Дело № 3а-891/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

06 октября 2021 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Казакова Д.А.

секретарь Хлебникова А.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление ООО «Формат» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной,

установил:

ООО «Формат» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 11 723+/-38 кв.м., расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, равной рыночной стоимости в размере 10 743 000 рублей; указать для целей предусмотренных законодательством РФ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применять с 01.01.2021г.

Административный истец мотивирует свои требования тем, что оплачивает арендную плату, рассчитываемую из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость недвижимости превышает его рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению арендных платежей.

В судебном заседании представитель ООО «Формат» по доверенности ФИО1 поддержала исковые требования, просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> равной рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01.01.2018г., в размере 10 743 000 рублей.

Представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 просила принять законное и обоснованное решение.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю, ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», администрации Краснодарского края, администрации Туапсинского района, администрации Туапсинского городского поселения Туапсинского района, в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

От представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО3, действующей на основании доверенности, поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором указывает, что кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании и в полном соответствии с действующими нормами, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки земель. Уменьшение кадастровой стоимости приведет к уменьшению налоговых платежей, что повлияет на наполняемость бюджета. Просит вынести законное и обоснованное решение. 

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КК по доверенности ФИО4 в представленном отзыве не выразила какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, просили суд рассмотреть дело по существу с учетом позиции в отсутствие представителя Управления.

В отзыве на административный иск глава Туапсинского городского поселения Туапсинского района ФИО5 просит в удовлетворении заявленных требований отказать.

Иные лица, участвующие в деле, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно п.2 ч.1 ст.3 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости - полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с настоящим Федеральным законом и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке

На основании ч.1 ст.18 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяются сведения о кадастровой стоимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Согласно ч.1 ст.6 Федерального закона от 03 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

В соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Положением о департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденным постановлением главы администрации Краснодарского края от 23 апреля 2007 года № 345 «О департаменте имущественных отношений Краснодарского края», постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27 апреля 2017 года № 318 «О дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в 2020 году на территории Краснодарского края проведена государственная кадастровая оценка земельных участков из состава земель населенных пунктов (Приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 15.03.2018г. № 481 «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Краснодарского края в 2019 и 2020 годах»).

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федеральный закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 11 723+/-38 кв.м., расположенного по адресу: 

<

Адрес...> принадлежит на праве аренды ООО «Формат», что подтверждается выпиской из ЕГРН, договором аренды 

<

№...> от 01.10.2004г., договора об уступке прав аренды земельного участка от 26.09.2006г., соглашения об уступке прав аренды земельного участка от 02.06.2017г.

В соответствии с приложением к указанному договору аренды, размер арендной платы за пользование земельным участком исчисляется из его кадастровой стоимости.

Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости. 

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

№...> определена уполномоченным органом по состоянию на 01 января 2020 года в размере 22 763 486,94 рублей, утвержденная приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 05.10.2020г. №1882. 

В соответствии с отчетом об оценке от 15 февраля 2021 года № А-11/21, подготовленного ООО «ИМПЕРА», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 01 января 2020 года определена в размере 10 743 600 рублей. 

Принимая во внимание тот факт, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, а также отсутствие возражений со стороны административного истца о назначении судебной экспертизы, определением суда от 15 марта 2021 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости и на соответствие отчета об оценке №А-11/21 от 15.02.2021г., подготовленного ООО «Импера», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 24-258/2021 от 30 апреля 2021 года, выполненной экспертом 

<

ФИО>8 экспертного учреждения ООО «Альфа Эксперт», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> на дату определения кадастровой стоимости (01 января 2020) составляет 19 906 000 рублей. Экспертом также сделан вывод о несоответствии отчета об оценке №А-11/21 от 15.02.2021г., подготовленного ООО «Импера», требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

С указанным заключением эксперта не согласилась представитель административного истца и ходатайствовала о назначении повторной судебный экспертизы. В обоснование ходатайства представила анализ заключения эксперта, выполненного частнопрактикующим оценщиком 

<

ФИО>9 от 26.06.2021г.

Определением суда от 01.07.2021г. по делу назначено проведение повторной судебной экспертизы.

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы № 63/09/21 от 16.09.2021 года, выполненной экспертом 

<

ФИО>10 экспертного учреждения НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> на дату определения кадастровой стоимости (01 января 2020 года) составляет 20 876 253 рубля.

С указанным заключением эксперта не согласилась представитель административного истца и ходатайствовала о назначении повторной судебный экспертизы. В обоснование ходатайства представила рецензию на заключение эксперта, подготовленную ООО «ИМПЕРА».

Однако суд не может согласиться с данными возражениями на основании следующего.

В судебном заседании была допрошена эксперт 

<

ФИО>10, подготовившая заключении повторной судебной экспертизы, которая пояснила, что законом об оценочной деятельности не регулируется количество объектов-аналогов, которые оценщик должен использовать. Объекты-аналоги подбираются оценщиком по своему усмотрению. Земельный участок находится на 

<

Адрес...>, которая имеет свои особенности, а именно: проходит вдоль реки. В связи с чем, подобрать объекты-аналоги с такими же характеристиками крайне сложно. Экспертом были выбраны в качестве объектов-аналогов два земельных участка, которые идеально подходят: находятся на одной и той же улице, в одной зоне риска, связанной с геологическими условиями, и имеют одно и тоже назначение – «под производственные базы». Поэтому подбирать другие аналоги нецелесообразно. Обоснование применения выбранных аналогов в заключении имеется. Объект оценки и объекты-аналоги относятся в одному сегменту – производственный. Корректировка на улучшение объекта-аналога №2 экспертом определена затратным подходом. Так, при осмотре объекта-аналога установлено наличие забора, в объявлении о продаже указанного объекта имеются фотографии, на которых видно этот же забор, признаком замены забора, улучшений, не установлено. В связи с чем, экспертом применена корректировки на его износ исходя из личного осмотра и фотоматериалов в объявлении. 

Суд, учитывая пояснения эксперта, данных ею в судебном заседании, исследовав заключение повторной судебной оценочной экспертизы № 63/09/21 от 16.09.2021 года, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ.Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение судебной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленный вопрос, кроме того, экспертом даны исчерпывающие пояснения в судебном заседании.

Заключение экспертизы состоит из вводной и исследовательской части, включая выводы по поставленному на разрешение эксперта вопросу. В нем содержится вся необходимая информация, предусмотренная Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», а именно, сведения об эксперте, дата проведения и характер экспертизы, задание на оценку, список используемой литературы. Также экспертом подробно описан объект оценки, проанализирован и определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки, детально расписано проведенное им исследование, с учетом которого дан ответ на поставленный перед ним вопрос.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела, в связи с ретроспективной датой оценки.

При оценке спорного объекта недвижимости был применен сравнительный подход (невозможность применения иных подходов при оценке экспертом обоснованна). Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Применяемые в заключении эксперта корректировки введены на основании обобщенных аналогичных данных, отражающих зависимость стоимости каждого объекта от ряда актуальных факторов.

В заключении эксперта принята скидка на торг, произведена корректировка на масштаб (площадь), наличие строений и прочих улучшений, на инженерно-геологические условия, значимость объекта сравнения, приведены обоснования отсутствия необходимости применения иных корректировок.

Суд считает заключение повторной судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным. В ходе судебного разбирательства выводы эксперта не опровергнуты. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлено.

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости объекта недвижимости рыночной стоимости, кадастровая стоимость превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как арендатора данного земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд считает административный иск подлежащим частичному удовлетворению и установлению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы в размере 20 876 253 рубля.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 20 февраля 2021 года, сведений об обращении в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости не представлено. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 20 февраля 2021 года.

Суд также приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований об установлении периода действия кадастровой стоимости равной рыночной. 

Так, в соответствии с положениям пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ), а также дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости и применяется для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей.

Указание в резолютивной части судебного акта периода действия определенной судом кадастровой стоимости в силу абзаца 2 пункта 25 названного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, предусмотрено только в случае пересмотра кадастровой стоимости, ставшей архивной.

В данном случае, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...>, определенная по состоянию на 01.01.2020г. является действующей.

Порядок применения сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе, установленной в результате разрешения спора о результатах определения кадастровой стоимости, урегулирован нормами федерального законодательства и ввиду их обязательности в силу закона подлежит соблюдению без какого-либо указания на это в судебном акте.

Таким образом, ввиду прямого указания закона, при наличии в решении суда даты подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости, какая-либо правовая неопределенность в отношении даты начала применения установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости отсутствует.

Директором НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз», в суд подано ходатайство о взыскании с административного истца расходов по проведению в рамках настоящего дела судебной экспертизы, в размере 49 000 рублей. 

Согласно части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

На основании пункта 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

Согласно части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Административными ответчиками не оспаривалось право административного истца на установление кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере их рыночной стоимости, а решение суда об удовлетворении административного иска сводится к реализации в судебном порядке такого права.

Размер рыночной стоимости объектов недвижимости, установленный судом в качестве кадастровой стоимости на основании судебной экспертизы, подготовленной НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» административными ответчиками не оспаривался в ходе судебного разбирательства.

При указанных обстоятельствах, с учетом вышеприведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, судебные расходы, связанные с проведением судебной экспертизы, следует отнести на административного истца, поскольку решение суда по настоящему делу нельзя расценивать, как принятое против интересов административных ответчиков.

В соответствии с абзацами 4-5 пункта 5 Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Суд приходит к выводу, что расхождение кадастровой стоимости с рыночной укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца. 

Согласно представленному в материалах дела расчету, стоимость работ экспертной организации НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» составила 49 000 рублей.

С учетом вышеизложенного, заявленное ходатайство директора НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» суд находит подлежащим удовлетворению, оплата за проведение судебной экспертизы в сумме 49 000 рублей подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования ООО «Формат» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной удовлетворить частично.

Установить в отношении объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 11 723+/-38 кв.м., расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 

<

Дата ...> в размере 20 876 253 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...>.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> считать 20 февраля 2021 года.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с ООО «Формат» в пользу НЧУ «Южный Региональный Центр Экспертиз» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 49 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья краевого суда:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 14.10.2021 года.