Дело № 3а-751/2021 

22OS0000-01-2021-000570-78

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

05 июля 2021 года город Барнаул

Алтайский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Гончаровой Ю.В., 

при секретаре Хорохординой Д.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Мария-Ра» к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, краевому государственному бюджетному учреждению «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

административный истец обществ с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Мария-Ра» (далее ООО ПКФ «Мария-Ра») обратилось в Алтайский краевой суд с административным исковым заявлением (уточненное административное исковое заявление – л.д.1-2 т.3) к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости в равном их рыночной стоимости размере нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, а также нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Требования мотивированы тем, что указанными выше объектами недвижимости административный истец владеет на праве собственности. Кадастровая стоимость данных объектов, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, является завышенной, что подтверждается отчетами об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество организаций, в связи с чем ООО ПКФ «Мария-Ра» просит установить кадастровую стоимость нежилых зданий равной их рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 настаивал на удовлетворении заявленных требований в полном объеме, считал, что представленные отчеты о рыночной стоимости недвижимого имущества соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности. 

Административные ответчики Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю, Управление имущественных отношений Алтайскому краю, КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки», заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю, Правительство Алтайского края, надлежаще извещенные о дате и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своих представителей не направили. При этом от Управления имущественных отношений Алтайскому краю, КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки», филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю до судебного заседания поступили письменные отзывы на иск.

В соответствии со ст.ст.150,247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле. 

Выслушав пояснения представителя административного истца, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО2, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного искового заявления. 

В соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Законом Алтайского края от 27 ноября 2003 года №58-ЗС «О налоге на имущество организаций на территории Алтайского края» в соответствии с главой 30 «Налог на имущество организаций» части второй Налогового кодекса Российской Федерации устанавливается и вводится в действие на территории Алтайского края налог на имущество организаций, обязательный к уплате на территории Алтайского края.

Закон Алтайского края от 27 ноября 2003 года №58-ЗС «О налоге на имущество организаций на территории Алтайского края» определяет правовые основы применения на территории Алтайского края налога на имущество организаций (далее - налога) в части, отнесенной Налоговым кодексом Российской Федерации к ведению субъектов Российской Федерации.

Согласно ст.1 указанного закона Алтайского края налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения, в том числе, административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.

В силу п.3 ст.402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с п.7 ст.378.2 настоящего Кодекса, а также объектов налогообложения, предусмотренных абз.2 п.10 ст.378.2 настоящего Кодекса, определяется исходя из кадастровой стоимости указанных объектов налогообложения.

Согласно п.7 ст.378.2 Налогового кодекса Российской Федерации уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу, в том числе определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость.

В соответствии с ч.7 ст.22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (п.2 ст.403 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГ №334-ФЗ).

Судом установлено, что ООО ПКФ «Мария-Ра» на праве собственности принадлежат следующие объекты недвижимости:

- нежилое здание - магазин с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 658,9 кв.м. (л.д.144-147 т.2);

- нежилое здание - магазин с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 993,5 кв.м. (л.д.140-143 т.2).

Приказом управления Алтайского края по развитию предпринимательства и рыночной инфраструктуры от ДД.ММ.ГГ ***/Пр/110 указанные нежилые здания и помещение включены в Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость на 2020 год соответственно (номера 4445 и 4195 соответственно).

Таким образом, установление в отношении объектов недвижимости кадастровой стоимости в размере их рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** определена в размере 9 321 787 руб., дата определения указанной кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ, дата внесения сведений о кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ, дата начала ее применения – ДД.ММ.ГГ (л.д.173 т.2).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** определена в размере 19 566 956 руб., дата определения указанной кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ, дата внесения сведений о кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГ, дата начала ее применения – ДД.ММ.ГГ (л.д.174 т.2).

Данная кадастровая стоимость определена КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» в соответствии со ст.24 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В подтверждение рыночной стоимости вышеуказанных нежилых зданий административным истцом представлены отчеты об оценке оценщика ООО «Век А оценка» ФИО2, согласно которым установлена рыночная стоимость данных объектов недвижимости в следующих размерах:

- с кадастровым номером *** по состоянию на ДД.ММ.ГГ в размере 5 281 742 руб. - отчет *** от ДД.ММ.ГГ (л.д.3-121 т.3);

- с кадастровым номером *** по состоянию на ДД.ММ.ГГ в размере 7 849 644 руб. - отчет *** от ДД.ММ.ГГ (л.д.122-239 т.3).

Исследовав указанные отчеты об оценке, суд приходит к выводу, что они соответствуют требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности и могут быть приняты в качестве допустимых доказательств, подтверждающих достоверность указанной в них итоговой величины рыночной стоимости нежилых зданий.

Из данных отчетов следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки, отчеты содержат ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения; описание последовательности определения стоимости объекта оценки. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик выбрал единицы сравнения, обосновал свой выбор, применил необходимые корректировки.

При этом при определении сегмента рынка, в котором находится объект оценки, оценщик обоснованно руководствовался п.20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО ***), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года №611, согласно которому рыночная стоимость объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. 

В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретных нежилых зданий и помещения в отличие от методов массовой оценки объектов недвижимости, поэтому может отличаться от кадастровой стоимости, утвержденной актами КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки». 

Отчеты об оценке подготовлены оценщиком ФИО2, являющейся членом Ассоциации саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», т.е. лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим необходимое образование. Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключению.

Кроме того, допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО2 подтвердила достоверность своего исследования, дала мотивированные возражения относительно указанных КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» замечаний к отчетам. 

Оценщик отметила, что при расчете корректировки на дату предложения оценщик использовала данные RID-Analitiks, в отчете есть таблицы из этого исследования, которое является общедоступным. Корректировка при оценке здания с кадастровым номером *** применялась за 2-3 кварталы 2018 года как ближайшие к дате оценки, так как за 4 квартал 2018 года – 1 квартал 2019 года применять невозможно, так как будут использоваться данные, установленные после даты оценки, и их использование при настоящей оценке будет нарушать требования п.8 ФСО ***. 

Расчет корректировки на стоимость прав на земельный участок был выполнена с учетом разделения вклада земли и объекта капитального строительства в генерирование дохода в стоимость. А распределение доли дохода, данные о которой необходимы для конвертации в стоимость, и распределение доли в стоимости сопоставимые понятия. Поэтому не имеет значения то обстоятельство, что значение доли стоимости прав на земельный участок ФИО3 изложено в Справочнике оценщика недвижимости-2018 для доходного подхода. Кроме того, в оценочной организации всегда для проверки своих исследований производится расчет стоимости земельного участка под зданием сравнительны подходом, полученные значения соответствую друг другу. Включение в отчет этих расчетов приведет к увеличению объема отчета. 

Данные пояснения суд находит обоснованными, подкрепленными фактическим данными. Нарушений п.5 и п.8 ФСО *** при выборе аналогов и применении соответствующих корректировок судом не установлено. Основания не доверять этим пояснениям у суда отсутствуют, оценщик предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний. 

Таким образом, указанные в возражениях КГБУ «Алтайский центр недвижимости и государственной кадастровой оценки» доводы о несоответствии представленных отчетов о рыночной стоимости требованиям законодательства об оценочной деятельности, не являются основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований. 

Учитывая, что установление кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной имеет для административного истца правовое значение, суд удовлетворяет исковые требования ООО ПКФ «Мария-Ра».

В связи с тем, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано административным истцом посредством почтового отправления ДД.ММ.ГГ, срок, предусмотренный ч.3 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Мария-Ра» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 658,9 кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 5 281 742 рубля. 

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 993,5 кв.м., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - 7 849 644 рубля. 

Дата обращения с заявлением об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости – ДД.ММ.ГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение одного месяца со дня принятия решения в мотивированном виде в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Алтайский краевой суд.

Судья Ю.В.Гончарова 

Мотивированное решение принято ДД.ММ.ГГ.