Дело №

№

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

19 октября 2023 года 

<

адрес>

Киевский районный суд 

<

адрес> Республики Крым в составе

председательствующего – судьи Охота Я.В.,

при ведении протокола 

помощником судьи – ФИО5,

с участием

представителя истца – ФИО8,

представителя ответчика – ФИО9,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, признании договора купли-продажи недействительным, восстановлении права собственности, исключении сведений из ЕГРН, по встречному иску ФИО2 к ФИО1, о признании добросовестным приобретателем и взыскании денежных средств, 3-е лицо - Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2, в котором просил: признать недействительным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2 предметом которого является право собственности на квартиру с кадастровым номером №, площадью 36,3 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>; восстановить право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: №, выданный Федеральной миграционной службой ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №, на квартиру с кадастровым номером №, площадью 36,3 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>; погасить в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности ФИО2 на квартиру с кадастровым номером №, площадью 36,3 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, выполненную на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать расходы по оплате государственной пошлины.

В свою очередь ответчик ФИО2 обратился к ФИО1 со встречным исковым заявлением, и, уточнив требования, просила: признать ФИО2 добросовестным приобретателем квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 36.3 кв.м. (кадастровый №); взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 в счет возмещения материального ущерба (приобретение необходимых строительных материалов и проведение ремонта в приобретенной квартире) денежные средства в размере 556 375,72 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что истец приобрел спорную квартиру ДД.ММ.ГГГГ и никому данное имущество не отчуждал, нес бремя содержания квартиры. В декабре 2022 года истцу пришел отказ от управляющей компании в принятии коммунальный платежей, поскольку он больше не является собственником квартиры. ДД.ММ.ГГГГ, получив выписку из ЕГРН, истцу стало известно, что собственником принадлежащей ему квартиры является ФИО2 на основании оспариваемого договора купли-продажи. Однако истец никаких сделок по отчуждению имущества с ответчиком не заключал, на территории РФ в момент заключения сделки не находился, поскольку проживает и работает на территории иностранного государства. В связи с изложенным истец считает, что его право собственности нарушено ответчиком и подлежит защите в судебном порядке.

Встречно исковое заявление мотивировано тем, что ФИО2 был заключен спорный договор, согласно которому она приобрела квартиру. При совершении сделки она действовала добросовестно и осмотрительно, передала денежные средства в счет стоимости приобретаемой квартиры продавцу, не знала и не могла знать, что при заключении договора, лицо, представившееся продавцом ФИО6, было не правомочно заключать эту сделку. В настоящее время возбуждено уголовное дело по факту мошенничества при продаже спорной квартиры, где, как истец, так и ответчик признаны потерпевшими. Кроме того, ею проведен ремонт в спорной квартире на сумму 556 375,72 рублей, которую она просит взыскать с истца в ее пользу.

Истец и ответчик в судебное заседание не явились. Реализовали право на представление своих интересов путем направления в суд своих представителей.

Представитель истца в судебном заседании поддержал иск в полном объеме, просил требования удовлетворить по обстоятельствам, изложенным в первоначальном иске и отказать в удовлетворении встречного иска.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы и требования встречного иска, вопрос об удовлетворении первоначального иска оставил на усмотрении суда.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще.

В соответствии с положениями статьи 169 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного иска, исходя из следующего.

В силу части 1 статьи 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Из анализа данной нормы следует, что товар должен принадлежать продавцу на праве собственности.

Судом установлено и из материалов дела следует, что по договору купли-продажи имущественных прав на недвижимое имущество от ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 приобрел 

<

адрес>, площадью 36.3 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ в Едином государственном реестре недвижимости за истцом зарегистрировано право собственности на данную квартиру, о чем сделана соответствующая запись №.

ДД.ММ.ГГГГ истцом была получена выписка из ЕГРН в отношении спорной квартиры, где правообладателем указана ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ истцом на электронный адрес Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру направлено обращение о предоставлении сведений относительно предоставления оснований, послуживших переоформлению права собственности, поскольку намерения отчуждать принадлежащую истцу квартиру он не имел.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, основанием к переходу права собственности и его регистрации послужил договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно указанному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ), ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ, паспорт гражданина РФ: №, именуемый «продавец», продал, а ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт гражданина РФ: №, именуемая «покупатель» купила в собственность 

<

адрес>, площадью 36.3 кв.м. 

Договор подписан сторонами сделки, где сторонами сделки собственноручно написано: продавец - ФИО3, покупатель - ФИО2.

Согласно заявлениям истца ФИО1, заверенным вице-консулом Генконсульства России в 

<

адрес>, заверены образцы подписей истца, и указано, что истец выехал за пределы РФ ДД.ММ.ГГГГ в Германию и не въезжал на территорию РФ по ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании ответчик ФИО2 в присутствии истца ФИО1 пояснила, что с истцом оспариваемый договор она не заключала и ранее его не видела, а заключала договор с иным лицом, который представился гражданином ФИО1 Изложенное в судебном заседании также подтвердил истец.

ДД.ММ.ГГГГ отделом по расследованию преступлений на территории, обслуживаемой отделом полиции № 2 «Киевский» СУ УМВД России по 

<

адрес>, возбуждено уголовное дело № по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. Указанное уголовное дело в настоящее время находится на стадии расследования. 

ДД.ММ.ГГГГ постановлениями старшего следователя отдела по расследованию преступлений на территории, обслуживаемой ОП № «Киевский» СУ УМВД РФ по 

<

адрес> ФИО7, истец ФИО1 и ответчик ФИО2 признаны потерпевшими в рамках уголовного дела №. 

Из указанных постановлений следует, что не позднее ДД.ММ.ГГГГ, неустановленные лица, находясь в неустановленном органом предварительного следствия места, путем обмана завладели объектом недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес>, принадлежащего ФИО1, причинив последнему материальный ущерб в особо крупном размере на сумму свыше 1 000 000 рублей.

Кроме того, не позднее ДД.ММ.ГГГГ, неустановленные лица, находясь в неустановленном органом предварительного следствия места, под предлогом продажи объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: 

<

адрес>, путем обмана завладели денежными средствами, принадлежащими ФИО2 в сумме 3 300 000 рублей, то есть в особо крупном размере.

В целях правильного разрешения спора в рамках гражданского дела была назначена и проведена судебная почерковедческая экспертиза и представлено заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 

Согласно указанному заключению эксперта, подпись (ее изображение) от имени ФИО1, расположенная в электрографической копии договора купли-продажи 

<

адрес> (КН №) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2, выполнена не ФИО1, а иным лицом.

Рукописная запись (ее изображение) от имени ФИО1, расположенная в электрографической копии договора купли-продажи 

<

адрес> (КН №) от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ФИО2, выполнена не ФИО1, а иным лицом.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Согласно ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Эта норма применяется ко всем случаям, когда содержание и правовой результат сделки противоречат требованиям закона или иных правовых актов, за исключением случаев, когда закон устанавливает, что такая сделка оспорима, или предусматривает иные последствия нарушения (например, ст.ст. 174-180 ГК РФ).

Таким образом, последствием нарушения требований законодательства при совершении сделок по общему правилу является ничтожность сделки, и лишь в специально предусмотренных законом случаях последствием этого нарушения оказывается ее оспоримость.

В силу положений ст. 161 Гражданского кодекса РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: в частности сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.

В соответствии со ст. 550 Гражданского кодекса РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 ст. 434 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Отсутствие воли продавца на отчуждение имущества свидетельствует о недействительности такого договора в целом, поскольку в ином случае это противоречит положениям п. 3 ст. 154 Гражданского кодекса РФ о согласованной воле сторон договора и, как следствие, положениям п. 2 ст. 434, п. 1 ст.549, ст.550 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку судом достоверно установлено, что истец не заключал и не подписывал оспариваемый договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ), исковые требования о признании договора купли-продажи недействительным подлежат удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Суд находит необоснованными доводы встречного иска касательно того, что ответчиком были предприняты все разумные и доступные меры для установления правомочности лица, заключившего оспариваемый договор по отчуждению спорной квартиры, поскольку в тексте самого договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ), являвшегося правоустанавливающим документом, неправильно указаны паспортные данные продавца (код подразделения № вместо правильного №), а также в графе «подписи сторон» имеется рукописный текст продавец - ФИО3, вместо правильного - ФИО1. При этом в выписке из ЕГРН указаны правильные анкетные данные собственника (продавца). Из встречного иска и пояснений ответчика следует, что она лично присутствовала при заключении сделки. Доводы ответчика о заключение сделки посредствам риэлтерских услуг не подтверждены относимым и допустимыми доказательствами, поскольку соответствующих договор суду не предоставлен. 

Таким образом, ответчица ФИО2, проявив должную осмотрительность, могла и должна была удостовериться в личности продавца, и достоверности предоставляемых им сведений. Однако ответчик эти действия не произвела, в связи с чем, суд приходит к выводу о необоснованности встречного иска и отсутствии оснований для его удовлетворения в части признания ее добросовестным приобретателем.

Поскольку в удовлетворении требований встречного иска о признании добросовестным приобретателем отказано, не подлежат удовлетворению и требования встречного иска о взыскании с истца в пользу ответчика денежных средств, затраченных на ремонт квартиры, которые в данном случае являются производными от требований о признании ответчика добросовестным приобретателем.

Как разъяснено в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

По смыслу ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации применение последствий недействительности сделки представляет собой возвращение сторон сделки в положение, существовавшее до ее совершения.

Кроме того, действующее законодательство содержит механизм правового регулирования, который обеспечивает внесение соответствующих изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости, отражающих прекращение и восстановление права собственности прежнего правообладателя.

Так, согласно п. 2 ч. 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.

Основанием государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости (ст. 14 Федерального закона № 122-ФЗ).

Приказом Минэкономразвития России от ДД.ММ.ГГГГ N 943 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) установлен Порядок ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки (Зарегистрировано в Минюсте России ДД.ММ.ГГГГ N 41548)

В соответствии с п. 144 указанного Порядка, если судом признана недействительной оспоримая сделка и применены последствия ее недействительности- решен вопрос о принадлежности зарегистрированного вещного права на объект недвижимости, а также в случае применения последствий ничтожной сделки (решен вопрос о принадлежности зарегистрированного вещного права на объект недвижимости) запись о вещном праве со статусом "актуальная" погашается.

Если судебным актом предусмотрено восстановление прав, прекращенных в связи с государственной регистрацией перехода права на основании ничтожной или признанной недействительной оспоримой сделки, восстановление права осуществляется путем формирования новой записи о вещном праве лица, осуществившего отчуждение объекта недвижимости на основании такой сделки (являющейся ничтожной или признанной недействительной с применением указанных последствий недействительности сделки) и чье право согласно решению суда подлежит восстановлению с указанием в данной записи номера государственной регистрации права указанного лица.

Таким образом, из правового анализа положений Правил следует, что процедура погашения регистрационных записей, внесенных на основании недействительной сделки, предусматривается при принятии судом соответствующего решения, равно как процедура формирования новой записи о вещном праве лица, право согласно решению суда подлежит восстановлению.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что требования иска о погашении в ЕГРН записи о праве собственности ответчика на спорную квартиру, то есть о прекращении права собственности ответчика на спорную квартиру, и восстановлении прав истца на квартиру, также подлежат удовлетворению.

Согласно положениям статьи 98 ГПК РФ, судебные расходы истца по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика в его пользу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199, 321 ГПК РФ, –

р е ш и л :

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ) квартиры с кадастровым номером №, площадью 36,3 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Исключить (погасить) из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности ФИО2 на квартиру с кадастровым номером №, площадью 36,3 кв.м., расположенной по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, выполненную на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (дата государственной регистрации ДД.ММ.ГГГГ), прекратив право собственности ФИО2 на указанную квартиру.

Восстановить право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: 

<

адрес>, паспорт №, выданный Федеральной миграционной службой ДД.ММ.ГГГГ, код подразделения №, на квартиру с кадастровым номером №, площадью 36,3 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>

В удовлетворении встречного искового заявления ФИО2 – отказать в полном объеме.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 20752 рубля.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым через Киевский районный суд 

<

адрес> Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья Я.В. Охота

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Я.В. Охота