Гр. дело № 2- 906/17 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

27 октября 2017 г. г. Зеленоградск

Судья Зеленоградского районного суда Калининградской области 

ФИО1

при секретаре Кислицыной Н.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Зеленоградского районного суда Калининградской области

гражданское дело по иску ФИО2 к администрации МО «Зеленоградский городской округ» о признании права собственности на самовольную постройку- объект незавершенного строительства

установил:

Истец ФИО3 обратился в Зеленоградский районный суд с иском к администрации МО «Зеленоградский городской округ» о признании права собственности на самовольную постройку- объект незавершенного строительства.

В обоснование заявленных требований указал, что 28.05.2009 между ним и ФИО4 было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 25.10.2006, согласно которого к нему перешло право аренды на земельный участок с КН №, площадью 1200 кв.м, расположенного в 

<

адрес>, с разрешенным использованием под проектирование строительства индивидуального жилого дома, со сроком действия 10 лет. В период пользования земельным участком, без получения разрешений истцом было начато строительство жилого дома, а именно на участке был возведен железобетонный монолитный фундамент. 26.08.2016 истец получил градостроительный план земельного участка, в ООО «Балтийский кадастровый центр» была разработана проектная документация на жилой дом, со схемой планировочной организации земельного участка. 23.08.2016 с АО «Янтарьэнерго» был заключен договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, и в сентябре 2016 года истец обратился в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство. Письмом от 04.10.2016 администрация предложила оплатить задолженность по арендной плате и решить вопрос о продлении договора аренды. После погашения задолженности истец обратился в администрацию с заявлением о продлении срока действия договора. Письмом от 11.07.2016 администрация предложила представить документ, подтверждающий право собственности на объект незавершенного строительства. В целях продления срока действия договора, истец вынужден обратиться в суд с вышеуказанным иском.

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, извещен надлежащим образом, о причине неявки не сообщил.

Представитель истца ФИО5, действующий на основании доверенности исковые требования поддержал по указанным в иске основаниям. Указал, что ответы администрации не оспаривали, с требованиями о продлении договора аренды в суд не обращались, избрали именно такой способ защиты права.

Представитель ответчика администрации МО «Зеленоградский городской округ» в судебное заседание не явился, извещены надлежащим образом, о причине неявки не сообщили. Ранее в предварительном судебном заседании представитель администрации ФИО6 исковые требования не признала.

Выслушав представителя истца, оценив относимость, допустимость и достоверность представленных по делу доказательств по правилам, установленным ст. 67 ГПК Российской Федерации, суд считает, что заявленные требования истца не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии с требованиями ст. 263 ГК Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, перестраивать их или сносить, разрешать строительство другим лицам. Другие владельцы земельного участка обладают правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков приобретают право собственности на возведенное или созданное ими для себя на этих участках недвижимое имущество; строительство считается законченным и вновь созданное имущество признается объектом права собственности согласно ст. 219 ГК РФ с момента государственной регистрации. 

При этом государственной регистрации не подлежит самовольная постройка, каковой в силу ст. 222 ГК Российской Федерации признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности на нее. 

Вместе с тем п. 3 ст. 222 ГК Российской Федерации допускает возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании или в аренде которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела следует, что постановлением главы МО «Зеленоградский район» от 07.09.2006 за № 1626 ФИО7 в аренду сроком на 10 лет был предоставлен земельный участок с КН №, площадью 1200 кв.м, расположенный в 

<

адрес>, с разрешенным использованием – для проектирования и строительства индивидуального жилого дома, и на основании данного постановления 25.10.2006 между администрацией МО «

<

адрес>» и ФИО7 был заключен договор аренды земельного участка с КН № (л.д. 12-20).

Соглашением от 28.05.2009, заключенным между ФИО7 и ФИО2 права и обязанности по вышеуказанному договору аренды земельного участка были переданы последнему.

Переход прав на земельный участок был зарегистрирован в ЕГРП 03.07.2009 (л.д. 22).

26.08.2016 ФИО2 администрацией МО «Зеленоградский городской округ» был выдан градостроительный план на земельный участок с КН № согласно которого земельный участок расположен в территориальной зоне 1ЖЗ –зоне застройки индивидуальными жилыми домами.

Согласно технического паспорта на ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке с КН № расположен неоконченный строительством индивидуальный жилой дом, с процентом готовности – 4%, а именно железобетонный монолитный фундамент (л.д. 38).

Из технического отчета, составленного инженером АО «Ростехинвентаризация –Федеральное БТИ» ФИО8, по состоянию на декабрь 2016 года, работы по строительству фундамента выполнены технически грамотно с хорошим качеством, с соблюдением строительных норм, без нарушения технических условий на производство работ. Не нарушены при производстве работ и требования санитарно-эпидемиологических и противопожарных норм. Произведенные работы не нарушают права и законные интересы граждан и не создают угрозу их жизни и здоровья (л.д. 41-58).

Так же из материалов дела следует, что 12.09.2016 истец обратился в администрацию с заявлением о выдаче разрешения на строительство жилого дома.

Ответом от 04.10.2016 администрация предложила оплатить задолженность по арендной плате в размере 28926 руб., решить вопрос о возможности продления срока действия договора аренды и повторно обратится с заявлением о выдаче разрешения на строительство(л.д. 74).

18 мая 2017 года истец повторно обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с КН №, однако ответом от 11.07.2017 истцу было предложено представить документ, подтверждающий право собственности на объект незавершенного строительства.

Не оспаривая данный ответ, в целях получения документа о праве собственности, истец обратился в суд с иском о признании права собственности на незавершенный строительством жилой дом.

Вместе с тем, с обоснованностью избранного истцом способа защиты нарушенного права суд согласиться не может.

Действительно, возведенный истцом объект недвижимого имущества соответствует ч. 3 ст. 222 ГК Российской Федерации, а именно, возведен без получения разрешения на строительство, однако истец является законным владельцем земельного участка (арендатором), земельный участок имеет разрешенное использование –под проектирование и строительство индивидуального жилого дома, расположен участок в территориальной зоне Ж1- зоне застройки индивидуальными жилыми домами, доказательств, что сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и создает угрозу жизни и здоровью граждан не имеется, следовательно, возведенная постройка может быть легализована на основании решении суда.

Однако в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Из материалов дела следует, что срок действия договора аренды № 498-КЗО\2006 истек 06.09.2016 года, при этом п. 4.3.3 договора установлено, что арендатор по истечении срока действия договора имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора (л.д. 15).Согласно ч. 2 ст. 621 ГК Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Учитывая, что ни одна из сторон, не предупредила о прекращении действия договора аренды, договор аренды от 25.10.2006 считается заключенным на неопределенный срок.

Следовательно, истец вправе был получить, как разрешение на строительство жилого дома на земельном участке, находящимся у него в аренде на неопределенный срок и по окончании строительства жилого дома зарегистрировать право собственности на него, так и обратится в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка в соответствии с п. 10 ч.2 ст. 39.6 ЗК Российской Федерации, а именно для завершения строительства жилого дома.

И в случае если администрацией ему в этом отказано, истец не лишен был возможности это оспорить, однако таких действий он не совершил.

Таким образом, суд приходит к выводу, что удовлетворением заявленных требований, при том, что истец длительное время не использовал земельный участок по его целевому назначению, не получил разрешение на строительство и не выполнил иные действия в установленный договором срок, возвел объект незавершенного строительства только на 4% незадолго до окончания срока действия договора, будут нарушены права муниципального образования на распоряжение, владение и использование земельного участка, собственником которого оно является.

При этом, восстановление нарушенного права истца на получение земельного участка, который и так находится в его пользовании, возможно путем оспаривания отказа в его предоставлении. 

Учитывая, что истцом выбран не надлежащий способ защиты нарушенного права, суд приходит к выводу, что заявленные им требования удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к администрации МО «Зеленоградский городской округ» о признании права собственности на самовольную постройку- объект незавершенного строительства, расположенного на земельном участке с КН №, площадью 1200 кв.м. в 

<

адрес>– отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через суд Зеленоградского района Калининградской области в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде.

Мотивированное решение изготовлено 01.11.2017г.

Судья: подпись ФИО1 

Копия верна:

Судья Зеленоградского районного суда

Калининградской области: ФИО1