№2-2338/2025 

№

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

04 августа 2025 года г. Оренбург

Оренбургский районный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Юрченко Л.В., при секретаре Говоруха А.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО9 к ФИО2 ФИО10 об уменьшении покупной стоимости жилого дома и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеназванным иском к ФИО2 указав, что ДД.ММ.ГГГГ истцом был приобретен жилой дом по адресу: Российская Федерация, Оренбургская область, муниципальный район Оренбургский, сельское поселение Благословенский сельсовет, 

<

адрес> кадастровым номером: №, площадью № кв. м. и земельный участок по адресу: Российская Федерация, Оренбургская область, муниципальный район Оренбургский, сельское поселение Благословенский сельсовет, 

<

адрес>, земельный участок 36 с кадастровым номером: №, общей площадью № кв. м. общей стоимостью 4 800 000 (четыре миллиона восемьсот тысяч) рублей из которых цена земельного участка 600 000 (шестьсот тысяч) рублей, жилой дом 4 200 000 (четыре миллиона двести тысяч) рублей.

При натурном освидетельствовании построенного дома выявлены видимые и скрытые дефекты. Выявленные дефекты являются скрытыми и не могли быть установлены истцом на момент заключения сделки от ДД.ММ.ГГГГ, что также подтверждается экспертным заключением.

Истец полагает, что при указанных обстоятельствах покупная стоимость жилого дома подлежит уменьшению на сумму, равную стоимости работ, материалов по устранению недостатков в размере 1 304 153 рубля 02 копейки, то есть покупная стоимость жилого дома в данном случае должна составить 3 495 846 рублей 98 копеек, а разница 1 304 153 рубля 02 копейки подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Просит суд уменьшить покупную стоимость жилого дома с земельным участком, по адресу: Российская Федерация, Оренбургская область, муниципальный район Оренбургский, сельское поселение Благословенский сельсовет, 

<

адрес> кадастровым номером жилого дома №, площадью № кв. м., приобретенный истцом на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком на 1 304 153 рубля 02 копейки; взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 1 304 153 рубля 02 копейки; взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в счет оплаты услуг эксперта в размере 30 000 рублей; в счет оплаты услуг нотариуса в размере 3 000 рублей.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена о дате, времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. Просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом по месту регистрации: 

<

адрес>., 

<

адрес>.

Судебные извещения о дне судебного заседания, направленные судом по месту жительства и регистрации ответчика вернулись в суд с отметкой «за истечением срока хранения».

При этом, доказательств того, что данный адрес не является адресом постоянного места жительства ответчика на момент рассмотрения дела суду не представлено, как не представлено и доказательств, подтверждающих уважительные причины неполучения/невозможности получения корреспонденции по своему адресу постоянной регистрации.

С учетом разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №25 от 23 июня 2015 года «О применении судами некоторых положений раздела I части ГК РФ» по смыслу пункта 1 статьи 165.1 ГК Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК Российской Федерации).

Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 ГК Российской Федерации). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Правила статьи 165.1 ГК Российской Федерации о юридически значимых сообщениях применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон (пункт 2 статьи 165.1 ГК Российской Федерации).

Ответчик также извещался судом путем публичного размещения информации о судебном заседании на официальном интернет-сайте Оренбургского районного суда Оренбургской области. 

Таким образом, учитывая, что ФИО2 извещалась о дне судебного разбирательства по адресу регистрации и адресу, указанному в кредитном договоре, сведения о проживании ответчика по иному адресу, суду не представлены, в связи с чем, суд считает, что ФИО2 извещена о дне и месте судебного разбирательства надлежащим образом. 

Ответчик об отложении разбирательства в суд не обратился, на своем присутствии не настаивал, судом дело рассмотрено в порядке заочного судопроизводства в соответствии со ст.233 ГПК Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Положениями статьей 469 и 470 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого в момент передачи соответствует договору купли-продажи или если законом, или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, соответствующей этим обязательным требованиям.

В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу пункта 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе соразмерного уменьшения покупной цены.

Согласно пункту 2 статьи 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО1 заключили договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на покупку жилого дома с кадастровым номером №, площадью № кв.м. и земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв.м., расположенные по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> Стоимость земельного участка и жилого дома составила 4 800 000 руб., из которых 600000 руб. стоимость земельного участка, 4 200 000 руб. – стоимость жилого дома.

Передача имущества подтверждается актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности зарегистрировано за ФИО1, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 6.3 СП 55.13330.2016 "Дома жилые одноквартирные" основания и несущие конструкции должны быть запроектированы и возведены таким образом, чтобы в процессе строительства и в расчетных условиях эксплуатации была исключена возможность разрушений или повреждений конструкций и недопустимого ухудшения эксплуатационных свойств конструкций, приводящих к необходимости прекращения эксплуатации дома.

Согласно п. 6.10 СП 55.13330.2016 конструкции и детали должны быть выполнены из материалов, обладающих стойкостью к возможным воздействиям влаги, низких температур, при наличии агрессивной среды, биологических и других неблагоприятных факторов согласно СП 28.13330.

В необходимых случаях должны быть приняты меры по предотвращению проникновения дождевых, талых, грунтовых вод в толщу несущих и ограждающих конструкций дома, а также образования недопустимого количества конденсационной влаги в наружных ограждающих конструкциях путем достаточной герметизации конструкций или устройства вентиляции закрытых пространств и воздушных прослоек. Для этого следует применять необходимые защитные составы и покрытия в соответствии с требованиями действующих нормативных документов.

При проектировании кровли следует руководствоваться положениями СП 17.13330 "Кровли".

В подтверждение доводов о выявлении в ходе эксплуатации многочисленных недостатков жилого дома, которые не могли быть установлены и обнаружены при покупке дома, а также в теплое время года (весна-лето-осень), истцами в материалы дела было представлено экспертное заключение. 

Так, экспертным заключением 

<

адрес>» №№ от ДД.ММ.ГГГГ, установлены следующие дефекты:

При натурном освидетельствовании фундаментов выявлены следующие видимые дефекты и повреждения:

- трещина по ростверку фундамента шириной раскрытия до 2,5 мм и длиной до 0,4 м.

Основными причинами образования дефектов и повреждений фундаментов являются: - неравномерные осадки фундаментов.

При натурном освидетельствовании несущих стен и перегородок выявлены следующие видимые и скрытые дефекты и повреждения:

- наличие трещин по несущим стенам и перегородкам шириной раскрытия до 0,5 мм и длиной до 1,5 м.

- намокание стен. Следы образования грибка и плесени по несущим стенам.

- промерзание стен в зимний период, несоответствие стен теплофизическим требованиям.

Основными причинами образования дефектов и повреждений несущих стен и перегородок являются:

- температурные деформации кладки стен;

- проникновение конденсата с крыши;

- отсутствие утеплителя по наружным стенам.

Выявлены следующие видимые и скрытые дефекты и повреждения конструкции перекрытия:

- в качестве утеплителя засыпан дробленый на различные фракции некондиционный плитный утеплитель:

- несоответствие перекрытия теплофизическим требованиям;

Основными причинами образования дефектов и повреждений конструкций перекрытия являются:

- нарушение технологии укладки утеплителя.

Выявлены следующие видимые и скрытые дефекты и повреждения конструкции крыши:

- отсутствие коньковой планки кровли;

- образование конденсата на конструкциях крыши.

Основными причинами образования дефектов и повреждений конструкций крыши являются:

- дефект монтажных работ при устройстве конькового узла кровли;

- выход тепла из жилых помещений через перекрытие в пространство крыши из-за недостаточной теплозащиты.

При обследовании прочих конструкций выявлены следующие видимые и скрытые дефекты и повреждения:

- отсутствие герметичности (продуваемость) оконных конструкций;

- отсутствие отмостки по периметру здания.

Основными причинами образования дефектов и повреждений являются:

- некачественное устройство оконных конструкций;

- нарушение технологии строительства.

Категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, включая состояние грунтов основания, характеризующаяся, повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения и характеризующаяся кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости объекта, в связи с чем подлежит признанию ограниченно-работоспособным и подлежащим капитальному ремонту.

Согласно п. 12,13 продавец передал объекты в исправном и пригодном для проживания состоянии. Покупатели осмотрели объекты, претензий по их качеству не имеют. Продавец передает объекты в том качественном состоянии, в каком они находятся на момент подписания настоящего договора. Перед подписанием настоящего договора покупатели жилой дом и земельный участок осмотрели и заявляют, что у них имелась возможность выявить видимые недостатки объектов при визуальном их осмотре.

Между тем из заключения судебной экспертизы №

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ следует, что общая стоимость работ и строительных материалов, необходимых для устранения выявленных дефектов и недостатков в исследуемом жилом доме, на момент производства экспертного исследования, составляет 1 304 153,02 руб.

Суд принимает в качестве допустимого доказательства заключение судебной экспертизы, поскольку оно соответствует требованиям процессуальных норм, предъявляемым к письменным доказательствам в гражданском процессе. Экспертиза проведена экспертом, не являющимся лицом, заинтересованным в исходе дела, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Компетенция и квалификация эксперта подтверждены материалами дела. Выводы эксперта мотивированы, не вызывают сомнений в их правильности и обоснованности.

Таким образом, из установленных по делу обстоятельств следует, что выявленные недостатки жилого дома образовались по причинам, возникшим до передачи товара потребителю, и которые не были оговорены продавцом при заключении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Соответственно, исходя из приведенных выше норм права, в случае нарушения установленных законом требований к качеству товара (в данном случае истцы указали на передачу им жилого дома со скрытыми недостатками, не устранение которых препятствует использованию дома для проживания) покупатели вправе по своему выбору, в том числе требовать соразмерного уменьшения покупной цены, что и было заявлено. По настоящему делу, суд, установив на основании экспертного заключения факт передачи ответчиком истцам по договору купли-продажи жилого дома с дефектами, в том числе влияющими на дальнейшую эксплуатацию жилого дома, о которых покупатели не были предупреждены продавцом, обоснованно признал за истцами право на соразмерное уменьшение его покупной цены.

На основании совокупности исследованных судом доказательств, обстоятельства, на которые ссылается истец, нашли свое подтверждение в ходе судебного заседания. Истцу передан жилой дом ненадлежащего качества, что установлено экспертным заключением. Доказательств обратного стороной ответчика в соответствии со ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В соответствии со ст. 100 ГПК Российской Федерации Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах..

Согласно положениям статьи 98 и статьи 94 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к судебным расходам, подлежащим взысканию, относятся также расходы по оплате государственной пошлины и суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам). 

Таким образом, поскольку в рамках рассмотрения спора истцом проведена строительно-техническая экспертиза, которая легла в основу решения, расходы по ее оплате были понесены истцом ФИО1, учитывая размер расходов по составлению заключения, выставленный ООО «Инженерно-технический центр «Строительная экспертиза» в размере 30000 руб., удовлетворение требований ФИО1, то расходы по оплате за проведение судебной экспертизы в размере 30 000 руб. подлежат возмещению ФИО1 с проигравшей стороны в полном объеме. 

Истцом понесены расходы по составлению доверенности в размере 3000 рублей, что подтверждается доверенностью № от ДД.ММ.ГГГГ, которые подлежат взысканию с проигравшей стороны.

При подаче искового заявления истцу представлена отсрочка исполнения решения суда до вынесения решения суда. Поскольку решение суда вынесено, исковые требования удовлетворены в полном объеме, суд считает возможным взыскать государственную пошлину с проигравшей стороны.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ФИО11 к ФИО2 ФИО12 об уменьшении покупной стоимости жилого дома и взыскании денежных средств, удовлетворить. 

Уменьшить покупную стоимость жилого дома с земельным участком, по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> кадастровым номером жилого дома №, площадью № кв. м., приобретенный истцом на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком на 1 304 153 рубля 02 копейки; 

Взыскать с ФИО2 ФИО13, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, 

<

адрес>, в пользу ФИО1 ФИО17, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, 

<

адрес>, денежные средства в размере 1 304 153 рубля 02 копейки; 

Взыскать с ФИО2 ФИО14, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, 

<

адрес>, в пользу ФИО1 ФИО18, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, 

<

адрес>, денежные средства в счет оплаты услуг эксперта в размере 30 000 рублей; 

Взыскать с ФИО2 ФИО15, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, 

<

адрес>, в пользу ФИО1 ФИО19, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, 

<

адрес>, расходы по уплате услуг нотариуса в размере 3 000 рублей.

Взыскать с ФИО2 ФИО16, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, 

<

адрес>, в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 28 042 рублей.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления, путем подачи апелляционной жалобы через Оренбургский районный суд Оренбургской области.

Решение в окончательной форме изготовлено 18.08.2025.

Судья Юрченко Л.В.

Копия верна

Судья Юрченко Л.В.

Подлинник решения находится в материалах дела № 2-2338/2025 в Оренбургском районном суде Оренбургской области.