Судья Абазов Х.Х. Дело № 33-181/2026

дело № 2-1009/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 февраля 2026 года г. Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

Председательствующего Шомахова Р.Х.,

судей Тогузаева М.М. и Сохрокова Т.Х.,

при секретаре: Узденовой Ф.Р.,

с участием истца ФИО1,

третьего лица – кадастрового инженера ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Сохрокова Т.Х. гражданское дело по иску ФИО1 к муниципальному казенному учреждению «Управление имущественных и земельных отношений г.о. Баксан» о расторжении договора купли-продажи земельного участка,

по апелляционной жалобе муниципального казенного учреждения «Управление имущественных и земельных отношений г.о. Баксан» на решение Баксанского районного суда КБР от 29 октября 2025г.,

у с т а н о в и л а :

05.05.2025 в Баксанский районный суд КБР поступило исковое заявление ФИО1 к Администрации городского округа Баксан в лице муниципального казенного учреждения «Управление имущественных и земельных отношений г.о. Баксан» о расторжении договора купли-продажи земельного участка. При этом в качестве третьего лица указано ООО «Газпром трансгаз Ставрополь» в лице филиала Георгиевского ЛПУМГ.

Исковые требования мотивированы тем, что 27.03.2024 муниципальным казенным учреждением «Управление имущественных и земельных отношений г.о. Баксан (далее – МКУ «УИиЗО г.о. Баксан», Управление) на сайте: http://178fzroseltorg.ru размещены извещение и документация о проведении аукциона по продаже земельного участка с кадастровым номером № (лот №).

Из информации, указанной в извещении о проведении аукциона по данному лоту, следует, что в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером №, общей площадью 753 кв. м (далее – Земельный участок) обременения и ограничения отсутствуют.

26.04.2024 ответчиком проведен аукцион по продаже земельного участка с кадастровым номером № (лот №).

Согласно протоколу подведения итогов № по лоту № победителем аукциона признан истец ФИО1

13.05.2024 между истцом и ответчиком подписан договор купли-продажи № земельного участка, согласно которому истцу на праве собственности был передан Земельный участок, с разрешенным видом использования: для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с п.2.1 договора № цена земельного участка составила 307 307 рублей.

Пунктами 1.1, 2.2, 4.2.1 договора № предусмотрена обязанность истца оплатить стоимость данного Земельного участка с учетом уплаченной суммы задатка, которую 15.04.2024 истец для участия в торгах по приобретению спорного участка оплатил в размере 69576 рублей 30 копеек (в подтверждение чего ссылается на чек от 15.04.2024).

14.05.2024 в соответствии с п.п. 1.1, 2.1, 2.2, 4.2.1 договора № истцом была осуществлена доплата оставшейся стоимости за земельный участок в размере 237730 рублей 70 копеек (по чеку от 14.05.2024).

Таким образом, истец, как добросовестный приобретатель земельного участка, выполнил все свои обязательства, предусмотренные договором № от ДД.ММ.ГГГГ, уплатив ответчику покупную цену участка в размере 307307 рублей, что подтверждается представленными им чеками.

В свою очередь ответчик не исполнил свои обязательства надлежащим образом, передав по договору купли-продажи земельный участок с обременениями в виде запрета на строительство индивидуального жилого дома на нем.

При этом пунктом 4.1 договора № предусмотрена обязанность ответчика предоставить истцу сведения, необходимые для исполнения условий, установленных договором.

Определением суда от 28.05.2025 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по КБР (л.д. 88), определением суда от 02.07.2025 в аналогичном качестве привлечена местная администрация городского округа Баксан (л.д. 114), определением от 11.07.2025 названная администрация привлечена к участию в деле в качестве соответчика (л.д.137), а определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен кадастровый инженер ФИО2 (л.д. 178).

25.07.2025 истцом подано уточнение исковых требований (л.д. 152-153), в котором он просил:

- признать недействительной (ничтожной) сделкой заключенный между МКУ «УИиГО г.о.Баксан» и ФИО1 договор от ДД.ММ.ГГГГ № купли-продажи Земельного участка;

- применить последствия недействительности (ничтожности) сделки, обязав МКУ «УИиГО г.о.Баксан» принять в собственность названный Земельный участок, возвратив ФИО1 денежные средства в сумме 307307 рублей, оплаченные ею во исполнение условий договора с процентами за пользование чужими денежными средствами в размере 35123 рубля 20 копеек,

- обязать Управление Росреестра по Кабардино-Балкарской Республике исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации права собственности ФИО1 (запись № от ДД.ММ.ГГГГ) и прекратить право собственности ФИО1 на Земельный участок.

Решением Баксанского районного суда КБР от 29.10.2025 исковые требования ФИО1 удовлетворены частично, постановлено удовлетворить перечисленные требования уточненного искового заявления с отказом в удовлетворении первоначальных требований за необоснованностью.

Не согласившись с данным решением суда, полагая его вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, МКУ «УИиЗО г.о.Баксан» подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить названное решение суда полностью и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1, мотивируя следующими обстоятельствами.

В обоснование жалобы указано, что на момент проведения аукциона и заключения договора купли-продажи сведения о наличии охранной зоны магистрального газопровода (зоны с особыми условиями использования территории – ЗОУИТ) содержались в ЕГРН и не являлись скрытыми.

Кроме того, заявитель отмечает, что Земельный участок, несмотря на наличие ЗОУИТ, может быть использован для выращивания сельскохозяйственных культур и возведения некапитальных построек, что не делает его непригодным для использования в соответствии с разрешенным видом использования.

По мнению автора жалобы, оснований для применения положений о недействительности сделки не имелось.

Вместе с тем, в обжалуемом судебном акте ответчик указан как «Администрация городского округа Баксан в лице МКУ «УИиЗО г.о. Баксан», что не соответствует действительности, поскольку местная администрация и МКУ «УИиЗО г.о. Баксан» являются разными юридическими лицами, действующими на основании отдельных уставов; данное обстоятельство, по мнению заявителя, повлияло на правильность разрешения спора.

Наряду с этим, суд ошибочно возложил на Управление Росреестра по КБР обязанность по исключению сведений из ЕГРН, поскольку третье лицо не является ответчиком по делу и не может быть объектом судебного решения в данном контексте.

В жалобе также указано, что денежные средства были уплачены истцом на законных основаниях по результатам аукциона и заключенного договора, в связи с чем, заявитель полагает, что оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) не имелось, поскольку отношения сторон имели договорный характер.

В возражении на апелляционную жалобу ФИО1 просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения, выражая несогласие с приведенными в ней доводами.

Будучи надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции, представители ответчиков местной администрации г.о.Баксан и МКУ «УИиЗО г.о. Баксан», а также третьего лица по делу Управления Росреестра по КБР в суд не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не представили, в связи с чем, в соответствии с требованиями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Сохрокова Т.Х., обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав возражения истца ФИО1, мнение третьего лица – кадастрового инженера ФИО2, проверив в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 ГПК РФ правильность принятого судом решения исходя из доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе: отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

В силу пунктов 1, 2, 3 части 1 статьи 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.

Подобные основания по делу установлены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пункт 1 статьи 454 ГК РФ предусматривает, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

По общему правилу, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п. 2 ст. 469 ГК РФ), соответственно, заключение договора, при котором покупатель не достигает цели, ради которой данный договор был заключен, свидетельствует о том, что покупатель в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора (пп. 3 п. 2 ст. 451 ГК РФ), что является основанием для расторжения договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно части 1 статьи 452 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 1 статьи 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В соответствии частью 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (ч. 3 ст. 37 ЗК РФ).

По смыслу приведенных норм права в их взаимосвязи, продавец - собственник земельного участка, обязан предоставить покупателю исчерпывающую, полную и достоверную информацию о земельном участке.

При этом наличие ограничений, объективно существовавших на момент заключения договора, о которых не было известно покупателю, является существенным обстоятельством, влияющим на правильное формирование воли покупателя земельного участка.

Как следует из материалов дела и установлено судом, по результатам проведенного аукциона в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>С., д. б/н, с кадастровым номером №, общей площадью 753 кв.м., победителем аукциона признана ФИО1

13.05.2024 между истцом и ответчиком подписан договор купли-продажи № земельного участка, согласно которому истцу на праве собственности был передан Земельный участок, с разрешенным видом использования: для индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с п.2.1 договора № цена земельного участка составила 307 307 рублей.

15.04.2024 истец для участия в торгах по приобретению спорного земельного участка оплатил 69576 рублей 30 копеек, что подтверждается чеком от 15.04.2024, а в последствии 14.05.2024 истцом была осуществлена доплата оставшейся стоимости земельного участка в размере 237730 рублей 70 копеек, что подтверждается чеком от 14.05.2024.

Из информации, указанной в извещении о проведении аукциона, следует, что в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером № обременения и ограничения отсутствуют.

В соответствии с п.5.2 договора № стороны несут ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение условий договора в соответствии с законодательством Российской Федерации и Кабардино-Балкарской Республики.

При этом, 19 августа 2024 года Истцу, как собственнику спорного Земельного участка, поступило уведомление № от ООО «Газпром трансгаз Ставрополь», согласно которому Истцу стало известно о том, что Земельный участок находится в непосредственной близости от охранной зоны, установленной для функционирования магистрального газопровода.

Таким образом, Истца уведомили о недопустимости проведения каких-либо работ в границах установленной охранной зоны.

Из письма ООО «Газпром трансгаз Ставрополь» от ДД.ММ.ГГГГ исх.№ истцу стало известно о том, что спорный земельный участок находится в зоне с особыми условиями использования территории, а именно в границах охранной зоны и минимальных расстояниях газопровода-отвода к г. Тырныауз. При этом границы проданного Истцу Земельного участка находятся в охранной зоне и минимальных расстояниях от оси газопровода.

Поскольку газопровод отнесен к опасному производственному объекту, постольку проведение каких-либо работ в границах его охранной зоны запрещены.

При проведении торгов и при заключении договора купли-продажи земельного участка ответчик не предоставил Истцу указанную информацию о том, что спорный объект недвижимости находится в границах ЗОУИТ, а именно на минимальных расстояниях от оси газопровода, соответственно, проведение каких-либо работ в границах его охранной зоны запрещено.

Вместе с тем, учитывая, что основной вид разрешенного использования указанного участка связан с индивидуальным жилищным строительством, а возведение жилого дома на спорном Земельном участке при указанных обстоятельствах невозможно, то он не может быть использован по целевому назначению.

Указанные недостатки противоречат п. 4.1 договора, являются существенным препятствием для использования участка по его назначению.

Принимая во внимание, что при заключении договора купли-продажи, истец разумно предвидеть наступление последствий в виде ограничений в пользовании участком, как покупатель, не мог, так как в договоре купли-продажи земельного участка, равно как и в извещении о проведении аукциона наличие каких-либо обременений обозначено не было, ответчик, гарантируя, что ограничений в пользовании объектом недвижимости не имеется, действуя разумно и добросовестно, принял на себя все возможные риски, связанные с такой гарантией.

Вопреки доводам апеллянта, факт несоответствия Земельного участка целевому назначению, указанному в ЕГРН, а также в извещении о проведении аукциона по продаже земельного участка, объявлении о продаже земельного участка (л.д. 18-24, 54-60) подтверждается уведомлением ООО «Газпром трансгаз Ставрополь» № от ДД.ММ.ГГГГ о недопустимости работ в охранной зоне и письмом названной организации от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д. 27-29), в котором прямо указано, что на приобретенном истцом Земельном участке не допускается размещение индивидуального жилищного строения (жилого дома). Соответственно, доводы автора жалобы о возможности использования Земельного участка в иных целях не имеют правового значения для разрешения настоящего гражданского дела.

Мнение заявителя о том, что данные сведения общедоступны и должны были быть известны ФИО1 до приобретения Земельного участка, опровергаются материалами дела, поскольку представленные в материалы дела выписки из ЕГРН подобной информации не содержат (л.д. 54-58), как и вышеуказанная конкурсная документация, в связи с чем, выводы суда о непредоставлении истцу достаточных сведений для принятия решения о приобретении Земельного участка, как и о его непригодности к использованию по целевому назначению следует признать верными.

Вместе с тем, применение судом первой инстанции к настоящему спору положений о признании сделки недействительной (ничтожной) и применении последствий ее недействительности в данном случае является необоснованным, поскольку данные положения применяются при обнаружении признаков неправомерности сделки, то есть ее несоответствия каким-либо требованиям законодательства, чего в рассматриваемом случае не установлено. Неверное применение судом норм материального права по существу привело к принятию неправильного судебного акта.

Более того, суд первой инстанции фактически руководствовался нормами права, регулирующими вопросы расторжения договора, однако, в решении пришел к выводу об удовлетворении требований о признании договора недействительным (ничтожным).

При этом, как неоднократно указывал Верховный Суд Российской Федерации, суд не связан правовой квалификацией истцом спорных правоотношений, а должен рассмотреть иск исходя из фактических обстоятельств, определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении (п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, 2019).

Учитывая изложенное, суду по настоящему делу следовало руководствоваться именно нормами о расторжении договора (купли-продажи).

В соответствии сп. 2 ст. 452ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

03.02.2025 истец направил в адрес ответчика требование (претензию) о расторжении договора купли-продажи спорного земельного участка в связи с его несоответствием условиям договора и о возврате уплаченных денежных средств со стороны Ответчика, которое осталось без ответа.

Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, срок исковой давностиистцом не пропущен.

При таких обстоятельствах, поскольку истец не может пользоваться Земельным участком по его прямому назначению, т.к. в его границах установлена охранная зона газопровода, т.е. участок расположен в границах ЗОУИТ, на нем запрещено проведение любых работ, использование участка по целевому назначению невозможно, что нарушает права истца на пользование и распоряжение указанным участком, то имеются основания для расторжения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, и обязания ответчика принять в собственность названный Земельный участок и возвратить ФИО1 денежные средства в сумме 307307 рублей, оплаченные ею во исполнение условий договора.

Рассматривая требование о взыскании неосновательного обогащения, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Иск о взыскании неосновательного обогащения подлежит удовлетворению, если будут доказаны: факт получения имущества ответчиком, отсутствие для этого должного основания, а также то, что неосновательное обогащение произошло за счет истца.

Недоказанность хотя бы одного из названных условий влечет за собой отказ в удовлетворении исковых требований.

В рассматриваемом случае судебная коллегия не находит оснований для его удовлетворения, поскольку денежные средства в общей сумме 307307 рублей внесены истцом в оплату Земельного участка на основании Договора купли-продажи, то есть, не безосновательно, соответственно, до даты расторжения указанного Договора (со дня вступления в законную силу настоящего апелляционного определения) нельзя признать, что ответчик располагает ими неправомерно.

Каких-либо иных сведений о возникновении обогащения на стороне ответчика, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, в связи с поступлением на его счет указанных денежных средств не представлено.

При таких обстоятельствах, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца неосновательного обогащения в виде процентов за неправомерное удержание денежных средств по ст. 395 ГК РФ не установлено.

Вместе с тем, судебная коллегия соглашается с доводами жалобы о неправомерности возложения на Управление Росреестра по КБР обязанности по исключению записи о праве истца на Земельный участок и прекращении указанного права, поскольку названная организация привлечена к участию в деле в качестве третьего лица (л.д. 88), что препятствует возложению на него каких-либо обязанностей и исключает удовлетворение названного требования, а также принимая во внимание, что исходя из принципа разделения ветвей власти суд не вправе произвольно вмешиваться в деятельность исполнительных органов власти, а может возложить какую-либо обязанность только в случае признания действий (бездействия) органов государственной (муниципальной) власти незаконными, тогда как таких требований истцом по делу не заявлено, правомерность действий (бездействия) указанного государственного органа оспорена не была.

В то же время, поскольку в результате рассмотрения настоящего гражданского дела стоимость Земельного участка, оплаченная истцом, присуждена ему к возврату, в целях восстановления прав сторон по делу и их приведения в первоначальное положение, существовавшее до начала спорных правоотношений, а также из соображений процессуальной экономии судебная коллегия полагает необходимым указать на то, что настоящее апелляционное определение также является основанием для аннулирования записи в ЕГРН о государственной регистрации права собственности ФИО1 на Земельный участок.

С учетом изложенного, решение Баксанского районного суда КБР от 29 октября 2025 г. подлежит изменению в связи с неправильным применением норм материального права на основании пункта 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда КБР

о п р е д е л и л а :

решение Баксанского районного суда КБР от 29 октября 2025 г. изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

«Исковые требования ФИО1 к муниципальному казенному учреждению «Управление имущественных и земельных отношений г.о. Баксан» о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возложении обязанности принять земельный участок удовлетворить частично.

Расторгнуть договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 753 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес> заключенный ДД.ММ.ГГГГ между муниципальным казенным учреждением «Управление имущественных и земельных отношений городского округа Баксан» и ФИО1

Обязать муниципальное казенное учреждение «Управление имущественных и земельных отношений г.о. Баксан» принять в собственность названный земельный участок и возвратить ФИО1 денежные средства в сумме 307307 (триста семь тысяч триста семь) рублей, оплаченные ею во исполнение условий договора.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к муниципальному казенному учреждению «Управление имущественных и земельных отношений г.о. Баксан» о взыскании неосновательного обогащения, признании недействительной сделки и применении последствий её недействительности, возложении на Управление Росреестра по КБР обязанности исключить запись из Единого государственного реестра недвижимости, а также исковых требований, заявленных к местной администрации городского округа Баксан, отказать за необоснованностью.

Настоящее апелляционное определение является основанием для аннулирования записи в Едином государственном реестре недвижимости о государственной регистрации права собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 753 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>

В остальной части апелляционную жалобу муниципального казенного учреждения «Управление имущественных и земельных отношений г.о.Баксан» оставить без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 20 февраля 2026 года.

Председательствующий Р.Х. Шомахов

Судьи М.М. Тогузаев

Т.Х. Сохроков