Административное дело № 2а - 793/2025 (№ 2а-3232/2024)

УИД № 62RS0004-01-2024-004868-60

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Рязань 3 февраля 2025 года

Советский районный суд г. Рязани в составе председательствующего судьи Прошкиной Г.А., при секретаре судебного заседания Прокофьевой Е.И.,

с участием административного истца ФИО1 и ее представителя – адвоката Семенычевой А.А., действующей на основании ордера и удостоверения,

представителя административного ответчика Управления Росреестра по Рязанской области – ФИО2, действующей на основании доверенности и диплома о высшем юридическом образовании, 

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (Управление Росреестра по Рязанской области), государственному регистратору Управления Росреестра по Рязанской области ФИО3 о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации прав,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, мотивируя тем, что дд.мм.гггг. заключила со ФИО4 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, расположенного по адресу: 

<

адрес> дд.мм.гггг. Росреестром была произведена регистрация ее (административного истца) права собственности на земельный участок и сделана запись о наличии обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО4 Впоследствии она ежемесячно переводила необходимые платежи по договору на банковскую карту супруги ФИО4 – ФИО5, вплоть до дд.мм.гггг.. Однако, совместное заявление о погашении записи об ипотеке они подать не успели, так как дд.мм.гггг. ФИО4 умер. дд.мм.гггг. она, совместно с супругой умершего обратилась в Росреестр с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеки, но получила уведомление о приостановлении регистрационных действий ввиду отсутствия личного заявления залогодержателя ФИО4 Ссылаясь на то, что полностью исполнила свои обязательства по оплате стоимости земельного участка и наличие обременения в виде ипотеки нарушает ее права как собственника, а законодательство об ипотеке предусматривает прекращение ипотеки также по решению суда, просила суд: признать незаконным уведомление от дд.мм.гггг. № о приостановлении государственной регистрации прав и погасить запись об ипотеке в силу закона в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок. 

К участию в деле в качестве заинтересованного лица была привлечена ФИО5

В судебном заседании административный истец и ее представитель заявленные требования поддержали по изложенным в административном иске основаниям и просили их удовлетворить. 

Заинтересованное лицо на стороне административного истца оставила разрешение поставленного вопроса на усмотрение суда. По существу пояснила, что факт полной оплаты административным истцом земельного участка по договору купли-продажи не оспаривает, но не считает себя стороной возникшего спора и претензий к регистрационному органу не имеет.

Представитель административного ответчика против удовлетворения административного иска возражала. В письменных и устных правовых позициях последовательно указывала на то, что решение о приостановлении государственной регистрации прав принято уполномоченным должностным лицом и в полном соответствии с требованиями закона, а административным истцом избран неправильный способ защиты прав.

Суд, посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствии административного соответчика (надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, об его отложении не просившего и доказательств уважительности причин своей неявки не представлявшего, явка которого не является обязательной в силу закона и не признана таковой судом), выслушав объяснения лиц, участвующих в деле и исследовав материалы дела в полном объеме, приходит к следующему.

Статьей 218 КАС РФ предусмотрено, что гражданин вправе обратиться в суд с требованиями об оспаривании решения органа государственной власти (иного органа, организации, наделенных государственными или иными публичными полномочиями), если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности.

Возможность судебного обжалования в таком порядке заинтересованными лицами непосредственно приостановления государственного кадастрового учета вытекает из положений ст. 29 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218 «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту – Закон о регистрации недвижимости).

Однако, по смыслу ст. ст. 62, 227 КАС РФ, в контексте разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28 июня 2022 года № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд выносит решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемого решения (решений) незаконным и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению, в случае, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и одновременно, нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

При отсутствии указанной выше совокупности условий судом выносится решение об отказе в удовлетворении административного иска.

Так, согласно ст. 3 Закона о регистрации недвижимости к компетенции Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальных органов отнесены государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав и ведение Единого государственного реестра недвижимости.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество – это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. 

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, а также возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности ипотека.

Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений (ст. 1 Закона о регистрации недвижимости).

В соответствии со ст. 53 Закона о регистрации недвижимости, погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав.

Регистрационная запись об ипотеке погашается исключительно по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту – Закон об ипотеке), а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом (ч. 11).

В соответствии со ст. 11 Закона об ипотеке государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.

В свою очередь, в п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке прямо указано, что если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (в случае, если не выдана закладная):

- совместного заявления залогодателя и залогодержателя;

- заявления залогодержателя;

- либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, по общему правилу, установленному законодательством об ипотеке и государственной регистрации недвижимости, погашение регистрационной записи об ипотеке осуществляется в заявительном порядке.

Погашение регистрационной записи об ипотеке без соответствующего заявления осуществляется только в случаях, прямо предусмотренных законом (письмо Росреестра от 27 июля 2023 года № 14-6723-ТГ/23 и др.).

При этом необходимо учитывать, что право частной собственности как элемент конституционного статуса человека и гражданина охраняется государством и законом (ст. 35 Конституции РФ).

Соответствующие положения получили развитие и конкретизацию в гражданском законодательстве, в том числе относительно института залога (ипотеки), целью которого является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием - возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником (ст. ст. 334, ГК РФ, ст. 22 Закона об ипотеке и др.).

Исходя из положений ст. 352 ГК РФ право залога со смертью залогодержателя не прекращается. После смерти залогодержателя кредит (заем) погашается заемщиком в пользу наследников умершего, принявших наследство (ст. ст. 1110, 1112, ст. 1152 ГК РФ).При этом, в силу ст. 17 ГК РФ гражданская правоспособность гражданина, возникающая в момент его рождения, прекращается его смертью. То есть прекращается существование гражданина как субъекта права, что исключает возможность заключать любые сделки и участвовать в обязательствах.

Напротив, со смертью гражданина открывается наследство, в состав которого входят принадлежащие наследодателю права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя (право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается законом).

В свою очередь, законы об ипотеке и о регистрации недвижимости призваны обеспечивать достоверность сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, а также соблюдение требований закона при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество, баланса интересов участников оборота недвижимого имущества и стабильность этого оборота (Определения Конституционного Суда РФ от 29 мая 2019 года № 1373-О, от 30 июня 2020 года № 1547-О).

Как разъяснено в п.п. 52, 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. В том числе в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, но может быть привлечен к участию в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Решения по таким искам являются основанием для внесения записи в ЕГРП (в том числе судебное решение, в резолютивной части которого указано на результат рассмотрения вопроса о наличии или отсутствии обременения недвижимого имущества).

Судом установлено, что между ФИО4, как продавцом, и ФИО1, как покупателем, был заключен договор купли-продажи от дд.мм.гггг. земельного участка с рассрочкой платежа. По условиям договора продавец продал, а покупатель купил земельный участок с кадастровым номером 

<

...>, расположенный по адресу: 

<

адрес> По взаимному соглашению стороны условились, что цена земельного участка, составляющая 120 000 руб., подлежала оплате покупателем ежемесячными платежами (перечислением безналичных платежей) в размере 5 000 руб. на банковскую карту продавца не позднее 15 числа месяца уплаты в течение 24 месяцев, начиная с дд.мм.гггг. (с возможностью досрочной уплаты). Основанием для возникновения права собственности у покупателя на земельный участок обозначена уплата последнего взноса денежных средств продавцу по договору. 

В тот же день стороны подписали передаточный акт, в соответствии с которым продавец передал, а покупатель принял земельный участок.

дд.мм.гггг. в ЕГРН были внесены сведения о государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок и, одновременно, зарегистрировано обременение объекта недвижимости в виде ипотеки в силу закона (выписка из ЕГРН).

дд.мм.гггг. ФИО4 умер (свидетельство о смерти 

<

...> №от дд.мм.гггг.).

дд.мм.гггг. ФИО1 и ФИО5 обратились в Управление Росреестра по Рязанской области с заявлениями 

<

...> о погашении записи об ипотеки в отношении земельного участка.

К заявлениям было приложено свидетельство о смерти залогодержателя ФИО4, свидетельство о заключении брака ФИО4 и ФИО5 (I-КГ № от дд.мм.гггг.).

По результатам проведения правовой экспертизы (п. 3 ч. 1 ст. 29 Закона о регистрации недвижимости), установившей наличие в ЕГРН зарегистрированного залогового обременения на земельный участок в пользу залогодержателя ФИО4 при отсутствии заявления последнего или решения суда о прекращении ипотеки, как и свидетельства о праве на наследство на сумму задолженности по договору на имя ФИО5, Управление Росреестра направило заявителям уведомления о приостановлении государственной регистрации прав (в частности в адрес ФИО1 от дд.мм.гггг. №

В качестве оснований для приостановления испрашиваемых регистрационных действий поименованы п. 4 ч.1, п. 2 ч. 4 ст. 29, п. п. 2, 5 ч. 1 ст. 26 Закона о регистрации недвижимости (а именно, направление уведомления о приостановлении государственной регистрации прав в связи с обращением с заявлением ненадлежащего лица и не представлением документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав).

При вышеуказанных обстоятельствах суд не может не согласиться с позицией регистрационного органа в этой части. Управление Росреестра в лице государственного регистратора, принимая решение (уведомление) о приостановлении государственной регистрации прав (погашения ипотеки), действовало в пределах предоставленных полномочий и в полном соответствии с требованиями законодательства, поскольку законные основания для совершения таких действий отсутствовали. 

Вопреки заведомо ошибочной позиции стороны административного истца об обратном, в рамках рассмотрения дела в порядке административного судопроизводства установление обстоятельств, касающихся исполнения (неисполнения) обязательств по договору купли-продажи земельного участка, равно как и рассмотрение требований к наследникам продавца с определением круга наследников продавца, противоречило бы процессуальным нормам КАС РФ. В то время, как разрешение вопроса о прекращении ипотеки (залоге) недвижимости поставлено в зависимость именно от исполнения покупателем обязанности по оплате (данная правовая позиция неоднократно приводилась в судебной практике). 

Причем, суд находит невозможным применение к сложившимся правоотношениям разъяснений п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 относительно рассмотрения в рамках административного спора требований покупателя об обязании зарегистрировать переход права собственности. 

Согласно данных разъяснений, если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя и в резолютивной части решения обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. Вместе с тем указано, что обязательным условием для применения указанных разъяснений является отсутствие у продавца правопреемников. 

Между тем, на основании гражданского законодательства обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его правопреемникам (поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности к наследникам умершего продавца-гражданина). Также к наследникам умершего переходят имущественные обязательства покупателя недвижимости (обязанность по оплате). 

Более того, суд полагает необходимым отметить, что в рассматриваемом случае ФИО1 обратилась в суд с требованиями о признании незаконным решения регистрационного органа, которые не могут быть признаны направленными исключительно на констатацию факта прекращения залога в связи с отсутствием обязательства по возврату денежных средств умершему продавцу. В рассматриваемом случае, отказ регистрационного органа связан не только с отсутствием продавца, но и с отсутствием безусловных доказательств исполнения договора купли-продажи и правопреемства (в порядке наследования) определенного лица в сложившихся правоотношениях. Напротив, исследованные судом доказательства и установленные обстоятельства бесспорно свидетельствуют, что как свидетельства о наследстве, так и документов, подтверждающих внесения платы по договору купли-продажи земельного участка (посредством внесения на банковский счет продавца) на регистрацию не предоставлялось, а последних документальных доказательств в действительности и не имелось (из объяснений сторон спорных правоотношений, денежные средства по договору перечислялись на счет третьего лица на основании устной договоренности).

При таком положении дела вопрос об исполнении договора купли-продажи земельного участка и прекращении ипотеки подлежит рассмотрению исключительно в рамках гражданско-правового спора, инициированного одной из заинтересованных сторон, а избранный административным истцом способ защиты прав не является надлежащим.

Принимая во внимание, что суд связан требованиями административного истца и не может выйти за их пределы (ст. 178 КАС РФ), а оспариваемое решение Управления Росреестра по Рязанской области не противоречит закону, суд приходит к выводу об отсутствии совокупности условий для удовлетворения требований ФИО1 и, как следствии, о необходимости отказа в удовлетворении ее административного иска.

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении административного искового заявления ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (Управление Росреестра по Рязанской области), государственному регистратору Управления Росреестра по Рязанской области ФИО3 о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации прав о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации прав – отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Рязанского областного суда через Советский районный суд г. Рязани в течение месяца со дня изготовления судебного акта в мотивированной форме.

Решение в мотивированной форме изготовлено 5 февраля 2025 года.

Судья /подпись/

«КОПИЯ ВЕРНА»

Подпись судьи Г.А. Прошкина

Секретарь судебного заседания

Советского районного суда г. Рязани

Е.И. Прокофьева