Дело №2-1633/20

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

13 июля 2020 года Центральный районный суд г. Воронежа в составе:

председательствующего судьи Щербининой Г.С.,

при секретаре Кузнецовой О.В.,

с участием :

представителя истца Ратушной Н.Ю., действующего на основании доверенности ФИО1, 

представителя ответчика ООО «Арт-Финанс», действующей на основании доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО «Арт-Финанс» о признании акта об односторонней передаче квартиры недействительным, составлении двустороннего акта несоответствия объекта долевого строительства, взыскании неустойки, 

у с т а н о в и л:

Истец Ратушная Н.Ю. обратилась в суд с иском к ООО «Арт-Финанс»о признании Акта от ДД.ММ.ГГГГ об односторонней передаче Ратушной Н.Ю. объекта долевого строительства в виде 

<

адрес>, расположенной по адресу: 

<

адрес> - недействительным; возложении обязанности в течение 20 дней с момента вступления в силу судебного решения составить двусторонний акт несоответствия объекта долевого строительства;о взыскании с ООО «Арт-Финанс» неустойки в размере 110423,23 руб. за просрочку исполнения обязательства за период с 01.01.2020 по 11.03.2020. Вобоснование заявленных требований истец указывает, чтоявляется участником долевого строительства 

<

адрес>.По результатам строительства ООО «Арт-Финанс» на основании договора № 16/9-396 от 01.06.2019 обязано создать объект недвижимости и передать его истцу со всеми объектами, входящими в состав многоквартирного дома.Сообщением № 3957 от 13.11.2019 (получено истцом 14.11.2019), истец была уведомлена о готовности объекта к передаче.В соответствии с п. 4.7. Договора сроком передачи объекта долевого строительства является 31.12.2019. В день явки истца на строительный объект для получения квартиры ответчик не обеспечил присутствие на объекте долевого строительства своих представителей, уполномоченных надлежащим образом на передачу истцу квартиры и составление акта приема- передачи.Объект был осмотрен истцом без представителя застройщика. Устное требование о предоставлении ключей от помещений, относящихся к общему имуществу, а также требование о предъявлении к осмотру оборудования, относящегося к общему имуществу - осталось без удовлетворения. При осмотре объекта были выявлены явные недостатки,в связи с чем, в адрес застройщика 26.12.2019было направлено письмо, в котором истец отказалась от подписанияакта приема - передачи и потребовала составления акта с указанием недостатков. В удовлетворении заявления истцу было отказано. 12.03.2020 в адрес ответчика была направлено требование - претензия о составлении двустороннего акта несоответствия объекта строительства и выплате неустойки за просрочку исполнения обязательства по передаче объекта.Неустойка рассчитана по состоянию на 11.03.2020 (срок нарушения 72 дня) и составила 110 423 рубля 23 копейки.Однако данное требование осталось без удовлетворения.17.04.2020 истцом было получено письмо от ООО «Арт-Финанс» с подписанным в одностороннем порядке актом от 01.03.2020о передаче квартиры.Полагая свои права нарушенными, истец обратилась в суд (л.д.4-6).

Истец Ратушная Н.Ю. о месте и времени рассмотрения гражданского дела извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, обеспечила явку представителя.

В судебном заседании представитель истца Ратушной Н.Ю., действующий на основании доверенности Ратушный А.А., заявленные исковые требования поддержал, просил удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика ООО «Арт-Финанс», действующая на основании доверенности ФИО2, возражала против удовлетворения исковых требований, в материалы дела представила письменный отзыв на иск (л.д. 64-66).

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам. 

Согласно ч. ч. 1 - 3 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно п. 3 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

Согласно п. 4 ст. 8 указанного Федерального закона застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи.

Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

В силу ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ участник долевого строительства,до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона.

Если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный ч. 4 настоящей статьи срок,или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи), застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи).

Таким образом, из буквального толкования указанных положений законаобъектом долевого строительства являются, помимо создаваемых жилых или нежилых помещений, также и объекты общего имущества многоквартирного дома, однако тот объект, в связи с созданием которого заключен договор о долевом участии в строительстве,и который должен быть передан дольщику застройщиком, должен быть конкретизирован (п. 1 ч. 4 ст. 4 Федерального закона).

Из материалов дела следует, что 01.03.2019 между ООО «Арт-Финанс» и Ратушной Н.Ю. был заключен договор долевого участия в строительстве №16/9-396, в соответствии с которым,по окончании строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, передается двухкомнатная 

<

адрес> в 

<

адрес>, на 3 этаже, общей проектной площадью без учета лоджий – 68,9 кв.м, проектной площадью включающей лоджии – 70,5 кв.м., общей приведенной площадью – 70,5 кв.м. 

Пунктом 2.1.2. договораустановлено, чтопо окончании строительства дома и выполнения обязательств по финансированиюстроительства в объеме, определенном в настоящем договоре, застройщик обязуется передать по акту приема-передачи квартиру, определенную в предмете настоящего договора,инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства и документы на квартиру в составе и объеме, предусмотренном положениями действующего законодательства РФ.

Согласно п. 4.7. договора планируемый срок начала передачи объекта долевого строительства 01 декабря 2019 года, срок окончания передачи объекта 31 декабря 2019 года.

Истец указывает, что сообщением № 3957 от 13.11.2019 (получено истцом 14.11.2019), Ратушная Н.Ю. была уведомлена о готовности объекта к передаче.

09.12.2019 истцом ответчику было направлено заявление, в котором истцом сообщалось о готовности принять объект недвижимости, созданный по результатам исполнения договора, и просьбой сообщить реквизиты лица, уполномоченного действовать от имени застройщика, а так же требованием о наличии к моменту приемки у уполномоченного лица документов о постановке данного объекта на кадастровый учет, инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, ключи от квартиры и помещений общего пользования, документы на приборы учета потребляемых ресурсов(л.д.22,23,24,63).

Согласно пояснениям представителя истца, в связи с тем, что в сообщении не было указано о лице - представителе застройщика, уполномоченном осуществлять от его имени предоставление к осмотру объект, а письмо истца от 09.12.2019 осталось без ответа, объект был осмотрен истцом без представителя застройщика. При осмотре объекта были выявлены следующие недостатки:

1. кухонный кран не функционирует, а именно не удерживает воду;

2. окна открываются и закрываются с усилием, то есть арматура не отрегулирована;

3. в помещении подвала - паркинга обнаружена течь с потолка в месте въезда автотранспорта (примыкания рампы), то есть отсутствует изоляция;

4. отсутствуют пожарные гидранты в шкафах, расположенных в паркинге;

5. не изолирован откос входной двери с улицы паркинга;

6. отсутствует система видеонаблюдения, предусмотренная проектом;

7. отсутствует ограждение кровли, обязательность которого предусмотрена строительными нормами и правилами. 

Также, согласно пояснениям представителя истца, истцу не была предоставлена возможность осмотра общего имущества в части помещений, где расположено оборудование для обслуживания дома и иные помещения, относящиеся к общему имуществу; отсутствовала для ознакомления проектная документация. 

В связи с указанным в адрес застройщика 23.12.2019 истцом было направлено заявление, в котором истец отказалась от подписания акта приема - передачи и потребовала составления акта с указанием недостатков, с участием представителязастройщика (л.д.25,26,56).

По результатам рассмотрения обращения истца, ответчиком 18.02.2020 в адрес истца было направлено сообщение о создании комиссии в целях проверки изложенных в заявлении обстоятельств, которая обследовала приобретаемую истцом 

<

адрес> места общего пользованияв многоквартирном жилом доме.В связи с частичным подтверждением наличия описанных недостатков, силами строительной организации выполнены следующие виды работ:

- замена смесителя кухонного, 

- регулировка окон, 

- устранение причин протечки в паркинге. 

По вопросу отказа в доступе к осмотру общедомового имущества пояснено, что в помещения, где расположено инженерное оборудование для обслуживания дома, во избежание несчастных случаев и повреждения указанного оборудования, предоставляется допуск исключительно аварийным службам и квалифицированным сотрудникам управляющей компании.Кроме того указано, что до момента подписания передаточного акта у дольщика отсутствует право собственности на общее имущество в многоквартирном доме и, соответственно, правовые основания для предъявления претензий в отношении указанного имущества.Так же сообщено, что отделка откосов входной двери паркинга с улицы выполнена согласно проектно-сметной документации, следовательно, недостатки отсутствуют.По факту отсутствия пожарных гидрантов в шкафах, расположенных в паркинге, пояснено, что пожарные рукава переданы представителям управляющей компании.По вопросу отсутствия системы видеонаблюдения пояснено, что силами застройщика выполнены кабельные работы к местам предполагаемого размещения камер. Установка и обслуживание системы видеонаблюдения выполняется силами управляющей компании.В связи с устранением части выявленных недостатков, и не подтверждением наличия иных отклонений от установленных требований к качеству, исполнение по заявлению истца прекращено.Истцу повторно предложено принять 

<

адрес> жилом доме по 

<

адрес> по акту приема-передачи (л.д. 27).

Устранение выявленных недостатков и отсутствие иных отклонений от установленных требований к качеству так же подтверждается актом о работе комиссии по качеству строительно-монтажных работ от 30.12.2019 (л.д.74-75).

12.03.2020 истцом в адрес ответчика была направлено требование о составлении двустороннего акта несоответствия объекта строительства и выплате неустойки за просрочку исполнения обязательства по передаче объекта.Неустойка рассчитана по состоянию на 11.03.2020 (срок нарушения 72 дня) и составила 110 423 рубля 23 копейки (л.д. 28,29,59).

Данное требование осталось без удовлетворения.

01.03.2020 ООО «Арт-Финанс» в одностороннем порядке составило акт о передаче квартиры (л.д.30).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ в случае наличия в квартире строительных недостатков обязанность доказать данное обстоятельство возложена на истца.

Однако истец не только не представил подобных доказательств, но и не ссылался в обоснование заявленных требований на наличие недостатков в объекте долевого строительства ни в исковом заявлении, ни в направленном ответчику требовании о составлении двустороннего акта несоответствия объекта строительства и выплате неустойки (л.д.28), не указывал на это и в судебном заседании.

При таком положении у суда не имееется оснований для признания доказанным факта наличия недостатков в квартире истца и для обоснования правомерности отказа истца от получения по акту объекта долевого строительства наличием в нем недостатков.

При установленных по делу обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что, отказавшись от принятия квартиры по акту без предусмотренных законом и договором оснований, истец злоупотребил своим правом.

В связи с изложенным в силу ч. 6 ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" у ответчика имелись основания для составления одностороннего акта приема-передачи объекта долевого строительства.

Из материалов дела следует, что актом от 01.03.2020 Ратушной Н.Ю. в одностороннем порядке передана именно квартира с поименованными в договоре характеристиками, обязанность по передаче которой по акту предусмотрена условиями действующего законодательства (а именно - конкретизированного объекта долевого строительства) и условиями договора.

Учитывая, что перечисленные в судебном заседании истцом недостатки объекта долевого строительства ( отсутствие ограждения на крыше, отсутствие видеонаблюдения) не относятся к недостаткам конкретизированного объекта долевого строительства, а относятся к недостаткам общего имущества в построенном жилом доме, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части признания недействительным одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства от01.03.2020. 

Таким образом, истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права, что не лишает его права требовать устранения недостатков общего имущества в построенном жилом доме.

Согласно правовой позиции, выраженной в п. 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013, при установлении судом злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок, окончание периода просрочки исполнения обязательства застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства определяется днем составления застройщиком одностороннего акта (иного документа) о передаче объекта долевого строительства. Суд отказывает во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив факт злоупотребления правом со стороны участника долевого строительства, который уклоняется или отказывается от принятия объекта долевого строительства в установленный срок.

Из приведенных выше норм Федерального закона N 214-ФЗ в их взаимосвязи следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является факт исполнения застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждению участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия.

Данные обязанности ответчиком были исполнены.

В то же время истец, имея возможность и основания для принятия объекта долевого строительства, злоупотребляя своими правами, уклонился от принятия квартиры.

Данные обстоятельства в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 25 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, дают суду основания для отказа во взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства.

Учитывая, что указанные истцом недостатки, касающиеся квартиры, были устранены, а остальные не относятся к недостаткам конкретизированного объекта долевого строительства, а относятся к недостаткам общего имущества в построенном жилом доме, которые,тем не менее, фактически так же были устранены ответчиком, судприходит квыводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о признании акта об односторонней передаче квартиры недействительным, составлении двустороннего акта несоответствия объекта долевого строительства, взыскании неустойки, поскольку нарушения прав потребителясвязанных с передачей объекта долевого строительства, судом не установлено.

Руководствуясь ст. ст.194 - 199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ООО «Арт-Финанс» о признании акта об односторонней передаче квартиры недействительным, составлении двустороннего акта несоответствия объекта долевого строительства, взыскании неустойки – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Воронежский областной суд через Центральный районный суд г. Воронежа в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья Щербинина Г.С. 

Решение суда изготовлено в окончательной форме 20 июля 2020 года