2-19/2017 

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Город Карачаевск 20 июня 2017 года.

Карачаевский городской суд КЧР в составе председательствующего судьи Кубанова Э.А.,

с участием представителя истца ФИО1, представившей доверенность от (дата обезличена),

представителя ответчика ФИО2- ФИО3, представившего доверенность от (дата обезличена),

представителя ответчика ПАО «Сбербанк России» ФИО4, представившей доверенность от(дата обезличена), 

при секретаре Гаппоевой Р.А-3.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО2 и ПАО «Сбербанк России» в лице Карачаево -Черкесского отделения (номер обезличен) о регистрации договора купли - продажи недвижимых объектов, отмене наложенных на них ограничений и их исключении из описи арестованного имущества,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании права собственности на недвижимое имущество и освобождении его от ареста. После изменения заявленных требований ФИО5 предъявил требования к ФИО2 и ПАО «Сбербанк России» в лице Карачаево - Черкесского отделения (номер обезличен) о регистрации договора купли - продажи объектов недвижимости, расположенных по адресу: КЧР, (адрес обезличен), и отмене наложенных на них ограничений с исключением из описи арестованного имущества.

В иске указано, что (дата обезличена) ФИО5 приобрел по договору купи - продажи у ФИО2 земельный участок по адресу: КЧР, (адрес обезличен). 31 с расположенными на нем объектами недвижимости в виде частей здания - пекарни, магазина, аптеки и кафе. Он передал ФИО2 в счет стоимости этого недвижимого имущества 2 000 000 рублей, она же фактически передала ему во владение и пользование эти объекты - ключи от всех помещений, подлинники всех правоустанавливающих документов. При заключении договора купли -продажи они договорились, что в ближайшее время зарегистрируют переход права собственности, однако ответчица данное обязательство не выполняет. Она находится, с её слов, в постоянных разъездах или на лечении, обещает при первой возможности явиться в регистрирующий орган, что ею по настоящее время не исполнено. В сентябре 2016 года ему стало известно, что на приобретенные им объекты недвижимости судебным приставом -исполнителем наложен арест. С момента приобретения и в течении всего срока владения вышеуказанными приобретенными объектами недвижимости от бывшего собственника или других лиц каких - либо претензий к ФИО5 не предъявлялось, споров в отношении владения и пользования имуществом не заявлялось, в связи с чем считает наложение ареста на принадлежащее ему имущество неправомерным, так как задолженностей по исполнительным листам он не имеет. Лишь по вине ответчика, не исполнившей своевременно свои обязательства по регистрации перехода права собственности реализованного ею истцу имущества, на принадлежащее ему имущество наложен запрет на совершение регистрационных действий. В связи с изложенным и просит зарегистрировать договор купли - продажи объектов недвижимости, расположенных по адресу: КЧР, (адрес обезличен) в виде: земельного участка общей площадью 605 кв.м.; части здания - кафе общей площадью 37,2 кв.м.; части здания -пекарни общей площадью 119 кв.м.; части здания - магазина общей площадью 110 кв.м.; части здания -аптеки общей площадью 21,9 кв.м., заключенный (дата обезличена) между ФИО5 и ФИО2, а также просит отменить запрет на совершение регистрационных действий с этим имуществом и исключить их из описи имущества, на которое объявлен запрет.

В судебном заседании представитель истца исковые требования ФИО5 поддержала в полном объеме и просила удовлетворить их по изложенным в иске основаниям. Кроме того пояснила, что в сентябре 2016 года ФИО5 обратился в регистрирующий орган для регистрации реконструированных им объектов, приобретенных у ФИО2, где узнал о том, что имущество арестовано по причине задолженности ФИО2 перед банком. Ответчица же никогда не отказывалась и не препятствовала регистрации перехода права и в настоящее время препятствием к регистрации является именно запрет на регистрационные действия на данное имущество. Приобретенное же им имущество к залоговому имуществу отношения не имеет и на момент его приобретения никаких обременении имущества не существовало. ФИО5 владеет и распоряжается этим имуществом, производит реконструкцию объектов, то есть фактически принял их и, поскольку, ФИО2 является собственником имущества и зачастую отсутствует на территории Республики, то от её имени по договору безвозмездного пользования подписывают необходимые документы иные лица. Несмотря на то, что договор купли-продажи заключен между сторонами (дата обезличена), тем не менее истцом не пропущен срок обращения в суд, так как он не знал и не мог знать о наложении ареста на его имущество, а фактически ФИО5 узнал о нарушении своих прав именно в сентябре 2016 года.

Представитель ответчика ФИО2 исковые требования признал, полагал возможным их удовлетворить. Также пояснил, что, действительно, (дата обезличена) между ФИО2 и ФИО5 заключен договор купли - продажи принадлежащих ФИО2 земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, находящихся по адресу: КЧР, (адрес обезличен). Имущество передано истцу, денежные средства ответчиком получены, а по различным причинам ФИО2 не могла явиться в регистрирующий орган для регистрации сделки.

Представитель ответчика Карачаево - Черкесского отделения (номер обезличен) ПАО «Сбербанк России» в судебном заседании в удовлетворении исковых требований просила отказать в полном объеме. Представила суду письменные возражения, из которых следует, что имеющийся между ФИО2 и ФИО5 договор купли - продажи от (дата обезличена) не был зарегистрирован за ФИО5 в установленном законодательством РФ порядке. Согласно свидетельствам о государственной регистрации права, имеющимся в деле, собственником объектов недвижимости является ФИО2. Истец же свое право в ЕГРП не зарегистрировал, у него не возникло права собственности и он не обладает правомочиями по отчуждению недвижимости и не может заключать сделки по ее поводу. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Однако ФИО5 не предоставил доказательства получения недвижимости от ФИО2, не предоставил передаточный акт. Отсутствуют доказательства и передачи денежных средств ФИО2 согласно договору купли-продажи от (дата обезличена), не предоставлена расписка о получении ФИО2 указанной суммы. Не предоставлены какие-либо доказательства подтверждающие факт проведения на данных объектах реконструкции и строительства. Данная сделка купли-продажи объектов недвижимости, по всей видимости, заключена задним числом с заинтересованным лицом, безвозмездно, с целью вывода имущества из конкурсной массы и исключения возможности обращения взыскания на имущество должника по его обязательствам, поскольку ФИО2 является должником Банка, а на основании решения Арбитражного суда КЧР от (дата обезличена) по Делу №(номер обезличен) ФИО2 признана несостоятельным (банкротом) и в отношении её введена процедура реализации имущества гражданина. Заявление Банка о признании несостоятельным (банкротом) ФИО2 поступило в Арбитражный суд КЧР (дата обезличена), а ФИО5 обратился в Карачаевский городской суд КЧР (дата обезличена), то есть после того как ФИО2 стало известно о поданном заявлении о признании её несостоятельным (банкротом). Таким образом, у ФИО5 ранее не возникало претензий к ФИО2 по регистрации сделки в течении 5 лет, а после получения ФИО2 заявления Банка о признании её несостоятельным (банкротом), возникли. Что свидетельствует о мнимости сделки купли-продажи объектов недвижимости и, если бы на самом деле была совершена данная сделка, ФИО5 гораздо раньше обратился бы в суд за установлением права собственности за объектами недвижимости, т.к. без зарегистрированного права собственности он не обладает правомочиями по распоряжению, отчуждению недвижимости и не может заключать сделки по ее поводу. Кроме того, фактической передачи объектов не происходило, ФИО2 продолжала ими пользоваться, заключая в отношении объектов недвижимости договоры с третьими лицами. Так, согласно договору (номер обезличен) об оказании услуг по предоставлению права пользования частью объекта недвижимого имущества от (дата обезличена), заключенному между ПАО Сбербанк и ООО «Колос» в лице директора ФИО6, объект недвижимого имущества, на территории которого оказывается Услуга, расположен по адресу: КЧР. (адрес обезличен), имеет кадастровый (или условный) (номер обезличен), площадь: ПО кв.м. и принадлежит Исполнителю на основании договора безвозмездного пользования от (дата обезличена). с ФИО2. Также истцом пропущен и срок исковой давности, так как в силу ст.64 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав» поскольку законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности. Из искового заявления ФИО5 следует, что ФИО2 всячески уклонялась от регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, создавала препятствия для такой регистрации с момента заключения договора купли-продажи с 20.05.2012г.. Таким образом, срок исчисления исковой давности по исковому заявлению ФИО5 начинается с момента заключения договора купли-продажи, а именно с (дата обезличена), в связи с чем срок исковой давности предъявления данного искового заявления прошел (дата обезличена).

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, финансовый управляющий имуществом ФИО2 - ФИО7 в своих письменных возражениях просил в удовлетворении иска отказать, так как в договоре купли - продажи от (дата обезличена) ФИО5 и ФИО2 определили, что покупатель приобретает право собственности на спорное имущество с момента регистрации перехода права собственности, соответственно с момента заключения этого договора и начинает течь срок исковой давности, который ФИО5 пропущен, в связи с чем и просит отказать в удовлетворении требований о регистрации сделки в связи с истечением срока исковой давности. А требование об освобождении имущества от ареста удовлетворению не подлежит, поскольку с даты вынесения арбитражным судом определения о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом и введения процедуры реструктуризации его долгов, снимаются ранее наложенные аресты на имущество гражданина.

В судебное заседание не явились надлежащим образом извещенные о времени и месте разбирательства истец ФИО5, ответчик ФИО2. третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований, финансовый управляющий ФИО7 и представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, УФССП по КЧР.

С учетом мнения сторон суд на месте определил рассмотреть настоящее дело в отсутствии истца, ответчика, третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования и представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования, УФССП по КЧР.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований ФИО5 по следующим основаниям.

Как усматривается из договора купли - продажи от (дата обезличена), ФИО2 продала, а ФИО5 купил за 2 000 000 рублей принадлежащие ФИО2 на праве собственности, расположенные по адресу: КЧР, (адрес обезличен), следующие объекты недвижимости: земельный участок общей площадью 605 кв.м.; часть здания -кафе общей площадью 37,2 кв.м.; часть здания -пекарня общей площадью 119 кв.м.; часть здания - магазин общей площадью 110 кв.м.; часть здания -аптека общей площадью 21,9 кв.м..

Из свидетельств о государственной регистрации права серий (номер обезличен) видно, что с 2008 года указанные выше объекты недвижимости зарегистрированы на праве собственности за ФИО2.

Согласно постановлению судебного пристава - исполнителя УФССП по КЧР от (дата обезличена) (номер обезличен) о запрете регистрационных действий в отношении объектов недвижимого имущества на спорные по настоящему делу объекты недвижимости объявлен запрет на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также регистрацию ограничений и обременении. Данное постановление вынесено на основании исполнительного листа № ФС (номер обезличен) от (дата обезличена) по исполнительному производству (номер обезличен)-ИП по гражданскому делу по иску ПАО «Сбербанк России» в лице Карачаево - Черкесского отделения (номер обезличен) к гражданам России, в том числе и к ФИО2, о солидарном взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество. При этом, как видно из материалов исполнительного производства, спорное имущество по настоящему делу, предметом обращения взыскания не является, а арестовано, как имущество, принадлежащее должнику по исполнительному производству.

Из постановления об окончании исполнительного производства от (дата обезличена) усматривается, что исполнительное производство (номер обезличен)-ИП, в связи с признанием ФИО2 банкротом, окончено и все назначенные меры принудительного исполнения отменены, как и установленные для должника ограничения.

Как видно из постановления шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от (дата обезличена), в отношении ФИО2 введена процедура реструктуризации долгов, а её финансовым управляющим назначен ФИО7.

В соответствии с ч. 3 ст. 165 ГК Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п.1 ст. 551 ГК Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 4 Закона РФ «О государственной регистрации прав н недвижимое имущество и сделок с ним» (дата обезличена) (номер обезличен)-Ф^ государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со ст ст. 130, 131, 132 и 164 ГК Российской Федерации.

Согласно ст. 2 указанного Закона РФ единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В соответствии со ст. 16 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора, если иное не установлено федеральным законом. Переход права собственности при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

По условиям договора купли-продажи от (дата обезличена) отчуждаемые объекты до подписания договора переданы и приняты покупателем ФИО5 от ФИО2 и дополнительный передаточный акт между ними не составлялся.

Основания считать договор незаключенным отсутствуют. При заключении договора купли-продажи стороны понимали природу совершаемой ими сделки, кроме того, в судебном заседании представитель ответчика подтвердил наличие воли ФИО2 на продажу спорных объектов, их передачу ФИО5, а также получение ею обусловленной договором денежной суммы.

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. ст. 55, 67 ГПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание, что ФИО2 необходимые действия для регистрации договора не совершены, заявление по установленной форме не подано, суд приходит к выводу о подтверждении факта её уклонения от выполнения своих обязанностей, основанных на сделке купли-продажи объектов недвижимости и связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на это недвижимое имущество.

Доводы представителя ответчика о недействительности названного договора суд отвергает по следующим основаниям.

Как указывает представитель ответчика, истец не представил суду доказательств получения недвижимого имущества, а также факта передачи ФИО2 денежной суммы за приобретенные объекты недвижимости.

Однако, из договора купли - продажи от (дата обезличена) видно, что до его подписания ФИО2 получила от ФИО5 2 000 000 рублей за продаваемые ею недвижимые объекты, а они, в свою очередь, переданы и приняты покупателем ФИО5 от ФИО2 и дополнительный передаточный акт между ними не составлялся, что также подтверждается и пояснениями представителя ФИО2.

Обращение же ПАО «Сбербанка России» в Арбитражный суд КЧР с заявлением о признании банкротом ФИО2 само по себе не может свидетельствовать о её стремлении вывести спорное имущество из конкурсной массы путем составления «задним числом безвозмездного договора».

Об этом не может свидетельствовать и тот факт, что ФИО5 обратился в суд лишь через 5 лет после приобретения имущества у ФИО2, и именно после обращения Банка с иском о банкротстве, поскольку, как установлено в судебном заседании и никем не опровергается, о нарушении своего права в виде наложения обременения на приобретенные им объекты недвижимости ему стало известно в сентябре 2016 года.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается изготовленной филиалом АО «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по КЧР (дата обезличена) выкопировкой объекта недвижимости нежилого фонда, по состоянию на октябрь 2016 года ФИО5 произведена реконструкция приобретенных им у ФИО2 объектов недвижимости. Так, на указанный период по адресу: КЧР, (адрес обезличен) расположены кафе площадью 113,7 кв.м., магазин площадью 256,2 кв.м., магазин площадью 110 кв.м., аптека площадью 21,9 кв.м., кафе площадью 31 кв.м., парикмахерская площадью 9,7 кв.м., офис площадью 7,3 кв.м., гостевой дом площадью 183,2 кв.м., пристройка площадью 18,9 кв.м. и навес площадью 44 кв.м., что свидетельствует о фактическом принятии ФИО5 приобретенного им по договору купли - продажи от (дата обезличена) у ФИО2 недвижимого имущества.

Как видно из представленного суду договора (номер обезличен) от (дата обезличена) об оказании банку услуг по предоставлению права пользования частью объекта недвижимого имущества, между ПАО «Сбербанк России» и ООО «Колос» в лице ФИО6 заключен договор по размещению банкомата на территории принадлежащего ФИО6 объекта недвижимого имущества по адресу: КЧР, (адрес обезличен), ул. (адрес обезличен)ю 110 кв.м., принадлежащего ему на основании договора безвозмездного пользования от (дата обезличена) с ФИО2.

Таким образом, по мнению представителя ответчика, ФИО2 ФИО5 свое имущество фактически не передавала, а распоряжалась им, как своим собственным, передав принадлежащий ей объект в виде части здания -магазина ФИО6 в безвозмездное пользование, однако в судебном заседании установлено, что ФИО5 приобретенное им по договору купли - продажи от (дата обезличена) имущество фактически принял, о чем свидетельствуют пояснения сторон этого договора, пункт (номер обезличен) договора купли -продажи о передаче до подписания договора продавцом и принятии покупателем отчуждаемых объектов, а также описанной выше выкопировкой от (дата обезличена), заказанной ФИО5, и свидетельствующей о производстве им работ по реконструкции приобретенных по договору купли -продажи от (дата обезличена) объектов.

Представителем ответчика ПАО «Сбербанк России» и третьим лицом, не заявляющим самостоятельные требования, - финансовым управляющим ответчика заявлено об отказе в удовлетворении требований истца о регистрации сделки в связи с истечением срока исковой давности.

Данное заявление судом удовлетворено быть не может, поскольку заявление ненадлежащей стороны о применении исковой давности правового значения не имеет, а суд находит стороны, заявившие о пропуске срока исковой давности, ненадлежащими.

Так, соответствующее заявление, сделанное третьим лицом, по общему правилу не является основанием для применения судом исковой давности, поскольку исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

В силу того же пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 56 ГПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности. Вместе с тем ПАО «Сбербанк России» не несет бремя доказывания таких обстоятельств, так как не является ответчиком по требованию о регистрации договора купли - продажи.

На основании изложенного, и учитывая, что ФИО5 свои обязательства по договору купли-продажи исполнил надлежащим образом, договор составлен надлежаще, сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, отчуждаемое имущество фактически передано истцу во владение, суд находит, что требования истца о регистрации договора купли-продажи недвижимого имущества законно, обоснованно и подлежит удовлетворению.

Требование же об отмене запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также ограничений и обременении в отношении имущества, расположенного в (адрес обезличен). 31, удовлетворению не подлежит, поскольку, как установлено в судебном заседании такие ограничения сняты самим судебным приставом -исполнителем после введения в отношении ФИО2 процедуры реструктуризации долгов, а кроме того, в силу абз. 5 ч. 2 ст. 213.11 Федерального закона от (дата обезличена) N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о признании обоснованным заявления о признании гражданина банкротом и введении реструктуризации его долгов наступают последствия в виде снятия ранее наложенных арестов на имущество гражданина и иных ограничений распоряжения имуществом гражданина.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Поскольку судом удовлетворяются требования лишь к ответчику ФИО2, то с неё и подлежит возмещению уплаченная при подаче иска государственная пошлина.

В то же время в отсутствие спора о праве собственности на имущество требование о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества является имущественным требованием, не подлежащим оценке, по которому должны применяться правила уплаты государственной пошлины, определенные пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, предусматривающие, что по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, государственная пошлина для физических лиц при подаче искового заявления имущественного характера, не подлежащего оценке, а также искового заявления неимущественного характера уплачивается в размере 300 рублей, которая и подлежит возмещению с ответчика ФИО2.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО5 к ФИО2 и ПАО «Сбербанк России» в лице Карачаево - Черкесского отделения (номер обезличен) о регистрации договора купли - продажи недвижимых объектов, отмене наложенных на них ограничений и их исключении из описи арестованного имущества удовлетворить частично.

Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи земельного участка общей площадью 605 кв.м., части здания кафе общей площадью 37,2 кв.м., части здания пекарни общей площадью 119 кв.м., части здания магазина общей площадью 110 кв.м. и части здания аптеки общей площадью 21,9 кв.м., расположенных по адресу: КЧР, (адрес обезличен), заключенного (дата обезличена) между ФИО2 и ФИО5.

В удовлетворении требований ФИО5 к ПАО «Сбербанк России» в лице Карачаево - Черкесского отделения (номер обезличен) об отмене наложенных ограничений на объекты недвижимости и их исключении из описи арестованного имущества отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО5 оплаченную государственную пошлину в размере 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд КЧР через Карачаевский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, которое принято (дата обезличена).

Судья Э.А. Кубанов.