Дело № 3а–536/2017

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ставрополь 10 августа 2017 года 

Ставропольский краевой суд в составе :

председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания Габриеляне М.Г.

с участием представителей :

административного истца - закрытого акционерного общества «Ставропольское предприятие оптовой торговли КПК Ставропольснаб» - ФИО1,

заинтересованного лица - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества «Ставропольское предприятие оптовой торговли КПК «Ставропольснаб» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости, 

установил :

Закрытое акционерное общество «Ставропольское предприятие оптовой торговли КПК Ставропольснаб» (ООО «Ставропольснаб») обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости :

- с кадастровым номером № 

<

адрес> по состоянию на 01.01.2015 - 377000 рублей;

- с кадастровым номером № 

<

адрес> по состоянию на 01.01.2015 - 14567 000 рублей;

- с кадастровым номером №, 

<

адрес> по состоянию на 01.01.2015 - 3001 000 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец сослался на то, что на основании постановления администрации города Ставрополя от 20.12.2013 № 4715 ЗАО «Ставропольское предприятие оптовой торговли КПК Ставропольснаб» предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 28 826 кв.м, расположенный по адресу : город 

<

адрес>, что подтверждается договором аренды от 26.12.2013 № 2942. Срок вышеуказанного договора аренды истекает 19.12.2023 года. 

На основании постановления администрации города Ставрополя от 20.12.2013 № 4715 ЗАО «Ставропольское предприятие оптовой торговли КПК Ставропольснаб» предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 209 кв.м, расположенный по адресу : 

<

адрес>, что подтверждается договором аренды от 26.12.2013 № 2941. Срок вышеуказанного договора аренды истекает 19.12.2023 года. 

На основании постановления администрации города Ставрополя от 11.05.2011 № 1280 закрытому акционерному обществу КПК «Ставропольстройопторг» в аренду передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № площадью 5 494 кв.м, расположенный по адресу : город 

<

адрес>, что подтверждается договором аренды от 18.07.2011 № 9123. Срок вышеуказанного договора аренды истекает 10.05.2021 года.

Согласно кадастровых справок о кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости кадастровая стоимость земельных участков составляет : 

- с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2015 - 62 314028 рублей 98 копеек;

- с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2015 - 1 216438 рублей 52 копейки;

- с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2015 - 11 796057 рублей 52 копейки.

По мнению административного истца установленная кадастровая стоимость указанных земельных участков не соответствует их рыночной стоимости. Так из отчета об оценке № КС 405/2016 от 08.11.2016 об определении рыночной стоимости оцениваемых земельных участков, выполненного ООО «БизнесПрофиль» следует, что рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2015 составляет:

- с кадастровым номером № - 14567 000 рублей;

- с кадастровым номером № - 377000 рублей;

- с кадастровым номером № - 3001 000 рублей.

На данный отчет об оценке получено положительное экспертное заключение некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Деловой Союз Оценщиков» № 6782 от 30.11.2016. 

Взыскание арендной платы не на основе соответствующей действительности стоимости объекта недвижимости, ведет к нарушению прав административного истца, поскольку в таком случае Общество вынуждено платить арендную плату в завышенном размере.

В порядке досудебного урегулирования спора Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю. Решением комиссии от 25.01.2017 года заявление административного истца отклонено.

Определением суда от 23.03.2017 при подготовке данного административного дела к судебному разбирательству в качестве административного ответчика к участию в деле привлечено Управление Росреестра по Ставропольскому краю (том 1 л.д. 1-4). 

Согласно ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

В судебное заседание не явились представители : административных ответчиков - Министерство имущественных отношений Ставропольского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, заинтересованного лица - администрации города Ставрополя, извещенные надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания. 

В имеющихся в материалах дела возражениях на административное исковое заявление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю с заявленными требованиями не согласно, полагает, что оснований к изменению кадастровой стоимости заявленных в иске земельных участков не имеется, просит рассмотреть дело в соответствии с действующим законодательством в отсутствие представителя Управления.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание административных ответчиков, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 уточнил заявленные в административном иске требования, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы, и просил установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015, а именно:

- с кадастровым номером №, общей площадью 209 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов с видом разрешенного использования - под магазином розничной торговли, местоположение: город 

<

адрес> - 290 510 рублей;

- с кадастровым номером № общей площадью 28826 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов с видом разрешенного использования - под производственной базой, местоположение: город 

<

адрес> - 24098 536 рублей;

- с кадастровым номером № общей площадью 5494 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов с видом разрешенного использования - под площадкой для открытого хранения контейнеров, проходной, местоположение 

<

адрес>, - 4950 064 рубля.

Представитель Комитета по управления муниципальным имуществом города Ставрополя – ФИО2 просила в удовлетворении административного иска отказать в полном объеме, полагала, что оснований к уменьшению кадастровой стоимости земельного участка, указанных в административном иске, не имеется. Экспертом в экспертном заключении подобрано малое количество объектов-аналогов, не учтена корректировка по коммунальным сетям и строениям на земельных участках. 

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости согласно выводам судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

В силу статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с подпунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Положениями статьи 24.18 Федерального Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В настоящее время определение кадастровой стоимости земельных участков земель населенных пунктов осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12.02.2007 года № 39 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 11.01.2011 № 3). 

Пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. 

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. 

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в аренде земельный участок арендные платежи рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из материалов административного дела следует, что постановлением администрации города Ставрополя от 20.12.2013 № 4715 земельный участок с кадастровым номером № площадью 44423 кв.м. по 

<

адрес> с видом разрешенного использования – для складского помещения, административного здания, категория земель – земли населенных пунктов разделен на 3 земельных участка : площадью 15388 кв.м. с кадастровым номером № площадью 209 кв.м. с кадастровым номером №, площадью 28826 кв.м. с кадастровым номером 26:12:0-10102:292. Этим же постановлением изменены виды разрешенного использования указанных земельных участков (том 1 л.д. 29-30). 

26.12.2013 между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя и ЗАО «Ставропольское предприятие оптовой торговли КПК «Ставропольснаб» заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя № 2942 с кадастровым номером № площадью 28826 кв.м., расположенного 

<

адрес> под производственной базой. На участке имеются : каменное нежилое строение, инженерные коммуникации. Срок аренды установлен на 10 лет : с 20.12.2013 по 19.12.2023 (том 1 л.д. 24-31). Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 10.01.2014 (том 1 л.д. 33).

Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 26:12:010102:22 следует, что данный земельный участок имеет вид разрешенного использования – под производственной базой (том 1 л.д. 35-37).

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20.12.2016 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010102:292 составляет 62314028,98 рублей (том 1 л.д. 32). 

26.12.2013 между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя и ЗАО «Ставропольское предприятие оптовой торговли КПК «Ставропольснаб» заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя № 2941 с кадастровым номером №, площадью 209 кв.м., 

<

адрес> под магазином розничной торговли. На участке имеются : каменное нежилое строение, инженерные коммуникации. Срок аренды установлен на 10 лет : с 20.12.2013 по 19.12.2023 (том 1 л.д. 38-45). Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 10.01.2014 (том 1 л.д. 47).

Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 26:12:010102:291 следует, что данный земельный участок имеет вид разрешенного использования – под магазином розничной торговли (том 1 л.д. 49-51).

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20.12.2016 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010102:291 составляет – 1216438,51 рублей (том 1 л.д. 46). 

Постановлением администрации города Ставрополя от 11.05.2011 № 1280 предоставлен ЗАО КПК «Ставропольстройопторг» в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 5494 под площадкой для открытого хранения контейнеров, проходной по проспекту 

<

адрес> категория земель – земли населенных пунктов (том 1 л.д. 58).

18.07.2011 между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя и ЗАО КПК «Ставропольстройопторг» заключен договор аренды земельного участка № 9123 в границах земель муниципального образования города Ставрополя, с кадастровым номером № площадью 5494 кв.м., расположенного по 

<

адрес> под площадкой для открытого хранения контейнеров, проходной. На участке имеются : каменное нежилое строение, инженерные коммуникации. Срок аренды установлен на 10 лет : с 11.05.2011 по 10.05.2021 (том 1 л.д. 51-57). Договор аренды зарегистрирован в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 07.09.2011 (том 1 л.д. 67). 

01.08.2014 ЗАО КПК «Ставропольстройопторг» по договору № 1 уступило права и обязанности по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования ЗАО «Ставропольское предприятие оптовой торговли КПК Ставропольснаб» (том 1 л.д. 61-64). 

Из кадастрового паспорта на земельный участок с кадастровым номером № следует, что разрешенное использование земельного участка – под площадкой для открытого хранения контейнеров, проходной (том 1 л.д. 69-70).

Из кадастровой справки от 20.12.2016 о кадастровой стоимости следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет – 11796057,52 рубля (том 1 л.д. 66).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых производилась по состоянию на 01.01.2015 года.

В силу статьи 70 Кодекса административного судопроизводства РФ при разрешении дел об оспаривании кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение на такой отчет. 

Согласно положениям статьи 12 вышеуказанного Федерального закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное. 

Оспаривая установленную кадастровую стоимость земельных участков, указанных в иске, административный истец представил отчет об оценке № КС 405/201 от 08.11.2016 об определении рыночной стоимости указанных земельных участков, выполненный ООО «БизнесПрофиль», в соответствии с которым рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2015 составляет : с кадастровым номером № - 377000 рублей; с кадастровым номером № - 14567 000 рублей; с кадастровым номером № - 3001 000 рублей (том 1 л.д. 71-197).

На данный отчет об оценке получено положительное экспертное заключение некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Деловой Союз Оценщиков» № 6782 от 30.11.2016 года (том 1 л.д. 198-221).

Судом установлено, что административный истец 28.12.2016 обращался в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю. Решением комиссии от 25.01.2017 заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка отклонено. 

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю, проанализировав представленный административным истцом отчет об оценке № КС 405/201 от 08.11.2016 об определении рыночной стоимости оцениваемых земельных участков, выполненный ООО «БизнесПрофиль», указала на недостатки в оформлении и содержании данного отчета, не соответствие его требованиям действующего оценочного законодательства (том 1 л.д. 222-225).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с изложенным, а также в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу по ходатайству административного истца определением Ставропольского краевого суда от 06.04.2017 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «ЭКСПЕРТ-ПРОФИ». 

В соответствии с заключением судебной экспертизы № 049/ЭО-17 от 18.07.2017 рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на 01.01.2015 составила:

- с кадастровым номером №, общей площадью 209 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: под магазином розничной торговли, местоположение: г. 

<

адрес> в сумме 290 510 рублей;

- с кадастровым номером №, общей площадью 28826 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: под производственной базой, местоположение: г. 

<

адрес> в сумме 24098 536 рублей;

- с кадастровым номером № общей площадью 5494 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: под площадкой для открытого хранения контейнеров, проходной, местоположение: г. 

<

адрес> в сумме 4950 064 рубля (том 2 л.д. 10-98).

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частью 1 и частью 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (п. 8 ст. 82 Кодекса административного судопроизводства РФ). 

Из материалов дела следует, что заключение оценочной экспертизы подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами : 26:12:010102:291, 26:12:010102:292, 26:12:010102:29. 

Из экспертного заключения следует, что обследование объекта оценки производилось только для ознакомления с объектами исследования на местности, поскольку дата оценки ретроспективна. В ходе осмотра производилось фотографирование, с помещением в экспертное заключение фототаблиц. Объекты исследования расположены в северо-западном районе города. 

Экспертом в заключении определены качественные и количественные характеристики объектов исследования, определены участки на кадастровой карте города, произведен анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка, к которому принадлежат оспариваемые объекты : земельный участок с кадастровым номером № – относится к земельным участкам коммерческого назначения, под торгово-офисной застройкой; земельные участки с кадастровыми номерами – № и № – земельные участки коммерческого назначения под индустриальной застройкой. Экспертом проанализированы предложения о продаже земельных участков по состоянию на 01.01.2015. В экспертном заключении произведен расчет рыночной стоимости указанного земельного участка в рамках сравнительного подхода, методом сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов для оценки земельных участков выбрано по 4 объекта-аналога, расположенные в промзоне северо-западного района города Ставрополя и проспекту Кулакова. Экспертом произведены корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов, поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектами оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивирован в заключении. 

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемых земельных участков, с учетом их местоположения, целевого использования. 

Доводы представителя заинтересованного лица – комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя ФИО2 о том, что экспертом при подготовке заключения по оценке рыночной стоимости земельных участков, указанных в административном иске, находящихся в аренде у административного истца, подобрано малое количество аналогов, по мнению суда, являются несостоятельными, поскольку не основаны на нормах оценочного законодательства. 

Так в соответствии с Федеральными стандартами оценки № 1, утвержденных приказом Министерства экономического развития РФ от 20.05.2015 № 297, оценщик самостоятельно определяет необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24). Федеральные стандарты оценки №№ 1, 2, 3, 4, 7, утвержденные приказами Министерства экономического развития РФ не содержат положений, указывающих на количество объектов-аналогов, необходимых для производства расчета рыночной стоимости объектов недвижимости.

Доводы представителя заинтересованного лица о том, что экспертом не произведена корректировка при оценке земельных участков на наличие на них строения и коммуникаций, по мнению суда нельзя признать обоснованными. При оценке стоимости земельных участков учитывается не само наличие на участке инженерных коммуникации, а наличие фактической возможности подключения к таким коммуникациям, предполагаемая возможность подключения к коммуникациям либо отсутствие возможности подключения к коммуникациям (при отсутствии таковых вблизи земельного участка), что существенным образом влияет на стоимость объектов недвижимого имущества.

Как усматривается из материалов дела, экспертом при сопоставлении объектов-аналогов с объектом оценки корректировка на коммуникации не применялась, так как на объектах оценки имеются здания, подключенные к коммуникациям. Объекты-аналоги расположены на территории города, что свидетельствует о наличии фактической возможности подключения к инженерным коммуникациям. 

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы не имеется. Выводы, содержащиеся в отчете № КС 405/2016 от 08.11.2016 об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № опровергается заключением судебной оценочной экспертизы.

Содержание заключения эксперта свидетельствует о том, что вывод эксперта о рыночной стоимости данных земельных участков не является произвольным; при оценке объекта эксперт в полной мере придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами; заключение эксперта базируется на достоверных сведениях об объектах оценки; описание технических характеристик объектов оценки выполнено на основании материалов административного дела, публичной кадастровой карты, публичных данных ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации и картографии» по Ставропольскому краю, произведенные на основе сравнительного подхода, методом сравнения продаж, объективно отражают рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2015 года; оценка произведена на основе анализа рынка земельных участков, с учетом ценообразующих факторов с применением корректировок по всем значимым группам элементов сравнения.

При разрешении настоящего дела заинтересованное лицо возражало в удовлетворении заявленных требований, однако вопреки обязанности доказать недостоверность представленных заявителем сведений об объектах, использованных при определении кадастровой стоимости, о величине рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы о том, что рыночная стоимость спорных земельных участков является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, лицами, участвующими в деле, суду не представлено. Ходатайств о проведении повторной оценочной экспертизы, а также оснований к ее назначению лицами, участвующими в деле, не заявлялось и не озвучивалось.

Возражения представителя заинтересованного лица в установлении кадастровой стоимости оцениваемого земельного участка в размере рыночной со ссылкой на отсутствие оснований к изменению кадастровой стоимости оцениваемого земельного участка, а также необходимости отказа в иске по этим основаниям, не могут быть приняты судом во внимание в связи со следующим. 

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пункту 3 статьи 66 названного Кодекса в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 24.18 приведенного Федерального закона предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Поэтому обращение Общества в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельных участков, находящихся у административного истца на праве аренды, равной их рыночной стоимости по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с указанными положениями Земельного Кодекса РФ и Федерального закона «Об оценочной деятельности», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения и исчисления размера арендной платы государственную кадастровую оценку земельного участка, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Без установления данных о том, какова же действительная рыночная стоимость земельного участка заявителя, суд не вправе отказать в установлении рыночной стоимости заявленного в иске недвижимого имущества. 

По этим же основаниям не подлежат удовлетворению доводы возражений Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю. 

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами : № в размере их рыночной стоимости, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы. 

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил :

административные исковые закрытого акционерного общества «Ставропольское предприятие оптовой торговли КПК «Ставропольснаб» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 209 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов с видом разрешенного использования - под магазином розничной торговли, местоположение : город 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости - 290 510 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 28 826 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов с видом разрешенного использования - под производственной базой, местоположение : город 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости - 24098 536 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 5 494 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов с видом разрешенного использования - под площадкой для открытого хранения контейнеров, проходной, местоположение : 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости – 4950094 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами - №

Датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать дату обращения закрытого акционерного общества «Ставропольское предприятие оптовой торговли КПК «Ставропольснаб» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю – 28 декабря 2016 года. 

Административное исковое заявление поступило в суд 20 марта 2017 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда.

Судья Задорнева Н.П.