Дело №3а-326/2020

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 июля 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Палагиной А.А., 

при ведении протокола помощником судьи Воронцовой А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-326/20 по административному исковому заявлению АО «Т.Б.М.» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

АО «Т.Б.М.» (далее – административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего на праве собственности объекта недвижимости (земельного участка). Просил установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

В судебном заседании представитель административного истца в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) уточнил требования и просил определить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, не согласился с выводами судебной экспертизы, направил в суд замечания в письменном виде. 

Представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание также не явился, просил дело рассмотреть в отсутствие представителя. Представил замечания на заключение эксперта в письменном виде. 

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

Выслушав представителя административного истца, показания эксперта ФИО1, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок в кадастровым номером 50:12:0101001:15, площадью 22 134 +/- 52 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения производственной базы, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>, 

В силу требований статьи 391 НК РФ административный истец является плательщиком земельного налога и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи исходя из его кадастровой стоимости.

В соответствии со статьей 389 НК РФ объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (статья 390 НК РФ).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Согласно пункту 1 статьи 66ЗК РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка его кадастровая стоимость устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 названного Кодекса).

Согласно статье 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которому рыночная стоимость земельного участка составляет по состоянию на 01.01.2018 года 72 626 700 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено Общества с ограниченной ответственностью «ФИНАНСОВЫЙ КОНСАЛТИНГ» эксперту ФИО1.

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанных выше объектов недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

По мнению эксперта, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2018 года составляет 73 586 700 рублей.

Данные выводы экспертом в заключении мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд руководствуется заключением эксперта.

Таким образом, суд, исследовав вышеуказанное заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного истца и административного ответчика представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Не доверять представленному заключению экспертизы, а также показаниям эксперта в судебном заседании, оснований не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости земельного участка.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона N 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года N 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим стаж работы в области оценки 8 лет, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО N 1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО1 подтвердила свое заключение и опровергла письменные замечания Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки». 

Так, эксперт пояснила, что в соответствии с п.11 ФСО №1 при выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком, не следует, что эксперт обязан обосновать отказ от использования какого-либо подхода. Наоборот - эксперт обязан обосновать выбор тех подходов, которые он использует в конкретном исследовании. Таким образом, мнение представителя Министерства имущественных отношений является ошибочным с формальной точки зрения, изложенной в требованиях ФСО №1.

Кроме этого, эксперт по собственной инициативе при обосновании применения в исследовании сравнительного подхода на стр. 13 заключения эксперта приведен отказ от использования доходного подхода: «С учетом содержащихся в материалах дела данных, по состоянию на дату исследования рассматриваемый земельный участок застроен. На исследуемом земельном участке расположена часть отдельно стоящего здания склада, лит.ЗБ, Б1, ЗБ2. Данный объект на дату исследования генерирует потоки доходов. Однако, существенным фактом является то, что здание склада расположено не только на исследуемом земельном участке, но и на соседних земельных участках, не рассматриваемых в настоящем Заключении эксперта. Определить точную величину доходов, величину эксплуатационных расходов, затрат на управление объектом и прочих показателей, приходящихся именно на ту часть здания, которая расположена на исследуемом земельном участке, не представляется возможным.

Поэтому, по мнению эксперта, попытка применения в отношении рассматриваемого земельного участка методов доходного подхода, основанных на прогнозируемых данных о величине доходов, приходящихся на часть здания, расположенную именно на территории исследуемого земельного участка, приведет к низкому уровню достоверности результатов».

В результате анализа рынка данные о величине рыночной арендной платы земельных участков, аналогичных исследуемому, расположенных в Московской области, в открытых источниках экспертом выявлены не были. Однако, было выявлено достаточное количество предложений по продаже земельных участков сопоставимого назначения на дату близкую к дате исследования, что позволило эксперту в составе настоящего исследования применить метод корректировок для определения рыночной стоимости исследуемого земельного участка в рамках сравнительного подхода. Данный подход дает максимально-достоверные результаты при определении рыночной стоимости аналогичных объектов недвижимости.

Учитывая достаточно высокий уровень активности свободных земельных участков под объекты недвижимости производственного назначения, эксперт полагает целесообразным применять сравнительный подход.

Таким образом, для целей исследования эксперт полагает целесообразным применить для определения стоимости земельного участка метод корректировок в составе сравнительного подхода.

Также эксперт отметила, что согласно п. 24 ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов».

На стр.26-27 заключения эксперта №16/01/20 от 24.01.2020 приводятся рис.11-12, согласно которым средняя цена за земельные участки под размещение производственных объектов, расположенных по направлению северо-восток (направление исследуемого земельного участка) составляет 3 479 руб./кв.м., а под размещение складских объектов 3663 руб/кв.м. Вышеуказанные значения попадают в диапазон выборки, представленной на стр.28-29 заключения эксперта. Полученное значение рыночной стоимости исследуемого земельного участка, равное 3 324,6 руб./кв.м., не только попадает в диапазон, полученный на основе выборки, но и соответствует среднему значению показателя рыночной стоимости за аналогичные участки, полученному по результатам анализа рынка.

Следует отметить, что согласно п. 29 ФСО №7: «рекомендуется указать ориентировочные значения (значение) оцениваемой величины, которые не учитываются при итоговом согласовании, но могут быть использованы в качестве поверочных к итоговому результату оценки недвижимости».

Таким образом, мнение представителя ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» является ошибочным - требования ФСО №3 и ФСО №7 соблюдены в полном объеме. Эксперт настаивает на правильности выбора подхода к расчету стоимости исследуемого объекта и достоверности сделанных на его основе выводов.

Под сроком экспозиции понимают: срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним. Среднерыночный срок экспозиции - это период в течение, которого объект недвижимости может быть продан при неизменной цене предложения. Таким образом, эксперт обоснованно полагал, что если цена предложения объекта- аналога (образца для исследования) была размещена в период, отстающий от даты исследования на среднерыночный срок экспозиции таких объектов на рынке или на меньший период, то цена предложения таких объектов останется неизменной. Так как никаких обновлений цены предложений объектов-аналогов за период между датой размещения объявления до даты исследования нами выявлено не было. Это подтверждает правильность логики Эксперта и обоснованной величины корректировки на рыночные условия принятой равной 0%.

На стр. 46 заключения эксперт приводит точную ссылку на аналитические данные ассоциации Статриелт (https://statrielt.ru) и таблицу с данными о рыночных интервалах сроках экспозиции земельных участков различного назначения.

Согласно рис. 16 стр. 46 заключения среднерыночный срок экспозиции для земельных участков категории земли населенных пунктов, предназначенных под размещение производственных объектов, составляет 9 месяцев. Сроки экспозиции принятых к расчету объектов-аналогов (стр. 43-44 заключения) составили от менее 1 месяца до 8 месяцев до даты исследования. То есть, сроки экспозиции образцов для исследования №№1, 2, 3 меньше среднего значения. Это позволило эксперту, обоснованно используя рыночные данные применить в расчетах корректировку на рыночные условия равную 0%.

Дополнительно эксперт обращает внимание на то, что согласно данным Экономического научного журнала «Оценка инвестиций» ценовых изменений на рынке земельных участков Московской области в течении 2017 года не происходило.

Эксперт также обратил внимание суда на то, что сам заявитель не приводит ни одного довода о конкретном источнике информации, который эксперт мог бы использовать для обоснования корректировки, что косвенно подтверждает правильность сделанного экспертом вывода.

Таким образом, эксперт подтверждает обоснованность и достоверность применения нулевой корректировки на рыночные условия, основанной на данных о типичных сроках продажи (экспозиции) для рынка земельных участков.

На стр. 51 заключения эксперт приводит Табл. 10, отражающую результаты определения рыночной стоимости исследуемого объекта, после чего указывает, полученное значение соответствует рыночным данным, что подтверждено проведенным анализом рынка и попадает в указанный диапазон.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами участвующими в деле представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими частичному удовлетворению.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 18.10.2019 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление АО «Т.Б.М.» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд 18 октября 2019 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 50:12:0101001:15, площадью 22 134 +/- 52 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использования: для размещения производственной базы, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2018 года, в размере 73 586 700 (семьдесят три миллиона пятьсот восемьдесят шесть тысяч семьсот) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина 

Мотивированное решение изготовлено 16 июля 2020 года.