен договор найма жилого помещения с физическим лицом от 06.09.2021 № №, согласно которому наймодатель передал нанимателю жилое помещение (квартира) с принадлежностями в Арендном доме 

<

адрес>» по адресу: 

<

адрес> общая площадь - 79,10 кв. м. Срок найма - до 15.08.2022. Акт приема-передачи предмета найма подписан сторонами 06.09.2021. В дальнейшем сторонами заключен договор найма жилого помещения с физическим лицом от 15.08.2022 № № (договор найма), согласно которому наймодатель передал нанимателю предмет найма на срок до 15.07.2023. В связи с заключением договора найма, сторонами подписано дополнительное соглашение от 15.08.2022, по условиям которого акт приема-передачи предмета найма не составляется, предмета найма считается переданным нанимателю по акту приема-передачи от 06.09.2021. 15.03.2023 сторонами заключено соглашение о расторжении договора найма от 15.03.2023, в соответствии с которым договор найма подлежит прекращению с 17.04.2023, при этом наниматель обязан обеспечить доступ в помещение наймодателю не менее чем за 21 календарный день до даты выезда для предварительного осмотра помещения и составления предварительной сметы по восстановительному ремонту и ущербу в случае наличия дефектов. Договор найма расторгнут 17.04.2023 на основании п. 8.6.1 Договора найма, в соответствии с которым наниматель вправе расторгнуть договор по своему усмотрению по истечении 6 (шести месяцев) непрерывного общего срока проживания в арендных домах с даты подписания при условии письменного уведомления наймодателя за 45 календарных дней до планируемой даты прекращения договора найма. Договор найма считается прекращенным в дату, которая наступает через 45 календарных дней после даты получения наймодателем соответствующего уведомления. 03.04.2023 сотрудником Сервисной компании в присутствии нанимателя был произведен предварительный осмотр помещения и принадлежностей. Нанимателю были даны рекомендации по устранению выявленных дефектов помещения и принадлежностей во избежание включения их в итоговые сметы по восстановительному ремонту и ущербу. К 17.04.2023 рекомендации нанимателем выполнены не были, дефекты не устранялись. Возврат предмета найма произведен по акту возврата от 17.04.2023, составленному сторонами в присутствии представителя Сервисной компании, который был подписан нанимателем с замечаниями. Пунктом 3 Акта возврата установлена стоимость устранения обнаруженных дефектов, которые отсутствовали на дату передачи предмета найма нанимателю при заключении договора найма в размере 121 194,20 руб. В связи с уменьшением стоимости устранения обнаруженных дефектов принадлежностей помещения, истцом скорректирован размер причиненных убытков. На дату окончания договора найма стоимость устранения обнаруженных дефектов, которые отсутствовали на дату передачи предмета найма нанимателю при заключении договора найма, составила 108 164,20 рубля. Также на дату расторжения договора найма имелась задолженность по коммунальным платежам за апрель 2023 года, а также выездной уборки, которую наниматель обязан оплатить согласно пункту 7.4 Договора найма. Задолженность нанимателя по договору найма на дату окончания составила 114427,94 руб.: по коммунальным платежам (с 01.04.2023- 17.04.2023) - 2 763,74 руб., стоимость уборки квартиры по выезду - 3500 руб.; стоимость устранения дефектов помещения (восстановительный ремонт и ущерб) - 108 164,20 руб. В соответствии с пунктом 6.7 договора найма внесенный нанимателем депозит в размере 44 990 руб. зачтен наймодателем в полном объеме в счет погашения задолженности по коммунальные платежам, уборки квартиры по выезду, стоимости восстановительного ремонта и частично стоимости устранения дефектов помещения. По состоянию на 17.05.2023 за ответчиком числится задолженность по договору найма в виде стоимости устранения дефектов помещения (ущерб) - в размере 69 437,94 рублей (т. 1 л.д. 7-11).

В судебном заседании представитель истца ООО «ДОМ.РФ Управление активами» Д.У. ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ» по доверенности ФИО2 поддержал заявленные требования, просил суд их удовлетворить их в полном объеме по основаниям, изложенным в иске; в материалы дела представлены возражения на отзыв ответчика (т. 2 л.д. 3-4), письменные пояснения на заключение эксперта.

В судебном заседании ответчик ФИО3, его представитель на основании ордера адвокат Жданова Ю.Г. с иском не согласились, считали его не подлежащим удовлетворению, представили письменные возражения приобщенные к материалам дела (т. 1 л.д. 212-218) и письменные пояснения по делу.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, допросив эксперта, изучив материалы настоящего дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. 

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Как следует из положений ст. 609 ГК РФ, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Как предусмотрено ст. 676 ГК РФ наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (ст. 681 ГК РФ).

В соответствии со ст. 682 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом РФ.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Как следует из материалов дела между ООО «ДОМ.РФ Управление активами» Д.У. ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ» (Наймодатель) и ФИО3 (Наниматель) заключен договор найма жилого помещения с физическим лицом от 06.09.2021 № №, согласно которому Наймодатель передал Нанимателю жилое помещение (квартира) с принадлежностями в Арендном доме «

<

адрес>» по адресу: 

<

адрес>, общая площадь - 79,10 кв. м. Срок найма - до 15.08.2022. Акт приема-передачи предмета найма подписан сторонами 06.09.2021 (т.1 л.д. 35-50). 

В дальнейшем сторонами заключен договор найма жилого помещения с физическим лицом от 15.08.2022 № № (Договор найма), согласно которому Наймодатель передал Нанимателю Предмет найма на срок до 15.07.2023 (т.1 л.д 58-67)

В связи с заключением договора найма, сторонами подписано дополнительное соглашение от 15.08.2022, по условиям которого акт приема-передачи Предмета найма не составляется, Предмета найма считается переданным Нанимателю по Акту приема-передачи от 06.09.2021 (т.1 л.д. 74-75).

В соответствии с договором найма, Наниматель обязан своевременно оплачивать Плату за Помещение (Фиксированная плата) в соответствии с разделом 6 Общих условий (п. 4.1.4 Договора найма), своевременно оплачивать все фактически потребленные Коммунальные услуги в соответствии с показаниями индивидуальных приборов учета на основании официальных тарифов и методик, утвержденных Департаментом государственного регулирования тарифов и Департаментом жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Воронежской области, и РСО (п. 4.1.6 Договора найма).

На основании п. 6.2 Договора найма, Наниматель уплачивает Наймодателю Фиксированную плату ежемесячно авансом с 15 числа предшествующего месяца, не позднее 25 числа каждого месяца, предшествующего соответствующему месяцу найма. Размер Фиксированной платы составляет 44 990 руб. в месяц (п. 4 Специальных условий Договора найма).

В силу п. 4.1.3 Договора найма Наниматель обязуется обеспечивать сохранность помещения и содержать его в надлежащем состоянии. Любой капитальный и текущий ремонт предмета найма осуществляется исключительно Наймодателем и Сервисной компанией (п. 5.1 Договора найма).

Пунктом 5.3. Договора найма предусмотрено, что любой текущий ремонт Помещения и Принадлежностей, включая ремонт по заявкам Нанимателя и Жильцов, а также ремонт в соответствии с п. 5.4. Общих условий, осуществляется Наймодателем или Сервисной компанией за счет Нанимателя.

15.03.2023 сторонами заключено соглашение о расторжении Договора найма от 15.03.2023, в соответствии с которым Договор найма подлежит прекращению с 17.04.2023, при этом Наниматель обязан обеспечить доступ в Помещение Наймодателю не менее чем за 21 календарный день до Даты выезда для предварительного осмотра помещения и составления предварительной сметы по восстановительному ремонту и ущербу в случае наличия дефектов (т.1 л.д. 77-82).

Договор найма расторгнут 17.04.2023 на основании заявления ответчика от 03.03.3023 (т. 1 л.д. 76) и соглашения о расторжении договора найма от 15.03.2023 (т. 1 л.д. 77) в соответствии с п. 8.6.1 Договора найма, в соответствии с которым Наниматель вправе расторгнуть договор по своему усмотрению по истечении 6 (шести месяцев) непрерывного общего срока проживания в арендных домах с Даты подписания при условии письменного уведомления Наймодателя за 45 (сорок пять) календарных дней до планируемой даты прекращения Договора найма. Договор найма считается прекращенным в дату, которая наступает через 45 (сорок пять) календарных дней после даты получения Наймодателем соответствующего уведомления.

По условиям Договора найма (п. 8.4.1) в Дату досрочного расторжения договора Наниматель обязуется вернуть Наймодателю Помещение и Принадлежности в том же состоянии, в котором они были получены Нанимателем в Дату передачи, передать ключи и электронные карты доступа, уплатить все имеющиеся задолженности за Коммунальные услуги и иным платежам согласно условиям Договора, и подписать Акт возврата в двух экземплярах. При наличии дефектов Помещения или Принадлежностей на Дату досрочного расторжения договора Наймодатель, Наниматель и Сервисная компания указывают такие дефекты в Смете по восстановительному ремонту и ущербу в Акте возврата. Указанные дефекты подлежат устранению за счет Нанимателя в соответствии с действующим прейскурантом между Наймодателем и Сервисной компанией. Стоимость устранения таких дефектов может быть удержана Наймодателем из суммы депозита. В дату досрочного расторжения договора Наниматель обязуется освободить помещение от имущества, принадлежащего Нанимателю и жильцам (п. 8.4.2 Договора найма).

03.04.2023 сотрудником Сервисной компании в присутствии Нанимателя был произведен предварительный осмотр Помещения и Принадлежностей. Нанимателю были даны рекомендации по устранению выявленных дефектов Помещения и Принадлежностей во избежание включения их в итоговые сметы по восстановительному ремонту и ущербу. 

К 17.04.2023 рекомендации Нанимателем выполнены не были, дефекты не устранялись.

Возврат предмета найма произведен по акту возврата от 17.04.2023, составленному сторонами в присутствии представителя Сервисной компании, который был подписан Нанимателем с замечаниями и несогласием с размером ремонта и ущерба по вызову и частично с актом возврата. Пунктом 3 Акта возврата установлена стоимость устранения обнаруженных дефектов, которые отсутствовали на дату передачи предмета найма Нанимателю при заключении Договора найма, в размере 121 194,20 руб. (т. 1 л.д. 78-82).

К акту возврата приложены фототаблицы дефектов (т. 1 л.д. 85-98). 

В заявлении от 17.04.2023 ответчик просил зачесть из депозита счета по выезду: коммунальные услуги, ремонт по вызову, ущерб и генеральную уборку по договора найма от 15.08.2022 (т. 1 л.д. 99).

В заявлении от 17.04.2023 ответчик указал перечень повреждений, с которыми он был согласен (т. 2 л.д. 49).

Согласно расчету ООО «Блеск-клиринг» стоимость работ по устранению повреждений в 

<

адрес> составила 21537 руб. (т. 1 л.д. 100).

В дальнейшем, акт стоимости ущерба был скорректирован в части расчета стоимости ущерба в 

<

адрес> Арендный дом «

<

адрес>», в частности согласно акту истцом не приняты: 

- тумба под раковину Cersanit стоимостью 13 537 руб.; 

- матрас «Strong Vanda Classic Plus» стоимостью 13 500 руб.; 

- тюль 7 шт. стоимостью 1374 руб. за каждую (всего 9 618 руб.);

- стол письменный EGGER H 3710 ST12 Opex Карини стоимостью 9 300 руб.;

- стул Аметист Stark brown стоимостью 7 500 руб.; 

- ящик морозильной камеры для холодильника HOTPOINT F100436/ВСВ 70301 АА стоимостью 4500 руб.; 

- комплекты портьер производства Китай Zfab Greatest 2 шт., стоимость 1 - 4778,70 руб. (всего 9 557,40 руб.).

Сумма была скорректирована до 86 627,20 руб. (Т. 1 л.д. 101). Также имелись не оплаченные расходы за коммунальные услуги, за ремонт по выезду, стоимости выездной уборки.

Согласно представленного истцом расчета задолженность нанимателя по Договору найма на дату окончания составила 114 427,94 руб.: по коммунальным платежам (с 01.04.2023- 17.04.2023)- 2 763,74 руб., стоимость уборки квартиры по выезду – 3500 руб.; стоимость устранения дефектов Помещения (восстановительный ремонт и ущерб) - 108 164,20 руб.

С учетом депозита в размере 44 900 руб. в счет погашения задолженности по коммунальные платежам, уборки квартиры по выезду, стоимости восстановительного ремонта и частично стоимости устранения дефектов помещения, согласно позиции истца по состоянию на 17.05.2023 за ответчиком остается числиться задолженность по договору найма в виде стоимости устранения дефектов помещения (ущерб) - в размере 69 437,94 рублей.

04.05.2023 истцом в адрес ответчика направлена претензия в целях компенсации ущерба в размере 82467 руб. (т. 2 л.д. 50-51).

Ответчик не согласился с размером данного ущерба считая его завышенным указывая, указывая, что «дефекты» носят незначительный характер, истцом не доказано, что выявленные при сдаче имущества «дефекты» отсутствовали на момент передачи имущества нанимателю, вина ответчика и причинно-следственная связь между действиями ответчиками и ущербом не доказана.

В связи с возникшими противоречиями относительно наличия дефектов имущества истца, причин их возникновения, методов и стоимости устранения дефектов, судом по ходатайству стороны ответчика была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО Экспертная группа «Ваш консультант» (т. 2 л.д. 223-235).

Согласно заключению ООО Экспертная группа «Ваш консультант» от 29.12.2023 № 101-12/23:

Устранение дефектов в виде загрязнений тюлей, портье возможно способом: стирка, химчистка. Химчистка применима к стойким загрязнениям как пятно-чистка, т е. индивидуальная чистка устойчивых пятен, с последующей стиркой или полной химчисткой всего изделия. Выявленные дефекты в соответствие с нормативным документом: ГОСТ 15467-79 Управление качеством продукции. Основные понятия Термины и определения, являются устранимыми (п.46), не являются критическими (п.43). Выявленные дефекты по степени их проявления, устранимости, не критичности, можно отнести к естественному износу изделия. Стоимостью устранения дефектов является стоимость работ по чистке/стирке изделий: тюль 7 шт., портьеры 6 шт., и составляет 3 200 руб.

Заявленный истцом дефект - пиллинг ткани обивки матраца, является свойством материала, не является дефектом эксплуатации, является дефектом производственного характера товара - матраца торговой марки Strong, модель/серия Vanda Classic. Стоимостью устранения дефекта является стоимость ремонтных работ по замене обивочного материала изделия, или стоимость замены некачественного товара на качественный. Устранимость/неустранимость дефекта определяет продавец/производитель товара применимо к конкретным условиям производства и ремонта с учетом необходимых затрат и других факторов, в соответствие с требованиями нормативного документа: ГОСТ 15467-79 Управление качеством продукции. Основные понятия. Термины и определения.

Представленная на исследование тумба Cersanit MODUO 80 SB-SZ-MOD-MO80/Wh имеет заявленные дефекты: разбухание древесностружечного материла (ЛДСП, МДФ) конструктивных деталей тумбы, отслоение кромки, образование трещин, сколов облицовочного пластика, отслоение облицовочного пластика. Причиной образования имеющихся дефектов является: воздействие воды, влажной среды (влага, пар и т.п.), условия монтажа вблизи с ванной, без защитного ограждения (шторка, панель, экран и т.п.), а также причиной могут послужить коммуникации подвода воды, расположенные внутри тумбы.

Выявленные дефекты — механические повреждения столешницы письменного стола (царапины потертости, на отдельном участке), технически возможно устранить заменой столешницы. Устранение выявленных дефектов на столешнице письменного стола, способом замены столешницы, рассчитывается исходя из рыночной стоимости предложения для данного вида работ/услуг, а также исходя из стоимости часа ремонтных работ 800 рублей, в соответствие с поставленным на экспертизу вопросом. Устранение выявленных дефектов на столешнице письменного стола, исходя из рыночной стоимости предложения для данного вида работ/услуг составляет 6 656 руб. Устранение выявленных дефектов на столешнице письменного стола, исходя из стоимости часа ремонтных работ 800 руб., составляет 5700 руб.

Выявленный дефект: разрыв обивочной ткани на отдельном участке, на спинке стула в области шва, технически возможно устранить заменой обивочного материала (перетяжкой). Устранение выявленных дефектов способом замены обивочного материала (перетяжкой), рассчитывается исходя из рыночной стоимости предложения для данного вида работ/услуг, а также исходя из стоимости часа ремонтных работ 800 рублей, в соответствии с поставленным на экспертизу вопросом. Устранение выявленных дефектов исходя из рыночной стоимости предложения для данного вида работ/услуг, составляет 2 390 руб. Устранение выявленных дефектов исходя из стоимости часа ремонтных работ 800 руб., составляет 1 690 руб.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Заключение эксперта - это основанное на задании суда письменное изложение сведений (или акт) об обстоятельствах, имеющих значение для дела, установленных в результате специального исследования объектов (материалов), предоставленных судом, отражающих ход и результаты исследований, проведенных экспертом. Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ в их совокупности, суд при разрешении данного спора принимает во внимание заключение указанной судебной экспертизы, поскольку указанное заключение является логичным, последовательным, соответствует требованиям действующего законодательства, составлено экспертом, имеющим высшее профессиональное образование, необходимую квалификацию и стаж работы, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В ходе исследования экспертом использовались общепринятые методики; вывод эксперта мотивирован, основан на всесторонней оценке обстоятельств дела, материалов проведенных исследований. Данное экспертное заключение в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в распоряжение эксперта материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных. Оснований для сомнений в объективности заключения эксперта у суда не имеется. Доказательств, свидетельствующих о нарушении экспертом при проведении экспертного исследования требований действующего законодательства, наряду с доказательствами содержания в спорном заключении противоречивых или неясных выводов специалистов, сторонами не представлено. Возражений относительно экспертного заключения сторонами не заявлено. 

На основании вышеизложенного, суд считает, что при принятии решения по настоящему спору следует руководствоваться экспертным заключением ООО Экспертная группа «Ваш консультант» от 29.12.2023 № 101-12/23.

Заключение является мотивированным в своих выводах и объективным, что также подтверждается пояснениями эксперта в судебном заседании. 

Так, допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО1 подтвердила и обосновала выводы, сделанные в ходе экспертного исследования отраженного в заключении от 29.12.2023 №101-12/23, указав, что исследования проводились на основании методических рекомендаций, ГОСТов, выводы экспертного исследования сделаны, в том числе на основании непосредственного осмотра объектов исследования. 

В соответствии с общими условиями договора жилое помещение наймодатель передает нанимателю помещение в состоянии пригодном для проживания и использования (п. 3.1.1. Договора), а наниматель обязуется принять помещение и Принадлежности (п. 4.1.2. Договора) и в ходе эксплуатации помещения обеспечивать его сохранность и поддерживать в его в надлежащем состоянии, (п. 4.1.З.), возврат помещения и принадлежностей осуществляется в том же состоянии, в котором они были получены нанимателем (п. 7.3. Договора). Наниматель обязуется возместить стоимость устранения дефектов помещения и принадлежностей, обнаруженных при приемке помещения (п. 7.3. Договора).

При приемке жилого помещения и принадлежностей был подписан Акт приема передачи, перечень принадлежностей от 06.09.2021 № №, согласно которому помещение и принадлежности переданы в пригодном для эксплуатации состоянии.

Таким образом, помещение и его принадлежности подлежали возврату в состоянии пригодном для эксплуатации с учетом естественного/нормального износа.

В соответствии с п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

В соответствии со ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (п. 1). Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 15 данного кодекса. Возмещение убытков в полном размере означает, что в результате их возмещения кредитор должен быть поставлен в положение, в котором он находился бы, если бы обязательство было исполнено надлежащим образом (п. 2).

В силу п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Под реальным ущербом понимаются расходы, которые кредитор произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, а также утрата или повреждение его имущества (абзац второй пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума N 7)).

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества.

Таким образом, на причинителя вреда возлагается бремя доказывания возможности восстановления поврежденного имущества без использования новых материалов, а также неразумности избранного потерпевшим способа исправления повреждений.

Как следует из разъяснений, данных в п. 5 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7"О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу ст. 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник в праве предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (ст. 404 ГК РФ).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

В п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство (пункт 2 статьи 401 ГК РФ). По общему правилу лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 ГК РФ). Бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

Таким образом, с учетом выводов экспертного заключения, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по договору найма жилого помещения № № от 15.08.2022 в виде стоимости устранения дефектов в виде: работ по чистке/стирке изделий от пятен: тюль 7 шт., портьеры 6 шт. в размере 3 200 руб.; устранения выявленных дефектов на столешнице письменного стола, исходя из стоимости часа ремонтных работ 800 руб. (которые установлены расценками истца) в размере 5 700 руб.; устранения дефекта разрыв обивочной ткани на отдельном участке, на спинке стула в области шва, исходя из стоимости часа ремонтных работ 800 руб. в размере 1 690 руб.

Также с ответчика подлежит взысканию стоимость ящика морозильной камеры для холодильника HOTPOINT F100436/ВСВ 70301 АА в размере 4500 руб. поскольку данный ящик отражен в уточненном списке дефектов (установлено наличие трещины на среднем ящике морозильной камеры) (т. 1 л.д. 101), каких-либо обоснованных возражений относительно данного дефекта истцом не заявлено, предметом экспертного исследования данный вопрос не являлся. Доказательств отсутствия указанного дефекта сторона ответчика суду не представила.

В части комплектов портьер производства Китай Zfab Greatest следует отметить, что перед экспертом вопрос о наличии дефекта - повреждение ткани на одном из портьере не ставился. Данный дефект был установлен в результате осмотра и признан ответчиком, в связи с чем суд находит обоснованным взыскать с ответчика стоимость 1 портьеры производства Китай Zfab Greatest в размере, указанном в расчете истца за 1 шт. - 4 778,70 руб.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ч. 1 ст. 310 ГК РФ).

До настоящего времени ответчиком задолженность по договору найма в виде возмещения расходов по выявленным повреждениям не возмещена в полном объем.

Таким образом, с ответчика ФИО3 в пользу истца ООО «ДОМ.РФ Управление активами» Д.У. ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ» подлежит взысканию задолженность по договору найма жилого помещения № № от 15.08.2022 в размере 19 868,70 руб. (4778,70 + 3 200 + 5700 + 1690 + 4 500).

При этом, суд принимает во внимание, что установленный судом размер ущерба может быть удержан истцом из депозита, внесенного ответчиков, либо взыскан с ответчика в рамках исполнительного производства.

В части возражений истца на заключение судебной экспертизы и его доводов указанных в исковом заявлении, следует отметить, что экспертом было установлено, что загрязнения тюли, портьер не является критичным дефектом, легко устраним в ходе стирки/чистке изделия, и относится к естественному износу. Доводы истца о неустранимости дефектов носят предположительный характер, убедительных и достоверных доказательства тому не представлено. 

Наименование матраца было указано экспертом исходя из маркировки, указанной на матраце. При этом ссылаясь на некорректность указания наименования матраца, который с его слов изготовлен по индивидуальному проекту, противоречит доказательствам, представленным самим истцом - Корректировочный расчет стоимости ущерба в квартире от 14.04.2023 - Strong Vanda Classic Pluspa3Mep 160x200.

Пиллингуемость является свойством ткани, соответственно, если бы использование матраца осуществлялось совместно с постельным бельем низкого качества, то пиллинг бы присутствовал как на постельном белье, так и на матраце. Наличие качественного белья не изменило бы состав ткани матраца, соответственно, не позволило бы избежать естественного процесса в виде образования пиллей.

Экспертом сделан вывод о том, что пиллинг ткани не является эксплуатационным дефектом, так как пиллинг является свойством ткани. Соответственно пиллинг на данном матраце не образовались бы только в одном случае - при неиспользовании матраца по назначению. Наличие пиллинга матраса обусловлено согласно выводам эксперта дефектом производственного характера товара, а, соответственно, взыскание с ответчика стоимости матраса удовлетворению не подлежит.

На спорные отношения сторон распространяются положения Федерального Закона от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей", поскольку ответчик является лицом, оказывающим услуги по сдаче жилых помещений в найм на коммерческой основе.

Судом установлено, что на момент осмотра экспертом тумбы, предмет исследования был демонтирован из ванной комнате и находился в офисном помещении, стоял на полу. Ответчик подтвердил, что монтаж тумбы был осуществлен в занимаемой им квартире таким же образом, точные параметры назвать не смог.

Таким образом, демонтаж тумбы силами истца повлек невозможность исследования фактических обстоятельств дела. 

Экспертом установлено, что причиной возникновения дефектов тумбы является монтаж тумбы вблизи расположенной ванны на расстоянии 11 см. в отсутствие защитного ограждения. При этом изготовителем прямо запрещен монтаж тумбы вблизи ванной, что опубликовано на официальном сайте производителя в руководстве по монтажу.

Дополнительно экспертом указано, что причиной возникновение дефектов внутри тумбы могли быть коммуникации подвода воды.

Учитывая изложенное, из экспертного заключения следуют, что дефекты возникли вследствие не правильного монтажа тумбы вблизи ванной, экспертом также отражен дополнительный фактор - устройство коммуникаций, который мог также быть причиной возникновения внутренних дефектов.

Доказательств установки тумбы в соответствии с требования инструкции по монтажу (т. 1 л.д. 222), указанной производителем (при установке мебели ближе 20 см. от источника воды необходимо защитить перегородкой (ширмой, шторой и т.п.) по избежание попадания влаги; при попадании влаги на поверхность мебели необходимо протереть ее сухой мягкой тканью), в жилом помещении, занимаемой ответчиком, истец суду не представил. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей), продавец (исполнитель) обязан своевременно предоставлять потребителю необходимую и достоверную информацию о товарах (работах, услугах), обеспечивающую возможность их правильного выбора.

В силу абзаца 3 пункта 2 данной статьи информация о товарах (работах, услугах) в обязательном порядке должна содержать сведения об основных потребительских свойствах товаров.

Согласно пункту 2 статьи 12 Закона о защите прав потребителей, продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 данного Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.

При рассмотрении требований потребителя о возмещении убытков, причиненных недостоверной или недостаточно полной информацией о товаре (работе, услуге), необходимо исходить из предположения об отсутствии у потребителя специальных познаний о свойствах и характеристиках товара (работы, услуги) (пункт 4 статьи 12 Закона о защите прав потребителей).

В пунктах 28 и 44 постановления Пленума Верховного Суда от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснено, что при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере). 

При этом бремя доказывания факта предоставления надлежащей информации не обладающему специальными познаниями покупателю (заказчику) в доступной для него форме законом возложено на продавца (исполнителя).

Доказательств того, что истец проинформировал ответчика об условиях эксплуатации тумбы (ухода за ней), суду не представлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что повреждение тумбы возникло по вине самого истца.

В силу требований части 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. 

Истцом при обращении в суд оплачена госпошлина в размере 2 283 руб. (л.д. 134).

Исковые требования истца о взыскании задолженности по договору найма удовлетворены на сумму 19 868,70 руб., соответственно, с учетом положений ч. 2 ст. 333.19 НК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 794,75 руб.

Руководствуясь ст. ст. 56, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Взыскать с ФИО3 (паспорт №) в пользу ООО «ДОМ.РФ Управление активами» Д.У. ЗПИФ недвижимости «ДОМ.РФ» (ОГРН 

<

***>) задолженности по договору найма жилого помещения № от 15.08.2022 в размере 19 868,70 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 794,75 руб., всего 20 663,45 руб.

В остальной части иска отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Центральный районный суд г. Воронежа в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья С.А. Панин

Решение суда изготовлено в окончательной форме 20 февраля 2024 года.