Дело № 25 июня 2019 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сестрорецкий районный суд города Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Прокофьевой А.В.,

при секретаре Соболевой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «БАСФОР» о признании права собственности на нежилое помещение, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, с учетом изменения основания иска в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ, обратилась с иском к ООО «БАСФОР» о признании права собственности на нежилое помещение №203, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, взыскании расходов по уплате государственной пошлины, указав, что 09.11.2017 с ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения, который по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, стоимость помещения была определена в размере 5918500руб., оплата произведена в полном объеме, помещение передано по акту приема-передачи от 14.11.2017, в регистрации права собственности на нежилое помещение истцу было бы отказано в связи с отсутствием сведений о зарегистрированных правах ответчика на объект.

В судебном заседании представитель истца адвокат Кирпичников Ф.А. иск поддержал, представитель ответчика ООО «БАСФОР» ФИО2 не возражал против удовлетворения требования о признании права собственности, возражал против взыскания судебных расходов. 

Истец ФИО1, 3-и лица ПАО «Промсвязьбанк», ПАО «Совкомбанк», Управление Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

3-е лицо ПАО «Промсвязьбанк» представило отзыв, в котором не возражало против удовлетворения требования ФИО1 о признании права собственности, с учетом сохранения обременения банка.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ гражданское дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

23.11.2015 между ПАО «АВТОВАЗБАНК» и ООО «БАСФОР» заключен договор ипотеки земельного участка по адресу: 

<

адрес> площадью 174560кв.м, кадастровый номер №.

22.12.2015 произведена государственная регистрация ипотеки на земельный участок.

12.04.2017 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано ООО «БАСФОР» разрешение на ввод объекта в эксплуатацию санаторно-курортного учреждения «Светлый мир «Внутри…»: 1 этап строительства, корпуса 11, 9а, 9б,18,19, расположенного на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер № (л.д.76-81).

06.04.2018 между АО «АВТОВАЗБАНК» и ПАО «Промсвязьбанк» заключен договор об уступке прав (требований) №, по условиям которого права требования по обязательствам ООО «БАСФОР», возникшим из кредитного договора от 14.10.2015, заключенного между ООО «БАСФОР» и АО «АВТОВАЗБАНК» на сумму 2300000000 руб., и по обязательствам, обеспечивающим его исполнение, в том числе, по договору ипотеки земельного участка от 23.11.2015 перешли к ПАО «Промсвязьбанк».

09.11.2017 между ООО «БАСФОР» и истцом заключен предварительный договор № купли-продажи нежилого помещения в введенном в эксплуатацию санаторно-курортном учреждении №203, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 62,30кв.м; по условиям которого продавец обязуется в срок до 30.11.2017 совершить необходимые действия для регистрации своего права на нежилое помещение (п.1.1.1, 1.1.3,1.2); стороны обязуются в течение 40 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на нежилое помещение заключить в простой письменной форме основной договор (п.1.3); цена помещения составила 5928000 руб., из которых сумма в размере 912000руб. уплачивается покупателями за счет собственных средств в течение 5 рабочих дней с даты подписания предварительного договора, сумма в размере 5016000 руб. уплачивается за счет кредитных средств ПАО «Совкомбанк» на основании кредитного договора № от 09.11.2017 (раздел 2).

Согласно п. 2.5. предварительного договора в момент подписания основного договора денежные средства, уплаченные покупателем, засчитываются в счет исполнения обязательства покупателя по оплате цены нежилого помещения по основному договору.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что помещение передается покупателю в фактическое пользование в течение 10 рабочих дней с момента полной оплаты цены нежилого помещения, указанной в п.2.1 договора.

09.11.2017 истцом с ПАО «Совкомбанк» заключен договор залога прав требования в отношении спорного объекта недвижимости.

Обязательства по оплате истцом выполнены в полном объеме в соответствии с условиями договора (л.д.51).

14.11.2017 сторонами составлен акт сверки по предварительному договору, в соответствии с которым ответчиком производится возврат денежных средств за нежилое помещение в сумме 9500 руб. в связи с уменьшением площади помещения (л.д.52-53). 

14.11.2017 помещение передано истцу по акту приема-передачи нежилого помещения, согласно которому нежилое помещение передано исключительно с целью производства покупателем ремонтных работ в нежилом помещении; последующая эксплуатация нежилого помещения по его назначению возможна после заключения основного договора купли-продажи (л.д.54-55).

14.11.2017 истцом с ООО «Невский дом» заключен договор об управлении апартаментами, действующим на основании агентского договора, заключенного с ООО «Светлый мир «Внутри» (л.д.56-67,68-72).

Право собственности ООО «БАСФОР» на спорное нежилое помещение зарегистрировано 31.10.2018. При этом объект недвижимости обременен ипотекой ПАО «Промсвязьбанк» на основании договора ипотеки земельного участка от 23.11.2015 и договора об уступке права (требования) от 06.04.2018 (л.д.150-153).

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу пункта 2 указанной нормы предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если стороны заключили договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 ГК РФ к нему не применяются.

В силу положений п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Анализ заключенного сторонами договора позволяет прийти к выводу, что он содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества и по своей правовой природе является договором купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате.

При этом условия договора об оплате и передаче объекта недвижимости, являющегося предметом договора, сторонами исполнены.

В соответствии со ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.

Статьями 37, 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Учитывая, что, заключенный сторонами предварительный договор купли-продажи нежилого помещения является договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате, согласованные сторонами условия предварительного договора о порядке оплаты нежилого помещения были исполнены истцом в установленные сроки, помещение истцу передано по акту приема-передачи, залогодержатель в ходе рассмотрения дела выразил согласие на отчуждение заложенного имущества в собственность истца, суд полагает возможным согласиться с избранным истцом способом защиты права и признать за ним право собственности на спорное нежилое помещение.

В соответствии со ст. 88, 94, 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением предусмотренных законом случаев. Расходы истца на оплату государственной пошлины в сумме 37840 руб. подтверждены платежным поручением и подлежат взысканию с ответчика (л.д.4). 

Оснований для освобождения ответчика от указанных расходов не имеется.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 удовлетворить.

Признать право собственности ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, 

<

данные изъяты>, зарегистрированной по адресу: 

<

адрес>, 

<

данные изъяты> на нежилое помещение №203, расположенное по адресу: 

<

адрес>, площадью 57,9кв.м, кадастровый номер №,

Взыскать с ООО «БАСФОР» в пользу ФИО1 расходов по уплате государственной пошлины в сумме 37840 рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Сестрорецкий районный суд города Санкт-Петербурга в течение месяца дней со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.В. Прокофьева

Дата принятия решения суда

в окончательной форме 28 июня 2019 года