Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

г. Самара 26 февраля 2025 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щетинкиной И.А.,

при секретаре судебного заседания Канюшевой О.А., 

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-21/2025 (3а-151/2024, 3а-2583/2023) по административному исковому заявлению ФИО2, ФИО3, ФИО4 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

административные истцы обратились в Самарский областной суд с административным иском о пересмотре и об установлении кадастровой стоимости здания с кадастровым номером №, площадью 925,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 с учетом уточнений в размере 6 855 442 рубля 45 коп., согласно отчета об оценке № 55954 от 14.11.2023 ООО «Современные технологии оценки».

В обоснование заявленных требований административные истцы указали, что являются собственниками указанного здания, кадастровая стоимость которого утверждена на 01.01.2021 в размере 9 940 167 рублей 96 коп. и превышает рыночную стоимость объекта, чем нарушаются права и законные интересы собственников, поскольку влечет неверное исчисление налога от кадастровой стоимости объекта. 

В судебном заседании представитель административных истцов по доверенности ФИО1 просил удовлетворить исковые требования по доводам, изложенным в административном иске с учетом уточнений, выразил несогласие с заключениями эксперта. 

Административные ответчики Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, министерство имущественных отношений Самарской области, а также заинтересованные лица ППК «Роскадастр» в лице филиала ППК «Роскадастр» по Самарской области, ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», администрация сельского поселения Шентала муниципального района Шенталинский Самарской области, администрация муниципального района Шенталинский Самарской области, УФНС России по Самарской области, извещенные о рассмотрении дела в соответствии с требованиями положений главы 9 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), представителей в судебное заседание не направили, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении слушания дела не представили. 

В письменных дополнительных пояснениях ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» разрешение административного иска оставило на усмотрение суда, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, указав, что стоимость объекта недвижимости, определенная в заключении эксперта в размере 8 840 665 рублей, находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится рассматриваемый объект недвижимости. 

Заинтересованное лицо администрация муниципального района Шенталинский Самарской области в лице представителя ФИО5 в письменных возражениях на иск просило рассмотреть дело без участия представителя, в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку уменьшение кадастровой стоимости, приведет к уменьшению суммы налогов, поступающих в местный бюджет, что затрагивает права и законные интересы администрации.

Учитывая требования статьи 150 КАС РФ, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административных истцов, оценив имеющиеся в деле доказательства, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с частью 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

В силу положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, часть 7 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с данным Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Самарской области от 28 февраля 2018 года № 106 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Самарской области в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ –1 марта 2018 года.

Из материалов дела следует, что административным истцам ФИО2, ФИО3, ФИО4 на праве общей долевой собственности принадлежит здание с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, площадью 925,1 кв.м.

09.01.2022 в ЕГРН внесены сведения на основании приказа министерства имущественных отношений Самарской области № 2451 от 25.11.2021 об утверждении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2021 в размере 9 940 167 рублей 96 коп. 

Административные истцы, являясь собственниками указанного объекта недвижимости, обязаны уплачивать налог на имущество. Налоговой базой для исчисления налога на имущество является кадастровая стоимость объекта недвижимости. Установление кадастровой стоимости здания в размере рыночной стоимости направлено на защиту интересов административных истцов от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения размера налога на имущество.

Согласно статье 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или суде по заявлению об оспаривании.

Заявление об оспаривании может быть подано в комиссию или в суд со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости до дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости такого объекта недвижимости, определенной в результате проведения новой государственной кадастровой оценки или по итогам оспаривания кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, или в соответствии со статьей 16 настоящего Федерального закона.

Административные истцы воспользовались предоставленным статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и 21.11.2023 обратились с настоящим административным исковым заявлением в суд.

При таких обстоятельствах, обращение административных истцов в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости является обоснованным. 

Целью настоящего административного судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административными истцами в обоснование заявленных требований представлены отчеты об оценке № 55954 от 14.11.2023 и от 19.12.2023 независимой оценочной компании ООО «Современные технологии оценки» об определении рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2021 в размере 6 855 442 рубля 45 коп. 

Заинтересованным лицом ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» выявлены недочеты в представленных первоначальном и уточненном отчетах об оценке. 

По инициативе стороны административных истцов судом неоднократно предоставлялось время для устранения выявленных недостатков в отчетах об оценке. Однако, недостатки не устранены. 

Определением суда от 19.07.2024 по ходатайству ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведением в ООО «АМД «Консалтинг». 

Заключением эксперта № 241/24/СЭ от 17.09.2024 ООО «АМД Консалтинг» отчетах об оценке № 55954 от 14.11.2023 и от 19.12.2023 установлены нарушения, рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2021 определена в размере 8 425 800 рублей. 

В целях оказания содействия в предоставлении доказательств по делу стороне административного истца, не согласившегося с заключением эксперта ООО «АМД Консалтинг», определением суда от 15.10.2024 по делу была назначена повторная судебная экспертиза проведением в ООО «Центр оценки и права «Визит». 

Заключением эксперта № 200/12-2024-Э от 10.12.2024 ООО «Центр независимой оценки «Визит» установлено:

- в отчетах об оценке № 55954 от 14.11.2023 и от 19.12.2023, подготовленных ООО «Современные технологии оценки» ФИО6, допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки (нарушение п. 4 ФСО IV, нарушение п. 10 ФСО VI, нарушение ст. 11 № 135-ФЗ, п. 7.7 ФСО VI); не обеспечено соблюдение основных этапов сравнительного подхода (нарушение п. 9ФСО V), при выборе аналогов не учтена достаточность и достоверность информации по каждому аналогу, не использованы наиболее сопоставимые аналоги (нарушение п. 10 ФСО V).

- рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2021 составила 8 840 665 рублей. 

ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», являясь уполномоченным учреждением в сфере государственной кадастровой оценки, не выявил нарушений в каждом заключении эксперта. 

Представитель административного истца не согласился с выводами экспертов.

Оценивая каждое экспертное заключение по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что эксперты при оценке объекта недвижимого имущества руководствовались федеральными стандартами оценки; заключения экспертов основываются на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; содержат анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости каждого объекта недвижимого имущества, описание качественных и количественных характеристик объектов оценки, анализ рынка в сегменте объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость; анализ наиболее эффективного использования объектов исследования, обоснование выбора объектов-аналогов и используемого подхода к оценке, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответы на поставленные вопросы с возможностью проверки их обоснованности.

Суд полагает, что каждое заключение эксперта о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества является полным и аргументированным, отвечает требованиям действующего законодательства, у суда не имеется оснований подвергать сомнению выводы экспертов, будучи предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, заинтересованность в исходе дела не установлена.

Принимая во внимание вышеизложенное, позицию административного истца, незначительное расхождение в определении рыночной стоимости объекта недвижимости по выводам каждой судебной экспертизы, суд принимает в качестве допустимого доказательства рыночной стоимости рассматриваемого объекта недвижимости заключение эксперта ООО «Центр оценки и права «Визит».

Судом не принимаются во внимание возражения и замечания стороны административных истцов к заключению эксперта ООО «Центр оценки и права «Визит», исходя из их несостоятельности. 

Так, ссылка на нарушение экспертом федеральных стандартов оценки необоснованная, поскольку эксперт обязан действовать в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной длительности», а не руководствоваться указанными стандартами. Подбор объектов аналогов в рамках сравнительного подхода экспертом в заключении обоснован, как отдельно стоящие здания коммерческого назначения, расположенные в районных центрах Самарской области, площадью от 400 до 1000 кв.м. Корректировка на изменение цены «скидка на торг» применена экспертом для объекта аналога, срок экспозиции которого превышает год относительно даты определения стоимости, в отношении иных объектов аналогов корректировка не применена из-за отсутствия данного обстоятельства. Не подлежит применению корректировка на этаж при использовании в качестве аналога здание в целом, а не его части (помещения). В рамках доходного подхода экспертом обоснован расчет арендопригодной площади без учета коридоров, лестничных клеток и иных вспомогательных помещений, с применением среднего значения коэффициента.

В качестве доказательства по делу судом не принимаются отчеты об оценке № 55954 от 14.11.2023 и от 19.12.2023, подготовленные оценщиком ООО «Современные технологии оценки» ФИО6, поскольку составлены с нарушениями оценочного законодательства, что не оспаривалось стороной административных истцов. 

Суд учитывает, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение кадастровой стоимости, полученной методами массовой оценки, без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим, установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик рассматриваемых объекта, в том числе в целях налогообложения, само по себе не направлено на опровержение предполагаемой достоверности ранее установленных результатов кадастровой оценки.

Доводы заинтересованного лица администрации м.р. Шенталинский Самарской области, изложенные в возражениях на иск, письменными доказательствами не подтверждены, в связи с чем признаются несостоятельными.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости каждого земельного участка равной их рыночной стоимости подлежат удовлетворению частично, то есть по выводам судебной экспертизы ООО «Центр оценки и права «Визит»».

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 21.11.2023, что следует отразить в резолютивной части решения.

Стоимость работ по проведению судебной экспертизы ООО «АМД Консалтинг» составила 50 000 рублей, что подтверждается актом № 222/24 от 19.09.2024 и счетом на оплату № 72 от 19.09.2024. 

В силу ч.1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Из п. 1 абзаца 1 статьи 106 КАС РФ следует, что к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся: суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

В соответствии с положением статьи 109 КАС РФ денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам или предназначенные для оплаты других признанных судом необходимыми расходов, связанных с рассмотрением административного дела, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет соответственно Верховного Суда Российской Федерации, кассационного суда общей юрисдикции, апелляционного суда общей юрисдикции, верховного суда республики, краевого, областного суда, суда города федерального значения, суда автономной области, суда автономного округа, окружного (флотского) военного суда, управления Судебного департамента в субъекте Российской Федерации стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если такая просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях (ч.1).

Согласно части 3 статьи 108 КАС РФ эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. 

Суд полагает издержки ООО «АМД Консалтинг» за проведение судебной экспертизы подлежат возмещению за счет денежных средств, внесенных ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки» на депозит Самарского областного суда в размере 50 000 рублей. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административный иск ФИО2, ФИО3, ФИО4 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества – здания с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 в размере 8 840 665 рублей.

Датой подачи заявления в суд считать 21.11.2023.

Перечислить с лицевого (депозитного) счета Самарского областного суда в пользу общества с ограниченной ответственностью «АМД Консалтинг» расходы на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-21/2025 (3а-151/2024, 3а-2583/2023) в размере 50 000 рублей, поступившие от ГБУ Самарской области «Центр кадастровой оценки», по следующим реквизитам:

ИНН 

<

***>, КПП 631801001,

банк получателя Филиал «Пермский» ПАО КБ «УБРИР» г. Пермь,

рс.сч. № 40702810864690000101, БИК 046577795, к/сч 30101810900000000795.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме. 

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 11.03.2025.

Судья И.А. Щетинкина