№

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

06 июля 2021 года г. Уфа

Октябрьский районный суд города Уфы Республики Башкортостан в составе: председательствующего судьи Шакировой Г.Р., при секретаре Ахматовой Л.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 к Управлению Росреестра по Республике Башкортостан, государственному регистратору ФИО2 о признании решения незаконным, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с приведенным административным иском, указав, что 18 декабря 2020 года ответчиком вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации права № Основанием указано отсутствие зарегистрированного права собственности на объект недвижимости у продавца, непредставление заявления продавца на право собственности и переход права собственности на недвижимое имущество, правоустанавливающих документов, подтверждающих возникновение права собственности продавца на недвижимое имущество, в договоре отсутствуют необходимые данные согласно ст.554 ГК РФ. Однако представить указанные в уведомлении документы не представляется возможным ввиду ликвидации продавца 29 декабря 2010 года. Право собственности продавца на объект недвижимости не оспаривалось. Ответчиком не представлены доказательства, указывающие на невозможность получения сведений о правоустанавливающих документах в рамках межведомственного взаимодействия или об их отсутствии в регистрационном деле. Все правоустанавливающие документы содержатся в регистрационном деле и их повторное затребование у истца неправомерно. 

Истец просит признать незаконным уведомление о приостановлении государственной регистрации права № Управления Росреестра по Республике Башкортостан, обязать осуществить государственную регистрацию перехода права на объект недвижимости.

Определением суда к участию в деле в качестве административного соответчика привлечена государственный регистратор ФИО2, в качестве заинтересованного лица государственный регистратор ФИО3

Административный истец, административный соответчик государственный регистратор ФИО2, заинтересованное лицо, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Республике Башкортостан ФИО4 в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований отказать. 

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав в судебном заседании материалы дела, оценив в совокупности все доказательства, имеющие юридическую силу, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) граждане могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) должностного лица, государственного служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Судом установлено, что сроки обращения в суд, предусмотренные статьей 219 КАС РФ, административным истцом соблюдены. 

Согласно части 1 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, регулируются положениями этого федерального закона.

Правовую основу государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон N 218-ФЗ, другие федеральные законы и издаваемые в соответствии с ними иные нормативные правовые акты Российской Федерации (часть 1 статьи 2 Федерального закона N 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Пункт 5 статьи 8.1 ГК РФ устанавливает, что уполномоченный в соответствии с законом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на имущество, проверяет полномочия лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации права, законность оснований регистрации, иные предусмотренные законом обстоятельства и документы, а в случаях, указанных в пункте 4 данной статьи, также наступление соответствующего обстоятельства.

К компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся среди прочего проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (часть 3 статьи 3 Федерального закона N 218-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 554 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, по договору купли-продажи от 07 декабря 2009 года, заключенному между председателем ликвидационной комиссии сельскохозяйственного кооператива – колхоз «Марс» в лице ФИО5 (продавец) и ФИО1 (покупатель), продавец продал и покупатель купил нежилое здание автопарка 1981 года постройки, площадью 606 кв.м, находящееся по адресу: 

<

адрес>. Согласно акту приема-передачи от 18 декабря 2009 года продавец передал, а покупатель принял нежилое здание МТМ (машино-тракторной мастерской) общей площадью 754,8 кв.м 1983 года постройки, находящийся по адресу: 

<

адрес>.

Установлено, что сельскохозяйственный кооператив – колхоз «Марс» ликвидирован 29 декабря 2010 года.

12 декабря 2020 года истец обратился в МФЦ г.Уфы с заявлением о регистрации перехода права собственности, предоставив документы: заявление, договор купли-продажи от 07 декабря 2009 года, акт приема-передачи от 18 декабря 2009 года.

Уведомлением № от 18 декабря 2020 года регистрационные действия приостановлены до 18 марта 2021 года. Основанием указано отсутствие зарегистрированного права собственности на объект недвижимости у продавца, непредставление заявления продавца на право собственности и переход права собственности на недвижимое имущество, правоустанавливающих документов, подтверждающих возникновение права собственности продавца на недвижимое имущество, в договоре отсутствуют необходимые данные согласно ст.554 ГК РФ. Указано, что имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах и сведениями ЕГРП (предмет договора, год постройки, площадь, адрес). Предложено представить заявление продавца на право собственности и переход права собственности, правоустанавливающие документы, подтверждающие возникновение права собственности продавца на недвижимое имущество, документы, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, уточнить сведения об объекте недвижимости, представить документы, подтверждающие заявленный на регистрацию объект и объект по договору является одним и тем же объектом недвижимости, при необходимости заявить об учете изменений.

Уведомлением от 18 марта 2021 года отказано в государственной регистрации права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 14 федерального закона от 13 июля 2015 года N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:

1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости;

2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;

3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

4) свидетельства о праве на наследство;

5) вступившие в законную силу судебные акты;

6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта-план территории);

7.1) утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;

9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

В силу пункта 4 указанной статьи закона государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в Едином государственном реестре недвижимости сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с:

1) возникновением права на созданный объект недвижимости в случае, указанном в пункте 1 части 5 настоящей статьи;

2) возникновением права на образованный земельный участок в случаях, указанных в пунктах 8 - 10, 12 части 5 настоящей статьи;3) прекращением прав на объект недвижимости (за исключением прекращения прав в случаях, указанных в пункте 3 части 3 настоящей статьи);

4) переходом права на объект недвижимости;

5) подтверждением прав на объект недвижимости, возникших до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

6) подтверждением прав на объект недвижимости, возникших в силу федерального закона;

7) ограничением прав на объект недвижимости и обременением объекта недвижимости, а также прекращением таких ограничения и обременения.

Согласно пункту 3 статьи 15 указанного закона государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению:

1) лица, право которого на объект недвижимости возникает (за исключением случаев, при которых в соответствии с настоящим Федеральным законом государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно) или прекращается, - при государственной регистрации возникновения или прекращения соответствующего права;

2) правообладателя объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливается ограничение права или обременение объекта недвижимости, - при государственной регистрации ограничения или обременения, прекращения ограничения или обременения, если иное не установлено настоящим Федеральным законом;

3) сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом;

4) правообладателя объекта недвижимости - при подтверждении права на учтенный в Едином государственном реестре недвижимости объект недвижимости, возникшего до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" либо возникшего в силу федерального закона;

5) нотариуса или его работника, уполномоченного в порядке, установленном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 года N 4462-1, при государственной регистрации права на объект недвижимости, возникшего на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия, либо по заявлению любой стороны нотариально удостоверенной сделки;

6) иного лица в установленных настоящим Федеральным законом случаях.

В силу пунктов 5, 7 и 11 части 1 статьи 26 данного Федерального закона осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации; ранее представлены документы на государственную регистрацию другой сделки с этим же объектом недвижимости или перехода, ограничения права либо обременения объекта недвижимости и по данным документам решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации не принято.

В соответствии со статьей 27 указанного закона от 13 июля 2015 года N218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 настоящего Федерального закона.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 данного Закона и требованиям принятых в соответствии с названным Законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено данным Законом или иными федеральными законами (часть 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ).

Пунктом 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» даны разъяснения, согласно которым на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Как усматривается из материалов дела, основанием приостановления государственной регистрации послужило отсутствие зарегистрированного права собственности на объект недвижимости у продавца, непредставление заявления продавца на право собственности и переход права собственности на недвижимое имущество, правоустанавливающих документов, подтверждающих возникновение права собственности продавца на недвижимое имущество, в договоре отсутствуют необходимые данные согласно ст.554 ГК РФ. По сведениям ЕГРП право собственности СПК «Марс» в отношении заявленного объекта недвижимости не зарегистрировано. Документы-основания, подтверждающие возникновение или наличие ранее зарегистрированного права собственности продавца не представлены. Таким образом, в силу норм указанного пункта 4 статьи 14 федерального закона от 13 июля 2015 года N218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» у государственного регистратора имелись основания для приостановления государственной регистрации права.

Кроме того, имелись противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и сведениями ЕГРН, а именно: предмет договора – нежилое здание автопарка 1981 года постройки, площадью 606 кв.м, по адресу: РБ, 

<

адрес>, вместе с тем объект недвижимости, на регистрацию которого представлено заявление, имеет характеристики: здание площадью 754,80 кв.м, 1983 года постройки, по адресу: РБ, 

<

адрес>. 

Согласно разъяснениям, данным в пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В представленных государственному регистратору документах (договоре, акте приема-передачи) данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости не имелось, в них усматривались расхождения, не позволяющие идентифицировать объект недвижимости, в связи с чем ответчиком обоснованно указано на это в уведомлении о приостановлении регистрации права.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу об отсутствии нарушения прав и законных интересов истца, соответствии действий, решения ответчика нормам права. 

Руководствуясь статьями 175-180, 227 КАС РФ, суд

решил:

В удовлетворении требований ФИО1 к Управлению Росреестра по Республике Башкортостан, государственному регистратору ФИО2 о признании незаконным уведомления о приостановлении государственной регистрации прав от 18 декабря 2020 года № обязании произвести регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение одного месяца с момента составления мотивированного решения через Октябрьский районный суд г.Уфы Республики Башкортостан.

Судья Шакирова Г.Р. 

Решение15.07.2021