61RS0011-01-2025-000909-64 

к делу №2-732/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

04 августа 2025г. ст.Тацинская

Белокалитвинский городской суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Туголуковой Е.С.,

при секретаре Калюля Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации Тацинского района, Администрации Быстрогорского сельского поселения о признании права собственности на самовольную постройку и земельный участок, 

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что на основании договора купли-продажи земельного участка и домовладения от 07.06.1996 года, истец приобрел жилой дом общей площадью 28,3 кв.м., кадастровый № и земельный участок площадью 889 кв.м, с кадастровым номером 61:38:0040136:3, расположенные по адресу: 

<

адрес>. За время проживания для улучшения жилищных условий, истцом без соответствующего разрешения, была произведена перепланировка (переустройство) и реконструкция жилого дома, в результате которой его площадь изменилась с 28,3 кв.м. до 66,2 кв.м., согласно техническому плану жилого помещения. При обращении с заявлением о вводе объекта в эксплуатацию в отдел архитектуры Администрации Тацинского района, истцу было отказано. Истец просит суд признать право собственности на жилой дом общей площадью 66,2 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, и на земельный участок, площадью 889 кв. м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Сохранить жилой дом общей площадью 66,2 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> реконструированном состоянии.

Истец ФИО1, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Представители ответчиков Администрации Тацинского района, Администрации Тацинского сельского поселения, третье лицо Управление Росреестра по Ростовской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в суд не прибыли, в порядке ст. 167 ГПК РФ, дело слушается без их участия.

Суд, изучив и проанализировав представленные доказательства, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии со ст.213 ГК РФ в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

На основании ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. 

Статьей 263 ГК РФ установлено, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (п. 2 ст. 260).

Согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкция представляет изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ, тогда как возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена ЖК РФ.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 года №170).

При этом, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, согласно ст. 51 ГрК РФ, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии со ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Разрешение на строительство на земельном участке, не указанном в части 5 настоящей статьи, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.

Судом установлено, что на основании договора купли-продажи земельного участка и домовладения от 07.06.1996 года, г продала, а истец ФИО1 приобрел жилой дом общей площадью 28,3 кв.м., с кадастровым номером № и земельный участок площадью 889 кв.м, с кадастровым номером 61:38:0040136:3, находящиеся по адресу: 

<

адрес>. Договор купли- продажи подписан сторонами в присутствии нотариуса Тацинского нотариального округа (л.д.7-8).

Истец в установленном законом порядке право собственности на жилой дом и земельный участок не зарегистрировал. В настоящее время у истца отсутствует возможность регистрации права собственности в связи с отсутствием сведений о продавце объектов недвижимости.

В ЕГРН содержатся сведения о жилом доме, площадью 28,3 кв. м. с кадастровым номером № а также о земельном участке, площадью 900 кв. м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>. Сведения о собственнике указанных объектов недвижимости отсутствуют (л.д.9-10).

Истцом произведена реконструкция жилого дома без оформления разрешающих документов, в результате которой его площадь изменилась с 28,3 кв.м. до 66,2 кв.м. 

Согласно техническому плану здания от 28.01.2025 года, подготовленному кадастровым инженером ФИО2, по адресу: 

<

адрес>, расположен жилой дом, площадью 66,2 кв. м. (л.д.12-44).

Разрешение на реконструкцию жилого дома органом местного самоуправления ФИО1 не выдавалось. В выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию в отношении самовольно возведенных строений истцу Администрацией Тацинского района отказано (л.д.57).

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи (абзац второй п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.

В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренный законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Из смысла п. п. 1 и 3 ст. 222 ГК РФ следует, что указанная статья не устанавливает запрет на признание права собственности на самовольную постройку, а определяет условия возникновения указанного права, в том числе: отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц, отсутствие угрозы жизни или здоровью граждан.

Анализируя положения п. п. 2 и 3 ст. 222 ГК РФ, иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: строительство объекта осуществлено заинтересованным лицом на земельном участке, находящемся в собственности (постоянном пользовании, пожизненном наследуемом владении); застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц соблюдены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.

В соответствии с разъяснениями совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Каждая из сторон и другие лица, участвующие в деле, вправе представить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Стороны, другие лица, участвующие в деле, имеют право просить суд назначить проведение экспертизы в конкретном судебно-экспертном учреждении или поручить ее конкретному эксперту; заявлять отвод эксперту; формулировать вопросы для эксперта; знакомиться с определением суда о назначении экспертизы и со сформулированными в нем вопросами; знакомиться с заключением эксперта; ходатайствовать перед судом о назначении повторной, дополнительной, комплексной или комиссионной экспертизы.

Определением суда от 05.05.2025 года по делу назначено проведение судебной строительно-технической экспертизы с целью определить, соответствует ли санитарным, противопожарным и строительным Нормам и Правилам, Правилам землепользования и застройки Быстрогорского сельского поселения жилое помещение, по адресу: 

<

адрес>. Проведение экспертизы поручено экспертам НЭО «Центр независимых экспертиз» (ИП ФИО3) (л.79-80)

Согласно выводам, изложенным в заключении № от 16.06.2025г. экспертов НЭО «Центр независимых экспертиз» (ИП ФИО3), жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> является зданием III группы капитальности и относится по функциональной пожарной опасности к классу Ф1.4. По своему конструктивному и объемно-планировочному решению соответствует требованиям Сборника 26 «Здания и сооружения в совхозах, колхозах, межколхозных и других сельскохозяйственных предприятиях и организациях», тома II «Жилые, культурно- бытовые и административно-хозяйственные здания», отдела I «Жилые дома», таблицы 1 «Жилые дома одноэтажные кирпичные» Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) жилых, общественных и коммунальных зданий и зданий бытового обслуживания для переоценки основных фондов. Согласно ст.1, п.14 "Градостроительного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 26.12.2024) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2025), реконструкция заключается в увеличении общей площади жилого дома на 37,9 кв. м. Расчет: (66,2 - 28,3) = 37,9 за счет демонтажа печного отопления, демонтажа части жилого дома, состоящего из комнаты № 1 площадью 4,9 кв. м, и последующего возведения пристройки, состоящей из кухни № 1 с габаритными параметрами по внутреннему обмеру 3,81 м, 3,50 м, 3,55 м и коридора № 4 с габаритными параметрами по внутреннему обмеру 4,23 м, 3,92 м, 3,96 м, а также последующего устройства дверного проема взамен оконного, в смежной стене, отделяющей жилую комнату № 3 от коридора № 4 и устройства одного оконного блока, взамен двух в наружной стене жилой комнаты № 3. Объемно-планировочное решение, площадь жилых комнат жилого дома, с номерами комнат в поэтажном плане №№ 2, 3, площадь кухни жилого дома, с номером комнаты в поэтажном плане № 1, габариты жилых комнат жилого дома с номерами комнат в поэтажном плане №№ 2, 3, габариты кухни жилого дома, с номером комнаты в поэтажном плане № 1, габариты коридора жилого дома, с номером комнаты в поэтажном плане № 4, высота помещений и инженерное обеспечение, в составе отопления, вентиляции и электроснабжения за исключением состава комнат (отсутствие санузла) и инженерного обеспечения, в составе водоснабжения и водоотведения (канализации), соответствуют требованиям п. 4.5, п. 6.1-6.2, п. 7.13, п. 9.3-9.4 СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», п. 2.5. ВСН 61-89(р.) «Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов», п. 5.3 СП 7.13130.2013. Отопление, вентиляция и кондиционирование. Требования пожарной безопасности. Земельный участок, расположенный по 

<

адрес>, относительно карты градостроительного зонирования, относится к зоне жилой застройки (Ж-1). Параметры объекта капитального строительства по высоте, количеству этажей, отступам и основным видам разрешенного использования соответствуют Правилами землепользования и застройки Быстрогорского сельского поселения Тацинского района Ростовской области (Утверждены Решением собрания депутатов Быстрогорского сельского поселения от 31.12.2019 № 79 «Об утверждении Правил землепользования и застройки Быстрогорского сельского поселения Тацинского района Ростовской области» (изменениями от 21.11.2024 № 33-СД, от 10.08.2024 № 28-СД, от 03.10.2022 № 9 (См. л.д. № 27). Жилом дом имеет один эвакуационный выход, ориентированный непосредственно наружу, что не противоречит п. 7.4 СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», согласно которому «каждый жилой автономный блок блокированной застройки должен иметь минимум один эвакуационный выход наружу», не противоречит требованиям ст. 80, 89 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 123-ФЗ. Жилые комнаты жилого дома, с номерами комнат в поэтажном плане №№ 2, 3, а также кухня, жилого дома, с номером комнаты в поэтажном плане № 1, имеют естественное освещение, что соответствует требованиям п. 9.18 вышеуказанного СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», согласно которым «естественное освещение должно быть обеспечено в жилых комнатах и кухне», п. 5.1 СП 55.13330.2016 «Естественное и искусственное освещение», согласно которому «помещения с постоянным пребыванием людей должны иметь естественное освещение». В соответствии с данными произведенных измерений, жилой дом расположен с фасадной стороны двора земельного участка. Расположение вновь возведенной пристройки с северной (тыльной), южной (фасадной) западной (

<

адрес> и восточной 

<

адрес>) сторон стен здания, по отношению к фактическим границам соседних земельных участков, соответствует требованиям п. 7.1 СП 42.13330.2016. «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», п. 5.3.4. СП 30-102-99 «Планировка и застройка малоэтажного жилищного строительства».

Расположение жилого дома на земельном участке домовладения по отношению к строениям, находящимся на земельных участках соседних домовладений, с северной (тыльной), южной (фасадной), западной (

<

адрес>) и восточной (

<

адрес>) сторон стен здания, соответствует требованиям п. 4.3 СП 42.13330.2016 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», п. 4.13 приказа МЧС России от 14.02.2020 № 89 «Об утверждении изменения № 1 к своду правил СП 4.13130.2013 «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», утвержденному приказом МЧС России от 24.04.2013 № 288».

Не соответствие жилого дома требованиям п. 127 СанПиН 2.1.3684-21 "Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий", п. 4.5 СП55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные» в части несоблюдения необходимого состава комнат (отсутствие санузла) и отсутствия инженерных коммуникаций (водоснабжение, водоотведение), допускается Главой II, п.12 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 19.10.2024) "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом" согласно которого «В поселениях и на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных».

Жилой дом расположенный по 

<

адрес>, несет угрозу жизни и здоровью граждан, т.к. имеет дефекты в конструкциях наружных стен и оконных блоках, которые влияют на техническое состояние здания. Категория технического состояния конструктивных элементов оценивается как недопустимое.

Для предотвращения развития дефектов, указывающих на снижение несущей способности в конструктивных элементах спорного объекта, расположенного по адресу: 

<

адрес> с целью предостережения угрозы жизни и здоровью граждан в процессе эксплуатации, на основании выявленных дефектов, которые влияют на техническое состояние здания, согласно требованиям, оговоренным п. 28 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», п. 6.3 СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные», необходимо произвести ремонтные работы, предусмотренные табл. 12, табл. 55 ВСН 53-86(р) Ведомственные Строительные Нормы «Правила оценки физического износа жилых зданий», а именно: Стены наружные: усиление простенков и перекладка отдельных участков стен. Окна: полная замена оконных блоков (л.д.81-122).

Оценив по правилам ст. 67 ГПК РФ экспертное заключение № 2521 от 16.06.2025г. экспертов НЭО «Центр независимых экспертиз» (ИП ФИО3), суд приходит к выводу о том, что результаты данного заключения следует положить в основу решения суда. Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется, так как судебная экспертиза проведена на основании определения суда о назначении по делу экспертизы, выполнена специалистом, квалификация которого сомнений не вызывает, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, проведенное по делу экспертное исследование полностью соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», методическим рекомендациям, сведения, изложенные в заключении, достоверны, подтверждаются материалами дела.

Ответной стороной возможных возражений на предъявленные исковые требования не представлено.

Таким образом, оценив представленные доказательства по делу по правилам ст. 67 ГПК РФ в их совокупности и каждое в отдельности, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в части признания права собственности на земельный участок с кадастровым номером №

При этом, принимая во внимание выводы эксперта о том, что жилой дом, расположенный по 

<

адрес>, несет угрозу жизни и здоровью граждан, так как имеет дефекты в конструкциях наружных стен и оконных блоках, которые влияют на техническое состояние здания, а также отсутствие данных о том, что ФИО4 проведены соответствующие ремонтные работы, суд отказывает в удовлетворении требований о признании права собственности на указанный жилой дом и его сохранении в реконструированном состоянии.

Руководствуясь ст.ст.194 – 199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспорт № к Администрации Тацинского района, Администрации Быстрогорского сельского поселения о признании права собственности на самовольную постройку и земельный участок, удовлетворить частично.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на земельный участок площадью 889 кв. м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Белокалитвинский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Решение в окончательной форме принято 07 августа 2025 года.

Судья Е.С. Туголукова