Дело № 2-35/2025 (2-633/2024)

22RS0002-01-2024-000927-88

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Алтайское 06 февраля 2025 года

Алтайский районный суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Дворядкина А.А.

при секретаре Мурзиной О.В.,

с участием представителя истца ФИО5,

ответчика ФИО11, ее представителя по доверенности ФИО15,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о прекращении обременения в виде залога (ипотеки),

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском, с учетом последующих уточнений к ФИО2 о прекращении залога (ипотеки), в котором просит признать прекращенным обременение в виде залога (ипотеки), возникшего на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении объектов недвижимости: Земельный участок, общей площадью 4 900 кв.м, кадастровый №; Бани, назначение: нежилое, площадью 35,8 кв.м, 2 этажа, кадастровый №; Здания кафе, назначение: нежилое, площадью 260,3 кв.м, 2 этажа, кадастровый №; Гостиница, назначение: нежилое, площадью 440,7 кв.м, 3 этажа, кадастровый №; Здание бани-сауны, назначение: нежилое, площадью 85,3 кв.м, 2 этажа, кадастровый №; Летний домик №, назначение: нежилое, площадью 15 кв.м, 1 этаж, кадастровый №; Нежилое здание, назначение: нежилое, площадью 15 кв.м, 1 этаж, кадастровый №, расположенные по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>. Указать в решении, что оно является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП о погашении записей об обременении в виде залога (ипотеки).

В обоснование требований указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и ФИО6, в лице представителя по доверенности- ФИО2, был заключён договор купли-продажи объектов недвижимости, на основании которого ФИО1 приобрела в собственность указанные объекты недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ФИО4 краю была произведена регистрация перехода права собственности на проданные по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ объекты недвижимости, о чем в ЕГРН были внесены соответствующие записи. Сторонами сделки в п.2.1 договора купли-продажи была согласована стоимость проданных объектов недвижимости, которая составила 5 615 000 руб. Договором купли-продажи в п.2.2. был определен график платежей: март 2019 года- 100 000 руб.; апрель 2019 года: 100 000 руб.; май 2019 года: 100 000 руб.; июнь 2019 года: 100 000 руб.; июль 2019 года: 100 000 руб.; август 2019 года: 2 115 000 руб. В силу п.1, п.5 ст.488 ГК РФ рассрочка оплаты по договору повлекла обременение приобретенных ФИО1 объектов недвижимости залогом (ипотека в силу закона) в пользу продавца- ФИО6 Стороны существенные условия сделки (договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ) не меняли и в установленном законом порядке (путем государственной регистрации таких изменений в ЕГРП) такие изменения не вносили. Поскольку график оплаты, установленный зарегистрированным в установленном порядке договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, не изменялся, при исчислении сроков исковой давности следует руководствоваться именно этим графиком оплаты. Согласованный сторонами в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ график платежей предусматривал внесение последнего платежа в августе 2019 года. Таким образом, установленный ст.196 ГК РФ трехлетний срок исковой давности с учетом положений ст.200 ГК РФ, начал течь с ДД.ММ.ГГГГ, и истек ДД.ММ.ГГГГ. Залогодержатель ФИО6 скончался ДД.ММ.ГГГГ. При жизни залогодержателя ФИО6, стороны договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ изменений порядка оплаты по этому договору в ЕГРП не регистрировали. Государственная регистрация заключенного ФИО2 и ФИО1 после смерти ФИО6 дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ не производилась. Следовательно, с учетом положений п.2 ст. 164 и п.1 ст.452 ГК РФ, такое дополнительное соглашение не изменяет зарегистрированные в установленном законом порядке обязательства сторон, зафиксированные прошедшей государственную регистрацию сделкой (договором купли-продажи от 11.03.2019г.) и не изменяет согласованный такой сделкой порядок оплаты и, соответственно, начало течения срока исковой давности. В течения срока исковой давности, исходя из условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, правопреемник не принял мер по защите своего права и в суд с требованием об обращении взыскания на предмет залога не обращался. Из предоставленной в материалы дела копии свидетельства о праве ФИО2 на наследство после смерти ФИО6, следует, что такое свидетельство было получено наследником только ДД.ММ.ГГГГ, т.е. после истечения срока исковой давности ДД.ММ.ГГГГ. Истечение срока исковой давности в отношении требований об исполнении обязательства за счет заложенного имущества лишает кредитора и залогодержателя права на обращение взыскания на предмет залога, если залогодатель заявит об исковой давности. При таких обстоятельствах защита истцом своего права собственности возможна исключительно путем обращения в суд с требованием о прекращении зарегистрированного обременения и погашении соответствующей записи в соответствующем реестре. Поскольку сроки исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество истекли, а залогодержатель в установленный законом срок не обратился с соответствующим иском в суд, а также в связи с тем, что внесение записи о прекращении залога в ЕГРП на основании только заявления залогодателя невозможно, единственным средством защиты прав истца является обращение в суд за судебной защитой своего права с иском о признании залога прекращенным и внесение соответствующей записи на основании судебного акта.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежаще.

В судебном заседании представитель истца ФИО12 поддержал заявленные требования, просил их удовлетворить, дополнив, что в настоящее время его доверитель ФИО1 оплатила остатки задолженности по договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, о чем представил суду представил копию квитанции о переводе ФИО1 на счет ответчика ФИО3 А. сумму в размере 265 000 руб.

Ответчик ФИО2, ее представитель по доверенности ФИО13 в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований, указав, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение к договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому с ДД.ММ.ГГГГ ответчик предоставляет истцу рассрочку не выплаченной суммы по договору под 10% годовых до полного погашения суммы договора, в связи с чем последующие платежи зачитывались в указанные проценты по договору о рассрочке, а не по договору купли- продажи, в связи с чем срок исковой давности до настоящего времени не истек, а задолженность по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ составляет 618 623 руб., а также суммы по договору о рассрочке.

Третье лицо Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в судебное заседание своего представителя не направили, извещены надлежаще, заявлений и ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли. 

На основании ст.167 ГПК РФ, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, суд находит возможным рассмотреть дело при данной явке. 

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7, в лице представителя ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, по адресу: 

<

адрес>, а именно: Земельный участок, общей площадью 4 900 кв.м, кадастровый №; Бани, назначение: нежилое, площадью 35,8 кв.м, 2 этажа, кадастровый №; Здания кафе, назначение: нежилое, площадью 260,3 кв.м, 2 этажа, кадастровый №; Гостиница, назначение: нежилое, площадью 440,7 кв.м, 3 этажа, кадастровый №; Здание бани-сауны, назначение: нежилое, площадью 85,3 кв.м, 2 этажа, кадастровый №; Летний домик №, назначение: нежилое, площадью 15 кв.м, 1 этаж, кадастровый №; Нежилое здание, назначение: нежилое, площадью 15 кв.м, 1 этаж, кадастровый №.

Согласно п. п.2, 2.1 договора плата по договору за указанные объекты недвижимости составляет 5 615 000 руб., расчет предусмотрен в следующем порядке: расчет в размере 3 000 000 руб. между сторонами произведен в момент подписания договора. Оставшаяся сумма 2 615 000 руб. будет выплачена покупателем в следующем порядке: март 2019 года: 100 000 руб.; апрель 2019 года: 100 000 руб.; май 2019 года: 100 000 руб.; июнь 2019 года: 100 000 руб.; июль 2019 года: 100 000 руб.; август 2019 года: 2 115 000 руб.

Право собственности ФИО1 на указанное имущество зарегистрировано в установленном порядке, а также зарегистрирована ипотека в силу закона с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст.489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку (ч.1). К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа, применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса (ч.3).

В соответствии с ч.5 ст.488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

Согласно п.1 ст.334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

В соответствии со ст.348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Таким образом, целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником.

Из материалов дела следует, что в связи с продажей недвижимого имущества по адресу: 

<

адрес>, в рассрочку, государственным регистратором был зарегистрирован залог предмета договора купли-продажи в силу закона с ДД.ММ.ГГГГ.

Обращаясь в суд с иском о прекращении данного залога, ФИО1 ссылается на невозможность обращения взыскания на заложенное имущество, собственником которого она является, в связи с пропуском срока исковой давности, а также в связи с полной оплатой по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Из представленных стороной истца в материалы дела доказательств следует, что ФИО14 во исполнение договора купли-продажи оплатила ФИО8 денежные средства в размере: 3 500 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ + 250 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ + 1 100 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ + 100 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ + 100 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ + 100 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ + 100 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ + 100 000 руб. ДД.ММ.ГГГГ = 5 615 000 руб. (л.д.18-25).

В связи с чем по договору купли-продажи недвижимого имущества по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, оплата истцом ФИО1 произведена в полном объеме на момент рассмотрения настоящего иска.

Согласно п.2.2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, до момента полной оплаты по договору объекты недвижимости будут находиться в залоге у продавца. 

Вопреки доводам стороны ответчика о том, что дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ к договору от ДД.ММ.ГГГГ установлена рассрочка не выплаченной суммы по договору под 10% годовых до полного погашения суммы по договору, в связи с чем последующие платежи от ФИО1 поступали в первую очередь по данному соглашению о рассрочке, а затем в оплату основного долга, поэтому в настоящее время задолженность по договору от ДД.ММ.ГГГГ не погашена в полном объеме, судом установлено следующее. Договор от ДД.ММ.ГГГГ был заключен продавцом ФИО6 в лице представителя ФИО2 на момент составления дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 умер (ДД.ММ.ГГГГ- л.д.218-оборот), а свидетельство о праве на наследство по закону ФИО2 получила лишь ДД.ММ.ГГГГ (л.д.160), следовательно полномочия на заключение дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к договору от ДД.ММ.ГГГГ у ФИО9 в судебном заседании не установлены.

В связи с чем суд считает задолженность по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в оплаченной в полном объеме, следовательно залог (ипотека) подлежит пркращению.

Действующее нормативное регулирование частноправовых отношений исходит из того, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (п.1 ст.9 ГК РФ).

Согласно п.1 ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 названного кодекса.

По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения (п.2 ст.200 ГК РФ).

В соответствии со ст.207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Абзацем вторым п.2 ст.199 ГК РФ установлено, что истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Из приведенных правовых норм в их взаимосвязи следует, что истечение исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество свидетельствует о невозможности реализации залогодержателем своих прав в отношении предмета залога. Из этого следует, что право кредитора в отношении залогового имущества не может существовать бессрочно, осуществление кредитором такого права не должно нарушать права и законные интересы других лиц, на защиту данного права распространяются общие правила об исковой давности.

Кроме того, в отличие от истечения исковой давности по главному требованию, которое влечет истечение исковой давности по дополнительным требованиям, приостановление и перерыв течения исковой давности по главному требованию сами по себе не приостанавливают и не прерывают течение срока исковой давности по дополнительным требованиям.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» предъявление в суд главного требования не влияет на течение срока исковой давности по дополнительным требованиям (статья 207 ГК РФ). Например, в случае предъявления иска о взыскании лишь суммы основного долга срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки продолжает течь.

Таким образом, истечение срока исковой давности в отношении требований об исполнении обязательства за счет заложенного имущества лишает кредитора и залогодержателя права на обращение взыскания на предмет залога, если залогодатель заявит об исковой давности.

Как указано в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-П по делу о проверке конституционности абзаца второго пункта 1 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина ФИО10, механизм применения норм, регулирующих отношения собственности и иные имущественные отношения, должен быть предсказуемым и понятным субъектам правоотношений, которые должны иметь возможность в разумных пределах предвидеть правовые последствия своего поведения (пункт 3).

В перечне оснований прекращения залога, приведенном в пункте 1 статьи 352 ГК РФ, такое основание для прекращения залога, как истечение срока исковой давности, прямо не предусмотрено.

Однако, как указано в названном выше постановлении Конституционного Суда Российской Федерации, перечень оснований прекращения залога является открытым.

Из приведенных выше норм материального права и актов их толкования в их взаимосвязи следует, что при невозможности удовлетворения кредитором- залогодержателем его требований об обращении взыскания на заложенное имущество вследствие истечения исковой давности по обеспечивающему основное обязательство залоговому обязательству залогодатель вправе предъявить требование о прекращении обременения его имущества залогом.

Между тем из установленных судом обстоятельств дела следует, что срок исполнения обеспеченного залогом обязательства истек в августе 2019 года. Следовательно, с ДД.ММ.ГГГГ подлежит исчислению срок исковой давности как по главному требованию продавца о взыскании стоимости по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, так и по требованию об обращении взыскания на указанное жилое помещение.

Обстоятельств, в связи с которыми срок исковой давности по требованию об обращении взыскания на заложенное имущество приостанавливался, прерывался либо не тек, судами не установлено.

Таким образом, иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

На основании указанной нормы с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату государственной пошлины в сумме 300 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Уточненные исковые требования ФИО1 к ФИО2 о прекращении обременения в виде залога (ипотеки), удовлетворить.

Прекратить обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении объектов недвижимости: 

Земельного участка, общей площадью 4 900 кв.м, кадастровый №; Бани, назначение: нежилое, площадью 35,8 кв.м, кадастровый №; Здания кафе, назначение: нежилое, площадью 260,3 кв.м, 2 этажа, кадастровый №; Гостиницы, назначение: нежилое, площадью 440,7 кв.м, 3 этажа, кадастровый №; Здания бани-сауны, назначение: нежилое, площадью 85,3 кв.м, 2 этажа, кадастровый №; Летнего домика №, назначение: нежилое, площадью 15 кв.м, 1 этаж, кадастровый №; Нежилого здания, назначение: нежилое, площадью 15 кв.м, 1 этаж, кадастровый №, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

Решение является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН о погашении записей об обременении в виде ипотеки.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (№) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (№) расходы по оплате государственной пошлины в сумме 300 руб.

Решение может быть обжаловано в 

<

адрес>вой суд через Алтайский районный суд ФИО4 края в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья А.А. Дворядкин

Решение в окончательной форме составлено ДД.ММ.ГГГГ.