Дело № 3а-16/2023

УИД: 64OS0000-01-2022-000481-87

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 ноября 2023 года город Саратов

Саратовский областной суд в составе:

председательствующего Бугаевой Е.М., 

при секретаре Затеевой Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к комитету по управлению имуществом по Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», заинтересованное лицо: администрация Балаковского муниципального района Саратовской области об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административными исковыми требованиями к комитету по управлению имуществом по Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», заинтересованное лицо: администрация Балаковского муниципального района Саратовской области, в котором просит признать решение ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости № ОРС-64/2022/000505 от 15 июля 2022 года незаконным и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 25 206 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником вышеуказанного нежилого здания.

В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 16 ноября 2020 года № 1110-р кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № установлена по состоянию на 01 января 2020 года в размере 37 722 574,73 руб. 

Вместе с тем согласно отчету № 2021/07/02КС от 29 апреля 2022 года, составленному ООО «Аваллон», рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 10 марта 2022 года определена в размере 25 206 000 руб.

17 июня 2022 года ФИО1 обратился в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости вышеуказанного нежилого здания с кадастровым номером №, в размере рыночной стоимости, представив отчёт об оценке рыночной стоимости нежилого здания № 2021/07/02КС от 29 апреля 2022 года, составленный ООО «Аваллон» (оценщик ФИО2).

Решением государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 15 июля 2022 года № ОРС-64/2022/000505 ФИО1 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте рассмотрения административного дела надлежащим образом, в связи с чем суд, руководствуясь частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие. 

Исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В случае, если федеральным законом установлено обязательное соблюдение досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, обращение в суд возможно только после соблюдения этого порядка (часть 4 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Статьей 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон № 269-ФЗ) установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ), который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Постановлением правительства Саратовской области от 25 декабря 2020 года № 1034-П «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального кона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» на территории Саратовской области» установлено, что применение на территории Саратовской области положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости осуществляется с 01 января 2021 года.

Таким образом, с 1 января 2021 года на территории Саратовской области вопросы об установлении кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости разрешаются государственным бюджетным учреждением Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1). 

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2). 

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости: об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости; об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (часть 11).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15).

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. 

В соответствии с распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 16 ноября 2020 года № 1110-р» кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № установлена по состоянию на 01 января 2020 года в размере 37 722 574,73 руб. 

17 июня 2022 года административный истец в порядке, установленном статьёй 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, обратился в государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, представив отчёт об оценке рыночной стоимости нежилого здания № 2021/07/02КС от 29 апреля 2022 года, составленному ООО «Аваллон» (оценщик ФИО2), в котором рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 10 марта 2022 года определена в размере 25 206 000 руб.

Решением государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» от 15 июля 2022 года № ОРС-64/2022/000505 ФИО1 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Таким образом, оспариваемое решение принято в соответствии с компетенцией, предоставленной законом и иными нормативными правовыми актами, правомочным органом.

Отказывая в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной на основании отчета об оценке рыночной стоимости нежилого здания № 2021/07/02КС от 29 апреля 2022 года, составленного ООО «Аваллон» (оценщик ФИО2), государственное бюджетное учреждение Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» в своем решении указало следующее.

Выполненный расчет стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода не соответствует требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки №7 «Оценка недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611 (далее - ФСО № 7). В частности, бюджетным учреждением указано, что объект-аналог № 4 расположен по адресу: 

<

...> физическое состояние здания - удовлетворительное (год постройки МКД 1971). На страницах 28-30 отчета указано, что физическое состояние здание – хорошее. На странице 29 отчета оценщик ошибочно не применил корректировку на «физическое состояние» для объекта для объекта-аналога № 4.

Выполненный расчет стоимости объекта оценки в рамках доходного подхода не соответствует требованиям пункта 23 ФСО №7.

Так, на страницах 50-58 отчета оценщик ошибочно использует рассчитанную ставку арендной платы для общей площади объекта оценки к арендопригодной площади объекта оценки, не вводя корректировок. Потенциальный валовый доход рассчитан неверно, что повлияло на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

На основании изложенного сделан вывод, что данный отчёт об оценке вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов, не соответствует статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) и пункту 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299) (далее - ФСО № 3). 

Статьёй 11 Федерального закона № 135-ФЗ установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Статьей 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ и приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 года № 328 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Порядок проведения экспертизы, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее – ФСО № 5), действующими в период проведения оценки, предусмотрена экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте об оценке, включающая также проверку отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Такая экспертиза проводится саморегулируемой организацией оценщиков.

Экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается лицо, сдавшее квалификационный экзамен в области оценочной деятельности и избранное в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков (статья 16 Федерального закона № 135-ФЗ).

Судом назначена судебная экспертиза на предмет соответствия отчета об оценке рыночной стоимости нежилого здания № 2021/07/02КС от 29 апреля 2022 года, составленного ООО «Аваллон» (оценщик ФИО2), требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта № 9.10/23 от 31 октября 2023 года АНО МЦСЭиО «ВиД» ФИО3 оценщиком при составлении отчёта № 2021/07/02КС от 29 апреля 2022 года, составленного ООО «Аваллон» (оценщик ФИО2), допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, которые существенным образом влияют на определение рыночной стоимости объекта оценки и искажают её в сторону занижения. 

Экспертом указано, что на странице 4 отчета «Задание на оценку» содержится требование о проведении оценки 10 марта 2022 года на дату оценки осмотра объекта оценки, однако в исследуемом отчете об оценке отсутствует информация о проведении оценщиком осмотра объекта оценки, причины не проведения осмотра, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра, не указаны. На странице 12 отчета приводятся фотографии объекта оценки, но наличие фотографий в отчете не подтверждает факт осмотра на дату оценки оцениваемого объекта непосредственно оценщиком. Приведенные в отчете фотографии не соответствуют времени года проведения оценки.

Не проведение осмотра объекта оценки непосредственно оценщиком приводит к недостоверному представлению о качественных характеристиках объекта оценки у оценщика и может привести при расчете стоимости конкретного объекта недвижимости к выбору в целом некорректных объектов-аналогов, не в полном объеме необходимых корректировок стоимостей объектов-аналогов, подобранных для оценки, что приводит к искажению итогового результата оценки объекта оценки.

Из поставленного перед оценщиком «задания на оценку», следует, что оценщик должен определить в соответствии с целью оценки рыночную стоимость объекта оценки - нежилого здания магазина как единого объекта недвижимости (ЕОН) с учетом прав на земельный участок. При этом на страницах 47, 60 и 62 отчета оценщиком в результате проведенных им расчетов в отчете без каких-либо обоснований определяется рыночная стоимость объекта капитального строительства (ОКС) без учета стоимости права на земельный участок.

В связи с изложенным экспертом сделан вывод, что определённый оценщиком итоговый результат стоимости объекта оценки не соответствует требованию «задания на оценку».

На странице 13 отчета оценщиком описывается земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 900 кв. м., на котором расположен объект оценки, разрешённым использованием которого является размещение объектов торговли.

На странице 71 отчета оценщиком приводится технический паспорт оцениваемого нежилого здания.

При этом на странице 14 отчета в разделе «Анализа наиболее эффективного использования» в результате того, что непосредственно оценщиком объект оценки не осматривался, оценщиком ошибочно определяется наиболее эффективное использование объекта оценки как «объект свободного назначения».

На странице 18 отчета в результате ошибочного вывода о наиболее эффективном использовании объекта оценки при описании сегмента рынка объекта оценки оценщиком неверно и противоречиво описывается сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект.

Такое описание объекта оценки вводит в заблуждение потенциальных пользователей отчета об оценки и искажает стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Однако объект оценки строился и используется как торговый объект - магазин, под использование которого был выделен земельный участок с кадастровым номером №, имеющий вид разрешенного использования «для размещения объектов торговли».

Указания оценщика о возможности использования оцениваемого объекта как склада или объекта общепита не соответствует принципу наиболее эффективного использования объекта недвижимости при определении его рыночной стоимости, так как фактически объектом оценки является специализированное нежилое двухэтажное здание торгового назначения с подвальным и техническими этажами - торговый комплекс с торговыми площадями, расположенными в подвальном, первом и втором этажах, а текущем на дату оценки использованием объекта оценки является предоставление в аренду торговых площадей для размещения магазинов, что и является наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки.

Экспертом сделан вывод, что объект оценки относится к сегменту рынка отдельно стоящих зданий торгового назначения (торговых комплексов или торговых центров), расположенных в городе Балаково.

Также экспертом установлено, что на страницах 24-25 отчета раздел «Описание процесса оценки» приведено оценщиком формально. В отчете отсутствует описание процесса оценки, которое соответствовало бы логике проведенного оценщиком расчета итоговой стоимости объекта оценки, при котором определяется не стоимость единого объекта недвижимости, а стоимость объекта капитального строительства без учета стоимости прав на часть земельного участка в составе единого объекта недвижимости. Процедура расчета стоимости объекта оценки оценщиком не описана надлежащим образом и в соответствии с предполагаемым использованием результатов оценки нарушает в целом методологию определения рыночной стоимости объекта оценки как объекта капитального строительства. 

На страницах 15-23 отчета приведен раздел «Обзор рынка объекта оценки», при этом в целом анализ рынка выполнен оценщиком формально и не соответствует требованиям пунктов 10, 11 ФСО № 7, предъявляемых к проведению анализа рынка при оценке объектов недвижимости и практически не содержит существенной информации для определения стоимости оцениваемого объекта.

Неверное определение оценщиком сегмента рынка объекта оценки привело к ненадлежащему анализу оценщиком сегмента рынка недвижимости, к которому непосредственно относится оцениваемый объект недвижимости.

Оценщиком не сделаны выводы относительно рынка недвижимости в сегменте рынка объекта оценки, необходимые для его оценки, такие как динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность оцениваемого объекта, не отражены тенденции, наметившиеся на рынке, в период, предшествующий дате оценки.

Оценщиком не проведён в полной мере анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому относится объект оценки.

Ненадлежащее проведение анализа рынка приводит к выбору некорректных объектов-аналогов для оценки объектов оценки и тем самым искажается итоговый результат стоимости оцениваемого объекта.

Большинство приведенных на странице 20 отчета в разделе «Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений» объектов недвижимости не могут быть признаны корректными объектами-аналогами сравнения для оцениваемого здания, так как являются встроенными помещениями, несопоставимыми с объектом оценки по качественным характеристикам и ценообразующим факторам и фактически относятся к другому сегменту рынка.

На страницах 28-38 отчета при расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценки оценщик для объектов сравнения не проводит анализа отличий качества передаваемых прав и количественных характеристик земельных участков, относящихся к объектам сравнения как единый объект недвижимости, и соответственно в расчете стоимости объекта оценки не проводятся корректировки стоимостей объектов аналогов на различия по данному фактору с объектом оценки.

Для оценки объекта оценки сравнительным подходом оценщиком подобраны пять объектов недвижимости для использования их в расчете стоимости оцениваемого объекта недвижимости в качестве объектов аналогов.

Выбранный оценщиком объект недвижимости в качестве объекта-аналога № 2 нежилое здание, расположенное по адресу 

<

...> нельзя признать объектом аналогом для объекта оценки, так как данный объект недвижимости значительно отличается от оцениваемого здания торгового комплекса по количественно-качественным характеристикам, в частности, он расположен в промышленной зоне города, более чем в 4 раза больше по площади, и представляет из себя быстровозводимое торгово-складское здание из сэндвич-панелей, предназначенное для продажи строительных материалов.

На страницах 31-32, 45-46 отчета в расчеты стоимости сравнительным подходом оценки оценщиком неверно позиционируется месторасположение объектов сравнения по ценовым зонам города Балаково.

Для определения величины корректировок оценщик использует без надлежащего обоснования собственно «модифицированную» методику, а именно объединение в одну ценовую зону самую дорогую с наиболее дешёвой ценовой зоной, и таким образом вносит в расчет стоимости некорректные стоимостные корректировки на разницу в качественных характеристиках месторасположения объектов сравнения, чем искажается итоговый результат оценки объекта оценки.

На страницах 26-38 отчета при расчете стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценки методом сравнения продаж в данный расчет вводится ошибочная стоимостная корректировка на этаж/этажность расположения объектов сравнения, величина которой оценщиком рассчитывается неверно, без надлежащего обоснования, что искажает итоговый результат оценки объекта оценки.

Все объекты сравнения (кроме объекта недвижимости, выбранного оценщиком в качестве объекта аналога № 2) имеют одинаковые возможности для парковки автомобилей около зданий в парковочных карманах автомобильной городской дорожной сети города Балаково, которые характеризуются как стихийные парковки и организованными автостоянками не являются, при этом на страницах 36, 37 и 56 отчета оценщиком в расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом оценки не обосновано вносится ошибочная стоимостная корректировка в стоимости объектов аналогов № 3 и № 5 в размере 16% на отсутствие/наличие у них парковки (автостоянки), при этом стоимость объекта аналога № 2 на наличие у него собственной организованной автостоянки - парковки на страницах 36 отчета не корректируется, в результате чего искажается итоговый результат оценки объекта оценки.

При расчете рыночной стоимости объекта оценки и величины рыночной арендной ставки для объекта оценки методом сравнения продаж сравнительного подхода оценки, ввиду того, что оценщиком неправильно определен сегмент рынка к которому относится оцениваемый им торговый комплекс, величина всех вводимых им стоимостных корректировок «на торг» на страницах 31, 51 отчета в расчеты рыночной стоимости объекта оценки и величины рыночной арендной ставки для объекта оценки определяется как для «объектов свободного назначения», а не для «торговых объектов» и тем самым оценщиком занижается итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки.

При расчете стоимости земельного участка, относящегося к оцениваемому объекту недвижимости методом сравнения продаж сравнительного подхода оценки, на страницах 41-47 отчета оценщиком отобраны в качестве объектов аналогов пять земельных участков. При этом оценщик не идентифицирует их точное месторасположение на публичной кадастровой карте РОСРЕЕСТРА https:/ppkk.rosreestr.ru, или справочной РОСРЕЕСТРА https;//rosreestr-online.com/ не указывает их кадастровые номера, как того требует сложившееся практика оценки земельных участков. Не идентифицируемый земельный участок, выбранный оценщиком в качестве объекта аналога № 2 площадью 28 000 кв. м., расположенный на окраине города, на Саратовском тракте, нельзя признать объектом аналогом оцениваемого земельного участка, так как эти участки значительно различаются как их качественные характеристики месторасположения, так и количественные показатели площади.

При расчете стоимости объекта оценки доходным подходом оценщиком для определения потенциального валового дохода объекта оценки, сравнительным подходом оценки методом сравнения продаж на страницах 48-56 отчета определяется величина рыночной арендной ставки для объекта оценки, при этом в данный расчет вводится ошибочная стоимостная корректировка на этаж расположения объектов сравнения, величина которой оценщиком рассчитывается неверно, без надлежащего обоснования. Введение в расчет арендной ставки данной ошибочной по величине корректировки приводит к занижению рыночной арендной ставки для объекта оценки и, соответственно, искажает потенциальный валовый доход объекта оценки и его итоговою рыночную стоимость в сторону занижения.

На страницах 56-57 отчета при расчете стоимости объекта оценки доходным подходом оценки оценщиком для расчета потенциального валового дохода объекта оценки, арендопригодная площадь оцениваемого объекта определяется неверно, как чистая полезная площадь без учета площади вспомогательных площадей, так как оценщиком ранее на страницах 48-56 отчета определяется рыночная ставка общей арендной платы исходя из арендной платы за общую площадь торговых помещений, предлагаемых в аренду выбранных в качестве аналогов для объекта оценки.

Согласно стандарту БОМА (Американский Национальный Стандарт для измерения площади пола в офисных зданиях) или https://www.klerk.ru/print/160741/ в арендопригодную площадь объектов коммерческой недвижимости, при их аренде не входят только площади лестничных клеток, тамбуров, вентиляционных и лифтовых шахт.

Оценщиком значительно уменьшена арендопригодная площадь объекта оценки (более чем на 100 кв. м.) и, тем самым, искажен в сторону занижения потенциального валового дохода и, соответственно, итоговый результат его рыночной стоимости.При расчете стоимости объекта оценки доходным подходом оценщиком для определения действительного валового дохода ввиду того, что оценщиком неправильно определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки, величина коэффициента недозагрузки для объекта оценки на странице 56 отчета выбирается оценщиком ошибочно как для «объектов свободного назначения» в размере равном -12,5%, а не как для «торговых объектов» в размере равном -10,5%, чем занижается итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки.

На страницах 48-56 отчета при определении сравнительным подходом оценки методом сравнения продаж на величину рыночной арендной ставки для объекта оценки оценщиком не учитывается факт, что на дату оценки предоставлялись в аренду арендопригодные торговые площади объекта оценки по частям (по этажно) в качестве торговых помещений для размещения магазинов разным арендаторам в аренду, а не одному арендатору целиком всего здания. Поэтому и определяется арендная ставка для арендопригодных площадей встроенных помещений в здании объекта оценки, которая в дальнейшем и применяется в расчетах доходным подходом стоимости объекта оценки при определении его потенциального валового дохода.

Следовательно, оценщиком при определении арендной ставки для объекта оценки корректировки стоимости на площадь объектов сравнения, на тип объектов как встроенных помещений и на отдельный вход применен избыточно и не обосновано, что искажает итоговый результат оценки объекта оценки.

Кроме того, в отчете при согласовании результатов оценки оценщиком не даётся объяснение расхождения промежуточных результатов полученных с применением разных подходов к оценке объекта оценки.

В отчете об оценке не выполнены требования законодательства об оценочной деятельности в части содержания отчета об оценке. Оценщиком не выполнено требования ФСО № 3 и ФСО № 7 в части содержания «Задания на оценку» в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, при этом согласно пункту 21 ФСО № 1 задание на оценку является неотъемлемой частью договора на проведение оценки. Договор на проведения оценки объект оценки заключается заказчиком и исполнителем оценки до начала выполнения работ по оценке объекта оценки и непосредственно составления отчета, в «Задании на оценку» указывается конкретная информация, на основании которой будет проводиться оценка, следовательно «Задание на оценку» не может содержать информацию, которая становиться известна оценщику только непосредственно в момент составления самого отчета об оценке объекта (в частности, ссылки на разделы отчета, который ещё не составлен или информация о том, на чем «основан» или что «содержит» отчет, если на момент/дату подписании договора на оценку и составления «задания на оценку», непосредственно сам отчет по оценки ещё не составлялся, так как сама оценка объекта оценки на момент подписания договора ещё не проводилась).

Учитывая выявленные нарушения, экспертом сделан вывод, что в отчете, в нарушены требования статьи 11 Федерального закона №135-ФЗ и пункта 5 ФСО № 3 в отчете отсутствует существенная информация, отчет вводит в заблуждение пользователей отчета.

Заключение эксперта АНО МЦСЭиО «ВиД» ФИО3 соответствует законодательству об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. Эксперт ФИО3, составивший заключение, имеет высшее специальное образование, диплом о профессиональной переподготовке ПП № № от 10 июня 2003 года Межотраслевого института повышении квалификации Санкт-Петербургского государственного технического университета, по программе «Оценка активов, бизнеса и инвестиций», специализация «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», диплом о профессиональной переподготовке ПП № № от 10 июня 2003 года Межотраслевого института повышения квалификации Санкт-Петербургского государственного технического университета, специализация: «Оценка стоимости недвижимости», повышение квалификации по программе «Оценочная деятельность» МИПК СПБ ГТУ, г. Санкт-Петербург 2006 год, повышение квалификации по программе «Оценочная деятельность» МИПК СПБ ГТУ, г. Санкт-Петербург 2009 год, стаж работы в экспертной оценочной деятельности более 20 лет, общей стаж работы более 30 лет. Эксперт ФИО3 является членом союза судебных экспертов «Экспертный совет», членом СРО Оценщиков «Экспертный совет», регистрационный номер № 0259 от 20 октября 2010 года, квалификационный аттестат № 0016113 от 25 декабря 2017 года о сдаче квалификационного экзамена по направлению «Недвижимость». 

Выводы эксперта ФИО3 о допущенных ошибках и нарушении законодательства об оценочной деятельности – федеральных стандартов оценки, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объектов недвижимости ООО «Аваллон» (оценщик ФИО2) при составлении отчета № 2021/07/02КС от 29 апреля 2022 года, а также неправильном определении оценщиком рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, мотивированы, основаны на имеющихся в деле материалах, содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

Оценив решение государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» № ОРС-64/2022/000505 от 15 июля 2023 года, суд приходит в выводу о том, что оно принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в соответствии с нормативными правовым актами, регулирующими спорные отношения. 

Выводы государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» о том, что при проведении оценки нежилого здания с кадастровым номером № ООО «Аваллон» (оценщик ФИО2) в ходе оценки объектов недвижимости допущены ошибки и нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые повлияли на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, является обоснованным и также подтверждается заключением эксперта АНО МЦСЭиО «ВиД» № 9.10/23 от 31 октября 2023 года. 

Оценщиком при расчете рыночной стоимости спорных объектов недвижимости в целом анализ рынка объекта оценки согласно методике федеральных стандартов оценки проведен некорректно; процедура расчета стоимости некорректна.

Выявленные экспертом нарушения требований законодательства в области оценки и федеральных стандартов оценки привели к искажению итоговой стоимости объекта оценки, и, как следствие, неоднозначному толкованию результатов оценки, введению в заблуждение пользователей отчета об оценке. 

Следовательно, у государственного бюджетного учреждения Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки» имелись предусмотренные пунктом 2 части 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявлений ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 в части требований об оспаривании решений бюджетного учреждения.

Частью 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ установлено, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

По смыслу названной нормы, требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с требованием об оспаривании решения бюджетного учреждения и не носит самостоятельного характера. Вместе с тем разрешение данного требования не поставлено законодателем в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Учитывая, что в силу статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений является одной из основных задач административного судопроизводства, а, в данном случае, размер кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости напрямую связан с размером арендной платы, подлежащей уплате административным истцом, и в целях реализации приведённой задачи судопроизводства в рамках рассмотрения административного дела суд приходит к выводу о том, что у административного истца имеется право на установление кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости.

При определении рыночной стоимости нежилого здания с кадастровым номером № эксперт АНО МЦСЭиО «ВиД» ФИО3 использовал метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода, а также метод прямой капитализации в рамках доходного подхода, отказ от применения затратного подхода подробно мотивирован в заключении эксперта.

Экспертом количественные и качественные характеристики исследуемого объекта экспертизы определялись по информации об оцениваем объекте недвижимости, представленной в материалах дела. 

Использованы план - схемы месторасположения исследуемого объекта недвижимости на публичной кадастровой карте Росреестра https://pkk.rosreestr.ru/, ЯНДЕКС - картах https://yandex.ru/maps/. ГУГЛ-картах https://google.ru/maps/, а также фотографии исследуемого объекта недвижимости, сделанные экспертом при его визуальном осмотре.

На момент проведения экспертизы на рынке предлагалось некоторое количество объектов аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, количественным и качественным характеристикам с исследуемым объектом недвижимости.

При анализе рынка недвижимости и выборе объектов-аналогов сопоставимых объекту экспертизы экспертом использовались данные открытых интернет- ресурсов, таких как https://100realt.ru/, www.kvadrat64.ru, www.domofond.ru, https://.move.ru/objects, www.avito.ru, www.rosrealt.ru, https://ruads.org/, https://архивоценщика.рф, https://saratov.cian.ru/.

Экспертом проанализирована информация актуальных на дату оценки предложений к продаже объектах недвижимости на рынке недвижимости Саратова сопоставимых с объектом экспертиз для выбора наиболее сопоставимых в качестве объектов аналогов сравнения для использования их при расчете рыночной стоимости объекта экспертизы как ЕОН и прав на земельный участка относящийся к объекту экспертизы. Наиболее сопоставимые по своим качественно-количественным показателям объекты недвижимости были отобраны экспертом для определения рыночной стоимости исследуемых объектов недвижимости.

Информация считается достоверной, данная информация соответствует действительности и позволяет делать правильные выводы о характеристиках объектов сравнения при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта экспертизы, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Информация считается достаточной, использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объектов аналогов, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее – ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Все выбранные в качестве аналогов объекты недвижимости экспертом были идентифицированы, определено их точное месторасположение, были уточнены их качественно-количественные характеристики по информации Росреестра на кадастровой карте: https://pkk.rosreestr.ru. и https://rosreestr-online.com. 

Скриншоты объявлений о продаже отобранных экспертом аналогов сравнения с их качественными и количественными характеристиками, а также дополнительная информация Росреестра об объектах недвижимости, выбранных в качестве аналогов, приводятся в приложении к данному Заключению.

При реализации метода сравнения продаж при определении величины рыночной арендной ставки удельной единицы общей площади объектов экспертизы в стоимости объектов аналогов вносятся общепринятые стандартные корректировки на передаваемые права, условия финансирования условия совершения сделки и время заключения сделки.

В расчёте величины рыночной арендной ставки для объектов экспертизы в результате сравнительного анализа ставки аренды объектов-аналогов корректируются на различия, существующие между объектами аналогами сравнения и объектом экспертизы по количественно-качественным характеристикам.

Отрицательная корректировка вносится, если по данному показателю объект аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог ему уступает.

В качестве единицы сравнения принимается арендная ставка чистой аренды без учета дополнительных платежей за коммунальные услуги за 1 кв.м. в месяц арендуемой обшей площади объектов сравнения.

Экспертом не проводятся стоимостные корректировки по характеристикам, которые у объектов сравнения сопоставимы.

Относительно корректировки на передаваемые права эксперт указал, что у всех объектов капитального строительства в составе единых объектов недвижимости, выбранных в качестве объектов аналогов сравнения при заключении сделки, передаются одинаковые права собственности, как и объекта экспертизы, поэтому корректировка на объём передаваемых имущественных прав по данному фактору не требуется.

Проведены корректировки на возможность торга, на местоположение, на накопленный износ, на этажность, на стоимость (для аналогов № 1 и № 4), на площадь, 

В результате реализации сравнительного подхода оценки рыночная стоимость единых объектов недвижимости нежилого помещения офисного назначения с кадастровым номером № определена экспертом в размере 38 830 000 рублей (округленно).

В результате оценки сравнительным подходом рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 900 кв. м в составе единого объекта недвижимости, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на дату оценки 10 марта 2022 года определена экспертом в размере 1 787 000 рублей.

Для определения рыночной стоимости объекта экспертизы доходным подходом оценки прогнозируется величина его потенциального годового валового дохода за будущий расчетный период после даты оценки. 

Для определения величины прогнозного потенциального годового дохода объекта экспертизы экспертом на дату оценки определялась величина рыночной арендной ставки удельной единицы общей арендопригодной площади объекта экспертизы.

Величина арендной ставки определена на основе анализа рыночных данных о предложениях к аренде объектов недвижимости сопоставимых с оцениваемыми объектами методом сравнения продаж сравнительного подхода оценки. 

На момент проведения экспертизы на рынке недвижимости предлагалось к сдаче в аренду достаточное количество объектов недвижимости сопоставимых по своим основным экономическим, количественным и качественным характеристикам с объектом экспертного исследования.

При анализе рынка недвижимости и выборе объектов аналогов для оценки объекта экспертизы экспертом использовались данные открытых интернет ресурсов: https://100realt.ru/, www.kvadrat64.ru,www.domofond.ru, https://.move.ru/objects, www.avito.ru,www.rosrealt.ru, https://ruads.org/, https://apxивоценкa.pф/app/corrections, https://saratov.cian.ru/.

Экспертом проанализирована информация актуальных на дату оценки более чем о 20-ти предложений предлагаемых для сдачи в аренду объектах недвижимости на рынке недвижимости Саратова, сопоставимых с объектами экспертизы для выбора наиболее сопоставимых в качестве объектов аналогов сравнения для использования их при расчете величины рыночной арендной ставки удельной единицы арендной площади для объекта экспертизы.

В результате проведенного анализа из выборки предложений к аренде были исключены предложения об аренде помещений, требующих ремонта для начала их эксплуатации по назначению, а также предложения об аренде помещений, наименее сопоставимых с объектом экспертизы по качественным показателям (в первую очередь, по месторасположению).

Таким образом, получена выборка предложений к аренде объектов недвижимости торгового назначения, наиболее сопоставимых с оцениваемыми объектами недвижимости с учетом площадей общего пользования с чистой арендной ставкой руб. за один кв. м в месяц (без учета дополнительной оплаты коммунальных услуг).

Для определения величина рыночной арендной ставки удельной единицы площади объекта экспертизы экспертом отобраны три объекта недвижимости, наиболее сопоставимые с объектом экспертизы по своим качественно-количественным показателям. Информация о предложениях сдачи в аренду сопоставимых с объектом экспертизы объектах недвижимости приведена в приложении к данному заключению.

Все выбранные в качестве аналогов объекты недвижимости экспертом идентифицированы, определено их точное месторасположение, уточнены их качественно-количественные характеристики по информации Росреестра на кадастровой карте: https://pkk.rosreestr.ru и https://rosreestr-online.com/.

Скриншоты объявлений о продаже отобранных экспертом аналогов сравнения с их качественными и количественными характеристиками, а также дополнительная информация Росреестра об объектах недвижимости, выбранных в качестве аналогов, приводятся в приложении к данному заключению.

При реализации метода сравнения продаж при определении величины рыночной арендной ставки удельной единицы общей площади объектов экспертизы в стоимости объектов аналогов вносятся общепринятые стандартные корректировки на передаваемые права, условия финансирования условия совершения сделки и время заключения сделки.

В расчёте величины рыночной арендной ставки для объектов экспертизы в результате сравнительного анализа ставки аренды объектов аналогов корректируются на различия, существующие между объектами аналогами сравнения и объектом экспертизы по количественно-качественным характеристикам.

Отрицательная корректировка вносится, если по данному показателю объект аналог превосходит объект оценки, а положительная - если по данному показателю аналог уступает.

В качестве единицы сравнения принимается арендная ставка чистой аренды без учета дополнительных платежей за коммунальные услуги за 1 кв. м. в месяц арендуемой общей площади объектов сравнения.

Арендная ставка рассчитана без учета величины коммунальных услуг, так как счет за коммунальные услуги выставляется по фанту собственнику, который, в свою очередь, выставляет счета за коммунальные услуги арендатору.

Экспертом проведены корректировки на условия рынка, на тип объекта (для аналога № 4), на отдельный вход (для аналога № 4), на этажность. 

Сравнительным подходом оценки экспертом определена рыночная величина арендной ставки для объекта экспертизы с кадастровым номером №, которая на дату оценки 10 марта 2022 года составила 319 руб.

Величина коэффициентов недозагрузки и неплатежей для объекта экспертизы при расчете стоимости принимается равным среднему значению при аренде торговых помещений - 0,89 (11,0%) (по информации Стат-Риелт).

Величина коэффициентов операционных расходов для объекта экспертизы в расчёте его рыночной стоимости принимается равным среднему значению для торговых зданий и помещений - 0,29 (29,0%) по информации, представленной Ассоциацией развития рынка недвижимости некоммерческой организации Стат-Риелт https://statrielt.ru/.

Величина коэффициентов капитализации для объекта экспертизы в расчёте его стоимости принимается на основании среднерыночных данных, представленных на информационном ресурсе Ассоциации развития рынка недвижимости некоммерческой организации Стат-Риелт https://statrielt.ru/ для офисных, зданий и помещений.

Коэффициент капитализации для расчета стоимости объекта экспертизы принимается на уровне среднего значения между значением нижней границы = ОД (10,0%) и значением верхней границы = 0,12 (12,0%) представленных диапазонов возможных коэффициента капитализации для офисных объектов недвижимости и других общественных помещений и зданий = 0,11 (11,0%).

Таким образом, в результате реализации доходного подхода оценки рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 1 439,8 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на дату оценки 10 марта 2022 года определена экспертом в размере 29 300 000 рублей (округленно).

Итоговое значение рыночной стоимости объекта экспертизы как объекта капитального строения в составе единого объекта недвижимости без учета стоимости прав не земельный участок по состоянию на 10 марта 2022 года в отношении нежилого здания с кадастровым номером № общей площадью 1 439,8 кв. м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, определено экспертом в размере 32 530 000 рублей.

Заключение эксперта АНО МЦСЭиО «ВиД» ФИО3 соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; в качестве ценообразующих факторов экспертом отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения.

Выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Противоречия выводов эксперта другим доказательствам, представленным административным истцом в обоснование своих требований, отсутствуют.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики № 2 (2021) (ответы на вопросы № 4 и 8), существо спора об обжаловании решения бюджетного учреждения сводится к оспариванию кадастровой стоимости, поэтому порядок рассмотрения данной категории регулируется главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Из положений части 2 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ следует, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета. 

Таким образом, рыночная стоимость, устанавливаемая по правилам статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, определяется на дату, которая указана в отчете об оценке. Этой датой является дата, указанная сторонами договора на проведение рыночной оценки объекта недвижимости (статьи 10 и 11 Федерального закона Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ).

При оспаривании в суде решения бюджетного учреждения и установлении рыночной стоимости такая стоимость должна определяться на дату, указанную в отчете, то есть 10 марта 2022 года.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 01 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет

Исходя из этого, в решении суда должна быть отражена дата обращения в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – 17 июня 2022 года.

В силу статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При таких обстоятельствах требования административного истца в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к комитету по управлению имуществом по Саратовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Саратовской области, государственному бюджетному учреждению Саратовской области «Центр государственной кадастровой оценки», заинтересованное лицо: администрация Балаковского муниципального района Саратовской области об оспаривании решения бюджетного учреждения, об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, удовлетворить частично. 

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

адрес>, по состоянию на 10 марта 2022 года в размере 32 530 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 17 июня 2022 года.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 в части требования об оспаривании решений бюджетного учреждения отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Саратовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Е.М. Бугаева