Дело № 3а-116/2019

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

11 сентября 2019 года город Благовещенск

Амурский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ковалёвой Ю.В.

при секретаре Федчун Ю.С.,

с участием представителя административного истца Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Амурский государственный университет» ФИО1, представителя Правительства Амурской области в лице Министерства имущественных отношений ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Амурский государственный университет» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым № равной ее рыночной стоимости, 

установил:

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Амурский государственный университет» (далее ФГБОУ ВО «АМГУ») обратилось в суд с административным исковым заявлением, в обоснование которого указало, что ФГБОУ ВО «АМГУ» на праве собственности принадлежит объект недвижимости – земельный участок с кадастровым №, площадью 180184 кв. м, категории: земли поселений, вид разрешенного использования: под учебные корпуса, расположенный по 

<

адрес> Постановлением Правительства Амурской области от 5 ноября 2013 года № 537 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Амурской области» кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2013 года составила 856196529,36 рублей, которая превышает его рыночную стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости, увеличивая налоговые обязательства, затрагивают права ФГБОУ ВО «АМГУ» как собственника объекта недвижимости. Рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная по состоянию на 1 января 2013 года, указанная в отчете от 24 июля 2019 года № 245-19-1, выполненном ООО «АмурОценка», составляет 153201 000 рублей. 

Просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым № в размере 153201000 рублей. 

В судебном заседании представитель административного истца ФГБОУ ВО «АМГУ» ФИО1 административные исковые требования поддержала в полном объеме, просила восстановить срок обращения в суд, поскольку ФГБОУ ВО «АМГУ» является бюджетным учреждением с недостаточным финансированием и на расходы по проведению отчета об оценке рыночной стоимости спорного земельного участка денежные средства выделены были только в настоящее время.

Представитель Правительства Амурской области в лице Министерства имущественных отношений ФИО2, в судебном заседании возражала против удовлетворения административного иска, поскольку пропущен процессуальный срок для обращения в суд с настоящим административным иском. Представленный в качестве доказательства отчет не подписан оценщиком и не утвержден директором ООО «АмурОценка», оценщик не обосновано принял только сравнительный подход, отказавшись от затратного подхода. Просила в удовлетворении административного иска отказать.

В письменном отзыве представитель административного ответчика Правительства Амурской области в лице представителя Министерства имущественных Амурской области указал на то, что отчет № 245-19-1 об оценке рыночной стоимости, выполненный ООО «АмурОценка от 24 июля 2019 года» составлен с грубым нарушением Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», так как не подписан оценщиком и не утвержден директором ООО «АмурОценка», оценщик не обосновано принял только сравнительный подход, отказавшись от затратного подхода.

Иные участники дела в судебное заседание не явились, были извещены о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. Представители Управления Росреестра по Амурской области, Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области просили о рассмотрении дела без их участия. С учетом мнения лиц, участвующих в судебном заседании, положений статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд определил рассмотреть дело при состоявшейся явке. 

В письменном отзыве представитель Управления Росреестра по Амурской области оставил рассмотрение административного искового заявления на усмотрение суда. 

Представитель Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области в письменном отзыве указывает на пропуск срока для подачи настоящего административного иска, при этом административный истец не указывает на основания пропуска срока.

Изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно статье 3 Федерального закона от 20 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона. 

Согласно абзацу первому статьи 24.12 Федерального закона от 20 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

В силу статьи 24.18 указанного Федерального закона, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, … в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть первая).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (часть одиннадцатая).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, … в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде по основаниям для их пересмотра, предусмотренным частью одиннадцатой настоящей статьи, решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены в судебном порядке, в том числе, посредством предъявления требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статья 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). 

Как следует из материалов дела, ФГБОУ ВО «АМГУ» с 23 ноября 2004 года принадлежит на праве собственности объект недвижимости – земельный участок с кадастровым №, площадью 180184 кв. м, категории: земли поселений, вид разрешенного использования: под учебные корпуса, расположенный по 

<

адрес>

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 9 июля 2019 года, 4 сентября 2019 года кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2013 года составляет 856196529,36 рублей. В особых отметках указано, что дата определения кадастровой стоимости 1 января 2013 года и дата внесения кадастровой стоимости 27 января 2014 года носят справочный характер, поскольку включение указанных сведений в отношении объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых внесена до 30 июля 2014 года не было предусмотрено действующим законодательством.

Уведомлением от 6 августа 2019 года № 824 Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Амурской области в ответ на заявление административного истца о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым № сообщила об отказе принятия его к рассмотрению в виду пропуска заявителем срока для его подачи.

В соответствии с абзацем третьим пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» пропуск срока обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, в том числе и земельного участка с кадастровым № утверждены постановлением Правительства Амурской области от 5 ноября 2013 г. № 537 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Амурской области». 

Принимая во внимание, что очередные результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр не внесены и в судебном заседании установлено, что у административного истца имелись объективные причины, по которым он не имел возможности в установленный законом срок обратиться в суд с данными требованиями, суд считает возможным ходатайство административного истца удовлетворить и восстановить указанный срок. 

Административное исковое заявление ФГБОУ ВО «АМГУ» подано с соблюдением досудебного порядка обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, предусмотренного частью 4 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу части 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу части 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Учитывая приведенные нормы, суд признает за ФГБОУ ВО «АМГУ», как плательщиком земельного налога, заинтересованность в разрешении заявленных требований.

В соответствии с пунктом 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

В соответствии с положениями статьи 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при подаче заявления об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости необходимым документом является отчет, составленный на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости.

В обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, ФГБОУ ВО «АМГУ» представило отчет от 24 июля 2019 года № 245-19-1, выполненный ООО «АмурОценка», из которого следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым №, площадью 180184 кв. м, категории: земли поселений, вид разрешенного использования: под учебные корпуса, расположенного по 

<

адрес> по состоянию на 1 января 2013 года составляет в размере 153201 000 рублей.

Согласно статье 12 Федерального закона от 20 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно пункту 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд проверяет отчёт независимого оценщика об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В связи с этим отчет об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В силу статьи 3 Федерального закона от 20 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно пункту 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд проверяет отчёт независимого оценщика об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

В соответствии с пунктом 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (далее - ФСО № 1), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов. 

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (далее - ФСО № 1), утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходные подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Как усматривается из представленного отчета от 24 июля 2019 года, оценщик при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости использовал сравнительный (рыночный) подход. От использования затратного и доходного подходов оценщик отказался, поскольку затратный подход к оценке земли неприменим, а для использования доходного подхода в данном случае является то, что при расчете, как прогнозируемой величины денежного потока так и коэффициента капитализации, невозможно с большей точностью определить как будущие финансовые результаты деятельности предприятия, так и все будущие риски, что снижает значимость данного метода при оценке.

При применении сравнительного (рыночного) подхода оценщик применил сравнительный подход, поскольку рынок недвижимости г. Благовещенска достаточно активный и имеется достаточно данных по сделкам купли-продажи для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений и определил рыночную стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым №, площадью 180184 кв. м, категории: земли поселений, вид разрешенного использования: под учебные корпуса, расположенного по 

<

адрес> по состоянию на 1 января 2013 года в размере 153201 000 рублей. 

Указанный отчет оценщика от 24 июля 2019 года № 245-19-1, выполненный ООО «АмурОценка», суд признает допустимым и достоверным доказательством, поскольку отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу, оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе нормами Федерального закона от 20 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки. При этом исследовательская часть отчета логична, последовательна и мотивирована, наличие методологических ошибок при проведении исследования суд не усматривает.

Доказательств, опровергающих выводы, изложенные в указанном отчете, суду не представлено. Ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлялось.

С учетом установленных обстоятельств по делу суд находит подлежащими удовлетворению требования ФГБОУ ВО «АМГУ» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и установлении его 153 201 000 рублей.

В соответствии с частью 5 статьи 24.20 Федерального закона от 20 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 указанного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно пункту 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, если имело место обращение этого лица в комиссию.

В данном случае с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости административный истец в суд обратился 20 августа 2019 года.

Согласно части 4 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» учет изменений объекта недвижимости возможен на основании решения суда.

По смыслу статей 24.18 и 24.20 Федерального закона от 20 августа 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в кадастр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда.

Таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости. 

Дополнительного указания на применения кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением суда до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, утвержденной при проведении очередной кадастровой оценки, как того просит административный истец, не требуется, в силу прямого указания закона.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административные исковые требования Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Амурский государственный университет» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым №, площадью 180184 кв. м, категории: земли поселений, вид разрешенного использования: под учебные корпуса, расположенного по 

<

адрес> по состоянию на 1 января 2013 года в размере 153201 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 20 августа 2019 года.

Настоящее решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в апелляционную инстанцию в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 13 сентября 2019 года.

Председательствующий Ю.В. Ковалёва