Дело №3а-111/2021 

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 апреля 2021 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Палагиной А.А., 

при ведении протокола секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-111/2021 по административному исковому заявлению ООО «Колос-Холдинг» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Колос-Холдинг» (далее – административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Просило установить кадастровую стоимость земельных участков, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года.

Представитель административного истца по доверенности ФИО2 в судебное заседание явилась, требования административного иска поддержала, просила установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в соответствии с отчетом.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области по доверенности ФИО3 в судебное заседание явилась, против выводов судебного эксперта не возражала, оставила решение по делу на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания был извещен надлежащим образом, прислал ходатайство, в котором выражал согласие с результатами экспертизы, решение по делу оставил на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами:

- 

<

данные изъяты>, площадью 16075 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов железнодорожного транспорта, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, с кадастровой стоимостью в размере 12 314 414,5 руб., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости; 

- 

<

данные изъяты>, площадью 100546 +/- 1 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов железнодорожного транспорта, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, с кадастровой стоимостью в размере 107 335 871,38 руб., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости;

- 

<

данные изъяты>, площадью 1972 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов железнодорожного транспорта, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты> с кадастровой стоимостью в размере 2 276 476,8 руб., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В соответствии со ст. 373 НК РФ истец является плательщиком налога на имущество. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущества.

В соответствии с п. 2 ст.375 НК РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода.

Согласно разъяснениям п.6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником объектов недвижимости, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере действительной рыночной стоимости.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение в суд с данными исковыми требованиями является законным и обоснованным.

В силу положений ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения данного спора является установление величины рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2018 года. При этом, в соответствии с ч. 1 ст. 62, ч.5 ст. 247 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В обоснование заявленного требования административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости №231915, составленный оценщиком ООО «Московская экспертиза независимая». В соответствии с указанным отчетом, стоимость спорных земельных участков по состоянию на 1 января 2018 года составляет 8 498 820 руб. (к/н. 

<

данные изъяты>), 53 158 467 руб. (к/н. 

<

данные изъяты>) и 1 042 592 руб. (к/н. 

<

данные изъяты>).

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением Московского областного суда от 17 сентября 2020 года была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» ФИО4

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

В соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы, кадастровая стоимость спорных объектов на 1 января 2018 года составляет 12 174 487 руб. (к/н. 

<

данные изъяты>), 106 637 510 руб. (к/н. 

<

данные изъяты>) и 1 429 996 руб. (к/н. 

<

данные изъяты>).

С выводами эксперта согласились представители Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки». Представитель административного истца с результатами судебной оценочной экспертизы не согласился, представил письменные замечания. По мнению административного истца, экспертом при составлении экспертного заключения были допущены существенные ошибки. Данное обстоятельство повлияло на итоговый результат судебной оценочной экспертизы. В подтверждение своих замечаний, представитель административного истца представил суду рецензию на заключение эксперта.

Для дачи пояснений по письменным замечаниям представителя административного истца в зал судебного заседания был вызван эксперт ФИО4

В ходе судебного разбирательства эксперт ФИО4 пояснил, что земельный участок с кадастровым номером 

<

данные изъяты> имеет вид разрешенного использования: для размещения производственных объектов. Таким образом, наличие данного сервитута накладывает ограничение на его использование в соответствии с законодательством РФ. В связи с тем, что исследуемые земельные участки являются смежными, имеют одного собственника, а также относятся к категории земель населенных пунктов, возможно комплексное использование земельных участков, то наличие сервитута оказывает влияние на стоимость всех участков.

При этом оценщик, составивший отчет, данный фактор не анализировал на стр. 51. Оценщик отмечает, что сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, не выявлены по представленным документам. Такая же информация указана на стр. 49 Отчета об оценке.

Таким образом, в Отчете об оценке влияние данного фактора зафиксировано не было, поскольку оценщиком обременения не принимались во внимание. При этом, оценщик отмечает, что земля без обременений стоит дороже.

Как пояснил эксперт, на стр. 59 Отчета об оценке приведена копия объявления объектов-аналогов №2 и №3. Согласно информации, содержащейся в объявлении, участки расположены на пересечении двух автомагистралей федеральной трассы М4 «Дон» и Каширского шоссе, рядом с трассой М2 «Крым».

Дополнительно эксперт отметил, что выявление информации, противоречивой тексту объявления, в ходе проведения интервью с продавцом, в отчете оценщика не зафиксировано. Таким образом, предположения, указанные в замечании основаны на мнении представителя административного истца. В Отчете об оценке применялись данные, указанные в объявлениях объектов-аналогов.

Эксперт в судебном заседании также пояснил, что в анализе рынка оценщик приводит более 10 предложений по продаже земельных участков аналогичных оцениваемым, не считая экстремальные значения, удельная стоимость предложений находится в диапазоне от 500 до 1500 руб./кв.м. Таким образом, средняя стоимость указанных оценщиком предложений составляет 1000 руб., что отождествляет полученные итоговые значения в экспертизе. Оценщик же в расчетах применяет объекты-аналоги стоимостью до 1000 кв.м., при этом объект-аналог №1 вовсе расположен в городском округе Ступино Московской области. В анализе рынка имеются предложения, расположенные в близлежащих населенных пунктах от объектов оценки – Растуново и Вельяминово со стоимостью 1000 руб./кв.м. и 1477 руб./кв.м. (стр. 35-36 Отчета об оценке). В соответствии с п. 10 ФСО №1 объект-аналог – объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Исходя из пояснений эксперта, выявление информации противоречивой тексту объявления, в ходе проведения интервью с продавцом, в отчете оценщика не зафиксировано. Таким образом, предположения, указанные в замечании основаны на мнении представителя истца. В Отчете об оценке применялись данные, указанные в объявлениях объектов-аналогов.

Экспертом указано, что обзор с сайта rambler.ru, на который ссылается Рецензент, датирован 2019 годом. Обзор с сайта domofond.ru предназначен для земель под индивидуальное жилищное и дачное строительство. Примененный в экспертизе источник информации является открытым, ссылка на источник указана на стр. 45 заключения, следовательно, проверить примененную экспертом информацию не составит сложности.

Кроме того, эксперт пояснил, что скидка на торг применяется во всех сегментах рынка недвижимости, при этом величина скидки тем выше, чем менее развит соответствующий сегмент рынка и чем ниже ликвидность недвижимости. Параметры объектов исследования характеризуются развитым рынком, участки, аналогичные оцениваемым, востребованы на рынке, таким образом, вводить скидку на торг на максимальном уровне нецелесообразно.

В соответствии с п. 20 ФСО №7 для внесения стоимости в государственный кадастр земельный участок оценивается как условно свободный. В связи с этим учитывается возможность подведения железнодорожной ветки. Таким образом, применение корректировки на минимальном уровне обоснованно.

При ответе на замечания административного истца эксперт отметил, что на страницах 26 и 46 заключения приведен источник информации, на основании которого принимается корректировка на расстояние от МКАД. В расчетной таблице приведены данные по удаленности от объектов-аналогов. Таким образом, по мнению эксперта, не составит сложности проверить размеры корректировок, подставив необходимые значения в указанную в источнике формулу. Расчет эксперт приводит в своих письменных пояснениях.

Согласно пояснений эксперта, составитель Справочника поясняет, когда рекомендуется использовать корректировки внутри расширенного интервала по данному фактору. Так, примененные объекты-аналоги характеризуются схожим местоположением, расположены вдоль Старокаширского шоссе. Факторов для применения корректировки из расширенного диапазона или на уровне, отличном от среднего, не обнаружено.

Эксперт также обратил внимание, что форма объектов исследования с кадастровыми номерами 

<

данные изъяты> и 

<

данные изъяты> узкая удлиненная. Согласно Правилам землепользования и застройки, земельные участки расположены в зоне транспортной инфраструктуры. Учитывая форму участков, их использование для значительной части видов использования затруднительно. Именно поэтому вводится корректировка на максимальном уровне.

Из пояснений эксперта следует, что из-за особенностей работы некоторых компьютерных программ из пакета «Microsoft Office» возможно возникновение неточностей при расчете числовых значений, а именно, возможны несовпадения при пересчете на калькуляторе отображенных в программе «Microsoft Word» значений расчетных таблиц, что является следствием того, что «Microsoft Excel» осуществляет расчеты с использованием полного числа разрядов, а «Microsoft Word» демонстрирует их ограниченное число.

Учитывая наличие обстоятельств, делающих заключение эксперта неполным, судом была назначена дополнительная судебная оценочная эксперта, проведение которой поручено эксперту ООО «Независимый центр оценки и экспертиз» ФИО4

В соответствии с выводами дополнительной судебной оценочной экспертизы, кадастровая стоимость спорных объектов на 1 января 2018 года составляет 12 128 422 руб. (к/н. 

<

данные изъяты>), 107 204 661 руб. (к/н. 

<

данные изъяты>) и 1 424 525 руб. (к/н. 

<

данные изъяты>).

Данные выводы экспертом в заключении дополнительной судебной экспертизы мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равной их рыночной стоимости, суд руководствуется заключением судебной экспертизы, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Таким образом, суд, исследовав заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного ответчика представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Не доверять выполненным экспертом ФИО4 заключениям судебных оценочных экспертиз оснований не имеется.

Из содержания экспертных заключений следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости объектов недвижимости.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объектов недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении экспертизы имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО №1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

С выводами эксперта согласились представители Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки». Представитель административного истца с результатами судебной оценочной экспертизы не согласился.

Между тем, оснований не доверять результатам выполненной экспертом ФИО4 дополнительной судебной оценочной экспертизы у суда не имеется, дополнительных замечаний к данному экспертному заключению от административного истца не поступило.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими удовлетворению на основании заключения дополнительной судебной оценочной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного заключением судебной экспертизы.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости следует считать 27 августа 2020 года.

Руководствуясь статьями 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Колос-Холдинг» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, поданное в Московский областной суд 27 августа 2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 16075 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов железнодорожного транспорта, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 12 128 422 (двенадцать миллионов сто двадцать восемь тысяч четыреста двадцать два) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 100546 +/- 1 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов железнодорожного транспорта, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 107 204 661 (сто семь миллионов двести четыре тысячи шестьсот шестьдесят один) рубль.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 1972 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения объектов железнодорожного транспорта, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 1 424 525 (один миллион четыреста двадцать четыре тысячи пятьсот двадцать пять) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина 

Мотивированное решение изготовлено 11 мая 2021 года.