Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 декабря 2017 года г. Азов Ростовской области

Судья Азовского городского суда Ростовской области Л.А. Манаева 

При секретаре Поляковой К.В.

При участии представителей истца ФИО1, ФИО2

Ответчицы ФИО3, представителя ФИО4

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 в лице опекуна ФИО1 к ФИО3 о признании сделки недействительной 

Установил:

Истец ФИО5 в лице законного представителя –опекуна - ФИО1 обратился в суд с требованием к собственнику дома и земельного участка ФИО3 об оспаривании договора купли продажи недвижимости : земельного участка и размещенного на нем жилого дома по адресу 

<

адрес>.

В обоснование требований указал, что является опекуном своего недееспособного сына ФИО5 

12 04 2017г. между ФИО5 в лице опекуна ФИО1 как продавцом и ФИО3 как покупателем был заключен договор купли продажи недвижимости. В соответствии с договором цена недвижимости была определена в размере 500000 рублей. Из них 45000 рублей переданы наличными денежными средствами, а 455000 рублей должны были быть переданы за счет заемных средств, полученных ФИО3 от ИК « Свой Дом». Однако оплату по договору в полной сумме не получил. В связи с чем просил признать договор недействительным.

В судебном заседании истец и его представитель ФИО2 требования поддержали, пояснили суду, что денежные средства в сумме 47000 рублей ФИО1 получил 14 04 2017г., но расписку об этом не писал, в остальной сумме денежные средства не получены до настоящего времени. Расписку, оригинал которой представлен ответчицей о получении ФИО1 453000 рублей оспаривал, настаивал, что денег не получал. Так же оспаривал договор купли-продажи по той причине, что не подписывал его. Оспаривал свою подпись в договоре купли продажи от 12 04 2017г. и запись о получении денег, совершенную в договоре.

После получения экспертного заключения ФИО1 изменил свою позицию по делу, пояснил, что договор купли продажи подписывал, но расписок о получении денег не писал и не подписывал. Настаивал на мошенничестве со стороны покупателя, её родственников, нотариуса.

Представитель ФИО1 – ФИО2, действующий в процессе по его ходатайству, изложил позицию о том, что расписки необходимо признать недопустимым доказательством в силу их противоречивости, исправлений в дате.

Ответчица в судебном заседании исковые требования не признала, настаивала на том, что денежные средства были переданы истцу в полном объеме, что подтверждается представленными оригиналами расписок. Расписки ФИО1 писал дома, подложив под расписку тетрадь, опирал её на колено. Также настаивала, что договор был подписан представителем истца- ФИО1 в нотариальной конторе лично. Суду пояснила, что с ФИО1 они трижды подписывали договор: 21 декабря 2016г., 31 марта 2017г. и оспариваемый договор – нотариально удостоверенный – 12 04 2017г. Первые два договора, заключенные в простой письменной форме, не прошли регистрацию из-за того, что продавец действовал с нарушением прав подопечного, не получил разрешение на сделку и не обеспечил его жильем. Поэтому в феврале 2017г. было получено разрешение органов опеки, ФИО1 подарил свою квартиру

<

адрес> сыну, в ней он сейчас и проживает. Все это он делал целенаправленно, имея целью продать недвижимость в 

<

адрес>. Она также была заинтересована в сделке, так как жилье приобретала для детей с использованием средств материнского капитала и оно ей подходило по цене. 14 04 2017г. они с мужем привезли истцу 453000 рублей, а потом 47000 рублей, после чего ФИО1 написал расписки, даты и исправление дат делал сам ФИО1 Считает, что истец действует недобросовестно, так как дом передал с долгами по коммунальным платежам, а сейчас в доме подключен газ, сделан ремонт, санузел, отопление. Поэтому он решил вернуть дом себе. Наличие денег в сумме 453000 рублей 14 04 2017г., до зачисления кредита кооперативом, ответная сторона объяснила тем, что ФИО1 стал настаивать на передаче денег немедленно, не дожидаясь перечисления кредитных средств, и она заняла у знакомых, чтобы передать деньги ФИО1 Представитель ответчика ФИО4, действующая по ходатайству ответчицы в судебном заседании, суду пояснила, что ФИО1 подписал сделку с полном пониманием происходящего, расчет по сделке произведен полностью, его действия связаны с изменением его семейного положения, появлением супруги, нуждающейся в жилье.

Заслушав стороны, объяснения представителя третьего лица нотариуса ФИО6– помощника нотариуса ФИО7, действующую по доверенности, пояснившую суду, что при оформлении договора она спросила у ФИО1 получил ли он деньги, на что произошла заминка, истец вышел из кабинета, потом зашел и сказал, что получил деньги. По оставшейся сумме между сторонами сделки была договоренность о том, что расчет они проведут после получения денег покупателем от кооператива « Свой Дом». Она им разъяснила, что нужно будет написать заявление по окончании расчета, что расчет произведен, иначе обременение на дом не будет снято; исследовав материалы дела, материалы отказного производства №13440/1907 МО МВД «Азовский» по заявлению ФИО1, суд находит, что исковые требования подлежат отклонению

Судом установлено и в последнем судебном заседании представителем истца ФИО1 подтверждено, что между сторонами спора был заключен нотариально удостоверенный договор купли- продажи жилого дома и земельного участка от 12 04 2017г., находящихся в 

<

адрес>. Согласно п.2.4 стороны определили сумму сделки как 500000 рублей. Стороны указали, что земельный участок и жилой дом приобретаются покупателем у Продавца за счет собственных средств в размере 45000 рублей и заемных средств в размере 455000 рублей, предоставленных по договору займа от 30 03 2017г., заключенному между ФИО3 и Ипотечным кредитным потребительским кооперативом « Свой Дом». ПК « Свой Дом» выдает заем путем перечисления заемных средств в размере 455000 рублей частями ( траншами) на банковский счет ФИО3 в отделении Сбербанка. Земельный участок и жилой дом, указанные в п.1.1 Договора будут находится в залоге у ПК « Свой Дом» с момента государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок и жилой дом. Право залога у Продавца на указанное имущество не возникает. Пунктом 2.5 Договора указано, что сторонам нотариусом разъяснено, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены земельного участка и жилого дома и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий. ФИО5, от имени которого действует ФИО1 гарантирует, что он заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой. Пунктом 5.5 договора стороны указали. что передача недвижимости произведена до подписания договора и стороны признали договор имеющим силу передаточного акта. В графе продавец имеется подпись ФИО1 и запись о получении им денег в сумме 45000 рублей.

Оценив и проанализировав показания сторон и третьего лица, суд находит, что при подписании сделки 12 04 2017г. Продавец в лице представителя ФИО1 денег в сумме 45000 рублей не получал. А договор подписал, получив расписку от ФИО3 о её обязанности выплатить ФИО1 деньги в сумме 500000 рублей 14 04 2017г. до 19 часов. Копию данной расписки он представил суду ( т. 1 л.д.10). Во исполнение данного обязательства он получил от ФИО3 денежные средства в сумме 453000 рублей, о чем написал расписку ( т.2 л.д.29) А 17 04 2017г. ФИО3 передала ФИО1 47000 рублей, и он написал вторую расписку о получении оставшейся суммы по сделке, указав, что претензий к ФИО3 не имеет ( т.2 л.д.30).

Это обстоятельства подтверждаются в части объяснениями самого ФИО1, данными суду (т.1 л.д. 237) о том, что у нотариуса он ничего не получал, у него есть расписка, они ( ФИО3 и её супруг)привезли ему на дом 47000 рублей, также его объяснениями суду 17 10 2017г. (т.2 л.д.33). 

Довод ФИО1 о том, что он не писал расписку о получении 453000рублей ( получение 47000 рублей им не оспаривается),опровергается заключением эксперта Федерального Бюджетного учреждения ЮРЦСЭ Минюста РФ № 3631/04-2 от 24 11 2017г. о том, что подпись от имени ФИО1, расположенная после текста расписки, датированной 14 02 или 04 месяцем(л.д.29) выполнена самим ФИО1 под воздействием « сбивающих» факторов постоянного характера( старческий возраст исполнителя). 

Подпись от имени ФИО1, расположенная после записи « сорок пять тысяч руб получил» в договоре купли- продажи земельного участка с жилым домом № (л.д.27) выполнена самим ФИО1 под воздействием « сбивающих» факторов постоянного характера( старческий возраст исполнителя). Рукописный текст расписки, датированной 14 02 или 04 месяцем 2017г. (л.д.29) и рукописная запись « сорок пять тысяч руб. получил», расположенная в договоре купли-продажи земельного участка с жилым домом № (л.д.27) выполнены одним лицом, самим ФИО1 под воздействием « сбивающих» факторов постоянного характера( старческий возраст исполнителя). (т.2 л.д. 77)

В силу п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. ФИО1 является опекуном недееспособного сына, что подтверждено Постановлением Администрации Азовского района №1146 от 20 10 2011г о назначении опекуна (т.2 л.д.21), постановлением Администрации Азовского района № 348 от 28 02 2017г о разрешении на продажу домовладения, находящегося в собственности недееспособного ФИО5 (т.2 л.д.19) 

Статьей 37 ГК РФ определено, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Опекун распоряжается имуществом гражданина, признанного недееспособным, основываясь на мнении подопечного, а при невозможности установления его мнения - с учетом информации о его предпочтениях, полученной от родителей такого гражданина, его прежних опекунов, иных лиц, оказывавших такому гражданину услуги и добросовестно исполнявших свои обязанности. 

Опекун недееспособного ФИО5 – ФИО1 является его отцом. Совершив сделку по отчуждению имущества подопечного в Азовском районе, он обеспечил его жильем в г. Азове. Опекун и подопечный проживают совместно, так как последний нуждается в постоянном уходе. На момент совершения сделок ФИО1 не состоял в браке, что отражено при заключении договора дарения квартиры Новику С.Н. Заключение брака опекуном после осуществления сделок не порождает имущественных прав нынешней супруги ФИО1 на имущество супруга, бывшее у него до брака, и тем более на имущество его сына. Поэтому довод ФИО1 о том, что его жена спрашивает, где деньги, не является поводом к оспариванию сделок. Денежные средства от реализации имущества подопечного являются собственностью подопечного.

10 04 2017г., перед заключением сделок дарения и купли продажи ФИО1 по личному обращению, на основании рекомендации нотариуса в связи с оформлением сделок, получил на себя медицинское заключение врача психиатра ФИО8, согласно которому на момент осмотра ФИО1 признаков психических расстройств не обнаруживает. Обследуемый в полной мере осознает фактическое содержание своих действий по оформлению договора дарения на квартиру и купли-продажи на домовладение и способен руководить ими. (т.2 л.д.20)

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Действительность договора определяется общими нормами о сделках - дееспособность сторон, соответствие содержания закону, надлежащая форма и т.д. Предмет является существенным условием всех договоров. Отсутствие соглашения по существенным условиям означает, что договор является незаключенным В соответствии со статьей 431 ГК РФ, при толковании условий договора с целью выявления действительной общей воли сторон судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Существенные условия договора купли-продажи недвижимости закреплены в § 7 гл. 30 ГК РФ.

Согласно ст. 554 ГК РФ предмет договора купли-продажи должен быть надлежащим образом индивидуализирован, т.е. договор должен содержать данные, которые позволяют определенно установить недвижимое имущество. К ним относятся в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо о его нахождении в составе другого недвижимого имущества.

В ст. 555 ГК РФ в числе существенных условий названа также цена отчуждаемой недвижимости.

Порядок оплаты не является существенным условием договора купли-продажи недвижимости.

При таких обстоятельствах суд находит, что заключенный сторонами договор купли- продажи недвижимости соответствует требованиям закона. Он закрепил фактическую передачу недвижимости, которая произошла ранее заключения договора, что усматривается из хронологии попыток сторон заключить договор в простой письменной форме. Хронология расчетов по сделке подтверждается представленными сторонами расписками. То обстоятельство, что расчет был произведен после передачи недвижимости и заключения сделки не ставит под сомнение её законность. Суд не находит в этом признаков обмана как основания для признания сделки недействительной. 

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке,

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.(п. 71).

По смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.(п.80). 

Согласно ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Предусмотренных вышеуказанными положениями ГК РФ обстоятельств для признания оспариваемой сделки купли- продажи недействительной судом не установлено. 

Заявленное истцом основание – отсутствие расчета по сделке, является не исполнением обязательств по сделке и позволяет требовать её расторжения, а не признания недействительной.

Пороков, позволяющих говорить о недействительности заключенной сторонами 12 04 2017г. сделки, не усматривается. 

Воля представителя истца ФИО1 выражена в его объяснениях суду, данных 17 10 2017г. (т.2 л.д. 34) : «хочу вернуть имущество, а потом продать ей же ( ФИО3), если она захочет, хочу сделать все через Росреестр». То есть он по-прежнему желает отчуждения имущества, но на иных условиях. 

Доказательств нарушения обязательств покупателем по договору в части передачи денег за сделку, судом не усматривается. Бремя доказывания указанных обстоятельств в силу ст. 56 ГПК РФ является обязанностью истца. Факт передачи денежных средств истцу в указанном размере подтвержден расписками, подлинность которых доказана заключением судебной почерковедческой экспертизы. Суд принимает данные расписки в качестве доказательств в силу их объективности, согласованности с показаниями ответной стороны, представителя третьего лица – нотариуса, показаний истцовой стороны о подписании договора купли продажи, получении денежных средств в сумме 47000 рублей. Поэтому довод ФИО2 как представителя ФИО1, о недопустимости расписок о получении денежных средств как доказательств в силу их противоречивости и исправления даты, суд находит несостоятельным. Стороны сделки не оговаривали даты расчетов по сделке, поэтому исправление даты в расписке, не может свидетельствовать о её подложности, суд принимает во внимание её содержание, о том, что «деньги в сумме 453 т.р. ФИО1, действующий от ФИО5 получил за проданный дом и земельный участок». 

Довод истцовой стороны, озвученный в одном из судебных заседаний представителем ФИО2, о мнимости сделки суд также отклоняет в силу необоснованности. Согласно п.1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ. (п.86).

В данном случае сделка совершена и исполнена сторонами. Покупатель вселилась с детьми в дом, пользуется домом, совершила фактические действия по владению и пользованию имуществом, равно как и продавец в лице представителя фактически передал недвижимое имущество в собственность покупателя. В подтверждение обеспечения договора купли- продажи реальными денежными средствами представлен договор займа от 30 03 2017г. между ФИО3 и ИКПК « Свой дом», который погашался средствами материнского капитала ( пункт 2.10) Оплата договора произведена средствами материнского (семейного капитала) о чем свидетельствуют материалы отказного дела (л.д.отказного материала 27,45- 48)

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения требований истца и отклоняет иск ФИО5 в лице ФИО1

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В исковых требованиях ФИО5 в лице опекуна ФИО1 к ФИО3 о признании недействительной сделки купли продажи дома и земельного участка по 

<

адрес> от 12 04 2017г. - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский Областной суд через Азовский городской суд в течение 1 месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 27 12 2017г. 

Судья Л.А. Манаева