Дело № 3а-675/2020

24OS0000-01-2020-000586-61

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Красноярск. 19 ноября 2020 года.

Красноярский краевой суд в составе судьи Малякина А.В., 

при ведении протокола помощником судьи Тыченко В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Желдорэкспедиция» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Желдорэкспедиция» (далее также – ООО «Желдорэкспедиция») обратилось в Красноярский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемого земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 3 582 000 рублей.

Требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка составляет 12 497 711 рублей, то есть значительно превышает его рыночную стоимость, а это влечёт взимание необоснованно высокой арендной платы.

Также административный истец просил взыскать с Правительства Красноярского края судебные расходы в размере 32 000 рублей, включая государственную пошлину – 2 000 рублей и расходы на проведение оценки земельного участка – 30 000 рублей. 

В представленных письменных возражениях на административное исковое заявление Правительство Красноярского края (административный ответчик) и администрация города Красноярска (заинтересованное лицо) указывают на то, что представленный административным истцом в качестве доказательства по делу отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка является недостоверным, так как не соответствует законодательству об оценочной деятельности. 

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (заинтересованное лицо) в письменном отзыве на административный иск приводит довод об отсутствии оснований для установления рыночной стоимости арендуемого административным истцом земельного участка.

В судебном заседании представитель Правительства Красноярского края ФИО1 против удовлетворения административного иска возражала.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. Суд посчитал возможным в соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотреть дело в их отсутствие. 

Выслушав объяснения представителя административного ответчика, исследовав материалы дела, суд находит административный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности данных лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть 1); установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости (часть 11).

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (часть 2 статьи 3 данного федерального закона).

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, передан департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в аренду ООО «Желдорэкспедиция» сроком до 19 марта 2022 года. По условиям заключенного сторонами договора аренды № от 18 апреля 2019 года арендатор обязан вносить арендную плату, при определении размера которой применяется кадастровая стоимость арендуемого участка.

По сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2011 года составляет 12 497 711 рублей.

Являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка, ООО «Желдорэкспедиция» вопреки доводам заинтересованного лица вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости вышеуказанного участка. 

Из представленного административным истцом отчёта об оценке от 15 марта 2020 г. № усматривается, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2011 г., то есть на дату определения его кадастровой стоимости, составляет 3 582 000 рублей.

В связи с оспариванием Правительством Красноярского края достоверности данного отчёта, по делу проведена судебная оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта от 9 октября 2020 г. № рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2011 г. составляет 4 154 000 рублей.

В то же время, из указанного экспертного заключения следует, что отчет оценщика № соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, при составлении данного отчета оценщиком не допущено нарушений, повлиявших на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. 

Следовательно, отличие стоимости земельного участка, установленной экспертом, от стоимости, указанной в отчете оценщика, обусловлено не недостатками отчета, а допустимыми различиями в методах оценки, использованных оценщиком и экспертом.

Не соглашаясь с заключением эксперта, Правительство Красноярского края ходатайствовало о проведении по делу повторной экспертизы. Однако это ходатайство было отклонено судом, поскольку оно мотивировано исключительно тем, что экспертом, по мнению административного ответчика, были допущены нарушения при определении рыночной стоимости земельного участка. Доводов, опровергающих выводы эксперта о соответствии отчета оценщика законодательству об оценочной деятельности, административным ответчиком представлено не было.

Оспаривая представленный административным истцом отчет оценщика от 15 марта 2020 г. №, Правительство Красноярского края ссылалось также на рецензию, составленную специалистом ФИО2, в которой содержатся замечания к данному отчёту.

Вместе с тем, изложенные в рецензии замечания не могут быть признаны состоятельными. Помимо того, что они противоречат выводам экспертного заключения от 9 октября 2020 г. № в части, касающейся проверки отчёта, они являются надуманными и необоснованными.

Так, рецензентом указано, что к отчету не приложены материалы, используемые оценщиком при проведении оценки, которые должны находиться в приложении № 3, тогда как на страницах 105 – 110 отчёта (приложение № 3) имеются все необходимые материалы.

Также автором рецензии сделан вывод о том, что используемые оценщиком при проведении оценки объекты-аналоги, находящиеся в Советском и Центральном районах города Красноярска, различаются по фактору местоположения. Этот вывод является голословным. Никаких данных, свидетельствующих о существенном различии цен на земельные участки, расположенные в указанных районах города Красноярска, не имеется.

В рецензии, кроме того, отмечено, что вопреки тенденции о большем удельном показателе стоимости (стоимости 1 кв.м.) небольших земельных участков перед участками, большей площади, удельный показатель стоимости объектов-аналогов № 1 и № 3 различаются в сторону более низкой величины аналога № 1, имеющего меньшую площадь. Однако из таблицы 13.8 на странице 66 отчета видно, что при расчете удельного показателя стоимости используемых объектов-аналогов оценщик учел названный ценообразующий фактор в полной мере, применив соответствующую корректировку на масштаб. 

Таким образом, у суда нет оснований для признания представленного административным истцом отчета оценщика от 15 марта 2020 г. № недостоверным доказательством, а потому кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № должна быть определена равной его рыночной стоимости в размере 3 582 000 рублей.

В связи с удовлетворением административного иска заявленные административным истцом и документально подтверждённые судебные расходы на оплату услуг по оценке рыночной стоимости земельного участка в размере 30 000 рублей, а также на оплату государственной пошлины в размере 2 000 рублей, то есть всего в размере 32 000 рублей, подлежат взысканию с административного ответчика на основании статей 106, 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Факт несения указанных расходов подтверждается платежными поручениям от 17 марта 2020 г. №, от 9 июля 2020 г. №.

Оспоренная административным истцом кадастровая стоимость земельного участка, определённая на основании результатов государственной кадастровой оценки, значительно (более чем в три раза) отличается от рыночной стоимости этого участка, что свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к данному объекту недвижимости.

При таких обстоятельствах, с учетом правовой позиции, выраженной в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 г. № 20-п, административному истцу вопреки мнению Правительства Красноярского края не может быть отказано в возмещении судебных расходов. 

При этом судебные расходы в данном случае подлежат взысканию с Правительства Красноярского края, как органа, утвердившего оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»). 

Доказательств, свидетельствующих о превышении затрат ООО «Желдорэкспедиция» на оплату услуг оценщика над теми расходами, которые обычно взымаются за аналогичные услуги, административным ответчиком не представлено. Доводы Правительства Красноярского края о том, что затраты административного истца на проведение оценки рыночной стоимости земельного участка не относятся к судебным издержкам являются ошибочными.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Красноярский краевой суд

решил:

административный иск общества с ограниченной ответственностью «Желдорэкспедиция» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 3 582 000 рублей, определённой по состоянию 1 января 2011 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка считать 3 июня 2020 года.

Взыскать с Правительства Красноярского края в пользу общества с ограниченной ответственностью «Желдорэкспедиция» в счет возмещения судебных расходов 32 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано через Красноярский краевой суд в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Красноярского краевого суда А.В. Малякин