дело № 3а-347/2021

16OS0000-01-2021-000033-93

учет 121а

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

город Казань 22 октября 2021 года 

Верховный Суд Республики Татарстан в составе председательствующего – судьи Трошина С.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Хайруллиной Э.Р., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «СтройКомплектСервис» к Кабинету Министров Республики Татарстан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Исполнительному комитету муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «СтройКомплектСервис» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером .... (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, для иных видов жилой застройки), площадью 4 450 квадратных метров, расположенного по адресу: 

<

адрес>. 

В обоснование требований административный истец указал, что кадастровая стоимость земельного участка, определенная в размере 18 432 256 рублей, нарушает его права как арендатора данного земельного участка. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка, указав ее равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере 12 605 000 рублей. 

Административный истец - общество с ограниченной ответственностью «СтройКомплектСервис», административные ответчики - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Исполнительный комитет муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили. 

Представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Кабинета Министров Республики Татарстан ФИО1 в судебных заседаниях 5 марта и 13 октября 2021 года административный иск не признал. В судебное заседание 22 октября 2021 года не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела. 

Выслушав представителя административного ответчика, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Федеральный закон) предусмотрено право юридических лиц оспорить результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером .... на основании договора аренды от 15 июня 2020 года № 683/а (том № 1, л.д. 17-20, том № 2, л.д. 99-101).

На земельном участке с кадастровым номером .... расположен объект капитального строительства с кадастровым номером ...., принадлежащий обществу с ограниченной ответственностью «СтройКомплектСервис» на праве собственности, что свидетельствует о наличии у административного истца преимущественного права выкупа земельного участка (том № 2, л.д. 79-81, 82-83). 

Кадастровая стоимость земельного участка определена распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 25 ноября 2015 года № 2846-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Республики Татарстан (за исключением земель населенного пункта города Казани)» по состоянию на 1 января 2015 года в размере 18 432 256 рублей (том № 1, л.д. 95-97, 98).

Не согласившись с величиной кадастровой стоимости, административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, которое поступило в комиссию 27 ноября 2020 года и отклонено решением от 11 декабря 2020 № 237 (том № 1, л.д. 72-74). 

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, административный истец ссылается на значительное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью. 

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на стороны возложена обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что на административного истца также возлагается обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. 

В подтверждение величины рыночной стоимости земельного участка административный истец представил суду отчет об оценке № 124-2020 от 24 ноября 2020 года, подготовленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Отличная оценка» ФИО2 Согласно отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером .... составила 12 605 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года (том № 1, л.д. 38-71).

В ходе рассмотрения дела представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан заявил о недостоверности представленных административным истцом сведений о рыночной стоимости земельного участка. Для проверки правильности определения в отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка и установления ее действительной величины судом назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФИО3 общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-консультационный центр «Оценщик».

Как следует из заключения эксперта от 6 сентября 2021 года № 3-057/2021 величина рыночной стоимости в отчете об оценке определена правильно. Согласно расчетам эксперта действительная рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2015 года составила 13 096 350 рублей (том № 2 л.д. 12-68).

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Исследовав заключение эксперта ФИО3, суд приходит к выводу о его соответствии требованиям, установленным частью 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». 

Заключение эксперта содержит подробное описание проведенных исследований с указанием примененных методов, обоснование сделанных в результате исследования выводов и ответы на поставленные судом вопросы. Суждение о правильности определения в отчете об оценке величины рыночной стоимости земельного участка сводится к установлению возможных границ интервала, в котором может находиться эта стоимость. Данный диапазон был рассчитан экспертом исходя из +/-20% расхождения цены от полученной рыночной стоимости, с учетом требований статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации. Отклонение показателя рыночной стоимости, определенной экспертом, от показателя рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, составляет -3,75%, что соответствует диапазону +/-20%. 

В ходе исследования заключения эксперта у суда не возникло сомнений в правильности выводов судебной экспертизы, поскольку оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода экспертиз, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Выводы эксперта подробно мотивированы, не допускают двусмысленного их толкования, категоричны, основаны на результатах анализа представленной документации и не содержат противоречий, неполноты, неясности, которые могли бы послужить основанием для проведения повторной или дополнительной экспертизы, поэтому у суда не имеется каких-либо оснований ставить их под сомнение. Доказательств, способных опровергнуть выводы эксперта, стороны суду не представили.

Не согласившись с заключением эксперта, представитель Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной экспертизы, обосновав свое несогласие доводами, подробно изложенными в письменных замечаниях (том № 2, л.д. 128, 129). 

Так, административный ответчик полагает, что экспертом допущено нарушение пункта 10 Федерального стандарта оценки № 7, пункта 14 Федерального стандарта оценки № 1, выразившиеся в том, что экспертом выбраны объекты-аналоги, несопоставимые с недвижимым имуществом по площади, в выборке представлены объекты из разных сегментов рынка.

Между тем на страницах 34-42 заключения эксперта (том № 2, л.д. 28-32) представлен наиболее полный анализ рынка в соответствующем сегменте, а в таблице № 8 представлены объекты-аналоги в количестве 34 единиц по состоянию на 1 января 2015 года. Экспертом были выбраны наиболее сопоставимые объекты-аналоги по ценообразующим факторам, а также введены соответствующие корректировки на разницу в площади (страницы 63-63 заключения эксперта, том № 2, л.д. 43, 133-135). 

Кроме того, административный ответчик считает, что экспертом допущено нарушение пункта 4 Федерального стандарта оценки № 3, выразившееся в наличии математических ошибок в расчетах: на странице 67 экспертного заключения среднее значение стоимости квадратного метра у объектов-аналогов указано в размере 2 943 рубля, а при повторении аналогичного расчета среднее значение составило бы 2 971 рубль. Итоговая рыночная стоимость экспертом указана в размере 13 096 350 рублей, однако при повторении расчетов величина рыночной стоимости составляет 13 220 950 рублей.

Вместе с тем представителем административного ответчика не учтено, что на странице 67 заключения эксперта указана средневзвешенная величина стоимости квадратного метра. В заключении приводится расчет средневзвешенного значения (2 943), а не среднего значения (2 971), которое рассчитано по формуле путем умножения значения стоимости после проведения корректировок на удельный вес объекта-аналога (страница 65 заключения эксперта, том № 2, л.д. 44, 133-135). 

Также, административный ответчик полагает, что экспертом допущено нарушение пункта 8 Федерального стандарта оценки № 3, выразившееся в том, что три объекта-аналога находятся в собственности, тогда как объект оценки находится в аренде.

Однако, в соответствии с пунктом 10 Федерального стандарта оценки № 4, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508, оценка проводится без учета ограничений (обременений) объекта недвижимости, за исключением ограничений (обременений), установленных в публично-правовых интересах в отношении объекта недвижимости. На странице 62 экспертного заключения имеется мотивированное обоснование по имущественным правам на объекты-аналоги и объект оценки, а также по поводу неприменение корректировок по данному элементу. 

Опровержение вышеприведенных доводов административного ответчика содержится в письменных пояснениях эксперта, исследованных судом в судебном заседании (том № 2, л.д. 133-135). 

Таким образом, заключение эксперта не содержит арифметических, методологических ошибок и соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а письменные замечания административного ответчика не могут опровергнуть или поставить под сомнения выводы эксперта.

С учетом вышеизложенных обстоятельств ходатайство административного ответчика о назначении повторной судебной экспертизы было отклонено судом ввиду отсутствия процессуальных оснований, предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

При таких обстоятельствах суд считает возможным удовлетворить требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке, в размере 12 605 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года. При этом вновь установленная кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, по правилам статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Требование об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, заявленное к Кабинету Министров Республики Татарстан, Исполнительному комитету муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан удовлетворению не подлежит, поскольку данные административные ответчики не являются надлежащими по настоящему административному делу.

В силу части 3 статьи 178 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при принятии решения суд также решает вопросы о распределении судебных расходов. 

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Пунктом 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суммы, подлежащие выплате экспертам, относятся к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела.

При подаче административного искового заявления административным истцом уплачена государственная пошлина в размере 2 000 рублей (том № 1, л.д. 9). 

Стоимость судебной экспертизы, проведенной экспертом ФИО3 общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-консультационный центр «Оценщик», составила 35 000 рублей (том № 2, л.д. 9). Оплата работы эксперта за проведение экспертизы до настоящего времени не произведена.

По общему правилу, установленному статьей 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев освобождения от возмещения издержек или уменьшения их размера (статья 107, часть 3 статьи 109 Кодекса). 

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, нарушение прав лица суд может установить как при доказанном отступлении от правил кадастровой оценки объекта недвижимости, так и при таком отличии кадастровой стоимости от рыночной стоимости объекта недвижимости, которое, например, при доказанной кратной между ними разнице лишает обязательства, определяемые кадастровой стоимостью, справедливых экономических оснований. 

Вместе с тем превышение кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, установленной судом, в 1,46 раза (отклонение на 31,61%) укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и не свидетельствует о допущенной ошибке при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретным объектам недвижимости, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод административного истца. 

При таких обстоятельствах оснований для взыскания судебных расходов с административного ответчика не имеется. Расходы по проведению судебной экспертизы в размере 35 000 рублей подлежат взысканию с общества с ограниченной ответственностью «СтройКомплектСервис» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-консультационный центр «Оценщик».

Руководствуясь статьями 175 - 178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «СтройКомплектСервис» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить частично.

Определить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером .... (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: магазины, для иных видов жилой застройки) площадью 4 450 квадратных метра, расположенного по адресу: 

<

адрес> указав ее равной рыночной стоимости в размере 12 605 000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года. 

В удовлетворении административного иска об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, заявленного к Кабинету Министров Республики Татарстан, Исполнительному комитету муниципального образования город Набережные Челны Республики Татарстан, отказать. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «СтройКомплектСервис» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-консультационный центр «Оценщик» расходы на проведение судебной экспертизы в размере 35 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме через Верховный Суд Республики Татарстан в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции.

Судья Трошин С.А.

Справка: решение принято в окончательной форме 9 ноября 2021 года.

Судья Трошин С.А.