Дело № 2-153/2025

70RS0004-01-2024-004598-88

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

15 января 2025 года Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего Куц Е.В.,

при секретаре Галицкой С.В., 

с участием помощника прокурора Советского района г. Томска Маркуса Д.В.,

при участии истца ФИО2, ответчика ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске гражданское дело по иску ФИО2, к ФИО3 С,В, о признании прекратившим право пользования жилым помещением, выселении,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3 о признании утратившим право пользования жилым помещением – комнатой № по адресу: 

<

адрес>, выселении из указанного жилого помещения. 

В обоснование заявленных требований указано, что истец является собственником указанного жилого помещения на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ею с ОАО «Манотомь». В указанном жилом помещении зарегистрирован ФИО3, который проживает в жилом помещении. Законных оснований проживать в жилом помещении у ответчика нет, членом семьи истца не является.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске с учетом его увеличения.

Ответчик в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьего лица ОАО «Манотомь», будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного заседания, в суд не явился. 

С учетом изложенных обстоятельств, на основании ст.167 ГПК РФ, судом с учетом мнения участников процесса определено о рассмотрении дела в отсутствие неявившегося лица.

Выслушав истца, ответчика, исследовав письменные доказательства, заслушав заключение прокурора, полагавшего, что исковые требования не подлежат удовлетворению, суд приходит к следующим выводам.

В силу статей 27, 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища. Каждый, кто законно находится на территории РФ, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства.

В соответствии со статьей 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Исходя из данной конституционной нормы часть 1 статьи 11 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) устанавливает приоритет судебной защиты нарушенных жилищных прав, то есть прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством.

В силу ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением. 

Из содержания части 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом.

В порядке ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда, данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда (п.1 ст. 35 ЖК РФ).

Из материалов дела следует, что истец ФИО4 с ДД.ММ.ГГГГ является собственником жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, площадью 12,4 кв.м., с кадастровым номером 70:21:0200012:6446, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Основанием приобретения права собственности на данное жилое помещение является договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО5 и ОАО «Манотомь».

После заключения брака между ФИО6 и ФИО4, последней была присвоена фамилия ФИО2, что следует из свидетельства о заключении брака от ДД.ММ.ГГГГ.

Ранее жилое помещение по адресу: 

<

адрес>, принадлежало на праве собственности ОАО «Манотомь» на основании Плана приватизации, выдан ДД.ММ.ГГГГ, Распоряжения № № от ДД.ММ.ГГГГ (п.2 договора купли-продажи).

Из условий заключенного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на момент подписания договора в комнате по адресу 

<

адрес>, на регистрационном учете состоял ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. 

Согласно справке паспортного стола ООО «УК Мир» зарегистрированных лицах от ДД.ММ.ГГГГ по вышеуказанному адресу зарегистрирован только ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время.

Указывая, что регистрация ответчика в жилом помещении, принадлежащем на праве собственности истцу, чинит препятствие реализации ее прав владения и пользования данной комнатой, как собственнику, истец ФИО1 обратилась с настоящим иском в суд.

В судебном заседании установлено, что вышеуказанное жилое помещение было предоставлено ФИО3 на основании договора, заключенного с ОАО «Манотомь» от ДД.ММ.ГГГГ. Факт заключения данного договора и проживания ответчика в комнате с ДД.ММ.ГГГГ никем из сторон не оспаривается. 

По указанному договору ФИО3 был вселен в указанное общежитие на койко-место, которое предоставлялось для бессрочного проживания с оформлением постоянной регистрации.

Как усматривается из договора, срок, на который данный договор был заключен с ФИО3 не был установлен.

Как следует из материалов дела, на момент заключения договора найма (ДД.ММ.ГГГГ) комната № в общежитии по адресу 

<

адрес>, относилась к частному жилищному фонду, принадлежащему коммерческой организации (ОАО «Манотомь»), а не к муниципальному (государственному) жилью.

Таким образом, материалами дела подтверждается и из обстоятельств дела следует, что фактически ДД.ММ.ГГГГ между сторонами (ФИО3 и ОАО «Манотомь») был заключен срочный договор коммерческого найма жилого помещения, в связи с чем между ними возникли гражданско-правовые отношения по пользованию жилым помещением, в связи с этим основания, регулирующие возникшие между ответчиком и наймодателем отношения, в том числе основания для прекращения договора, устанавливаются гражданским законодательством.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Согласно части 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно статье 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Согласно пункту 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В соответствии с абз. 1, 2 статьи 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Поскольку в договоре найма от ДД.ММ.ГГГГ сторонами (наймодателем и нанимателем) не был определен срок, на который данный договор заключался, к возникшим правоотношениям подлежит применению нормы абз. 1, 2 статьи 684 ГК РФ, и данный договор расценивается как заключенный на срок 5 лет. 

Участвующий в судебном заседании ответчик пояснил, что постоянно проживает в комнате № по адресу: 

<

адрес>, иное жилье у него отсутствует, является пенсионером. На момент приобретения истцом жилого помещения, последняя была осведомлена о проживании ответчика в указанном жилом помещении.

Одностороннее прекращение договора коммерческого найма жилого помещения может иметь место при реализации правового предписания, предусмотренного статьей 684 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем возложена гражданским законодательством на наймодателя, при несоблюдении которой в случае согласия нанимателя договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

По данному делу юридически значимым и подлежащим установлению с учетом заявленных исковых требований и подлежащих применению норм материального права является выяснение вопроса о том, выполнил ли наймодатель предусмотренную пунктом 2 статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по направлению в установленный срок в адрес нанимателя уведомления об отказе от продления договора найма.

По смыслу статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение обязанности по уведомлению нанимателя об отказе от продления договора в установленный срок предполагает автоматическое продление договора найма на тех же условиях и на тот же срок. Юридическое лицо, собственник жилого помещения, может отказаться от продления договора коммерческого найма с гражданином при определенных условиях, а именно, в связи с принятием уполномоченным на то органом собственника не сдавать в течение одного года жилое помещение в наем. Данное решение собственника не должно быть произвольным, то есть выселение только ради выселения неугодного лица, проживающего в этом жилом помещении, а исключительно при наличии существенных оснований к выселению.

Учитывая, что договор найма с ФИО3 был заключен ДД.ММ.ГГГГ и неоднократно продлялся на 5 лет, следовательно, последний договор найма с ФИО3 был заключен ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, уведомление наймодателя об отказе от продления данного договора должно было быть направлено в адрес ФИО3 не позднее ДД.ММ.ГГГГ (за три месяца до истечения срока предыдущего договора найма жилого помещения).

В установленный законом срок до ДД.ММ.ГГГГ наймодатель ООО «Манотомь» не направлял нанимателю заявление об отказе от продления договора. 

Учитывая отсутствие выраженного в установленном порядке и в установленный срок (до ДД.ММ.ГГГГ) волеизъявления наймодателя об отказе от продления договора, суд находит, что последний договор найма с ФИО3 был заключен (продлен) ДД.ММ.ГГГГ, следовательно, срок его действия истекает только ДД.ММ.ГГГГ, и на момент рассмотрения настоящего дела не истек. 

Поскольку доказательств направления ответчику уведомления наймодателя ОАО «Манотомь» об отказе от продления договора в установленный абз. 2 статьи 684 ГК РФ срок (не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения) в материалы дела не представлено, суд устанавливает обстоятельства дела и оценивает представленные сторонами в соответствии со ст. 56 ГПК РФ доказательства, а также дает им оценку в порядке ст. 67 ГПК РФ, исходя из того объеме доказательств которые были представлены суду.

Таким образом, на момент рассмотрения настоящего иска ответчик сохранил законные права пользования спорной квартирой, поскольку срок договора найма истекает только ДД.ММ.ГГГГ независимо от смены собственника.

Иных оснований для прекращения права пользования жилым помещение судом не установлено, и в качестве оснований заявленного иска они не заявлялись.

Поскольку ответчик проживает в жилом помещении в комнате № по адресу: 

<

адрес>, на законных оснований, оснований для его выселения из жилого помещения суд не усматривает.

На основании изложенного, исковые требования ФИО2 удовлетворению не подлежат. 

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении требований ФИО2 А,В, (паспорт №) к ФИО3 (паспорт № о признании прекратившим право пользования жилым помещением - комнатой № по адресу: 

<

адрес>, выселении, отказать.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение одного месяца со дня составления мотивированного текста решения.

Судья

Полный текст решения изготовлен 29 января 2025 года.