Дело № 3а-219/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 июня 2019 года г.Ростов-на-Дону

Судья Ростовского областного суда Абрамов Д.М., рассмотрев в порядке упрощенного производства административное дело по административному исковому заявлению ЗАО НПК «ЭТАЛОН» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, 

у с т а н о в и л :

административный истец обратился в суд с вышеназванным заявлением, указав, что является правообладателем на основании договора аренды двух земельных участков из категории земель населенных пунктов, находящихся в г.Волгодонске. Определение размера платы за земельные участки осуществляется исходя из кадастровой стоимости, которая значительно выше их рыночной стоимости, определенной в отчетах оценщика. В связи с несоответствием кадастровой и рыночной стоимостей земельных участков административный истец просит суд установить их кадастровую стоимость по состоянию на 01.01.2014 в размере рыночной стоимости на основании ст.66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.18 Федерального закона об оценочной деятельности.

Представители сторон, заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

От представителей административного истца и Правительства Ростовской области поступили заявления об отсутствии возражений на заключение эксперта о рыночной стоимости объектов недвижимости.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что административный истец является арендатором следующих земельных участков из категории земель населенных пунктов:

1) площадью 25243 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – производственные базы кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года - 18 146 435,41 рублей;

2) площадью 3672 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – производственный корпус, кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января 2014 года – 2 485 540,08 рублей;

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области в границах городских округов Ростовской области была проведена по состоянию на 1 января 2014 года, её результаты утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года №776, постановление опубликовано 27 ноября 2014 года на «Официальном интернет-портале правовой информации». 

Рассматриваемые земельные участки в их настоящих характеристиках были включены в перечень земельных участков из категории земель населенных пунктов, в отношении которых проведены работы по государственной кадастровой оценке земель по состоянию на 1 января 2014 года. 

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков определяет размер арендной платы, является базой для определения выкупной стоимости участков, административный истец имеет основанный на законе правовой интерес в установлении их кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В обоснование своих требований административный истец представил отчеты оценщика, согласно которым при применении сравнительного подхода рыночная стоимость земельного участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составляет 8 305 000 рублей; а рыночная стоимость участка с кадастровым НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составляет 1 384 000 рублей. 

Заявления правообладателя участков о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, основанные на отчетах оценщика, были оставлены без удовлетворения решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ростовской области от 2 апреля 2019 года, дата обращения в комиссию – 21 марта 2019 года. В решении применительно к вышеназванным отчетам оценщика отмечено 10 нарушений ФСО №7,№3. Обязательный досудебный порядок разрешения спора соблюден. 

При анализе представленных доказательств подлежат применению положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральные стандарты оценки - ФСО № 1, ФСО №2, ФСО №3, ФСО №7, Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р, которым утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков. 

Суд, учитывая наличие возражений Правительства Ростовской области относительно недостоверности отчетов, назначил по делу судебную экспертизу по вопросу о рыночной стоимости каждого рассматриваемого земельного участка. 

Экспертиза проведена экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» (заключение от 13 июня 2019 года №680-Э/2019). 

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость рассматриваемых земельных участков по состоянию на 1 января 2014 года составляет: 

1) площадью 25243 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, - 10 905 000 рублей;

2) площадью 3672 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН - 1 502 000 рублей.

Эксперт использовал при расчете сравнительный подход, указав мотивированно об отказе от доходного и затратного подходов. В заключении приведены источники информации, использованные экспертом (нормативные источники, экспертные и информационные источники, включая проверяемые данные интернет-сайтов). В заключении приведены основные ценообразующие факторы, выделены сегменты рынка земель из категории земель населенных пунктов, отражены интервалы цен.

В рамках сравнительного подхода применен метод сравнения продаж. Экспертом сформирована выборка объявлений о продаже земельных участков в определенном экспертом сегменте рынка (участки под индустриальную застройку). 

В качестве объектов-аналогов экспертом использовано 3 земельных участка, расположенных в г.Волгодонске, по причинам, отраженным в заключении, и исходя из содержания объявлений о продаже, тексты которых приведены в приложении к заключению. Экспертом разъяснен порядок и основания отбора аналогов. Применительно к таблице выборки объявлений о продаже сходных участков эксперт привел разъяснения о критериях отбора аналогов с точки зрения сопоставимости по основным ценообразующим факторам, перечень которых отражен. 

Расчет рыночной стоимости земельных участков приведен в таблицах №18 и №28. Применение конкретных корректировок экспертом подробно и достаточно объяснено со ссылкой на источники использованной информации, включая «Справочник оценщика недвижимости 2014», объявления о продаже аналогов приобщены к заключению в приложении.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования в качестве эксперта, назначенного судом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; в заключении эксперта приводится перечень источников, использованных при проведении оценки.

Заключение эксперта опровергает содержание отчетов о расчете рыночной стоимости земельных участков, подтверждая правомерность отклонения отчетов при рассмотрении заявлений правообладателя в досудебном порядке. Суд находит корректным анализ рынка экспертом, определение им сегмента рынка, к которому относятся рассматриваемые участки. Выбор аналогов в результате анализа рынка при использовании основных ценообразующих факторов осуществлен обоснованно, корректировки объяснены со ссылкой на источники информации, объявления проверяемы, их содержание подтверждает суждения эксперта.

Согласно пункту 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30.06.2015 года законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание. 

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости обоих земельных участков, указанный в заключении эксперта. 

Оснований для возложения судебных расходов на Правительство Ростовской области не имеется, поскольку административным ответчиком обоснованно оспаривались размеры рыночной стоимости земельных участков, указанные в отчетах оценщика, рыночная стоимость определена экспертом. Разница между итоговой рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью укладывается в принятый в оценочной деятельности допустимый интервал различий. Данных о существенном нарушении методики определения кадастровой стоимости не установлено, поэтому судебные расходы по оплате экспертизы суд возлагает на административного истца (согласно расчету стоимости услуг эксперта, указанному в финансово-экономическом обосновании) в силу статей 109-111 КАС РФ. 

Руководствуясь статьями 175-180,293 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 25243 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – производственные базы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 10 905 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из категории земель населенных пунктов площадью 3672 кв.м (кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН), находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, разрешенное использование – производственный корпус в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 1 502 000 рублей.

Считать датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости - 21 марта 2019 года.

Возложить судебные расходы на административного истца: взыскать с ЗАО НПК «Эталон» 55 000 рублей в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» за проведенную судебную экспертизу.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Ростовский областной суд в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья Д.М.Абрамов