Дело № 2-274/2021

УИД: 61RS0046-01-2021-000462-68

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 июля 2021 года ст. Обливская Ростовской области 

Обливский районный суд Ростовской области в составе: 

председательствующего судьи Устиновой С.Г. единолично,

при секретаре судебного заседания Шевченко Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Государственному предприятию Ростовской области «РостовАвтоДор», Администрации муниципального образования «Обливское сельское поселение» о признании действительной сделки купли-продажи квартиры и земельного участка,

УСТАНОВИЛ

Истец ФИО1 обратился в суд с названным иском, указав в его обоснование, что в 1988 году получил по ордеру, который не сохранился, квартиру общей площадью 22 кв. м и земельный участок площадью 300 екв. М, расположенные по адресу: 

<

адрес>». 22.10.1996 года им, согласно договору на передачу и продажу квартир (жомов) в собственность была куплена вышеуказанная квартира у Обливского ДРСУ за 11 667 716 рублей, земельный участок продолжал оставаться в его пользовании. Своевременно в соответствии с действующим законодательством право собственности на квартиру и земельный участок не было оформлено. Поскольку продавец по договору купли-продажи «Обливское ДРСУ» уже не существует, в Управлении Росреестра в устной форме ему в регистрации права собственности было отказано, рекомендовано обратиться в суд. ГУП РО «Обливское ДРСУ» 29.09.2016 года прекратило деятельность юридического лица путем реорганизации в форме присоединения, правопреемник – ГОП РО «Ростовавтодор». Ссылаясь на обстоятельства открытого, непрерывного и добросовестного владения квартирой и земельным участком, а также положения Гражданского и земельного кодексов РФ, истец просит суд: признать действительной сделку купли-продажи квартиры № 1 (литера А) общей площадью 53,3 кв. м, пристройки (литера А1), бани (литер Б), гаража (литера В), котельной (литера Г), навеса (литера Д), забора шиферного (литера № 1), расположенных по адресу: 

<

адрес>, и земельного участка кадастровый №, адрес: (описание местоположения): 

<

адрес>, площадью 300 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, между ФИО1 и «Обливским ДРСУ» состоявшимся; признать за ФИО1 право собственности на все перечисленные объекты, в том числе земельный участок.

В судебном заседании истец ФИО1 дал суду объяснения, из содержания которых следует, что спорную квартиру ему выделили еще в 1988 году как молодому специалисту. В 1996 году стали оформлять документы, в кассу предприятия он вносил какую-то денежную сумму, которая была незначительной, гораздо меньше суммы, указанной в договоре 1996 года в качестве продажной цены. Была ли это сумма в счет оплаты стоимости квартиры, пояснить не может, сам платежный документ у него не сохранился. Учитывая документы, которые представил правопреемник Обливского ДРСУ, он допускает, что квартира была ему передана бесплатно в порядке приватизации. Вспомогательные строения, указанные в просительной части иска, были возведены им после заключения договора. Договор в регистрирующий орган им представлялся, специалисты ему поясняли, что все документы у него в порядке и никакой регистрации не требуется. В настоящее время право собственности на квартиру он зарегистрировать не может, хотя считает, что договор заключен в установленном порядке, в связи с чем должен быть признан заключенным.

В судебное заседание не явился представитель ответчика ГУП РО «РостовАвтоДор», который о времени и месте рассмотрения дела был уведомлен надлежащим образом (л.д. 81), об уважительности причин неявки сведений суду не представлено.

Представитель ответчика Администрации Обливского сельского поселения в судебное заседание, будучи надлежащим образом уведомленным о слушании дела (л.д. 84), не явился, в отзыве на исковое заявление содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Администрации (л.д. 54).

В судебное заседание не явилось третье лицо Управление Росреестра по Ростовской области, которое было надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения дела (л.д. 85), причины неявки неизвестны.

При установленных обстоятельствах надлежащего извещения лиц, участвующих в деле, суд рассмотрел настоящее гражданское дело в их отсутствие в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ.

Заслушав истца ФИО1, изучив материалы дела, обозрев материалы инвентарного дела №, оценив представленные доказательства по правилам, установленным ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 09.06.2021 года, в ЕГРН имеются сведения о жилом помещении – квартире с кадастровым номером 61:27:0070108:570 площадью 22,7 кв. м, расположенной по адресу: 

<

адрес>, при этом сведения о зарегистрированных правах на указанную квартиру отсутствуют (л.д. 17-18).

Истец основывает свои исковые требования на договоре, заключенном с Обливским ДРСУ 22.10.1996 года.

Как следует из указанного договора, Обливское ДРСУ – продавец и ФИО1 – покупатель заключили договор на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан (л.д. 13-14), по условиям которого продавец передал в собственность, а покупатель приобрел квартиру, состоящую из 3 комнат, общей площадью 22,7 кв. м, в том числе жилой 18,5 кв. м, по адресу: 

<

адрес>, указан состав семьи – 1 человек (п. 1 договора). Пунктом 3 договора предусмотрено, что покупатель получает квартиру бесплатно по решению 8-й сессии областного Совета от 4.12.91 года.

Аналогичная копия договора хранится и представлена в материалы дела ответчиком ГУП РО «РостовАвтоДор» (л.д. 64-65).

Следует отметить, что, постановлением Администрации Муниципального образования «Обливское сельское поселение» Обливского района Ростовской области № 421 от 17.11.2015 года (л.д. 15) адрес квартиры 

<

адрес>, 

<

адрес>

Как следует из листа записи Единого государственного реестра юридических лиц от 26.05.2016 года, а также выписки из ЕГРЮЛ от 07.06.2021 года (л.д. 19-29), Государственное унитарное предприятие Ростовской области «Обливское дорожное ремонтно-строительное управление» было реорганизовано и присоединено в Государственному унитарному предприятию Ростовской области «РостовАвтоДор», в связи с чем последнее стало правопреемником по всем правам и обязанностям ГУП РО «Обливские ДРСУ».

Наряду с договором от 22.10.1996 года, представителем ответчика ГУП РО «РостовАвтоДор» представлено заявление ФИО1, датированное 04.04.1996 года, поданное на имя начальника Обливского ДРСУ ФИО с просьбой дать разрешение на приватизацию квартиры по адресу: 

<

адрес> (л.д. 67), а также выписка из приказа от 25.10.1996 года «О приватизации ведомственного жилья», изданного на основании Положения «О приватизации жилого фонда в Обливском районе» и согласно поданным заявлениям от квартиросъемщиков Обливского ДРСУ и произведенной оценочной стоимости квартир (л.д. 65), в соответствии с которым приняты решения: 1. утвердить оценочную стоимость квартир, в числе которых и квартира 

<

адрес> ФИО1; 2. комиссии по приватизации жилья оформить на перечисленных квартиросъемщиков договоры передачи жилья в собственность, согласно Положению, в течение 2 месяцев; 3. снять с баланса перечисленные квартиры.

В соответствии с Решением Совета народных депутатов Ростовской области от 04.12.1994 года «О приватизации жилищного фонда на территории Ростовской области» областной Совет народных депутатов 8 сессии 21 созыва в целях реализации на территории области Закона РСФСР от 04.07.1991 года «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» решил произвести приватизацию жилищного фонда в Ростовской области, находящегося в муниципальной и государственной собственности, без оплаты (п. 2); рекомендовать общественным объединениям (организациям) осуществлять приватизацию находящегося в их собственности жилья в собственность граждан на условиях, предусмотренных для государственного и муниципального фонда (п. 3).

Основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда на территории Российской Федерации установлены Законом РФ от 04.07.1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

Согласно закрепленному в указанном законе понятию, под приватизацией жилых помещений понималась бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. 

В соответствии с положениями названного Закона в редакции, действовавшей на момент заключения ФИО1 договора от 22.10.1996 года, передача в собственность граждан жилых помещений осуществляется: соответствующим Советом народных депутатов или его исполнительным органом; предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения; учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд (статья 6 Закона); передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном соответствующим Советом народных депутатов. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается (статья 7 Закона).

В силу ст. 18 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации, жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений».

Таким образом, исходя из условий договора от 22.10.1996 года, содержания предшествовавшего его заключению заявления ФИО1 от 04.04.1996 года, факт написания которого не оспаривался истцом в судебном заседании, правового положения сторон договора, суд приходит к выводу, что спорная квартира была передана истцу на условиях приватизации, то есть бесплатной передачи в собственность.

Вместе с тем, в силу прямого указания, закрепленного в ст. 7 Закона РФ от 04.07.1991 года № 1541-1, право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов.

Пунктом 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» было закреплено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной названным законом.

Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу названного закона, является юридически действительной.

Согласно п. «г» § 1 Инструкции о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР, утвержденной приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21.02.1968 года № 83, в целях учета принадлежности строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР бюро технической инвентаризации исполнительных комитетов местных Советов депутатов трудящихся ведут по установленным формам реестры и производят регистрацию строений, в том числе, жилых домов, принадлежащих гражданам на праве личной собственности.

В соответствии с положениями ст. 8 Федерального закона от 30.11.1994 года № 52-ФЗ впредь до введения в действие закона о регистрации юридических лиц и закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применялся действующий порядок регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Договор от 22.10.1996 года отметки о регистрации договора органами БТИ не содержит. Вместе с тем, совокупность представленных и исследованных судом доказательств позволяет сделать вывод о действительности воли сторон договора, направленной на отчуждение Обливским ДРСУ в пользу ФИО1 занимаемой им квартиры на условиях безвозмездности, то есть в порядке приватизации, однако договор установленный порядок государственной регистрации не прошел, в связи с чем суд приходит к выводу об обоснованности и удовлетворении требования истца о признании договора от 22.10.1996 года заключенным.

Согласно данным технического паспорта, выполненного по состоянию на 28.05.2021 года в отношении здания (строения), расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д. 33-45), в состав квартиры входят литеры А;А1, общая площадь квартиры составляет 53,3 кв. м, жилая – 24,5 кв. м.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрена возможность защиты нарушенных прав путем признания права.

В силу п.п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Из анализа представленных доказательств и требований закона, суд приходит к выводу о том, что спорное жилое помещение было передано истцу в собственность в порядке, установленном Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ». Вместе с тем, ввиду отсутствия государственной регистрации самого договора, соблюсти все правила по оформлению в собственность полученного в порядке приватизации жилого помещения – квартиры, в которой истцу не было отказано, не представляется возможным, в связи с чем суд приходит к выводу, что восстановление прав истца возможно только в судебном порядке и удовлетворении его требования о признании права собственности на квартиру. При этом суд исходит из данных технического паспорта, в соответствии с которым в состав спорной квартиры входят литеры А и А1, и пристройка к жилому помещению самостоятельным объектом права быть не может.

Рассматривая требования истца о признании за ним на основании договора от 22.10.1996 года права собственности на земельный участок и вспомогательные строения и сооружения, возведенные им после приобретения в собственность квартиры, суд не находит оснований для их удовлетворения, исходя при этом из следующего.

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка от 26.11.2015 года, на кадастровом учете стоит земельный участок с кадастровым номером 61:27:0070108:571, расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д. 16), из данных открытого онлайн-ресурса Управления Росреестра следует, что в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на указанный земельный участок.

Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Однако приведенная федеральная норма не регулирует отношения по приватизации жилого помещения, одним из видов которых в силу указания в п. 1 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ является жилой дом, часть жилого дома.

Указанная позиция отражена в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 27.02.2019 года № 36-КГ18-12.

Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, регулируются ст. 39.20 ЗК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно положениям ст. 39.2 ЗК РФ, предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется органом местного самоуправления в пределах его компетенции в соответствии со статьями 9-11 этого кодекса.

Таким образом, истец вправе обратиться с соответствующим заявлением в установленном порядке для оформления прав на земельный участок в Администрацию Обливского сельского поселения.

Поскольку суд пришел к выводу о том, что между сторонами договора от 22.10.1996 года сложились отношения, связанные с приватизацией жилищного фонда, к которому вспомогательные строения: баня, гараж, котельная, навес и забор не относятся, в удовлетворении данной части исковых требований надлежит отказать.

Руководствуясь ст.ст. 12, 39, 56, 194-199, 209 ГПК РФ, 

РЕШИЛ

Исковые требования ФИО1 к Государственному унитарному предприятию Ростовской области "РостовАвтоДор", Администрации муниципального образования "Обливское сельское поселение" о признании действительной сделки купли-продажи квартиры и земельного участка удовлетворить частично.

Признать договор на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан от 22.10.1996 года, заключенный между Обливским ДРСУ в лице ФИО и ФИО1, заключенным.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в порядке приватизации право собственности на квартиру (литеры А,А1), расположенную по адресу: 

<

адрес>.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Обливский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья 

Решение в окончательной форме принято 03 августа 2021 года.