Дело № 3а-14/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Кемеровский областной суд

в составе председательствующего судьи Пушкаревой Н.В.,

при секретаре Алексеевой Е.Л.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Кемерово 

«12» марта 2018 года

административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Кемеровский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. 

Требования мотивированы тем, что ФИО1 является собственником объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым номером №№, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., по адресу: 

<

адрес>. 

Кадастровая стоимость данного земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости, составляет 17 024 417,93 руб. 

Между тем рыночная стоимость данного земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом ООО «НИИ РР» № ОН/208-03-08-2017-3 от 17 августа 2017 года, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 26 июля 2017 года составляет 392 000 руб. 

Поскольку ФИО1 имеет преимущественное право выкупа земельного участка, полагает, что его кадастровая стоимость существенно выше его рыночной стоимости, это нарушает ее права и интересы.

В связи с этим, ссылаясь на нормы статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №№ в размере его рыночной стоимости 392 000 руб. 

В ходе рассмотрения дела определением Кемеровского областного суда от 23 октября 2017 года была назначена судебная экспертиза о соответствии отчета № ОН/208-03-08-2017-3 от 17 августа 2017 года законодательству об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки, а также по определению рыночной стоимости спорного земельного участка.

Согласно заключению эксперта № 63-11/2017-СЭ от 15 декабря 2017 года отчет № ОН/208-03-08-2017-3 от 17 августа 2017 года не соответствует законодательству об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №№ на дату оценки 26 июля 2017 года составила 1 901 000 руб.

Определением Кемеровского областного суда от 16 января 2018 года была назначена повторная судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка.

Согласно заключению эксперта № 180Э/18 от 28 февраля 2018 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №№ на дату оценки 26 июля 2017 года составила 2 510 000 руб.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. 

Представитель административного истца ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержала и просила их удовлетворить. Указала о несогласии с выводами экспертов, изложенных в заключениях № 63-11/2017-СЭ от 15 декабря 2017 года и № 180Э/18 от 28 февраля 2018 года. Просила установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на 26 июля 2017 года в размере 392 000 руб. 

Административные ответчики, заинтересованные лица своих представителей в судебное заседание не направили, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», представило письменный отзыв по материалам кадастрового дела, в котором против удовлетворения требования не возражало, заявило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя (т. 1 л.д. 87-89).

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в письменных возражениях указало, что не является заинтересованным лицом по делу, т.к. судебным актом, принятым по данному делу, его права и интересы затронуты не будут, просило рассмотреть дело в отсутствие своего представителя (т. 1 л.д. 80-82).

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях представило письменные возражения, в которых просило административному истцу в удовлетворении требований отказать ввиду несоответствия отчета № ОН/208-03-08-2017-3 Федеральному закону «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки (т. 1 л.д. 198-200). 

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области, будучи надлежащим образом извещенным о рассмотрении дела, своего представителя для участия в судебном заседании не направил, возражений по существу заявленного требования не представил.

Администрация г. Кемерово будучи надлежащим образом извещенной о рассмотрении дела, своего представителя для участия в судебном заседании не направила. Представила суду письменное ходатайство о назначении судебной экспертизы, в котором указала на несогласие с величиной рыночной стоимости земельного участка определенной оценщиком в отчете № ОН/208-03-08-2017-3 (т. 1 л.д. 202).

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Выслушав представителя административного истца, свидетеля ФИО8 эксперта ФИО9 и иных лиц, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии с частью 15 статьи 20 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации рассмотрение настоящего дела отнесено к подсудности Кемеровского областного суда в качестве суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. 

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). 

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, что установлено в пункте 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрено установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости могут быть оспорены в суде физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

В соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлено, что при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей. 

Как следует из материалов дела, ФИО1 является собственником объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке, по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №№, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: базы и склады. 

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером №№ от 14 сентября 2017 года (т.1 л.д. 21-23) и выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 13 сентября 2017 года (т.1 л.д. 24) земельный участок был поставлен впервые на кадастровый учет 26 июля 2017 года, собственником земельного участка является Российская Федерация. 

Кадастровая стоимость указанного земельного участка, установлена актом определения кадастровой стоимости от 26 июля 2017 года путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25 ноября 2015 года № 4-2/3904 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области», на площадь земельного участка, в размере 17 024 417,93 руб. Сведения об оспариваемой кадастровой стоимости были внесены в Единый государственный реестр недвижимости 26 июля 2017 года в соответствии с п. 2.4 Методических указаний, утвержденных приказом Минэкономразвития от 12 августа 2006 года № 222. 

Датой определения кадастровой стоимости указанного земельного участка и датой ее применения является 26 июля 2017 года – дата постановки впервые объекта на государственный кадастровый учет.

Согласно договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, ФИО1 является арендатором указанного выше земельного участка, размер арендной платы определен в соответствии с Отчетом об оценке №416/17 о рыночной стоимости и рыночном размере арендной платы за пользование земельным участком от 05 сентября 2017 года, из которого следует, что для целей аренды рыночная стоимость земельного участка была определена оценщиком по состоянию на 23 августа 2017 года в размере 4 093 000 руб., размер арендной платы составил 49,85 руб. за кв.м. (т. 1 л.д. 217-221, т. 2 л.д. 2-64).

Намерение ФИО1 выкупить указанный земельный участок подтверждается ответом заместителя руководителя Межрегионального территориальное управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях на ее обращение от 22 августа 2017 года (том 1 л.д. 17).

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ ФИО1 имеет исключительное право на приобретение земельного участка без проведения торгов, как собственник расположенных на нем объектов недвижимости, и, поскольку кадастровая стоимость земельного участка существенно выше его рыночной стоимости, оплата выкупной цены земельного участка, рассчитанной исходя из его кадастровой стоимости в экономически не обоснованном размере, нарушает ее права.

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности ФИО1, суд приходит к выводу, что административный истец вправе в судебном порядке оспорить результаты определения кадастровой стоимости на основании установления в отношении земельного участка его рыночной стоимости. 

В суд с настоящим административным исковым заявлением административный истец обратилась 20 сентября 2017 года. 

Согласно представленному административным истцом отчету ООО «НИИ РР» № ОН/208-03-08-2017-3 от 17 августа 2017 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 26 июля 2017 года определена в размере 392 000 руб. 

Определением Кемеровского областного суда от 23 октября 2017 года по ходатайству заинтересованного лица по настоящему административному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение эксперта были поставлены вопросы о соответствии отчета ООО «НИИ РР» № ОН/208-03-08-2017-3 от 17 августа 2017 года законодательству об оценочной деятельности, Федеральным стандартам оценки и об определении рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 26 июля 2017 года.

Согласно заключению эксперта № 63-11/2017-СЭ от 15 декабря 2017 года (том 2 л.д. 96-152), составленного экспертом ФИО10 (ООО фирма «Колор») отчет ООО «НИИ РР» № ОН/208-03-08-2017-3 от 17 августа 2017 года не соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности» в том числе статьям 4, 11, Федеральным стандартам оценки, в том числе подпунктам 21 а, 25 ФСО №1, подпунктам 5, 8 «ж», 8 «з», 8 «и», 10 ФСО №3, подпунктам 10, 11 «а, б, в, г, д», 15, 16, 20, 22 «б, в, е», 26 ФСО №7. Количественная оценка стоимости была признана экспертом необоснованной в связи допущенными критическими методологическими и расчетными ошибками, грубейшими нарушениями требований к проведению и составлению отчета об оценке. Рыночная стоимость земельного участка на дату оценки 26 июля 2017 года экспертом была установлена в размере 1 901 000 руб.

Определением Кемеровского областного суда от 16 января 2018 года по ходатайству представителя административного истца была назначена повторная судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка.

Согласно заключению повторной судебной экспертизы № 180Э/18 от 28 февраля 2018 года (том 3 л.д. 14-50), составленного экспертом ФИО3 (ООО «Центр экономических консультаций и оценки»), рыночная стоимость земельного участка на дату оценки 26 июля 2017 года составляет 2 510 000 руб.

Оценивая представленные доказательства, суд исходит из того, что в силу части 2 статьи 84 КАС РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. 

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав заключение эксперта № 63-11/2017-СЭ в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые данные о квалификации эксперта, примененной нормативно-правовой базы и методологии. Эксперт поддержал свое заключение в судебном заседании, дав пояснения относительно примененной методологии и механизма определения рыночной стоимости объекта оценки.

Давая ответ на вопрос о соответствии отчета ООО «НИИ РР» № ОН/208-03-08-2017-3 от 17 августа 2017 года требованиям законодательства об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки эксперт указал, что отчет не соответствует требованиям Федерального закона №135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности» в том числе статьям 4, 11, Федеральным стандартам оценки, в том числе подпунктам 21 а, 25 ФСО №1, подпунктам 5, 8ж, 8з, 8и, 10 ФСО №3, подпунктам 10, 11а, б, в, г, д, 158, 16, 20, 22б, в, е, 26 ФСО №7. Количественная оценка стоимости была признана экспертом необоснованной в связи с допущенными критическими методологическими и расчетными ошибками, грубейшими нарушениями требований к проведению и составлению отчета об оценке. Суд полагает выводы эксперта в указанной части обоснованными.

Согласно статье 15 Закона, оценщик при осуществлении оценочной деятельности обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности.

Согласно части 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В связи с чем, отчет об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 84 КАС РФ.

В силу части 1 статьи 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития Росси от 20 мая 2015 года №297 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», пункт 2 которого предусматривает, что федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 6 указанного Стандарта итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7).

Названным федеральным стандартом оценки предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки (пункт 18).

Как указано в пункте 20 ФСО N 1, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Из отчета об оценке N ОН/208-03-08-2017-3 следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №№, оценщик применил метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода.

На основании пункта 14 ФСО N 1, сравнительный подход представляет совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО N 1). 

Из представленного отчета следует, что определяя сегмент рынка земельных участков из состава земель населенных пунктов, оценщик пришел к выводу, что участок относится к земельным участкам, предназначенным под производственно-складские, промышленные и инфраструктурные объекты, расположенным на территории Кировского района г. Кемерово Кемеровской области. Для анализа рынка земельных участков, оценщиком были рассмотрены земельные участки, расположенные в Кировском районе г. Кемерово, анализ рынка земли в пределах муниципального образования не производился. 

При таких данных, суд находит, что из произведенного оценщиком анализа рынка земли конкретного района города Кемерово невозможно получить достоверную информацию о факторах, влияющих на стоимость объекта оценки, обо всех ценообразующих факторах, использующихся при определении его стоимости, а также о действительном диапазоне стоимости продаж и ее средней величине в целях сопоставления с определенной величиной рыночной стоимости объекта оценки; полученная оценщиком средняя стоимость за 1 кв. м земли (7,72 – 201,73 руб. стр. 27 Отчета). 

Анализ рынка в необоснованно суженом сегменте не позволяет определить рыночную стоимость объекта оценки, расположенного в конкретном муниципальном образовании и в рамках Отчета невозможно провести анализ соответствия цен предложений объектов-аналогов и полученного результата величины рыночной стоимости объекта оценки рыночным данным, характерным именно для города Кемерово.

Суд полагает, что в этой части отчет не соответствует подпункту «в» пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611 (далее ФСО N 7), не дает корректного анализа рынка в районе местоположения объекта оценки и в месте расположения объектов-аналогов, информация о ценообразующих факторах земель в сегменте к которому относится объекта оценки не может быть признана достаточной.

Согласно Отчету оценщиком для проведения сравнительного анализа использовались данные по трем земельным участкам:

аналог № 1 - земельный участок с кадастровым номером №№, площадью 

<

данные изъяты> кв. м., расположенный по адресу 

<

адрес>, вид права – собственность, разрешенное использование – производственные объединения, стоимость 300 101, 47 руб.;

аналог №2 - земельный участок, с кадастровым номером №№, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу 

<

адрес>, вид права – собственность, разрешенное использование – занят производственной базой по сборке мебели из готовых изделий без лакирования и окраски на 20 изделий в месяц (с административными помещениями на 7 сотрудников и помещением производственного цена общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м.), стоимость 495 000 руб.;

аналог №3 - земельный участок с кадастровым номером №№ площадью 

<

данные изъяты> кв. м., расположенный по адресу 

<

адрес>, вид права – собственность, разрешенное использование – производственные объединения, стоимость 49 000 руб.

Источником информации об указанных объектах послужил «Фонд данных государственной кадастровой оценки» Росреестра (https://rosreestr.ru/site/activity/kadastrovaya-otsenka/fond-dannykh-gosudarstvennoy-kadastrovoy-otsenki/. 

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области утверждены решением КУГИ Кемеровской области от 25 ноября 2015 года №4-2/3904 по состоянию на 01 августа 2014 года. Рыночная стоимость спорного земельного участка определена отчетом по состоянию на 26 июля 2017 года. Сделки с объектами-аналогами были произведены в августе 2013 и 2014 года, а также в июле 2014 года.

При таких данных суд полагает, что использование данных о сделках, которые были учтены в ходе государственной кадастровой оценки и привели к получению оспариваемого результата кадастровой оценки, повлекло получение некорректных данных о действительной рыночной стоимости земельного участка. 

Представленная в отчете информация о качественных и количественных характеристиках объектов-аналогов не позволяют сделать вывод об их соответствии объекту оценки - земельному участку в целях определения его рыночной стоимости.

На основании пункта 14 ФСО N 1, объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно пункту 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке, утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299 (ФСО N 3) при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона).

Анализируя указанные выше нормы права, установленные по делу обстоятельства, суд, соглашаясь с выводами эксперта изложенными в заключение №63-11/2017-СЭ при ответе на вопрос №1, приходит к выводу, что представленный Отчет не соответствуют требованиям Федерального закона N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, в связи с чем, установленная в отчете стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, отражающей реальную рыночную стоимость земельного участка.

Выводы оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости, на которые истец ссылался при обращении в суд, не нашли своего объективного подтверждения в заключении судебной оценочной экспертизы, которому суд доверяет и на результатах которого основывает свое решение. Согласно отчету оценщика имеется значительная разница между установленными величинами кадастровой стоимости и рыночной стоимости земельного участка, при этом достоверность представленного административным истцом отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости земельных участков вызывают сомнения, поскольку имеются основания полагать о некорректном подборе объектов-аналогов объекта оценки, произведенном, как следует из пояснений представителя административного истца, данными в судебном заседании, с учетом сведений об экологическом загрязнении объекта оценки. Вместе с тем отчет об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка не содержит указаний на экологическое загрязнение объекта оценки и учет данного обстоятельства оценщиком при подборе объектов-аналогов. 

Показаниями оценщика ФИО4 данными им в судебном заседании указанные выше недостатки отчета не устранены.

Давая оценку выводам эксперта относительно установления рыночной стоимости земельного участка в размере 1 901 000 руб., суд полагает их недостоверными.

Как следует из экспертного заключения, эксперт произвел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости названных земельных участков. Экспертом мотивировано использование сравнительного подхода, в рамках которого использован метод корреляционно-регрессионного анализа. Применяя данный метод, эксперт при использовании данных сегмента рынка оцениваемого объекта, сконструировал модель ценообразования, соответствующую рынку объекта оценки, по которой определены значения искомой стоимости объекта.

Утверждения представителя административного истца о несоответствии выбранной экспертом методологии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, отклоняются судом.

Согласно статье 14 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» эксперт имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В соответствии с п. 25 ФСО-7 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствия выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

В исследовательской части экспертного заключения экспертом подробно изложена методология оценки. Данная методология основана на современных методах расчетов с применением вычислительной техники и позволяет получать адекватные результаты оценки. Как следует из пояснений эксперта ФИО11 данных в судебном заседании, использованный ею метод корреляционно-регресионного анализа применяется с 2007 года, опубликован во многих научно-практических изданиях, одобрен ведущими специалистами в области оценочной деятельности.

Суд считает, что доводы представителя административного истца о несоответствии примененной методологии общенаучным методам применения корреляционно-регресионного анализа являются необоснованными.

Вместе с тем суд полагает, что объекты отобранные экспертом для построения модели не соответствуют объекту оценки по своим экономическим характеристикам, что ставит под сомнение выводы эксперта о действительной рыночной стоимости земельного участка, в данной части заключение эксперта нельзя признать допустимым доказательством. 

Оценивая экспертное заключение № 180Э/8 суд приходит к следующему.

Судебная экспертиза назначена определением суда в соответствии со ст. 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, заключение дано в письменной форме, содержит исследовательскую часть, выводы и ответы на поставленные вопросы. Заключение в достаточной степени мотивировано, подготовлено по результатам соответствующих исследований, проведенных экспертом, которому были разъяснены его права и обязанности, предусмотренные ст. 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, и который был в установленном порядке предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, выводы эксперта неясностей и разночтений не содержат, мотивированы, соответствуют предмету исследования. Экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, и соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером №№, определенную по состоянию на 26 июля 2017 года, то есть на дату его кадастровой оценки.

У суда отсутствуют основания для признания заключения эксперта ООО «Центр экономических консультаций и оценки» ФИО12. недопустимым доказательством, поскольку экспертом изучены материалы административного дела; по форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, прошедшим профессиональную переподготовку по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», повышение квалификации по программе «Оценочная деятельность», сдавшим единый квалификационный экзамен 19 января 2018 года, о чем федеральным бюджетным учреждением «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров» выдан квалификационный аттестат в области оценочной деятельности N 002207-1, с 05 июня 2015 года являющейся членом Саморегулируемой организации «Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков». Выводы и расчеты эксперта мотивированны, подробны, обоснованны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности; эксперт ФИО13 имеет высокую квалификацию и достаточный стаж работы в области оценочной деятельности (т. 3 л.д. 17).

Составленное ФИО14 экспертное заключение основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости вышеназванного земельного участка. Выбор экспертом сравнительного подхода к оценке, его метода, равно как отказ от использования доходного и затратных подходов, подробно и убедительно аргументированы в заключении, соответствуют требованиям пункта 11 ФСО N 1, подпункта «а» пункта 22 ФСО N 7. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом отобраны три аналога с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим качественным и количественным характеристикам с объектом оценки. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога, привел подробное обоснование корректировок и расчет их значений, и исходя из этого определил средневзвешенную стоимость 1 кв. м объекта исследования.

Оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером. №№ в размере, определенном экспертом в заключении № 180Э/8, составляющим 2 510 000 руб.

Возражения представителя административного истца относительно достоверности выводов, изложенных в заключении эксперта № 180Э/8 в связи неправильным подбором экспертом объектов-аналогов и применением корректировок при оценке стоимости объекта исследования по сравнению с объектами-аналогами, суд отклоняет. Экспертиза рыночной стоимости объекта исследования проведена на основании материалов настоящего административного дела и публичной информации о рынке объектов недвижимости.

Экспертное заключение соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта оценки, определенную по состоянию на дату на которую определена его кадастровая стоимость. Доказательств, опровергающих выводы экспертного заключения, в ходе рассмотрения дела не представлено. Таким образом, выводы эксперта, основанные на исследовательской части экспертного заключения, сторонами не опровергнуты. При этом экспертное заключение является полным и не содержит неясностей в выводах.

При этом, суд приходит к выводу, что выводы оценщика о рыночной стоимости земельного участка, изложенные в отчете ООО «НИИ РР» № ОН/208-03-08-2017-3 от 17 августа 2017 года нельзя признать достоверными, поскольку имеются основания полагать, что отчет не отвечает требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщиком не исследован в полном объеме рынок, не мотивированы выводы о фактическом использовании земельного участка, избранные оценщиком объекты – аналоги не соответствует целям оценки рыночной стоимости земельного участка. 

Доводы Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Кемеровской и Томской областях, а также Администрации г. Кемерово о несогласии с заявленными требованиями, в части установленной оценщиком рыночной стоимости земельного участка, нашли свое подтверждение в судебном заседании, вместе с тем несогласие заинтересованных лиц с заявленными требованиями не влечет отказ в судебной защите права административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной.

Доводы Управления Росреестра по Кемеровской области, о том, что данное учреждение не являются заинтересованным лицом по делу, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении требований административного истца, поскольку противоречат требованиям части 4 статьи 38, части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (пункт 7). 

Удовлетворение требований не связано с выявлением нарушений в действиях административных ответчиков и не влечет для указанных лиц каких-либо неблагоприятных последствий.

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, подлежат удовлетворению с учетом выводов о рыночной стоимости в размере 2 510 000 руб., содержащихся в заключение эксперта №180Э/8. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Требования ФИО1 удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №№, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: базы и склады, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере 2 510 000 рублей, равном его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 26 июля 2017 года, на период с 26 июля 2017 года до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о результатах очередной государственной кадастровой оценки. 

Дата обращения ФИО1 с административным исковым заявлением в Кемеровский областной суд – 20 сентября 2017 года. 

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Кемеровского областного суда в течение месяца со дня его изготовление в мотивированном виде.

В окончательной форме решение принято 19 марта 2018 года. 

Судья: Пушкарева Н.В.