Дело № 2- 475/2018 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 ноября 2018 года г. Очер

Очерский районный суд Пермского края 

в составе председательствующего судьи Кляусовой И.В.,

при секретаре Вахмяниной Е.В.,

с участием:

представителя истца Администрации Очерского муниципального района Пермского края ФИО1, 

ответчика ФИО2, 

представителя ответчика адвоката Шестаковой С.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Администрации Очерского муниципального района Пермского края об устранении недостатков, допущенных при строительстве многоквартирных домов, 

установил:

администрация Очерского муниципального района Пермского края обратилась с иском в суд к ФИО2 об устранении недостатков, допущенных при строительстве многоквартирных домов в г.Очер по ул.

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>. в обоснование исковых требований истец указал, что на основании приказа Министерства по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края от ДД.ММ.ГГГГг. из государственной собственности Пермского края были переданы безвозмездно в собственность Очерского муниципального района жилые помещения, расположенные в г.Очер по улицам 

<

адрес> 

<

адрес>, строительство которых осуществлялось ответчиком ФИО2 11 июля 2017 года специалистами Министерства строительства и архитектуры Пермского края совместно со специалистами Инспекции государственного жилищного надзора Пермского края было проведено обследование жилых помещений, приобретенных с собственность Пермского края в 2013, 2014 годах в рамках государственных контрактов, заключенных с ФИО2 проверкой домов в г.Очер по ул.

<

адрес> зафиксированы многочисленные недостатки жилых помещений, проявившиеся в ходе эксплуатации приобретенных у ФИО2 жилых помещений. 23 августа 2018 года специалистами межмуниципальной комиссии Очерского района был составлен акт осмотра фактического состояния помещений многоквартирных домов и выявлены существенные строительные недостатки: деформация пола, в кухне под окном трещины, вентиляция не работает, повышенная влажность привела к отслоению обоев и появлению трещин на штукатурке, плесень на потолке и в шкафу, плесень под линолеумом, плесень также на чердаке на деревянных балках, утеплитель сырой, частично в домах происходит разрушение отмостки. Эти недостатки проявились во всех обследуемых домах, а в доме по адресу 

<

адрес> отмечено еще и повреждение кровли (шифера). 

По мнению истца, все выявленные недостатки указанных жилых домов, образовались в ходе их строительства и должны быть устранены застройщиком в рамках гарантийных обязательств. Согласно ст.756 ГК РФ, при предъявлении требований, связанных с ненадлежащим качеством результата работ, применяются правила, предусмотренные ст.724 ГК РФ, при этом, предельный срок обнаружения недостатков составляет 5 лет. Также, по мнению истца, к правоотношениям необходимо применить положения ст. 557 Гражданского кодекса РФ, согласно которой в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В добровольном порядке ответчиком не были устранены нарушения, выявленные при строительстве домов, в связи с чем истец обратился в суд с заявленными требованиями.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании на заявленных требованиях настаивает по доводам искового заявления.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании заявленные требования не признал, просил в иске отказать. 

Представитель ответчика Шестакова С.А. в судебном заседании просила отказать в заявленных требованиях, указывая, что после заключения 30 декабря 2013 года договоров купли-продажи жилых помещений по 

<

адрес>, 

<

адрес> между ответчиком ФИО2 и Министерством строительства и архитектуры Пермского края в отношении жилых помещений по 

<

адрес>, 

<

адрес> и 

<

адрес>, указанные жилые дома были осмотрены покупателем, претензий по качеству у покупателя не имелось, о чем свидетельствует п.4.4. Договоров купли-продажи. 23 декабря 2014 года был заключен государственный контракт в отношении жилых помещений по 

<

адрес>. В соответствии с п.3.1. Контракта, передача жилых помещений осуществлялась по акту приема-передачи, согласно которому претензий к фактическому техническому состоянию жилых домов и мест общего пользования, санитарно-техническому и иному оборудованию, находящемуся в жилых помещениях, у покупателя не имелось. Из условий договоров купли-продажи не следует, что ответчиком были приняты на себя обязательства по выполнению строительных работ. Предметом договоров купли-продажи жилых помещений от 30 декабря 2013 года и государственного контракта от 23 декабря 2014 года является передача от продавца в собственность покупателя жилых помещений, поэтому к спорным правоотношениям должны применяться положения Гражданского кодекса о купле-продаже. По мнению представителя ответчика, срок исковой давности составляет 2 года с момента передачи товара покупателю, в силу ст.477 ГК РФ. Поскольку, передача жилых помещений от продавца к покупателю произошла 30 декабря 2013 года и 23 декабря 2014 года, истцом пропущен срок исковой давности. Законодатель связывает возможность удовлетворения требований покупателя со сроком обнаружения недостатков, указанное обстоятельство является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска. Доказательств того, что недостатки жилых помещений, указанных в актах проверки, на которые ссылается истец, возникли по вине ответчика, истцом не представлено. 

Заслушав участников процесса, исследовав представленные документы, суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Согласно части 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу положений части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статья 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434) и подлежит государственной регистрации в силу требований статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей (пункт 1 статьи 477 ГК РФ).

На основании ч.1 ст.469 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (ч.2).

Частью 1 статьи 475 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как следует из материалов дела, 30 декабря 2013 года между Министерством строительства и архитектуры Пермского края и ФИО2 заключены договоры купли-продажи жилых помещений № и № в отношении жилых помещений, расположенных по адресам в г.Очер Пермского края: 

<

адрес>, 

<

адрес>) соответственно. Из пункта 4.4. Договоров следует, что жилые помещения покупателем осмотрены, находятся в надлежащем состоянии, претензий не имеется, передаточный акт не составляется (л.д.43-48).

23 декабря 2014 года между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Пермского края и индивидуальным предпринимателем ФИО2 был заключен государственный контракт №.426379 на приобретение жилых помещений в государственную собственность Пермского края в отношении жилых помещений, расположенных в 

<

адрес>. Порядок приема-передачи жилых помещений на приобретение жилых помещений по указанному государственному контракту регулируется разделом 3 контракта. В соответствии с п.3.1. контракта, передача жилых помещений осуществляется по акту приема-передачи. Согласно актам приема-передачи от 23 декабря 2014 года, претензий к фактическому техническому состоянию принимаемых квартир в жилых домах, общего имущества в многоквартирных домах, санитарно-техническому и иному оборудованию, находящемуся в жилых помещениях, покупатель не имеет. Каждое жилое помещение в 

<

адрес> принято по отдельному акту приема-передачи: по 

<

адрес>, 2, 3, 4, 

<

адрес>, 2, 3, 4 (л.д.116-132).

В дальнейшем, приобретенные жилые помещения в 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, Краевым государственным бюджетным учреждением «Дирекция по капитальному строительству» были переданы в 2014, 2015 годах по договорам найма жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (л.д.49-98).

Ответчику ФИО2 администрацией Очерского городского поселения Пермского края выданы разрешения на строительство многоквартирных жилых домов: 18 октября 2012 года - по адресу 

<

адрес> (л.д.99), 28 августа 2013 года - по адресу 

<

адрес>, 

<

адрес> (л.д.104), 14 августа 2012 года- по адресу 

<

адрес> (л.д.107). Ввод в эксплуатацию указанных жилых домов, также разрешен администрацией Очерского городского поселения в 2013, 2014 годах (л.д.100-103, 105, 106, 108).

Как следует из выписки ЕГРИП от 29 октября 2018г., статус индивидуального предпринимателя у ФИО2 прекращен 07 сентября 2018г., в качестве ИП он был зарегистрирован с 09 апреля 2013 года (л.д.37-39).

Министерством по управлению имуществом и земельным отношениям Пермского края 06 июля 2017 года вынесен приказ №, которым государственное имущество Пермского края передано в муниципальную собственность Очерского муниципального района (л.д.162-163). Передача имущества по перечню, в том числе и жилых домов в 

<

адрес>, 

<

адрес> состоялась по акту приема-передачи 18 июля 2017 года (л.д.148-158). Замечаний по принятому имуществу установлено не было. 

11 июля 2017 года Инспекцией государственного жилищного надзора Пермского края проведена проверка в отношении МООО «Управляющая компания» под управлением которой находились жилые дома по 

<

адрес>, 

<

адрес>. В ходе проверки установлены разрушения и трещины в отмостке всех домов (л.д.159-161).

При проведении 23 августа 2018 года осмотра приобретенных у ФИО2 жилых помещений межмуниципальной комиссией Очерского муниципального района установлено, что в ходе эксплуатации помещений выявлены следующие недостатки: не работает вентиляция при закрытых дверях и окнах, отслоение обоев и образование плесени, образовавшиеся по причине повышенной влажности в помещениях, деформация пола, а также частичное разрушение отмостки. Указанные нарушения зафиксированы актом осмотра от 23 августа 2018 года (л.д.6-7).

03 августа 2017 года администрацией Очерского муниципального района в адрес ФИО2 направлено уведомление об устранении выявленных недостатков в жилых помещениях по 

<

адрес>, 

<

адрес> в рамках гарантийных обязательств застройщика (л.д.164), которое ФИО2 оставлено без ответа. 

Предметом договоров купли продажи жилых помещений от 30 декабря 2013г., а также государственного контракта от 23 декабря 2014г., в отношении жилых помещений по 

<

адрес>, 

<

адрес> между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Пермского края и ФИО2 является передача от продавца в собственность покупателя недвижимого имущества (жилых помещений), поэтому к спорным правоотношениям применяются положения главы 30 Гражданского кодекса РФ «Купля-продажа».

По правилам Гражданского кодекса РФ о переходе права собственности и риска случайной гибели или повреждения товара к покупателю, частью 1 статьи 476 Гражданского кодекса РФ установлено, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до передачи ему товара или по причинам, возникшим до этого момента.

Таким образом, покупатель должен доказать, что ему был передан товар с уже существующими недостатками, которые он не мог обнаружить при осмотре товара в момент передачи (получения) и которые проявились при использовании товара (скрытые недостатки).

В силу ч.1 ст.477 ГК РФ, если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные настоящей статьей.

Если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения (ч.2 ст.477ГК РФ).

Так, установленные ст.477 ГК РФ сроки, являются сроками обнаружения недостатков.

Поскольку передача жилых помещений от продавца к покупателю произошла 30 декабря 2013 года и 23 декабря 2014 года доводы ответчика о пропуске истцом срока для предъявления требований покупателя к продавцу в случае выявления недостатка товара, заслуживают внимания.

Поскольку ни законом, ни договорами купли-продажи жилых помещений от 30 декабря 2013 года и государственным контрактом от 23 декабря 2014 года между Министерством строительства и архитектуры Пермского края и ФИО2 не оговорены сроки обнаружения недостатков товара (гарантийные сроки), то в соответствии с п.2 ст. 477 ГК РФ данный срок составляет два года с момента передачи товара покупателю. 

Поскольку в данном случае истец пропустил установленный ст. 477 Гражданского кодекса РФ двухлетний срок для обнаружения недостатков приобретенного товара, а ответчик при рассмотрении дела судом первой инстанции до вынесения решения заявил о пропуске срока исковой давности, указанные обстоятельства в силу ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ являются самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований иска.

В силу ч.4 ст.724 ГК РФ, в случае, когда предусмотренный договором гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки результата работы обнаружены заказчиком по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет с момента, предусмотренного пунктом 5 настоящей статьи, подрядчик несет ответственность, если заказчик докажет, что недостатки возникли до передачи результата работы заказчику или по причинам, возникшим до этого момента.

Из представленных договоров купли-продажи и государственного контракта жилых помещений следует, что при заключении договоров и передаче помещений недостатки жилых домов выявлены не были.

Исходя из анализа вышеуказанных правовых норм, для применения мер гражданско-правовой ответственности к продавцу, сторона должна доказать, что переданный объект недвижимости не соответствует условиям договора о качестве товара и данные недостатки возникли до его передачи покупателю.

Суд также разъяснил сторонам, что в соответствии со ст.724 ГК РФ, бремя доказывания возникших недостатков жилых домов до передачи результата строительных работ заказчику или по причинам, возникшим до этого момента, лежит на истце. В соответствии со ст.476 ГК РФ, обязанность доказать, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента, лежит на истце.

Таким образом, суд приходит к выводу, что в нарушение положений ст. 56, 67 Гражданского процессуального кодекса, истцом не представлено допустимых доказательств, объективно свидетельствующих, что несоответствие качества переданных жилых помещений условиям договора купли-продажи, возникло до передачи объекта покупателю, что исключает возможность защиты права в виде требования об устранении выявленных недостатков. 

Судом неоднократно ставился на обсуждение вопрос о проведении судебной строительно-технической экспертизы для определения причин возникновения недостатков жилых домов, однако стороны отказались от ее проведения. 

Сам по себе акт осмотра межмуниципальной комиссии по осмотру жилых помещений в многоквартирных домах, находящихся в специализированном жилищном фонде на территории Очерского муниципального района от 23 августа 2018 года, на который ссылается истец, не может быть принят судом во внимание как доказательство того, что недостатки жилых помещений возникли в результате несоблюдения строительных норм застройщиком ФИО2, кроме того, в акте отсутствуют ссылки на строительные нормы и правила, нарушение которых, по мнению составивших акт лиц, допущено при строительстве, что исключает само по себе вывод о недостатках выполненных застройщиком работ. 

На основании вышеизложенного, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований Администрации Очерского муниципального района Пермского края.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд 

решил:

Администрации Очерского муниципального района Пермского края в удовлетворении исковых требований к ФИО2 об устранении недостатков, допущенных при строительстве многоквартирных домов, отказать. 

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Очерский районный суд в течение одного месяца со дня вынесения мотивированного решения судом в окончательной форме, начиная с 20 ноября 2018 года.

Судья -