Дело № 2-2556/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации.

23 июля 2018 года.

Калининский районный суд г. Челябинска Челябинской области в составе председательствующего Решетовой М.А.

при секретаре Бородиной А.С. 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Ипотечный агент «Капитоль» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору ипотечного займа, обращении взыскании на заложенное имущество, 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Ипотечный агент «Капитоль» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по договору ипотечного займа от 03 марта 2017 года по состоянию на 27 апреля 2018 года в размере 1 253 426 руб. 33 коп., в том числе задолженности по досрочному возврату займа в размере 320 849 руб. 49 коп., задолженности по начисленным процентам за пользование суммой займа за период с 14 апреля 2017 года по 28 мая 2018 года в размере 584 748 руб. 20 коп., неустойку за период с 18 мая 2017 года по 27 мая 2018 года в сумме 347828 руб. 64 коп., обращении взыскания на предмет ипотеки – квартиру, общей площадью *** кв.м., расположенную по адресу: (адрес), путем проведения открытого аукциона организацией, осуществляющей деятельность по проведению открытых аукционов по договору между данной организацией и ООО «Ипотечный агент «Капитоль». 

В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что 03 марта 2017 года между *** и ФИО1 заключен договор ипотечного займа №, в соответствии с которым истец предоставил ответчику денежные средства в размере 326 087 руб. сроком на 60 месяцев, под 31,6 % годовых. Исполнение обязательств по договору ипотечного займа обеспечивалось залогом указанного выше недвижимого имущества. В нарушение условий договора ФИО1 с 17 апреля 2017 года не вносил надлежащим образом платежи по графику, в связи с чем при исчислении процентов применена иная процентная ставка в размере 0,45 % за каждый день просрочки периодического платежа. Образовавшаяся задолженность подлежит взысканию с ответчика с обращением взыскания на предмет залога.

В судебное заседание представитель истца ООО «Ипотечный агент «Капитоль» не явился, извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании признал исковые требования частично, пояснил, что не согласен с суммой долга, поскольку она в четыре раза превышает размер самого займа.

Представитель ответчика ФИО2, действующая по устному заявлению, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, суду пояснила, что истцом при расчете задолженности не был учтен платеж ответчика от 16 апреля 2018 года. Кроме того, истцом нарушены положения ст.319 ГК РФ при распределении внесенных ответчиком денежных средств. Пункт договора, который устанавливает очередность, противоречит ст. 319 ГК РФ, в связи с чем является ничтожным, в связи с чем размер задолженности по процентам подлежит уменьшению на сумму денежные средства, которые были зачтены истцом в счет оплаты неустойки. Заявила ходатайство о снижении неустойки, размер которой просила определить с учетом положений ст.395 ГК РФ. 

Выслушав пояснения ответчика и его представителя, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам: 

В соответствии со ст.810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную им сумму займа в срок и в порядке, предусмотренные договором займа.

Согласно ст. 809 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.

В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований- в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Судом установлено и подтверждается договором ипотечного займа № от 134 марта 2017 года, платежным поручением № от 16 марта 2017 года, графиком платежей, закладной № от 03 марта 2017 года, соглашением № о передаче прав на закладную, следующие обстоятельства:

03 марта 2017 года между ***», в последующем переименованном в ООО «Ипотечный агент «Капитоль» и ФИО1 был заключен договор ипотечного займа №, по условиям которого займодавец предоставил ФИО1 денежные средства в размере 326 087 руб. руб., сроком на 60 месяцев под 31,6 % годовых.

Согласно п. 1.5 договора, заем является целевым и выдается на цели, связанные с предпринимательской деятельностью.

Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что первоначальный платеж 26 087 руб. (платеж за пользование в размере 8 % от суммы займа) уплачивается в день получения займа.

Уплата процентов за пользование займом, также погашение (уплата) суммы займа (части суммы займа), пени и иных сумм, осуществляется в безналичном порядке путем перечисления на расчетный счет займодавца (п. 2.9.)

В соответствии с п. 2.12 договора в случае неисполнения заемщиком обязательств, предусмотренных договором, размер процентов за пользование суммой займа, предусмотренный п.2.3 договора, устанавливается в ином размере -0,45 % в день от остатка ссудной задолженности, с момента нарушения заемщиком обязательств. Данная процентная ставка является тарифом за пользование, не является неустойкой.

Глава 3 договора предусматривает, что в обеспечение исполнения обязательств по договору залогодатель передает в пользу займодавца в залог квартиру, расположенную по адресу (адрес), площадью *** кв.м. 

На указанную квартиру была составлена закладная № от 03 марта 2017 года, которая была зарегистрирована в установленном законом порядке (л.д. 48-58).

16 ноября 2017 года между *** (продавец) и ООО «Ипотечный агент «Капитоль» (покупатель) было заключено соглашение № о передаче прав на закладную, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателю закладную №, удостоверяющую права продавца по договору ипотечного займа №№, заключенному с ФИО1 (л.д. 59).

Исполнение ***» условий договора по предоставлению ФИО1 ипотечного займа в сумме 300 000 руб. подтверждается платежным поручением № от 16 марта 2017 года.

Денежные средства в размере 26 087 руб. удержаны по заявлению заемщика при предоставлении займа в качестве первоначального взноса в соответствии с условиями договора(л.д. 27).

Согласно графика платежей (приложение №2), сумма ежемесячного платежа составляла 14 031 руб. 01 коп.

Платежными поручениями, представленными ответчиком и указанным в иске расчетом заявленных требований подтверждается суммы и сроки внесения ответчиком платежей по данному договору займа. 

Всего заемщиком в погашение задолженности (без последнего платежа в размере 16 000 руб., не учтенного истцом) было внесено 110 200 руб., из которых в счет основного долга засчитано истцом 7 658 руб. 53 коп., в счет процентов за пользование денежными средствами – 85 092 руб. 94 коп., 17 448 руб. 53 коп. - в счет уплаты неустойки. 

Согласно п. 2.13 договора, в случае невнесения или несвоевременного внесения платежей, предусмотренных договором, при перечислении денежных средств сумма, перечисленная заемщиком или получаемая займодавцем из иных источников …, направляется вначале на погашение издержек займодавца/залогодержателя по получению исполнения (в том числе судебных издержек, иных расходов, вызванных обращением взыскания на предмет ипотеки, возмещение расходов по реализации предмета ипотеки)…., потом на погашение неустойки (пени) за неисполнение обязанности по возврату суммы займа и/или уплате процентов, затем на погашение задолженности по уплате процентов, начисленных по дату фактического погашения включительно, а оставшаяся сумма засчитывается в счет погашения основного долга. При этом займодавец имеет право самостоятельно установить очередность погашения задолженности независимо от назначения платежа.

В силу ст. 319 ГК РФ, сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью, при отсутствии иного соглашения погашает прежде всего издержки кредитора по получению исполнения, затем - проценты, а в оставшейся части - основную сумму долга.

Соглашением сторон в договоре можно установить иную очередность против очередности установленной ст.319 Гражданского кодекса РФ, но только в части погашения долга, процентов и иных платежей, но не неустойки, которая в силу ст.329 Гражданского кодекса РФ является обеспечительным обязательством исполнения основного обязательства по договору.

Зачет сумм, оплачиваемых ответчиком в погашение неустойки при наличии просроченной задолженности по основному долгу и процентам за пользование, противоречит ст.319, 320 и 330 ГК РФ, лишая неустойку ее обеспечительного характера, препятствует исполнению основных обязательств (погашению долга и процентов за пользование) и искусственно увеличивает как задолженность заемщика, так и его ответственность по кредитному договору.

Таким образом, пункт 2.13 договора в соответствии с законом «О защите прав потребителей» в части первоочередного погашения неустойки (пени) при наличии просроченной задолженности по основному долгу и процентам за пользование нарушает права ответчика, является ничтожным.

Истцом при недостаточности внесенного платежа для погашения текущей задолженности по основному долгу и процентам за пользование заемными средствами, в нарушение ст.319 ГК РФ удерживались суммы в счет погашения пени. Всего было удержано 17 448 руб. 53 коп. (1 959 руб. 02 коп.+ 6 356 руб. 45 коп. + 2 244 руб. 96 коп.+ 433 руб. 84 коп. +6 454 руб. 26 коп.), которые в соответствии с положения ст. 319 ГК РФ подлежат зачету в счет погашения процентов за пользование заемными средствами.

В связи с просрочкой ответчиком платежей по договору займа при расчете процентов за пользования заемными денежными средства истец с 17 апреля 2017 года применил процентную ставку, исходя из 0,45% за каждый день просрочки периодического платежа, в соответствии с п.2.12 договора займа.

Как разъяснено в абзаце третьем пункта 15 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08 октября 1998 года N 13/14 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", в тех случаях, когда в договоре займа либо в кредитном договоре установлено увеличение размера процентов в связи с просрочкой уплаты долга, размер ставки, на которую увеличена плата за пользование займом, следует считать иным размером процентов, установленных договором в соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ.

Проценты, предусмотренные п.1 ст.811 ГК РФ, являются мерой гражданско-правовой ответственности, взыскиваются в связи с просрочкой возврата суммы займа и начисляются на эту сумму без учета начисленных на день возврата процентов за пользование заемными средствами, если в обязательных для сторон правилах либо в договоре нет прямой оговорки об ином порядке начисления процентов.

На сумму несвоевременно уплаченных процентов за пользование заемными средствами, когда они подлежат уплате до срока возврата основной суммы займа, проценты на основании п. 1 ст. 811 КГ РФ не начисляются, если иное прямо не предусмотрено законом или договором.

Таким образом, поскольку положениями. 2.12 договора ипотечного займа предусмотрено увеличение размера процентов за пользование займом при несвоевременном возврате ежемесячных платежей, то суд приходит к выводу о том, что данным пунктом установлена фактически ответственность заемщика за нарушение условий договора в части внесения ежемесячных платежей размере 0,45 % в день. Указание в пункте договора о том, что данная процентная ставка является тарифом за пользование, не является неустойкой, существа правоотношений не меняет. 

Поскольку договором предусмотрена уплаты заемщиком процентов за пользование заемными денежными средствами в размере 31.6 % годовых, то судом произведен расчет процентов с учетом условий договора: 

Сумма процентов за пользование заемные денежными средствами за период с 16 марта 2017 года по 27 мая 2018 года составляет 110 532 руб. 52 коп., рассчитанная следующим образом:

- за период с 16 марта 2017 года по 22 марта 2017 года в размере 1 976 руб. 18 коп. (326 087 руб. х 31,6% /365 х 7дней);

- за период с 23 марта 2017 года по 21 сентября 2017 года в размере 51 195 руб. 62 коп. (323 137 руб. 64 коп. (326 087 руб. -2 949 руб. 36 коп.) х 31,6% /365 х 183 дня);

- за период с 22 сентября 2017 года по 30 октября 2017 года в размере 10 851 руб. 51 коп. (321 389 руб. 32 коп. (323 137 руб. 64 коп. – 1 748 руб. 32 коп.) х 31,6% /365 х 39 дней);

- за период с 01 ноября 2017 года по 03 декабря 2017 года в размере 9 116 руб. 63 коп. (320 849 руб. 49 коп. (321 389 руб. 32 коп. – 539 руб. 83 коп.) х 31,6% /365 х 33 дня);

- за период с 04 декабря 2017 года по 27 мая 2018 года в размере 48 244 руб. 09 коп. (318 428 руб. 47 коп. (320 849 руб. 49 коп. -2 421 руб. 02 коп. х 31,6% /365 х 175 дней).

Из внесенных ответчиком денежных средств в счет уплаты процентов истцом зачтено 85 092 руб. 94 коп. 

Кроме того, как указывалось выше, денежные средства в сумме 17 448 руб. 53 коп., которые были направлены истцом в уплату пени, также подлежат зачислению в счет уплаты процентов. 

Таким образом, общая сумма уплаченных ответчиком процентов составляет 102541 руб. 47 коп.

16 апреля 2018 года ответчиком в счет погашения задолженности по договору внесено 14 500 руб., из которых 7991 руб. 05 коп. являются платой по за пользование займом, а оставшаяся часть 6508 руб. 95 коп. следует зачесть в счет погашения основного долга в соответствии с положения ст. 319 ГК РФ.

Изложенное свидетельствует о том, что ответчиком ФИО1 в полном объеме исполнены обязательства по уплате процентам за пользование заемными денежными средствами за указанный период.

С учетом денежных средств в сумме 6 508 руб. 95 коп. задолженность по основному долгу составляет 311 919 руб. 52 коп. (326 087 руб. – 7 658 руб. 53 коп. – 6 508 руб. 95 коп.), которая подлежит взысканию с ответчика ФИО1

Поскольку размер ставки, на которую увеличена плата за пользование займом, следует считать иным размером процентов, установленных договором в соответствии с пунктом 1 статьи 395 ГК РФ (п.15 указанного выше Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08 октября 1998 года), то с учетом пункта 2.12. договора которым предусмотрено увеличение размера процентов за пользование исходя из 0,45 % в день, что составляет 164,25 % годовых, неустойка составляет 132, 65 % годовых ( 164,25 % - 31,6 % ).

Истцом заявлено также о взыскании пени в размере 347 827 руб. 64 коп. за период с 18 мая 2017 года по 27 мая 2018 года.

Ответчик в судебном заседании заявил ходатайство о снижении размера пени в связи с несоразмерностью последствиям нарушения обязательства.

Согласно п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" указал, что подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке. 

Таким образом, при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункта 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 года № 263-О, с учетом принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку положения п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного ущерба.

Как следует из материалов дела, размер неустойки (пени) в несколько раз превышает действующую ставку рефинансирования, установленную Центральным банком Российской Федерации. Взыскание пени, хотя и является мерой гражданско-правовой ответственности, однако имеет в своей основе компенсационную природу, не предполагает получения за счет неустойки (пени) обогащения кредитора, не может быть направлено на причинение вреда другой стороне (заемщику).

Принимая во внимание указанные выше положения закона, суд полагает возможным уменьшить сумму пени до 25 000 руб., поскольку испрашиваемая истцом сумма явно несоразмерна последствиям допущенного нарушенного обязательства.

Таким образом, с ФИО1 в пользу ООО «Ипотечный агент «Капитоль» подлежит взысканию задолженность по основному долгу 311 919 руб. 52 коп., пени в размере 25 000 руб., всего 326 919 руб. 52 коп. 

В соответствии с условиями вышеуказанного договора займа обязательства заемщика обеспечиваются залогом объекта недвижимости.

Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Статьей 350 ГК РФ предусмотрено, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

По правилу, установленному п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно п. 3.4 договора предмет ипотеки к моменту заключения договора оценивается в сумме 1 720 000 руб., что подтверждается заключением оценщика: отчет № от03 марта 2017 года ***».

Поскольку в судебном заседании нашло подтверждение нарушение заемщиком условий договора ипотечного займа, обязательства по возврату займа и уплате процентов надлежащим образом не исполняются, суд считает необходимым удовлетворить требование истца об обращении взыскания на предмет залога путем продажи их с публичных торгов с установлением в качестве начальной рыночной стоимости 1 376 000 руб. (1 720 000 руб. х 80%).

Суду не представлены доказательства иной стоимости заложенного имущества.

Действующим законодательством определены процедура и порядок обращения взыскания на предмет залога в судебном порядке.

Реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктами 3, 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - ФЗ "Об ипотеке") суд, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в том числе должен определить и указать в решении способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, а также начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

В силу пункта 1 статьи 56 ФЗ "Об ипотеке" имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с данным Законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных этим Законом.

Таким образом, исходя из смысла указанных положений Закона, обращение взыскания на жилое помещение должно осуществляться путем его продажи с публичных торгов с определением начальной продажной цены.

Следовательно, требования истца об обращении взыскания путем проведения открытого аукциона организацией, осуществляющей деятельность по проведению аукционов (организатор открытого аукциона) по договору между данной организацией и ООО Ипотечный агент «Капитоль» удовлетворению не подлежит.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Платежным поручением № от 07 мая 2018 года подтверждаются расходы истца по оплате госпошлины в сумме 20 467 руб., из которых с ответчика подлежит взысканию сумма 9 761 руб. 42 коп.(14 467 руб. х 26%)+ 6 000 руб.), определяемая пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь ст. ст. 194-197 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Удовлетворить иск ООО «Ипотечный агент «Капитоль» частично.

Взыскать ФИО1 в пользу ООО «Ипотечный агент «Капитоль» задолженность по договору ипотечного займа № от 03 марта 2017 года по состоянию на 27 мая 2018 года в размере 326 919 руб. 52 коп., в том числе: по основному долгу 311 919 руб. 52 коп., пени в размере 25 000 руб., а также судебные расходы в размере 9 761 руб. 42 коп. 

Обратить взыскание на квартиру, площадью *** кв. м., расположенную по адресу: (адрес), принадлежащую на праве собственности ФИО1, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в сумме 1 376 000 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Челябинского областного суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд г.Челябинска.

Председательствующий: М.А. Решетова.