Производство № 66RS0004-01-2019-010729-48

Дело № 2-4379/2020 

Мотивированное 

решение

 изготовлено 27.10.2020. 

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

20 октября 2020 года Кировский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Глушковой Ю.В., при секретаре судебного заседания Голдыревой А.А., 

с участием представителя истца ФИО1, действующего на основании доверенности от 04.12.2019, ответчика и его представителя ФИО2, действующей по устному ходатайству,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Екатеринбурга к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды,

установил:

Администрация города Екатеринбурга обратилась в Ленинский районный суд г. Екатеринбурга с указанным иском. В обоснование требований истец указал, что между Администрацией города Екатеринбурга и А., ООО «Управление инвестициями» заключен договор аренды земельного участка № *** от 05.12.2003 с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, общей площадью 2 017,00 кв. м. Земельный участок передан по акту приема - передачи участка. Согласно договору купли-продажи от 20.02.2016 право собственности на объект недвижимости по адресу ул. ***, площадью 71,4 кв.м. (N 26-31, состоящее из двух помещений) перешло от А к Б Данный факт подтверждается свидетельством о праве собственности ***. В последствии помещение площадью 33 кв.м. № *** было продано Б. ФИО3 Задолженность ответчика по арендной плате за период: с февраля 2015 по декабрь 2019 составляет 56 759,58 руб. В соответствии с условиями договора за нарушение сроков перечисления арендной платы арендатору начисляются пени в размере 0,1% не перечисленных сумм за каждый день просрочки. В связи с несвоевременным исполнением обязательств по внесению арендной платы у ответчика образовалась задолженность по неустойке за период с 11.06.2016 по 10.12.2019 в размере 48 257,23 руб. Таким образом, общая сумма задолженности составляет 105 016,81 руб.

На основании изложенного истец просит суд взыскать с ответчика в пользу Администрации города Екатеринбурга задолженность по арендной плате в сумме 56 759,58 руб., неустойку в сумме 48 257,23 руб.

Определением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 17.02.2020 гражданское дело по иску Администрации г. Екатеринбурга к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате передано по подсудности в Кировский районный суд г. Екатеринбурга.

Представитель истца в письменных возражениях на отзыв ответчика и в судебном заседании поддержал доводы и требования искового заявления.

Ответчик и его представитель в судебном заседании возразили относительно доводов и требований искового заявления, заявили ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности по требованиям, заявленным до 31.12.2016. Кроме того, пояснили с уду, что на ответчика не распространяются нормы договора аренды № *** от 05.12.2003. Указанный договор был заключен с ИП А. Б. стороной договора не являлся и передать права и обязанности по нему ФИО3 не мог. Требование о взыскании неустойки также не подлежит, поскольку ответчик не приобретал право аренды на земельный участок. Администрация г. Екатеринбурга об обязанности вносить плату за пользование земельным участком ФИО3 не уведомляла, о существовании задолженности и необходимости её погашения не оповещала. В случае удовлетворения требования о взыскании неустойки, просили применить положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить её размер. 

Заслушав стороны, исследовав материалы дела, о дополнении которых ходатайств не поступило, суд приходит к следующему. 

Согласно п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на нраве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За пользование земельными участками, находящимися в аренде, взимается арендная плата.

Согласно п. 1 статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела следует, что между Администрацией города Екатеринбурга и А., ООО «Управление инвестициями» заключен договор аренды земельного участка № *** от 05.12.2003 с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: г***, общей площадью 2 017,00 кв. м. 

Земельный участок передан по акту приема - передачи участка. 

Согласно договору купли-продажи от 20.02.2016 право собственности на объект недвижимости по адресу ул. ***, площадью 71,4 кв.м. (N 26-31, состоящий из двух помещений) перешло от А. к Б Данный факт подтверждается свидетельством о праве собственности ***. 

Впоследствии помещение площадью 33 кв.м. № 29-31 было продано Б.А. ФИО3 

Согласно п. 2.2 договора, арендная плата по настоящему договору вносится арендатором ежеквартально, равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала, подлежащего оплате, если иные периодичности и сроки внесения платы не установлены настоящим договором.

Задолженность ответчика по арендной плате за период с февраля 2015 по декабрь 2019 составляет 56 759,58 руб. 

Вместе с тем, с учетом ходатайства ответчика о применении последствий пропуска срока исковой давности, размер задолженности ответчика по арендным платежам, руководствуясь положениями статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, за период с января 2017 года по декабрь 2019 года составит 31402,10 руб. 

Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

При этом, суд критически относится к доводам стороны ответчика о том, что он стороной договора аренды не является, следовательно, на него не распространяются его условия, в том числе, по неустойке, в силу следующего.

Согласно п. 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016, из абзаца второго п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.

Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности сначала к Б., затем к ФИО3 перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка пропорционально площади принадлежащего ему на праве собственности помещения. В том числе, и условие о выплате пени в случае нарушения сроков внесения платы по договору аренды. 

За нарушение сроков перечисления арендной платы по настоящему договору арендатору начисляется пени в размере 0,1% не перечисленных сумм за каждый день просрочки (п. 6.2 договора). 

В связи с несвоевременным исполнением обязательств по внесению арендной платы у ответчика образовалась задолженность по неустойке за период с 11.06.2016 по 10.12.2019 в размере 48 257,23 руб. 

Вместе с тем, с учетом применения срока исковой давности размер пени за период с января 2017 по декабрь 2019 составит 16372 руб. 59 коп. 

В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

В рассматриваемом случае суд, с учетом всех обстоятельств, имеющих значение при определении размера неустойки, находит возможным применить положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, снизив неустойку до 8 000 руб.

Кроме того, в соответствии с положениями ст. ст. 98, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 333.19 Налогового кодекса российской Федерации, с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1 352 руб. 06 коп. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Администрации города Екатеринбурга к ФИО3 о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу Администрации города Екатеринбурга задолженность по арендной плате в размере 31 402 руб. 10 коп., неустойку в размере 8 000 руб.

Взыскать с ФИО3 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 1 352 руб. 06 коп. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме подачей апелляционной жалобы в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда через Кировский районный суд г. Екатеринбурга. 

Судья Ю. В. Глушкова