Резолютивная часть решения оглашена 17 октября 2024 года

Мотивированное 

решение

 составлено 29 октября 2024 года

УИД 32RS0027-01-2023-003640-58

Дело № 2-408/2024

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 октября 2024 года город Брянск

Советский районный суд г.Брянска в составе председательствующего судьи Склянной Н.Н., при секретаре судебного заседания Борисовой Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании стоимости земельного участка, убытков,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что согласно договору купли-продажи от 

<

дата> (и дополнительному соглашению к договору от 

<

дата>) она приобрела у ФИО2 в собственность земельный участок площадью 984+/-11 кв.м. с кадастровым №..., расположенный 

<

адрес>, а также расположенные на нем хозяйственную постройку общей площадью 9 кв.м. с кадастровым №... и хозяйственную постройку общей площадью 3 кв.м. с кадастровым №.... Стоимость имущества составила 990 000 руб. 00 коп. 

Продавец был уведомлен покупателем о цели сделки - строительство индивидуального жилого дома на приобретаемом земельном участке.

В этой связи при заключении договора купли-продажи для подтверждения возможности строительства индивидуального жилого дома на приобретаемом земельном участке продавец ФИО2 передала покупателю ФИО1 копию уведомления Администрации Брянского района №... от 

<

дата>, согласно которому отделом архитектуры Брянского района подтверждено соответствие указанных в уведомлении Титовой IO.В. параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке №...

Кроме того, как следует из п.4 договора, ФИО2 свидетельствует, что до заключения настоящего договора отчуждаемое имущество никому другому не продано, не заложено, под арестом и запрещением не состоит, судебного спора о нем не имеется, правами третьих лиц оно не обременено.

В связи с изложенным у ФИО1 на момент приобретения земельного участка не имелось оснований сомневаться в возможности использования приобретаемого земельного участка для строительства индивидуального жилого дома, при иных обстоятельствах земельный участок не приобретался бы истцом.

Согласно акту проверки от 03.05.2023г., составленному ООО «Газпром Трансгаз Москва» в лице Брянского линейного производственного управления магистральных газопроводов и выданному ФИО1, строительство котлована (фундамента) жилого дома на земельном участке с кадастровым №... попадает в зону минимальных расстояний до объектов, принадлежащих ПАО «Газпром», то есть является недопустимым.

В Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 07.10.2022г содержится информация об ограничении (обременении) прав на земельный участок с кадастровым №... на основании Решения Арбитражного суда Брянской области от 13 мая 2021 года по делу №А09-1119/2021.

Таким образом, ФИО2 на момент заключения 

<

дата> с ФИО1 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым №..., расположенного 

<

адрес>, с расположенными на нем двумя хозяйственными постройками, достоверно располагала информацией о наличии обременений на вышеуказанный земельный участок, невозможности строительства на нем индивидуального жилого дома, однако ввела покупателя ФИО1 в заблуждение, указав в п.4 договора купли-продажи от 

<

дата> об отсутствии обременений правами третьих лиц.

Для получения ипотечного кредита на строительство жилого дома по требованию ПАО Сбербанк России оценочной компанией «ВарМи» 20.04.2023г. выполнен отчет №23-ЗУс-10271-04-5143, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составила 1 168 000.0 руб. Стоимость услуг по оценке составила 4 400 руб. 00 коп.

Согласно договору подряда №... от 

<

дата> на земельном участке по заказу истца выполнены кадастровые работы стоимостью 5 000 руб., на основании договора оказания услуг №... от 

<

дата> выполнены земляные работы по планировке территории и закладке фундамента жилого дома стоимостью 100 000 руб. 

В соответствии с отчетом №062/06-2023 от 20.06.2023г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым №... с учетом внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений об обременениях и ограничениях прав находится в диапазоне 24 000 - 51 000 руб. Стоимость услуг по оценке земельного участка по состоянию на 20.06.2023г. составила 4 000 руб.

В результате неправомерных действий ответчика истец понес убытки.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, уточнив заявленные требования, истец просит расторгнуть договор купли-продажи от 

<

дата> (и дополнительное соглашение к договору от 

<

дата>), заключенный между ФИО1 и ФИО2 о продаже земельного участка площадью 984+/-11 кв.м. с кадастровым №..., расположенного 

<

адрес>, а также расположенных на нем хозяйственной постройки общей площадью 9 кв.м. с кадастровым №... и хозяйственной постройки общей площадью 3 кв.м. с кадастровым №.... 

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 стоимость земельного участка и расположенных на нем двух объектов недвижимости с учетом договора от 

<

дата> и дополнительного соглашения к нему от 

<

дата> в размере 990 000 руб., расходы по оплате услуг по регистрации сделки купли-продажи в размере 4 350 руб., убытки в размере 113 400 руб.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ППК «Роскадастр», ФГБУ ФКП Росреестра России, Управление Росреестра по Брянской области, Администрация Брянского района, Комитет по управлению муниципальным имуществом Брянского района, Мичуринская сельская администрация, ООО «Газпром трансгаз Москва», Министерство Финансов России.

Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела без их участия. 

Суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В материалах дела имеется письменный отзыв ответчика ФИО2, которая просила в иске отказать, поскольку договор заключен с соблюдением требований гражданского и земельного законодательства, информация о земельном участке и его целевом назначении содержалась в договоре и открытом доступе, подтверждается выпиской ЕГРН, доказательств введения истца в заблуждение при заключении договора не имеется, ответчик при заключении сделки действовал добросовестно.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

Согласно ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В целях реализации указанного выше правового принципа абзацем 1 пункта 1 статьи 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действии в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 3 ЗК РФ, земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

Пунктом 3 данной статьи определено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками.

Статьей 37 ЗК РФ установлено, что продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1).

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации: об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, - вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из содержания статьи 450 ГК РФ и статьи 37 ЗК РФ следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре.

Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии в совокупности влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ.

Кроме того, из толкования указанных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации в их совокупности с пунктом 1 статьи 1, статьей 8 ГК РФ, частями 2 и 3 статьи 15, части 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации, следует, что при недоказанности факта того, что продавец знал или должен был знать о наличии обременения или ограничения использования земельного участка и сообщил покупателю ложные сведения о земельном участке, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, установленных нормативным правовым актом, не может быть возложен только на продавца.

Согласно пункту 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Судом установлено, что согласно договору купли-продажи от 

<

дата> (и дополнительному соглашению к договору от 

<

дата>) ФИО1 приобрела у ФИО2 в собственность земельный участок площадью 984+/-11 кв.м. с кадастровым №..., расположенный 

<

адрес>, категория земель-земли населенных пунктов, разрешенное использование-для ведения личного подсобного хозяйства, а также расположенные на нем хозяйственную постройку общей площадью 9 кв.м. с кадастровым №... и хозяйственную постройку общей площадью 3 кв.м. с кадастровым №.... Стоимость отчуждаемого имущества с учетом договора от 

<

дата> и дополнительного соглашения к нему от 

<

дата> составила 990 000 руб. 00 коп. Указанная цена является договорной, окончательной и изменению не подлежит.

В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Росреестра от 10 ноября 2020 г. №П/0412, вид разрешенного использования земельного участка «для ведения личного подсобного хозяйства» допускает такие виды его использования как: размещение жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1; производство сельскохозяйственной продукции; размещение гаража и иных вспомогательных сооружений; содержание сельскохозяйственных животных.

Согласно п. 4. договора продавец свидетельствует, что до заключения настоящего договора отчуждаемое имущество никому другому не продано, не заложено, под арестом и запрещением не состоит, судебного спора о нем не имеется, правами третьих лиц оно не обременено.

В п.2 договора также содержатся данные об основаниях права собственности продавца ФИО2 в отношении спорного земельного участка (договор купли-продажи земельного участка №... от 

<

дата>).

Как следует из договора купли-продажи земельного участка №... от 

<

дата>, заключенного администрацией Брянского района с ФИО2, земельный участок правами третьих лиц не обременен, в споре и под арестом не состоит. Сведения об ограничениях и обременениях приведены в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (п.3 договора).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 13.05.2021 г. №А09-1119/2001 заявление ПАО «Газпром» удовлетворено. Судом признаны незаконными действия ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Брянской области по отказу во внесении в Единый реестр недвижимости сведений о зонах минимальных расстояний до объектов, принадлежащих ПАО «Газпром» и указанных в заявлениях от 21.10.2020 №33-3/18115 от 09.12.2020 №43-01-05/40. Суд обязал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Брянской области рассмотреть по существу заявления ПАО «Газпром» от 21.10.2020 №33-3/18115 от 09.12.2020 №43-01-05/40 в соответствии с требованиями ст. 34 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ и с учетом правой позиции суда по настоящему делу.

Сведения о зоне с особыми условиями использования территории-зоне минимальных расстояний объекта «Здание ГРС-1 к поселку Мичуринский» (о зоне минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов) внесены в ЕГРН 

<

дата> на основании решения Арбитражного суда Брянской области от 13.05.2021. Вышеуказанной зоне присвоен реестровый №....

Согласно информации администрации Брянского района по документам территориального планирования и градостроительного зонирования Мичуринского сельского поселения Брянского района Брянской области земельный участок с кадастровым №... пересекает границы территориальной зоны Ж1 (зона застройки индивидуальными жилыми домами) и территориальной зоны Т1 (зона объектов автомобильного транспорта).

В Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 

<

дата> содержится информация об ограничении (обременении) прав на земельный участок с кадастровым №... на основании Решения Арбитражного суда Брянской области от 13 мая 2021 года по делу №А09-1119/2021.

Данный земельный участок полностью расположен в границах зон с особыми условиями использования территории.

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым №... сведения о зоне №... содержались в ЕГРН.

Газопровод-отвод и ГРС-1 принадлежат на праве собственности ПАО «Газпром», объект зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 

<

дата> сделана запись регистрации №....

Постановлением администрации Брянского района от 17.11.2004 №1529 «Об утверждении материалов инвентаризации и переоформлении права пользования земельными участками под объектами ОАО «Газпром» и ООО «Мострансгаз», расположенных на территории Брянского района», утверждены материалы инвентаризации границ земельных участков наземных объектов магистральных газопроводов и газопроводов-отводов, расположенных на территории Брянского района (в том числе и газопровода-отвода и ГРС-1).

Согласно пункту 3 Постановления, границы охранных зон газопроводов и входящих в его состав коммуникаций и объектов согласованы в соответствии с действующими «Правилами охраны магистральных трубопроводов», утвержденными Минтопэнерго 29.04.1992 и Госгортехнадзором России 22.04.1992 №9.

В силу п.4 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации зоны с особыми условиями использования территорий- охранные и иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с п.п.6, 25 Земельного кодекса Российской Федерации могут быть установлены следующие виды зон с особыми условиями использования территорий: охранная зона трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, трубопроводов для продуктов переработки нефти и газа, аммиакопроводов); зона минимальных расстояний до магистральных или технологических трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, трубопроводов для продуктов переработки нефти и газа, аммиакопроводов).

Согласно ст.2 Федерального закона от 31.03.1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации» охранная зона газопровода - зона с особыми условиями использования территории, которая устанавливается в порядке, определенном Правительством Российской Федерации, вдоль трассы газопроводов и вокруг других объектов данной системы газоснабжения в целях обеспечения нормальных условий эксплуатации таких объектов и исключения возможности их повреждения.

Установленные законодателем ограничения по застройке земельных участков в пределах охранных зон и зон минимальных расстояний от объектов газоснабжения предусмотрены: Правилами охраны магистральных газопроводов, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08.09.2017 № 1083, Сводом правил СП 36.13330.2012 «СНиП 2.05.06-85* Магистральные трубопроводы», ст.ст. 56, 105 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 2, 28 и 32 Федерального закона от 31.03.1999 № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации», положениями Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», ст. ст. 21 и 26 Федерального закона от 03.08.2018 № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с п. 22 Правил охраны магистральных газопроводов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 08.09.2017 №1083, при проектировании, строительстве и реконструкции зданий, строений и сооружений должны соблюдаться минимальные расстояния от указанных объектов до магистрального газопровода, предусмотренные нормативными документами в области технического регулирования.

Газопровод-отвод и ГРС №1 с рабочим давлением 5,5 Мпа, диаметром трубы 529 мм относится к 1 классу согласно п.6.1 СП 36.13330.2012, расстояние от ГРС с газопроводом 1 класса до городов и других населенных пунктов должно составлять не менее 175 м.

По информации ООО «Газпром трансгаз Москва» 25.08.2015 №43-02/1194 ФИО2 согласовано размещение хозяйственной постройки при условии не менее 175 метров от ограждения газораспределительной станции «ГРС-1 Брянск».

Согласно акту проверки от 03.05.2023г., составленному ООО «Газпром Трансгаз Москва» в лице Брянского линейного производственного управления магистральных газопроводов и выданному ФИО1, строительство котлована (фундамента) жилого дома на земельном участке с кадастровым №... попадает в зону минимальных расстояний до объектов, принадлежащих ПАО «Газпром», то есть является недопустимым (142 м. от ограждения Газораспределительной станции №1).

Целью ограничения права (в том числе установления охранных зон) является охрана объекта путем ограничения в указанной зоне хозяйственной деятельности. Такое ограничение не связано с отчуждением имущества у собственника и не лишает его права владения и пользования земельным участком.

Действующее гражданское законодательство исходит из обязательности исполнения сторонами обязательств, принятых на себя по договору (ст. ст. 309, 310 ГК РФ). В целях регулирования гражданского оборота возможность изменить договор в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, законодатель связывает со строго определенными случаями, прямо указанными в ст. 451 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Из приведенных нормативных положений ст. 450 ГК РФ и ст. 37 ЗК РФ следует, что право покупателя требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка возникает при одновременном соблюдении следующих условий: информация об ограничениях использования земельного участка должна быть заведомо ложной, то есть содержащей сведения об обстоятельствах, не соответствующих действительности, и известной продавцу, и знание данной информации может повлиять на решение покупателя о приобретении им земельного участка.

Разрешая по существу исковые требования о расторжении договора купли-продажи земельного участка, суд исходит из недоказанности факта намеренного введения истца ответчиком в заблуждение относительно существующих ограничений использования земельного участка.

Кроме того, истцом не доказана невозможность использования земельного участка в соответствии с разрешенным видом использования - для ведения личного подсобного хозяйства, в связи с чем суд находит также необоснованным довод истца о том, что существенным основанием для расторжения договора является невозможность возведения жилого дома на участке. 

С учетом изложенного доводы истца о том, что ФИО2 сознательно не сообщила ФИО1 о невозможности строительства жилого дома на спорном земельном участке подлежат отклонению.

Кадастровая выписка в отношении спорного земельного участка подтверждает, что при необходимой осмотрительности истец мог получить данную информацию при заключении договора. 

Довод истца об отсутствии в выписках ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости сведений о расположении земельного участка в границах зоны с особыми условиями использования территории суд находит несостоятельным, поскольку такие сведения отображаются в выписке из ЕГРН об объекте недвижимости и на дату заключения договора содержались в реестре, могли быть известны покупателю при обычной осмотрительности при заключении оспариваемой сделки, риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении участка, не может быть возложен только на продавца.

Также суд не может согласиться с доводами истца о наличии у ФИО2 уведомления о соответствии планируемого индивидуального жилищного строительства на спорном земельном участке от 04.02.2021 №40 как доказательство введения истца в заблуждение о целевом назначении земельного участка, поскольку данное уведомление выдано ответчику до приобретения права собственности на земельный участок и до внесения сведений в ЕГРН о расположении земельного участка в границах зоны с особыми условиями использования, строительство жилого дома на участке ответчиком не осуществлялось, участок истцу продан с хозяйственными постройками.

Обстоятельств, исключающих использование спорного земельного участка в соответствии с его разрешенным видом использования, указанным в договоре купли-продажи, судом не установлено. Земельный участок правами третьих лиц не обременен, в споре и под арестом не состоит, покупателем принят; претензий по техническим характеристикам, состоянию земельного участка не было заявлено. 

Факт предоставления продавцом покупателю заведомо ложной информации о состоянии земельного участка, являющейся основанием для расторжения договора и перечисленной в пункте 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, судом не установлен.

Оценив в совокупности представленные доказательства, при установленных обстоятельствах дела суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска о расторжении договора купли-продажи, взыскании стоимости земельного участка и производных требований о взыскании убытков.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, взыскании стоимости земельного участка, убытков оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Брянский областной суд через Советский районный суд г.Брянска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Н.Н. Склянная